Chuyển nhượng dự án đầu tư: Tránh tình trạng ‘một cổ hai tròng’

Kỳ vọng một đạo luật cải cách mạnh mẽ

Dự thảo Luật Đầu tư do Bộ Tài chính chủ trì soạn thảo, bao gồm 6 Chương, 47 Điều và 4 Phụ lục. Đây được đánh giá là bước sửa đổi toàn diện, mang tính chiến lược, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách trong bối cảnh mới. 

Nhìn nhận về những nội dung được đề xuất, các chuyên gia đánh giá cao nhiều điểm đột phá trong dự thảo đặc biệt là những vấn đề về cắt giảm ngành, nghề kinh doanh có điều kiện, tinh giản thủ tục, tạo môi trường thuận lợi cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, bên cạnh tín hiệu tích cực, vẫn còn những nội dung cần tiếp tục được cân nhắc và hoàn thiện. 

Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Đầu tư Kinh doanh (tức dự thảo Luật Đầu tư), ông Tô Tuấn Đạt, đại diện Bộ Tài chính, cơ quan chủ trì soạn thảo nhấn mạnh, mục tiêu của dự thảo là kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, điểm nghẽn thể chế, đồng thời đơn giản trình tự, thủ tục đầu tư, rà soát loại bỏ các điều kiện không cần thiết để khơi thông nguồn lực, thúc đẩy phát triển kinh tế. 

Theo đó, dự thảo tập trung vào năm nhóm chính sách: đơn giản hóa thủ tục; tăng cường phân cấp chấp thuận chủ trương; hoàn thiện quy định ngành, nghề kinh doanh có điều kiện; hoàn thiện quy định ưu đãi và địa bàn ưu đãi; quản lý đầu tư ra nước ngoài và tháo gỡ vướng mắc triển khai dự án.

Phó tổng thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI, ông Đậu Anh Tuấn, cho rằng nhìn lại hành trình phát triển kinh tế của Việt Nam trong những thập kỷ qua, không thể phủ nhận rằng hành lang pháp lý, đặc biệt là Luật Đầu tư, đã đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo dựng môi trường kinh doanh ổn định, thúc đẩy kinh tế tư nhân phát triển, đóng góp lớn vào tăng trưởng GDP, tạo việc làm và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

Dù vậy, ông cũng lưu ý rằng cần làm rõ ranh giới thẩm quyền giữa Luật Đầu tư và các luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch) vì có thể gây chồng chéo, là nguyên nhân khiến dự án bị treo và thẩm định nhiều lần, gây lãng phí thời gian và chi phí.

Bất cập về thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư 

Một trong những “nút thắt” lớn mà cộng đồng doanh nghiệp, chuyên gia pháp lý  phản ánh khi góp ý dự thảo Luật Đầu tư chính là thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư. Hiện nay, quy định về vấn đề này đang bị chi phối bởi hai đạo luật khác nhau, dẫn tới tình trạng rắc rối và chồng chéo mà giới chuyên môn gọi là “một dự án, hai thủ tục”. 

Góp ý dự thảo Luật Đầu tư, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, cho biết theo pháp luật hiện hành, việc chuyển nhượng dự án được điều chỉnh bởi hai luật khác nhau là Luật Đầu tư 2020 hoặc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật KDBĐS). Hai yếu tố chính để xác định dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư 2020 (Điều 46) hay Luật KDBĐS 2023 (Điều 41) gồm: dự án có phải dự án bất động sản hay không và hình thức lựa chọn nhà đầu tư trước đó là gì. 

Cụ thể, Điều 41 Luật KDBĐS quy định, dự án sẽ chuyển nhượng theo Luật Đầu tư nếu là dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc là dự án bất động sản được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư. Ngược lại, tất cả các dự án bất động sản còn lại sẽ chuyển nhượng theo Luật KDBĐS (khoản 2 Điều 41). Điều này khiến phạm vi áp dụng Luật KDBĐS rất rộng, bao trùm hầu hết các dự án bất động sản không thuộc hai trường hợp trên. 

Trong khi đó, khoản 2 Điều 37 dự thảo Luật Đầu tư quy định, chỉ một nhóm rất hẹp dự án, tức dự án có chấp thuận nhà đầu tư và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, mới được chuyển nhượng theo dự thảo. Nếu nhà đầu tư được lựa chọn theo các hình thức khác như: chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất... thì khi chuyển nhượng dự án sẽ không áp dụng dự thảo mà phải thực hiện theo Luật KDBĐS.  

Luật sư Tuấn cho rằng toàn bộ quá trình lựa chọn nhà đầu tư, bao gồm cả dự án bất động sản, đều được điều chỉnh thống nhất trong Luật Đầu tư 2020. Đây cũng là đạo luật quy định về điều chỉnh trình tự, thủ tục điều chỉnh dự án xuyên suốt vòng đời dự án, đảm bảo tính đồng bộ trong quản lý.

Tuy nhiên, Luật KDBĐS lại đặt ra thêm một cơ chế riêng về chuyển nhượng dự án bất động sản (Điều 41,42) dẫn đến chồng chéo và phân mảnh pháp luật. Điều này sẽ gây khó khăn cho cả nhà đầu tư và cơ quan thực thi, bởi một dự án bất động sản có thể được lựa chọn theo Luật Đầu tư nhưng khi chuyển nhượng lại bị tách thành hai hướng: nếu đã được chấp thuận nhà đầu tư hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì làm theo Luật Đầu tư, còn lại phải làm theo Luật KDBĐS. 

