Chủ đầu tư hết tiền, gán nợ cho nhà thầu bằng bất động sản dở dang pháp lý

Tại hội nghị tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, ông Nguyễn Quốc Hiệp đã có bài phát biểu đề cập một số vấn đề then chốt của thị trường bất động sản hiện ay.

Trong số đó, đáng chú ý là vấn đề trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp. Theo ông Hiệp, năm 2023 sẽ có một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng. Đây là vấn đề lớn của xã hội và ảnh hưởng mạnh mẽ tới thị trường xây dựng - bất động sản.

Không chỉ không thanh toán được cho trái chủ khi đến hạn, một số chủ đầu tư không có dòng tiền để thanh toán cho nhà thầu đã gán nợ bằng sản phẩm bất động sản chưa đủ pháp lý. Điều này càng làm cho thị trường thêm rối rắm và gây ra nhiều phức tạp: một loạt công ty xây dựng trong top 10 của Việt Nam đứng trước nguy cơ về tài chính.

Bởi vậy, ông Hiệp cho rằng rất cần thiết cho gia hạn các trái phiếu này để tháo bớt áp lực dòng tiền thanh toán cho các công ty phát hành. Và bên cạnh biện pháp cho hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, bất động sản của công ty phát hành, ông Hiệp cũng cho rằng rất cần có cơ quan đứng ra đánh giá cụ thể đối với từng doanh nghiệp đang phải chuẩn bị thanh toán trái phiếu mà không cân đối được dòng tiền.

Đối với một số trường hợp cụ thể các dự án của các doanh nghiệp này, nếu khả thi về pháp lý, ông Hiệp gợi ý nên cho Công ty mua bán nợ DATC hoặc VAMC tiếp cận đánh giá tài sản, dự án đang sử dụng trái phiếu để có thể xử lý triệt để giúp làm hạ nhiệt thị trường.

Với Nghị định 65 sửa đổi, ông Hiệp lưu ý một vấn đề quan trọng, đó là việc không quy định lượng trái phiếu được phép phát hành so sánh với vốn chủ sở hữu hoặc tài sản hiện có của doanh nghiệp có thể là một điều cần cân nhắc thêm, đồng thời cần phải xem xét đến trách nhiệm của ngân hàng và công ty môi giới gắn với các công ty phát hành để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra cho thị trường tài chính như thời gian vừa qua.

Đối với thị trường bất động sản, Chủ tịch GP.Invest bày tỏ sự quan ngại khi các nhà đầu tư đang trong trạng thái chờ đợi, không biết nên tiến hay thoái, do một số luật liên quan đến thị trường này vẫn đang trong trạng thái chờ sửa đổi.

Để góp phần phá băng thị trường, ông Hiệp kiến nghị Thủ tướng giao thẩm quyền cho Tổ công tác yêu cầu các địa phương phải tập hợp, cập nhật báo cáo những dự án bị chậm, nêu nguyên nhân cụ thể và đề xuất hướng giải quyết để Tổ công tác xử lý.

Điều này là để tránh việc cơ quan quản lý địa phương “ngồi im” vì sợ sai hoặc ngược lại là đưa ra ý kiến thật an toàn cho mình nhưng gây khó khăn lớn cho chủ đầu tư, ví dụ định giá đất dự án lên đến 135% so với dự án bên cạnh trước đó để không sợ sai.

Bên cạnh đó, ông Hiệp cũng cho rằng Chính phủ có thể giải quyết được việc thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ và nhà ở xã hội nếu như cho phép chuyển đổi các dự án có “đất khác” sang “đất ở”, song song với đó là đẩy mạnh việc cải tạo chung cư cũ và có kế hoạch cụ thể cho chương trình phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, về cải tạo chung cư cũ, ông Hiệp chỉ ra vấn đề vướng mắc nhất là quy hoạch và mật độ dân số bị hạn chế khi cải tạo lại, nên không đáp ứng được yêu cầu đền bù của người dân (hệ số K) và yêu cầu hiệu quả kinh doanh của chủ đầu tư.

“Để giải quyết vấn đề này chắc chắn lãnh đạo hai thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (nơi  tập trung lớn nhất các khu chung cư cũ) cần có những quyết sách riêng cho từng trường hợp cần linh hoạt giải quyết. Ngoài ra vấn đề lựa chọn chủ đầu tư, tạo điều kiện để các chủ đầu tư có đủ năng lực tiếp cận dự án cần có sự vào cuộc tích cực của các cấp chính quyền đưa thành tiêu chí cụ thể thậm chí nhiệm vụ kế hoạch hàng năm của thành phố thì mới nhanh chóng có kết quả”, ông Hiệp nói.

Về nhà ở xã hội, ông Hiệp bình luận để thực hiện được mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, cần có một quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội như đề xuất của Bộ Xây dựng mới đây.

Quỹ này không chỉ dùng để hỗ trợ tín dụng cho dự án nhà ở xã hội mà nên có một phần dành cho các địa phương để tập trung hỗ trợ về hạ tầng kỹ thuật cho các dự án nhà ở xã hội.

Trước đó là vấn đề quy hoạch và quỹ đất, phải lựa chọn các khu nhà ở xã hội tập trung ở vị trí quy hoạch hợp lý rồi sử dụng quỹ này đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tập trung sau đó mới lựa chọn chủ đầu tư thì sẽ chủ động được kế hoạch và đồng thời cũng tăng tính hấp dẫn của các dự án nhà ở xã hội đối với các chủ đầu tư.

Ngoài ra, các thể chế quy định về tiêu chuẩn nhà ở xã hội, trình tự các bước làm dự án nhà ở xã hội, tiêu chuẩn và chế độ cho người mua nhà ở xã hội cũng cần cập  nhật lại và đơn giản hoá theo điều kiện biến đổi của thị trường (kể cả đơn giá thi công nhà ở xã hội), ông Hiệp nêu ý kiến.