Dự thảo Luật Đầu tư do Bộ Tài chính chủ trì soạn thảo, bao gồm 6 Chương, 47 Điều và 4 Phụ lục. Đây được đánh giá là bước sửa đổi toàn diện, mang tính chiến lược, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách trong bối cảnh mới.
Nhìn nhận về những nội dung được đề xuất, các chuyên gia đánh giá cao nhiều điểm đột phá trong dự thảo đặc biệt là những vấn đề về cắt giảm ngành, nghề kinh doanh có điều kiện, tinh giản thủ tục, tạo môi trường thuận lợi cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, bên cạnh tín hiệu tích cực, vẫn còn những nội dung cần tiếp tục được cân nhắc và hoàn thiện.
Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Đầu tư Kinh doanh (tức dự thảo Luật Đầu tư), ông Tô Tuấn Đạt, đại diện Bộ Tài chính, cơ quan chủ trì soạn thảo nhấn mạnh, mục tiêu của dự thảo là kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, điểm nghẽn thể chế, đồng thời đơn giản trình tự, thủ tục đầu tư, rà soát loại bỏ các điều kiện không cần thiết để khơi thông nguồn lực, thúc đẩy phát triển kinh tế.
Theo đó, dự thảo tập trung vào năm nhóm chính sách: đơn giản hóa thủ tục; tăng cường phân cấp chấp thuận chủ trương; hoàn thiện quy định ngành, nghề kinh doanh có điều kiện; hoàn thiện quy định ưu đãi và địa bàn ưu đãi; quản lý đầu tư ra nước ngoài và tháo gỡ vướng mắc triển khai dự án.
Phó tổng thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI, ông Đậu Anh Tuấn, cho rằng nhìn lại hành trình phát triển kinh tế của Việt Nam trong những thập kỷ qua, không thể phủ nhận rằng hành lang pháp lý, đặc biệt là Luật Đầu tư, đã đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo dựng môi trường kinh doanh ổn định, thúc đẩy kinh tế tư nhân phát triển, đóng góp lớn vào tăng trưởng GDP, tạo việc làm và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.
Dù vậy, ông cũng lưu ý rằng cần làm rõ ranh giới thẩm quyền giữa Luật Đầu tư và các luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch) vì có thể gây chồng chéo, là nguyên nhân khiến dự án bị treo và thẩm định nhiều lần, gây lãng phí thời gian và chi phí.
Bất cập về thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư
Một trong những “nút thắt” lớn mà cộng đồng doanh nghiệp, chuyên gia pháp lý phản ánh khi góp ý dự thảo Luật Đầu tư chính là thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư. Hiện nay, quy định về vấn đề này đang bị chi phối bởi hai đạo luật khác nhau, dẫn tới tình trạng rắc rối và chồng chéo mà giới chuyên môn gọi là “một dự án, hai thủ tục”.
Góp ý dự thảo Luật Đầu tư, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, cho biết theo pháp luật hiện hành, việc chuyển nhượng dự án được điều chỉnh bởi hai luật khác nhau là Luật Đầu tư 2020 hoặc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật KDBĐS). Hai yếu tố chính để xác định dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư 2020 (Điều 46) hay Luật KDBĐS 2023 (Điều 41) gồm: dự án có phải dự án bất động sản hay không và hình thức lựa chọn nhà đầu tư trước đó là gì.
Cụ thể, Điều 41 Luật KDBĐS quy định, dự án sẽ chuyển nhượng theo Luật Đầu tư nếu là dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc là dự án bất động sản được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư. Ngược lại, tất cả các dự án bất động sản còn lại sẽ chuyển nhượng theo Luật KDBĐS (khoản 2 Điều 41). Điều này khiến phạm vi áp dụng Luật KDBĐS rất rộng, bao trùm hầu hết các dự án bất động sản không thuộc hai trường hợp trên.
Trong khi đó, khoản 2 Điều 37 dự thảo Luật Đầu tư quy định, chỉ một nhóm rất hẹp dự án, tức dự án có chấp thuận nhà đầu tư và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, mới được chuyển nhượng theo dự thảo. Nếu nhà đầu tư được lựa chọn theo các hình thức khác như: chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất... thì khi chuyển nhượng dự án sẽ không áp dụng dự thảo mà phải thực hiện theo Luật KDBĐS.
Luật sư Tuấn cho rằng toàn bộ quá trình lựa chọn nhà đầu tư, bao gồm cả dự án bất động sản, đều được điều chỉnh thống nhất trong Luật Đầu tư 2020. Đây cũng là đạo luật quy định về điều chỉnh trình tự, thủ tục điều chỉnh dự án xuyên suốt vòng đời dự án, đảm bảo tính đồng bộ trong quản lý.
Tuy nhiên, Luật KDBĐS lại đặt ra thêm một cơ chế riêng về chuyển nhượng dự án bất động sản (Điều 41,42) dẫn đến chồng chéo và phân mảnh pháp luật. Điều này sẽ gây khó khăn cho cả nhà đầu tư và cơ quan thực thi, bởi một dự án bất động sản có thể được lựa chọn theo Luật Đầu tư nhưng khi chuyển nhượng lại bị tách thành hai hướng: nếu đã được chấp thuận nhà đầu tư hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì làm theo Luật Đầu tư, còn lại phải làm theo Luật KDBĐS.
Chưa dừng lại ở đó, sau khi chuyển nhượng xong, dự án vẫn phải điều chỉnh theo Luật Đầu tư, trong khi Luật KDBĐS không có quy định này. Điều đó khiến thủ tục bị nhân đôi, nhà đầu tư mất thêm thời gian và chi phí.
