Tại Tọa đàm Điểm sáng đầu tư 2023 do FiinGroup tổ chức vào chiều 15/2, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings cho biết kể từ năm 2018, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tăng tốc mở rộng quy mô tài sản trên bảng cân đối kế toán.
Tuy nhiên, việc hiệu quả quay vòng tài sản không đạt được như kỳ vọng diễn ra trong thời gian dài đã dẫn đến suy giảm hiệu quả hoạt động, gây áp lực lên hoạt động kinh doanh cũng như dòng tiền của doanh nghiệp. Hệ quả cuối cùng là khả năng trả nợ của doanh nghiệp bị ảnh hưởng, được biểu hiện qua ba năm gần đây.
Ông Khang cho biết, các vấn đề nói trên không được bộc lộ trong điều kiện kinh doanh bình thường cho đến khi dịch Covid-19 xuất hiện, khiên nhiều doanh nghiệp không kịp trở tay.
Theo đó, áp lực thanh khoản tăng nhanh trong hai quý cuối năm 2022. Theo ông Khang, đây không còn là vấn đề mang tính thời điểm khi việc sử dụng đòn bẩy tài chính được diễn ra trong thời gian rất dài sẽ thu hẹp khả năng tái cấp vốn.
Trong bối cảnh này, một thắc mắc được đặt ra là vì sao doanh nghiệp bất động sản khi gặp áp lực trả nợ lại không giảm giá bán bất động sản.
Để lý giải, ông Đào Phúc Tường, CFA, chuyên gia tài chính đã nêu 3 nguyên nhân ảnh hưởng tới quyết định giảm giá bán ở thị trường sơ cấp của các doanh nghiệp bất động sản.
Thứ nhất, ông Tường cho biết trên thị trường bất động sản, đa phần doanh nghiệp phát triển bất động sản đều có nhà đầu tư "ruột", hay còn gọi là nhà đầu tư F0, mua bất động sản ngay từ ban đầu của các nhà phát triển bất động sản.
Khi giảm giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, các nhà đầu tư F0 này sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên.
Thứ hai, theo số liệu từ FiinGroup, 70% giá trị tài sản đảm bảo tại các ngân hàng hiện nay là bất động sản. Nếu doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị tài sản đảm bảo tại ngân hàng. Ngay lập tức, ngân hàng sẽ yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản phải bổ sung tài sản đảm bảo khác để đảm bảo rủi ro cho khoản vay. Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động có còn tài sản để bổ sung hay không lại là câu chuyện khác.
Thứ ba là tính pháp lý. Ông Đào Phúc Tường cho rằng nhiều dự án bất động sản đang gặp vấn đề về pháp lý. Việc giám giá bán cũng không giúp doanh nghiệp bất động sản bán được hàng trong môi trường kinh doanh hiện tại.
Tuy nhiên, trên thực tế, ông Tường cho biết nhiều doanh nghiệp đã giảm giá bán bất động sản trên thị trường sơ cấp, cụ thể đã giảm 20-30% so với đỉnh.
Từ góc nhìn của 1 đơn vị độc lập, Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings Lê Hồng Khang cho rằng trong ngắn hạn, cụ thể là 12 tháng tới, gam màu của ngành bất động sản vẫn là màu xám. Ông Khang kỳ vọng hỗ trợ chính sách sẽ là chìa khoá mở ra cơ hội để bức tranh ngành bất động sản lạc quan hơn.
Tuy nhiên, việc phục hồi của thị trường bất động sản sẽ không diễn ra trên diện rộng mà diễn ra với những đối tượng nhất định.
Ông Lê Hồng Khang đưa ra 2 nhóm giải pháp chính cho thị trường bất động sản. Một là vấn đề liên quan tới giải phóng nguồn cũng. Theo đó, việc nghẽn pháp lý của những dự án dở dang là hạn chế dẫn đến chi phí cũng như giá bán bị ảnh hưởng, cao hơn rất nhiều so với các giai đoạn trước.
Lãnh đạo FiinRatings cho rằng cần thực hiện nhanh các giải pháp hỗ trợ thị trường, cấp phép cho các dự án nhà ở thương mại. Theo ông, đây là giải pháp căn cơ nhất, là tiền đề để thị trường có phương án hành động tiếp theo.
