Doanh nghiệp bất động sản xoay xở trong thế khó

Khó khăn bủa vây

Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, số doanh nghiệp bất động sản giải thể trong năm 2022 là gần 1.200 doanh nghiệp, tăng 38,7% so với năm 2021. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO, thu hẹp quy mô sản xuất. Thậm chí, doanh nghiệp phải chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư.

HoREAnhận định nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45 - 50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua. Việc doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản 2023 sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài. Song, cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có. Dự kiến, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.

Theo công ty DKRA, nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn, kể cả nhu cầu cho phân khúc hạng sang, cao cấp chứ không riêng gì phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Vì vậy, kịch bản năm 2023 vẫn tăng trưởng nhưng thận trọng. Tuy nhiên đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp nhìn lại mình để điều chỉnh hướng phát triển phù hợp.

Nhiều chuyên gia cùng đưa ra dự báo, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện trở lại, nguồn cung ra thị trường sẽ nhiều hơn. Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, tháo gỡ được những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại. Chậm nhất là quý IV/2023, thị trường bất động sản sẽ có thể vực dậy.

Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (FERRI) nhận xét, những chủ đầu tư tầm trung sẽ vươn lên thành chủ đầu tư lớn trong thời gian 3 - 5 năm tới. Theo đó, 2023 không phải là xu hướng những chủ đầu tư lớn ra được hàng cho thị trường mà là những chủ đầu tư tầm trung, chủ đầu tư nhỏ có điểm tín dụng tốt, làm ăn uy tín, pháp lý tốt sẽ ra hàng tốt nhất trong năm 2023.

Doanh nghiệp xoay xở

Ghi nhận thực tế từ hàng chục công ty kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, hầu hết đều đã cắt giảm 50- 60% nhân sự trong giai đoạn cuối năm 2022 trong bối cảnh thị trường trầm lắng, đơn vị không có nguồn thu và các dự án mới bị ách tắc vì thiếu vốn, thiếu nhà đầu tư, thiếu người mua…

Trong báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2022, Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh đã ghi nhận sự sụt giảm lớn về số lượng nhân sự lao động trực tiếp tại doanh nghiệp. Cụ thể, tính đến ngày 31/12/2022, số lượng nhân viên của tập đoàn này ở mức 3.773 người, giảm 3.191 so với thời điểm cuối tháng 9/2022. Trong đó, một công ty con của Tập đoàn Đất Xanh là Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh trong báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2022 ghi nhận số lượng nhân viên giảm mạnh còn 3.340 người.

Trưởng bộ phận đối ngoại- truyền thông của 1 công ty có trụ sở đặt tại quận 7, TP. HCM đang triển khai 5 dự án ở các tỉnh phía Nam kể với Tạp chí Đầu tư Tài chính: “2 phòng marketing và truyền thông cạnh nhau, thường rủ nhau tổ chức các hoạt động chung, lúc đông đúc lên đến 16- 17 người, nay mỗi phòng chỉ còn duy trì trưởng phòng với mức lương giảm 25%, các nhân sự khác hoặc nghỉ, hoặc chuyển qua làm việc chế độ online theo công việc và nhận phụ cấp tạm thời.”

Vị này kể thêm, “Tình trạng mỗi ngày đi làm, bộ máy vận hành chỉ còn vài người, sếp không ngừng động viên, an ủi; Riêng bộ phận công trường thì vẫn duy trì hoạt động để triển khai những dự án còn dang dở,” đang khá phổ biến ở nhiều công ty như chỗ tôi và bạn bè cùng ngành. Việc triển khai này cũng là hình thức duy trì hoạt động để khách hàng và các đối tác an tâm. Hầu hết các nhân sự còn đang làm việc trong các công ty liên quan đến địa ốc hiện đều nhìn qua tình hình các đơn vị khác cùng ngành để ngậm ngùi, chờ đợi, và… hy vọng.

Trước thực tế khó khăn của thị trường nhiều công ty bất động sản đã phải dời lịch mở bán các dự án để chờ tín hiệu tốt hơn: Đất Xanh dời lịch dự án Gem Riverside, Nam Long dời lịch các dự án Izumi City, Nam Long Cần Thơ và Paragon Đại Phước sang năm 2023. Vạn Phúc Group cũng dời kế hoạch mở bán dự án căn hộ cao cấp nằm trong Khu đô thị Vạn Phúc (TP. Thủ Đức) trong năm 2022 sang năm nay...

Xác định đối mặt với khó khăn và phải vượt qua, nên năm 2023 này, Công ty Bất động sản Asian Holding tập trung kế hoạch phát triển dự án khu đô thị ở Bình Phước mà công ty đã mua lại, xây dựng khoảng trên 300 sản phẩm, trong đó có cả nhà ở xã hội, nhà phố và đất nền. Nếu thị trường khó, sẽ đi vào những phân khúc bất động sản khoảng 700 triệu đồng. Còn nếu thị trường thuận lợi sẽ chạy thêm các phân khúc như căn hộ, hay các dự án nhà phố ở tỉnh, giá bán khoảng 2-2,5 tỷ đồng/sản phẩm. Nhờ vậy, doanh nghiệp vẫn duy trì quân số nhân sự, thậm chí còn tuyển dụng thêm để phát triển.

Là doanh nghiệp lớn và có thâm niên trên thị trường, đại diện Công ty Phú Mỹ Hưng chia sẻ, quý IV/2022, lực cầu giảm vì tâm lý người mua thận trọng hơn trước khi quyết định xuống tiền cho tài sản giá trị lớn. Tuy nhiên, xét trên tổng quan, Phú Mỹ Hưng vẫn hoàn thành các kế hoạch năm 2022 do vị trí đắc địa cùng pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo nên đã thu hút sự chú ý của nhóm khách hạng sang. Mặc dù cả thị trường bất động sản bị đình trệ, nhưng Phú Mỹ Hưng tự tin sẽ duy trì và phát triển tốt trong năm 2023.

Một thành viên hội đồng quản trị doanh nghiệp đang có dự án nghìn tỷ tại TP. HCM cho biết: “Chúng tôi vừa thu xếp được gói hỗ trợ tín dụng 3.000 tỷ dành cho khách vay mua nhà tại dự án của riêng công ty với mức lãi suất 10-10,5% trong năm đầu…”. Công ty không truyền thông rộng rãi trên thị trường, nhưng đội ngũ nhân viên kinh doanh đã được sàng lọc đều đang rỉ tai đến các khách hàng. Vì vậy công ty này dự kiến từ cuối quý I/2023 này hoạt động kinh doanh sẽ sôi động lại.

Bà Hương Nguyễn, Phó chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nhận xét: “thị trường bất động sản lúc này đang thực sự là đợt sàng lọc khốc liệt, cũng là cơ hội để các chủ dự án khẳng định niềm tin với nhà đầu tư.”