'Chủ đầu tư sẽ bung hàng trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực'

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua ngày 18/1 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Theo đó, ông cho rằng khi Luật được áp dụng nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện. Đặc biệt, trong năm nay, các chủ đầu tư sẽ đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường, bởi nếu hiện tại thanh khoản chậm lại thì sang năm sau sẽ không thu hồi được nhiều vốn.

"Nếu đợi đến năm 2025, khi Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực, chủ đầu tư chỉ được thu 5%, sau đó mất nhiều thời gian để hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính, đủ điều kiện thì mới bán hàng ra được", ông Tuấn nhận định.

Hỗ trợ tăng giá và nguồn cung bất động sản

Theo ông Tuấn, một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn.

"Nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng, thì trong Luật Đất đai (sửa đổi) đã có các quy định cụ thể, xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại", ông giải thích.

Tương tự, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao về Nghiên cứu Đầu tư Savills Hà Nội, cũng cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sẽ tạo động lực lớn cho thị trường bên cạnh Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023.

Với tình hình này, bà dự báo nguồn cung trên thị trường sẽ dần được cải thiện. Đồng thời, hoạt động đầu tư hạ tầng đang được đẩy mạnh cùng triển vọng phát triển kinh tế mạnh mẽ sẽ làm gia tăng nhu cầu về bất động sản trên mọi phân khúc.

Bên cạnh nguồn cung, ông Tuấn cho biết Luật Đất đai (sửa đổi) cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của người dân, bao gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài...

Ngoài ra, giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai (sửa đổi) thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

"Cụ thể, Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất. Điều này sẽ nâng nền giá đất lên ở mức sát với thị trường, đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi", ông Tuấn bổ sung.

Theo ông, Luật cũng có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… Tất cả quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại... từ đó gia tăng giá bất động sản nói chung.

Thị trường chưa thể hồi phục ngay

Vị chuyên gia tại Batdongsan còn nhấn mạnh nhiều đối tượng sẽ được hưởng lợi khi Luật Đất đai (sửa đổi) được áp dụng. Các doanh nghiệp có cơ chế tốt hơn, quy định rõ ràng, cụ thể hơn để tiếp cận quỹ đất và phát triển dự án. Người dân trong diện giải tỏa cũng được hưởng chế độ đền bù tốt hơn.

Các đối tượng tiếp cận đất đại được mở rộng, với nhiều cơ hội linh hoạt và cơ chế giá hợp lý hơn, những trường hợp nào thu hồi đất được quy định rất rõ ràng trong Luật, quy định đấu giá cũng được minh bạch công khai.

Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn cũng nhận định không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng vì sẽ có độ trễ khoảng 8-12 tháng để Luật được được thẩm thấu và thực thi.

Việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) chưa thể giúp cho thị trường bất động sản phục hồi nhanh chóng vì sẽ có độ trễ khoảng 8-12 tháng để Luật được được thẩm thấu và thực thi

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam

"Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến năm 2025, các bên tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội và chuẩn bị áp dụng", ông nhấn mạnh.

Tại diễn đàn "Thị trường bất động sản năm 2024 - Nhận diện thách thức và cơ hội phục hồi", TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cho biết việc thông qua nhiều Luật quan trọng liên quan đến bất động sản là chưa từng có trong lịch sử.

"Điều này giúp đồng bộ hóa chính sách và tăng cường minh bạch để thị trường bất động sản có thể phát triển mạnh mẽ và bền vững hơn. Các Luật cũng sẽ giải quyết những tồn đọng trong lịch sử, góp phần khai thác nguồn lực của thị trường bất động sản", ông Lực chia sẻ.

Tuy nhiên, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) kiêm Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) - cho rằng năm nay thị trường chưa thể "rực rỡ" ngay, nhưng ông chắc chắn môi trường bất động sản sẽ tốt hơn trước.

"Thị trường đang được thanh lọc, có thể nói những vi khuẩn đã được thanh lọc dần và năm 2024 thị trường sẽ ấm, sạch và thông thoáng hơn", ông ví von.

Để thị trường phục hồi bền vững hơn, đại diện Savills nhấn mạnh chủ đầu tư cũng cần phải giải quyết tốt bài toán mất cân bằng cung cầu, cần có nhiều sản phẩm vừa túi tiền, các hình thức kinh doanh đa dạng đáp ứng rộng nguồn cầu.

"Chính phủ đã và đang làm rất nhiều các biện pháp cần thiết để thúc đẩy thị trường. Chủ đầu tư lúc này cũng phải như vậy, làm nhiều biện pháp cải thiện sự phụ thuộc dòng tiền từ ngân hàng bằng việc huy động từ các kênh khác như hợp tác đầu tư, cấu trúc danh mục đầu tư, giãn tiến độ thanh toán để giảm áp lực dòng tiền của người mua nhằm thúc đẩy quyết định đầu tư", bà nói thêm.