Tại Tọa đàm Điểm sáng đầu tư 2023 do FiinGroup tổ chức vào chiều 15/2, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings cho biết kể từ năm 2018, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tăng tốc mở rộng quy mô tài sản trên bảng cân đối kế toán.
Tuy nhiên, việc hiệu quả quay vòng tài sản không đạt được như kỳ vọng diễn ra trong thời gian dài đã dẫn đến suy giảm hiệu quả hoạt động, gây áp lực lên hoạt động kinh doanh cũng như dòng tiền của doanh nghiệp. Hệ quả cuối cùng là khả năng trả nợ của doanh nghiệp bị ảnh hưởng, được biểu hiện qua ba năm gần đây.
Ông Khang cho biết, các vấn đề nói trên không được bộc lộ trong điều kiện kinh doanh bình thường cho đến khi dịch Covid-19 xuất hiện, khiên nhiều doanh nghiệp không kịp trở tay.
Theo đó, áp lực thanh khoản tăng nhanh trong hai quý cuối năm 2022. Theo ông Khang, đây không còn là vấn đề mang tính thời điểm khi việc sử dụng đòn bẩy tài chính được diễn ra trong thời gian rất dài sẽ thu hẹp khả năng tái cấp vốn.
Trong bối cảnh này, một thắc mắc được đặt ra là vì sao doanh nghiệp bất động sản khi gặp áp lực trả nợ lại không giảm giá bán bất động sản.
Để lý giải, ông Đào Phúc Tường, CFA, chuyên gia tài chính đã nêu 3 nguyên nhân ảnh hưởng tới quyết định giảm giá bán ở thị trường sơ cấp của các doanh nghiệp bất động sản.
Thứ nhất, ông Tường cho biết trên thị trường bất động sản, đa phần doanh nghiệp phát triển bất động sản đều có nhà đầu tư "ruột", hay còn gọi là nhà đầu tư F0, mua bất động sản ngay từ ban đầu của các nhà phát triển bất động sản.
Khi giảm giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, các nhà đầu tư F0 này sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên.
Thứ hai, theo số liệu từ FiinGroup, 70% giá trị tài sản đảm bảo tại các ngân hàng hiện nay là bất động sản. Nếu doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị tài sản đảm bảo tại ngân hàng. Ngay lập tức, ngân hàng sẽ yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản phải bổ sung tài sản đảm bảo khác để đảm bảo rủi ro cho khoản vay. Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động có còn tài sản để bổ sung hay không lại là câu chuyện khác.
Thứ ba là tính pháp lý. Ông Đào Phúc Tường cho rằng nhiều dự án bất động sản đang gặp vấn đề về pháp lý. Việc giám giá bán cũng không giúp doanh nghiệp bất động sản bán được hàng trong môi trường kinh doanh hiện tại.
Tuy nhiên, trên thực tế, ông Tường cho biết nhiều doanh nghiệp đã giảm giá bán bất động sản trên thị trường sơ cấp, cụ thể đã giảm 20-30% so với đỉnh.
Từ góc nhìn của 1 đơn vị độc lập, Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings Lê Hồng Khang cho rằng trong ngắn hạn, cụ thể là 12 tháng tới, gam màu của ngành bất động sản vẫn là màu xám. Ông Khang kỳ vọng hỗ trợ chính sách sẽ là chìa khoá mở ra cơ hội để bức tranh ngành bất động sản lạc quan hơn.
Tuy nhiên, việc phục hồi của thị trường bất động sản sẽ không diễn ra trên diện rộng mà diễn ra với những đối tượng nhất định.
Ông Lê Hồng Khang đưa ra 2 nhóm giải pháp chính cho thị trường bất động sản. Một là vấn đề liên quan tới giải phóng nguồn cũng. Theo đó, việc nghẽn pháp lý của những dự án dở dang là hạn chế dẫn đến chi phí cũng như giá bán bị ảnh hưởng, cao hơn rất nhiều so với các giai đoạn trước.
Lãnh đạo FiinRatings cho rằng cần thực hiện nhanh các giải pháp hỗ trợ thị trường, cấp phép cho các dự án nhà ở thương mại. Theo ông, đây là giải pháp căn cơ nhất, là tiền đề để thị trường có phương án hành động tiếp theo.
