Vì sao doanh nghiệp BĐS gặp áp lực trả nợ lại không giảm giá bán sản phẩm?

Vì sao doanh nghiệp BĐS gặp áp lực trả nợ lại không giảm giá bán sản phẩm?

Tại Tọa đàm Điểm sáng đầu tư 2023 do FiinGroup tổ chức vào chiều 15/2, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings cho biết kể từ năm 2018, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tăng tốc mở rộng quy mô tài sản trên bảng cân đối kế toán.

Tuy nhiên, việc hiệu quả quay vòng tài sản không đạt được như kỳ vọng diễn ra trong thời gian dài đã dẫn đến suy giảm hiệu quả hoạt động, gây áp lực lên hoạt động kinh doanh cũng như dòng tiền của doanh nghiệp. Hệ quả cuối cùng là khả năng trả nợ của doanh nghiệp bị ảnh hưởng, được biểu hiện qua ba năm gần đây.

Ông Khang cho biết, các vấn đề nói trên không được bộc lộ trong điều kiện kinh doanh bình thường cho đến khi dịch Covid-19 xuất hiện, khiên nhiều doanh nghiệp không kịp trở tay.

Theo đó, áp lực thanh khoản tăng nhanh trong hai quý cuối năm 2022. Theo ông Khang, đây không còn là vấn đề mang tính thời điểm khi việc sử dụng đòn bẩy tài chính được diễn ra trong thời gian rất dài sẽ thu hẹp khả năng tái cấp vốn.

Trong bối cảnh này, một thắc mắc được đặt ra là vì sao doanh nghiệp bất động sản khi gặp áp lực trả nợ lại không giảm giá bán bất động sản.

Để lý giải, ông Đào Phúc Tường, CFA, chuyên gia tài chính đã nêu 3 nguyên nhân ảnh hưởng tới quyết định giảm giá bán ở thị trường sơ cấp của các doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất, ông Tường cho biết trên thị trường bất động sản, đa phần doanh nghiệp phát triển bất động sản đều có nhà đầu tư "ruột", hay còn gọi là nhà đầu tư F0, mua bất động sản ngay từ ban đầu của các nhà phát triển bất động sản.

Khi giảm giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, các nhà đầu tư F0 này sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên.

Thứ hai, theo số liệu từ FiinGroup, 70% giá trị tài sản đảm bảo tại các ngân hàng hiện nay là bất động sản. Nếu doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị tài sản đảm bảo tại ngân hàng. Ngay lập tức, ngân hàng sẽ yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản phải bổ sung tài sản đảm bảo khác để đảm bảo rủi ro cho khoản vay. Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động có còn tài sản để bổ sung hay không lại là câu chuyện khác.

Thứ ba là tính pháp lý. Ông Đào Phúc Tường cho rằng nhiều dự án bất động sản đang gặp vấn đề về pháp lý. Việc giám giá bán cũng không giúp doanh nghiệp bất động sản bán được hàng trong môi trường kinh doanh hiện tại.

Tuy nhiên, trên thực tế, ông Tường cho biết nhiều doanh nghiệp đã giảm giá bán bất động sản trên thị trường sơ cấp, cụ thể đã giảm 20-30% so với đỉnh.

Hỗ trợ chính sách là chìa khoá mở ra bức tranh lạc quan hơn

Từ góc nhìn của 1 đơn vị độc lập, Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings Lê Hồng Khang cho rằng trong ngắn hạn, cụ thể là 12 tháng tới, gam màu của ngành bất động sản vẫn là màu xám. Ông Khang kỳ vọng hỗ trợ chính sách sẽ là chìa khoá mở ra cơ hội để bức tranh ngành bất động sản lạc quan hơn.

Tuy nhiên, việc phục hồi của thị trường bất động sản sẽ không diễn ra trên diện rộng mà diễn ra với những đối tượng nhất định.

Ông Lê Hồng Khang đưa ra 2 nhóm giải pháp chính cho thị trường bất động sản. Một là vấn đề liên quan tới giải phóng nguồn cũng. Theo đó, việc nghẽn pháp lý của những dự án dở dang là hạn chế dẫn đến chi phí cũng như giá bán bị ảnh hưởng, cao hơn rất nhiều so với các giai đoạn trước.

Lãnh đạo FiinRatings cho rằng cần thực hiện nhanh các giải pháp hỗ trợ thị trường, cấp phép cho các dự án nhà ở thương mại. Theo ông, đây là giải pháp căn cơ nhất, là tiền đề để thị trường có phương án hành động tiếp theo.

Đối với các ngân hàng thương mại, khi dự án được phê duyệt, có pháp lý sạch, ngân hàng sẽ có cơ sở để hỗ trợ doanh nghiệp vay nợ, giãn nợ cũng như cung cấp tín dụng bổ sung để hoàn thiện dự án. Ngân hàng sẽ đóng vai trò trung gian kích thích dòng tiền quay lại thị trường, cũng như có thể hỗ trợ cho vay những người tiêu dùng có nhu cầu vay tiền mua nhà ở thực.

Thứ hai, khi có pháp lý sạch về quỹ đất, doanh nghiệp sẽ có cơ sở để làm việc với các chủ nợ, thực hiện các giải pháp, phương án tái cấu trúc lại nợ vay.

“Như vậy, trái chủ sẽ yên tâm hơn trong việc nắm giữ tài sản, tránh trường hợp hoảng loạn và bán tháo trái phiếu gây ra thiệt hại kinh tế không đáng có”, ông Khang cho biết.

Đối với các dự án có pháp lý sạch, nếu bản thân doanh nghiệp không có khả năng, năng lực hoàn thiện có thể sử dụng chào bán dự án. Ông Lê Hồng Khang kỳ vọng hoạt động M&A trong năm 2023 sẽ diễn ra mạnh mẽ.