Đối với các ngân hàng thương mại, khi dự án được phê duyệt, có pháp lý sạch, ngân hàng sẽ có cơ sở để hỗ trợ doanh nghiệp vay nợ, giãn nợ cũng như cung cấp tín dụng bổ sung để hoàn thiện dự án. Ngân hàng sẽ đóng vai trò trung gian kích thích dòng tiền quay lại thị trường, cũng như có thể hỗ trợ cho vay những người tiêu dùng có nhu cầu vay tiền mua nhà ở thực.
Thứ hai, khi có pháp lý sạch về quỹ đất, doanh nghiệp sẽ có cơ sở để làm việc với các chủ nợ, thực hiện các giải pháp, phương án tái cấu trúc lại nợ vay.
“Như vậy, trái chủ sẽ yên tâm hơn trong việc nắm giữ tài sản, tránh trường hợp hoảng loạn và bán tháo trái phiếu gây ra thiệt hại kinh tế không đáng có”, ông Khang cho biết.
Đối với các dự án có pháp lý sạch, nếu bản thân doanh nghiệp không có khả năng, năng lực hoàn thiện có thể sử dụng chào bán dự án. Ông Lê Hồng Khang kỳ vọng hoạt động M&A trong năm 2023 sẽ diễn ra mạnh mẽ.
Tags:
(VNF) - Khu đô thị mới Thuận Phước – Đà Nẵng vốn đầu tư 11.500 tỷ đồng, có Công viên chuyên đề rộng 16,5ha được xem là điểm đến hấp dẫn bậc nhất tại Đà Nẵng, chính thức khởi động sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư.
(VNF) - Loạt dự án dính “đại án” ở Đà Nẵng được Quốc hội thông qua Nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc sẽ hoàn thành việc rà soát hồ sơ pháp lý trong tháng 4/2025.
(VNF) - Tỉnh Hoà Bình đang kêu gọi đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái Phú Minh tại xóm Vật Lại, xã Thịnh Minh, thành phố Hòa Bình.
(VNF) - Thị trường đất nền Đà Nẵng và Quảng Nam có những diễn biến tích cực khi thị trường chung đang ấm dần lên cùng với những thông tin về việc sáp nhập, đặc biệt là khu vực vùng ven.
(VNF) - UBND tỉnh Quảng Nam yêu cầu Công ty Cổ phần Bách Đạt An tập trung tối đa nhân lực, nguồn lực đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án, đưa vào sử dụng đảm bảo tiến độ đến tháng 12/2025.
(VNF) - Quảng Ngãi thống nhất hỗ trợ 70% kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
(VNF) - Thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, Công ty cổ phần Tập đoàn địa ốc Kim Oanh vừa có đề xuất đầu tư 3 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh này.
(VNF) - Khu đất A2-4 và A2-5 cho thuê để làm chợ đêm Sơn Trà nằm ngay đường dẫn lên cầu Rồng có diện tích hơn 3.800m2.
(VNF) - Ngày 5/12/2024, dự án nhà ở xã hội N01 Hạ Đình chính thức được khởi công, đánh dấu một cột mốc quan trọng trong nỗ lực giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân Thủ đô. Dự án được kỳ vọng mang đến những căn hộ chất lượng với mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu an cư của nhiều người dân có thu nhập thấp và trung bình.
(VNF) - UBND tỉnh Thái Nguyên sẽ lựa chọn nhà đầu tư dự án Khu đô thị Hồng Tiến (khu nhà ở đường 47m) với tổng vốn đầu tư lên đến 1.660 tỷ đồng theo phương thức đấu thầu.
(VNF) - Sở Xây dựng Hà Nội mới đây đã kiến nghị Công an thành phố xử lý nghiêm các trường hợp lợi dụng chính sách nhà ở xã hội để thu tiền hoặc đặt cọc trái quy định.
(VNF) - Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) vừa ký kết khoản vay liên kết bền vững (SLL) trị giá 150 triệu USD với Công ty Cổ phần Vinschool (công ty con của Tập đoàn Vingroup).