Đối với các ngân hàng thương mại, khi dự án được phê duyệt, có pháp lý sạch, ngân hàng sẽ có cơ sở để hỗ trợ doanh nghiệp vay nợ, giãn nợ cũng như cung cấp tín dụng bổ sung để hoàn thiện dự án. Ngân hàng sẽ đóng vai trò trung gian kích thích dòng tiền quay lại thị trường, cũng như có thể hỗ trợ cho vay những người tiêu dùng có nhu cầu vay tiền mua nhà ở thực.
Thứ hai, khi có pháp lý sạch về quỹ đất, doanh nghiệp sẽ có cơ sở để làm việc với các chủ nợ, thực hiện các giải pháp, phương án tái cấu trúc lại nợ vay.
“Như vậy, trái chủ sẽ yên tâm hơn trong việc nắm giữ tài sản, tránh trường hợp hoảng loạn và bán tháo trái phiếu gây ra thiệt hại kinh tế không đáng có”, ông Khang cho biết.
Đối với các dự án có pháp lý sạch, nếu bản thân doanh nghiệp không có khả năng, năng lực hoàn thiện có thể sử dụng chào bán dự án. Ông Lê Hồng Khang kỳ vọng hoạt động M&A trong năm 2023 sẽ diễn ra mạnh mẽ.
Tags:
(VNF) - Tại đại hội đồng cổ đông thường niên, lãnh đạo Vinpearl (HoSE: VPL) cho biết năm 2026 sẽ đẩy mạnh mở rộng hệ sinh thái du lịch – nghỉ dưỡng, phát triển thêm các điểm đến mới và đa dạng thị trường khách quốc tế.
(VNF) - Dự án Ecohome Hòa Hiệp tại phường Hải Vân và phường Liên Chiểu (TP. Đà Nẵng) tiếp tục mở bán 787 căn hộ nhà ở xã hội, giá 20,8 triệu đồng/m².
(VNF) - Bà Trần Mai Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vincom Retail (HoSE: VRE) cho biết 2025 là năm bứt phá khi ghi nhận kết quả tích cực trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều biến động. Đây là nền tảng để công ty tiếp tục vươn lên trong năm 2026.
(VNF) - Sau khi hoàn thành, dự án Động Lực Tower sẽ gặp không ít khó khăn khi mà Hạ Đình là con phố nhỏ hẹp và là “điểm đen” về tắc nghẽn giao thông.
(VNF) - Xã Cát Tiến được định hướng trở thành khu vực phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ, du lịch sinh thái, lịch sử và kinh tế biển với diện tích 100km².
(VNF) - TP. HCM vừa có văn bản gửi Bộ Nông nghiệp- Môi trường, kiến nghị hướng dẫn tháo gỡ các vướng mắc liên quan phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) trên địa bàn.
(VNF) - Khu căn hộ The Sentosa (Vinhomes Star City, Thanh Hóa) đem đến cho cư dân tương lai một bước chuyển rõ rệt về chất lượng sống. Với không gian xanh khoáng đạt, trải nghiệm nghỉ dưỡng giữa đại lộ trung tâm, và tổ hợp thương mại ngay dưới chân nhà, mỗi ngày tại The Sentosa trở thành hành trình tận hưởng đúng nghĩa.
(VNF) - Thị trường bất động sản Đà Nẵng quý I/2026 ghi nhận thanh khoản suy yếu do áp lực lãi suất, trong khi mặt bằng giá vẫn tiếp tục xu hướng tăng ở nhiều phân khúc
(VNF) - Công ty Cổ phần Giầy Thượng Đình đang lên kế hoạch chuyển đổi khu “đất vàng” tại số 277 đường Nguyễn Trãi (Hà Nội) thành tổ hợp căn hộ, văn phòng và trường học với tổng vốn đầu tư dự kiến gần 10.000 tỷ đồng.
(VNF) - Trần thấp, lối đi hẹp hay sự ngột ngạt đang âm thầm bào mòn giá trị của nhiều căn hộ hạng sang. Tại Regal Complex, những kỷ lục về khối tích kiến trúc và nghệ thuật bố trí không gian đã đập tan mọi bất tiện ấy, trả lại định nghĩa đích thực về một trải nghiệm sống mới.
(VNF) - Trong bối cảnh khu Tây TP. HCM đang đón làn sóng phát triển hạ tầng, công nghiệp và dịch chuyển dân cư, nhiều dự án bất động sản bắt đầu xuất hiện. Tuy nhiên, giữa sự gia tăng nguồn cung, thị trường cũng dần đặt ra yêu cầu cao hơn: không chỉ là nơi để ở, mà phải có khả năng hình thành nhịp sống và hoạt động kinh tế thực. Đó cũng là hướng tiếp cận của Thanh Phú Centre Point, dự án được BIM Land định hướng phát triển như một đô thị giao thương tích hợp tại cửa ngõ phía Tây.