Chưa dừng lại ở đó, sau khi chuyển nhượng xong, dự án vẫn phải điều chỉnh theo Luật Đầu tư, trong khi Luật KDBĐS không có quy định này. Điều đó khiến thủ tục bị nhân đôi, nhà đầu tư mất thêm thời gian và chi phí.  

Giới chuyên môn đánh giá đây là vấn đề rất khó khăn, phức tạp cho nhà đầu tư trong việc chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản thực hiện theo thủ tục nào. Thực tế, có những trường hợp các cơ quan chức năng như Sở Xây dựng, Sở Tài chính đùn đẩy trách nhiệm không thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư. 

Liên quan đến thủ tục này, đại diện Công ty Luật TNHH Bizblink cho rằng vẫn tồn tại vướng mắc tại Điều 37 dự thảo. Cụ thể, điểm a, khoản 2, Điều 37 dự thảo chưa có quy định về điều chỉnh các dự án đã từng được chấp thuận đầu tư và được cấp giấy phép đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư trước đây. 

Mặc dù, điểm b khoản 2 Điều 37 dự thảo đã có quy định điều chỉnh cho các trường hợp không thuộc điểm a khoản 2 Điều 37 dự thảo, nhưng lại quy định rằng việc chuyển nhượng phải thực hiện theo pháp luật chuyên ngành khác, thay vì tiếp tục áp dụng pháp luật về đầu tư. Cách quy định này dẫn đến sự thiếu thống nhất trong cách xử lý khi cùng là dự án đầu tư, nhưng dự án theo dự thảo thì làm một thủ tục, còn dự án theo luật cũ thì phải theo luật chuyên ngành khác.

Điều này vô hình trung tạo ra sự bất bình đẳng giữa các dự án, đồng thời cũng chưa bao quát hết các tình huống có thể xảy ra trên thực tế, dễ phát sinh vướng mắc pháp lý và kéo dài quá trình chuyển nhượng.

Tránh tình trạng “một dự án, hai thủ tục”

Góp ý tại hội thảo về thủ tục chuyển nhượng dự án, luật sư Vũ Tuấn Anh, Tập đoàn KN, cho rằng cần phải quy định rõ ràng, tránh tình trạng “một dự án, hai thủ tục” theo cả Luật Đầu tư và Luật KDBĐS.

Theo đó, ông Tuấn Anh cho rằng cần phải rà soát và phân định rõ các trường hợp nào thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của Luật KDBĐS và trường hợp nào theo quy định của Luật Đầu tư hoặc là chỉ quy định một thủ tục chuyển nhượng dự án (áp dụng cho cả dự án kinh doanh bất động sản) theo Luật Đầu tư mà không thực hiện theo Luật KDBĐS để đảm bảo việc áp dụng luật được thống nhất.

Bên cạnh đó, nếu vẫn duy trì thủ tục chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật KDBĐS thì cần quy định rõ nếu đã thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo Luật KDBĐS thì không cần phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư, cho dù có thuộc trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 32 Luật này.

Trong khi đó, luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất bỏ toàn bộ Điều 41, 42 Luật KDBĐS bao gồm quy định loại dự án chuyển nhượng theo Luật KDBĐS, thẩm quyền, trình tự thủ tục chuyển nhượng. Luật này chỉ nên giữ lại điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS (Điều 40) và quyền và nghĩa vụ các bên (Điều 43). Toàn bộ trình tự, thủ tục, thẩm quyền về chuyển nhượng dự án, dù là bất động sản hay không cần tập trung trong Luật Đầu tư, đảm bảo tính đồng bộ và xuyên suốt. 

Bên cạnh đó, vị luật sư cũng đề xuất thiết kế lại Điều 37 dự thảo theo hướng bao quát tất cả các dự án được lựa chọn nhà đầu tư (bất kể hình thức nào: chấp thuận chủ trương, đấu giá, đấu thầu, chỉ định...). Khi chuyển nhượng dự án, trình tự và thẩm quyền thực hiện thống nhất theo Luật Đầu tư. Các luật chuyên ngành như Luật Nhà ở, Luật KDB ĐS chỉ quy định về điều kiện, tiêu chí chuyên biệt liên quan đến lĩnh vực đó. 

Đại diện Công ty Luật TNHH Bizlink đề xuất đối tượng điều chỉnh tại điểm a khoản 2 Điều 37 nên được mở rộng áp dụng đối với cả các dự án đã được chấp thuận đầu tư, được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép đầu tư theo các văn bản pháp luật về đầu tư trước đây.

Rõ ràng, nếu không có sự điều chỉnh thống nhất, thủ tục chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục là “điểm nghẽn” khiến doanh nghiệp vừa tốn thời gian, vừa phát sinh chi phí. Do đó, yêu cầu cấp thiết hiện nay là phải hợp nhất quy định, tránh tình trạng chồng chéo giữa Luật Đầu tư và các đạo luật chuyên ngành khác, từ đó tạo hành lang pháp lý minh bạch, đồng bộ và thực sự thuận lợi cho nhà đầu tư.