(VNF) - Dự án TIG Tower là toà tháp văn phòng, căn hộ khách sạn cao 29 tầng, nằm trên trục đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.
(VNF) - Những tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản miền Bắc ghi nhận sự dịch chuyển đáng chú ý của dòng tiền đầu tư, từ Hà Nội sang các tỉnh lân cận.
(VNF) - Được ví như trái tim của Crystal Holidays Harbour Vân Đồn, tòa tháp The Harmony mô phỏng kiến trúc kiệt tác du thuyền Harmony of the Seas. Đây không chỉ là sự hòa hợp giữa kiến trúc và thiên nhiên mà còn là không gian mang đậm chất sống toàn cầu, là nơi sống, làm việc và nghỉ dưỡng lý tưởng dành cho giới trẻ.
(VNF) - Một loạt băng rôn đòi quyền lợi được cư dân căng trên hàng rào các căn biệt thự tại Khu đô thị Starlake, nơi được xem là một trong những dự án cao cấp và đắt đỏ nhất dành cho giới nhà giàu Hà Nội.
(VNF) - Dự án Khu nghỉ dưỡng Quang Phú Luxury tại xã Quang Phú, TP. Đồng Hới được chấp thuận đầu tư nhằm xây dựng khu nghỉ dưỡng đạt tiêu chuẩn 4 sao phục vụ khách du lịch trong và ngoài nước, góp phần tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương.
(VNF) - TP.HCM dự kiến đấu giá hàng chục lô đất, phát triển hàng loạt khu đô thị TOD dọc các tuyến metro. Nếu thuận lợi, việc đấu giá sẽ mang về nguồn thu hàng trăm nghìn tỷ đồng
(VNF) - Giá đất tại huyện Đan Phượng, Hà Nội, đang là một trong những tâm điểm chú ý của giới đầu tư trong thời gian gần đây, do sự xuất hiện của dự án Vinhomes Wonder City cùng tiến độ của tuyến đường đang được xây dựng. Giá đất “nhảy múa” khiến một số chủ đất tại Đan Phượng hưởng lợi lớn.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ - nhà ở cao cấp (Lavida Green) có mức đầu tư hơn 2.110 tỷ đồng, diện tích đất thực hiện dự án là 45.640,7m2 do Công ty TNHH SUFAT Việt Nam làm chủ đầu tư.
(VNF) - Diện tích căn hộ tại dự án NƠXH Thăng Long Green City dao động từ 49,56 m2 đến 58,9m2, mức giá bán là 18,4 triệu đồng/m2 (bao gồm thuế VAT 5% và phí bảo trì 2%).
(VNF) - Theo kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất và danh mục các khu đất đấu giá quyền sử dụng đất năm 2025 của TP.HCM, trong quý III/2025, TP. HCM sẽ tổ chức đấu giá 7 khu đất.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội tại xã Uy Nỗ (huyện Đông Anh, Hà Nội) do Tổng Công ty 319 (doanh nghiệp thuộc Bộ Quốc phòng) làm chủ đầu tư, tổng mức đầu tư hơn 630 tỷ đồng.
(VNF) - Quy hoạch TP.Thủ Đức đến năm 2040, là trung tâm phía Đông về kinh tế, khoa học kỹ thuật và công nghệ, văn hóa, giáo dục đào tạo. Định hướng chiến lược sẽ giúp nâng tầm diện mạo đô thị mà còn mở ra cơ hội cho BĐS khi hạ tầng được đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng.
(VNF) - Thanh tra TP.Huế vừa công bố quyết định thanh tra việc thực hiện chính sách, pháp luật của nhà nước trong việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích khác đối với 6 dự án trên địa bàn.
(VNF) - Khu đô thị mới Thuận Phước – Đà Nẵng vốn đầu tư 11.500 tỷ đồng, có Công viên chuyên đề rộng 16,5ha được xem là điểm đến hấp dẫn bậc nhất tại Đà Nẵng, chính thức khởi động sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư.
(VNF) - Để mở rộng khu vực phía đông hồ Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội sẽ phải di dời 12 tổ chức, cơ quan, đơn vị cùng với đó là 35 hộ dân.