(VNF) - Cử tri Hà Nội yêu cầu đẩy nhanh quy hoạch 1/500 cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Vĩnh Hồ, dự kiến phê duyệt trong tháng 5/2026.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển ARMO là đơn vị trúng thầu triển khai dự án Khu dân cư, dịch vụ du lịch Chánh Oai quy mô hơn 33ha, vốn đầu tư trên 1.218 tỷ đồng.
(VNF) - Thị trường nhà ở xã hội Bắc Ninh sôi động khi hai dự án tại Yên Phong và phường Nếnh đồng loạt mở bán với giá chỉ từ 223 triệu đồng/căn mà đi kèm nhiều tiện ích.
(VNF) - Tại ĐHĐCĐ thường niên của Công ty Cổ phần Cao su Sao Vàng (HoSE: SRC), Chủ tịch HĐQT Phạm Hoành Sơn đã cập nhật về việc đầu tư dự án trọng điểm tại khu “đất vàng” 231 Nguyễn Trãi, cũng như tiến độ di dời nhà máy tại đây.
Rao bán nhà từ trước Tết nhưng không có khách mua, một số chủ nhà trong ngõ buộc phải hạ giá sâu, lên tới cả tỷ đồng.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ nêu rõ chủ đầu tư dự án Tháp D25* Cầu Giấy thi công xây dựng nhưng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng quy hoạch, dự án nhà ở chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; chưa được nghiệm thu về PCCC.
(VNF) - Ông Lê Tiến Công, Giám đốc Tài chính của Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) cho biết trong năm 2026, công ty này sẽ ghi nhận doanh số rất lớn từ một loạt dự án lớn đang triển khai.
(VNF) - Tại sự kiện giới thiệu dự án Artisan Park vào ngày 11/4, những chuyển động tăng trưởng của khu vực Bình Dương và tiềm năng của phân khúc nhà phố thương mại đã trở thành tâm điểm, mở ra góc nhìn rõ nét về cơ hội đầu tư.
Không chỉ tại khu chung cư vạn dân HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội), cơ quan chức năng cũng đang khảo sát, lấy ý kiến cư dân chưa được cấp sổ hồng tại nhiều dự án khác có sai phạm liên quan đến Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên, Công ty Bemes…
(VNF) - Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù nhằm xử lý các vi phạm đất đai trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đang đưa ra phương án tháo gỡ cho loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại các dự án bất động sản du lịch. Tuy nhiên, theo chuyên gia pháp lý, các quy định hiện tại cần được mở rộng để giải quyết đầy đủ những vướng mắc tồn đọng trên thị trường.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ kiến nghị chuyển hồ sơ vụ việc liên quan đến dự án Usilk City do CTCP Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư để Bộ Công an xem xét điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.
(VNF) - Chính sách lãi suất chưa từng có của Vinhomes đang tạo cú hích mạnh mẽ cho thị trường, khi chi phí vay mua nhà thậm chí thấp hơn cả nhà ở xã hội.
(VNF) - Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở đối với Khu chức năng đô thị tại số 233, 233B và 235 đường Nguyễn Trãi, phường Khương Đình.
(VNF) - Khi thị trường căn hộ cao cấp không còn dừng ở câu chuyện từng dự án riêng lẻ, mà chuyển sang cạnh tranh về khả năng duy trì chất lượng sống một cách nhất quán, cách phát triển sản phẩm cũng buộc phải thay đổi. Trong bối cảnh đó, dòng sản phẩm căn hộ cao tầng Imperia của MIK Group cho thấy một hướng đi rõ nét hơn khi được phát triển theo một hệ tiêu chuẩn xuyên suốt.
(VNF) - Tại đại hội đồng cổ đông thường niên, lãnh đạo Vinpearl (HoSE: VPL) cho biết năm 2026 sẽ đẩy mạnh mở rộng hệ sinh thái du lịch – nghỉ dưỡng, phát triển thêm các điểm đến mới và đa dạng thị trường khách quốc tế.
(VNF) - Công ty Cổ phần Giầy Thượng Đình đang lên kế hoạch chuyển đổi khu “đất vàng” tại số 277 đường Nguyễn Trãi (Hà Nội) thành tổ hợp căn hộ, văn phòng và trường học với tổng vốn đầu tư dự kiến gần 10.000 tỷ đồng.