Giới chuyên môn đánh giá đây là vấn đề rất khó khăn, phức tạp cho nhà đầu tư trong việc chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản thực hiện theo thủ tục nào. Thực tế, có những trường hợp các cơ quan chức năng như Sở Xây dựng, Sở Tài chính đùn đẩy trách nhiệm không thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư.
Liên quan đến thủ tục này, đại diện Công ty Luật TNHH Bizblink cho rằng vẫn tồn tại vướng mắc tại Điều 37 dự thảo. Cụ thể, điểm a, khoản 2, Điều 37 dự thảo chưa có quy định về điều chỉnh các dự án đã từng được chấp thuận đầu tư và được cấp giấy phép đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư trước đây.
Mặc dù, điểm b khoản 2 Điều 37 dự thảo đã có quy định điều chỉnh cho các trường hợp không thuộc điểm a khoản 2 Điều 37 dự thảo, nhưng lại quy định rằng việc chuyển nhượng phải thực hiện theo pháp luật chuyên ngành khác, thay vì tiếp tục áp dụng pháp luật về đầu tư. Cách quy định này dẫn đến sự thiếu thống nhất trong cách xử lý khi cùng là dự án đầu tư, nhưng dự án theo dự thảo thì làm một thủ tục, còn dự án theo luật cũ thì phải theo luật chuyên ngành khác.
Điều này vô hình trung tạo ra sự bất bình đẳng giữa các dự án, đồng thời cũng chưa bao quát hết các tình huống có thể xảy ra trên thực tế, dễ phát sinh vướng mắc pháp lý và kéo dài quá trình chuyển nhượng.
Góp ý tại hội thảo về thủ tục chuyển nhượng dự án, luật sư Vũ Tuấn Anh, Tập đoàn KN, cho rằng cần phải quy định rõ ràng, tránh tình trạng “một dự án, hai thủ tục” theo cả Luật Đầu tư và Luật KDBĐS.
Theo đó, ông Tuấn Anh cho rằng cần phải rà soát và phân định rõ các trường hợp nào thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của Luật KDBĐS và trường hợp nào theo quy định của Luật Đầu tư hoặc là chỉ quy định một thủ tục chuyển nhượng dự án (áp dụng cho cả dự án kinh doanh bất động sản) theo Luật Đầu tư mà không thực hiện theo Luật KDBĐS để đảm bảo việc áp dụng luật được thống nhất.
Bên cạnh đó, nếu vẫn duy trì thủ tục chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật KDBĐS thì cần quy định rõ nếu đã thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo Luật KDBĐS thì không cần phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư, cho dù có thuộc trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 32 Luật này.
Trong khi đó, luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất bỏ toàn bộ Điều 41, 42 Luật KDBĐS bao gồm quy định loại dự án chuyển nhượng theo Luật KDBĐS, thẩm quyền, trình tự thủ tục chuyển nhượng. Luật này chỉ nên giữ lại điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS (Điều 40) và quyền và nghĩa vụ các bên (Điều 43). Toàn bộ trình tự, thủ tục, thẩm quyền về chuyển nhượng dự án, dù là bất động sản hay không cần tập trung trong Luật Đầu tư, đảm bảo tính đồng bộ và xuyên suốt.
Bên cạnh đó, vị luật sư cũng đề xuất thiết kế lại Điều 37 dự thảo theo hướng bao quát tất cả các dự án được lựa chọn nhà đầu tư (bất kể hình thức nào: chấp thuận chủ trương, đấu giá, đấu thầu, chỉ định...). Khi chuyển nhượng dự án, trình tự và thẩm quyền thực hiện thống nhất theo Luật Đầu tư. Các luật chuyên ngành như Luật Nhà ở, Luật KDB ĐS chỉ quy định về điều kiện, tiêu chí chuyên biệt liên quan đến lĩnh vực đó.
Đại diện Công ty Luật TNHH Bizlink đề xuất đối tượng điều chỉnh tại điểm a khoản 2 Điều 37 nên được mở rộng áp dụng đối với cả các dự án đã được chấp thuận đầu tư, được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép đầu tư theo các văn bản pháp luật về đầu tư trước đây.
Rõ ràng, nếu không có sự điều chỉnh thống nhất, thủ tục chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục là “điểm nghẽn” khiến doanh nghiệp vừa tốn thời gian, vừa phát sinh chi phí. Do đó, yêu cầu cấp thiết hiện nay là phải hợp nhất quy định, tránh tình trạng chồng chéo giữa Luật Đầu tư và các đạo luật chuyên ngành khác, từ đó tạo hành lang pháp lý minh bạch, đồng bộ và thực sự thuận lợi cho nhà đầu tư.
Tags:
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Hệ sinh thái shophouse, văn phòng, trung tâm thương mại tại Goldmark City đang được nhìn nhận như một mô hình tiên phong với lợi thế đến từ nhu cầu sẵn của nhiều nhóm cộng đồng trong khu vực.
(VNF) - Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương phải đảm bảo quỹ đất, quy hoạch, tiến độ… để hoàn thành mục tiêu 158.700 căn nhà ở xã hội theo chỉ tiêu được giao.
(VNF) - Dự thảo nghị định hướng dẫn Nghị quyết 29/2026 được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thống nhất, xử lý dứt điểm các dự án đất đai vướng mắc kéo dài, tạo cú hích lớn cho thị trường.
(VNF) - Người có nhà ở hợp pháp tại Hà Nội nhưng cách nơi làm việc từ 20km trở lên có thể được mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup vừa đề xuất phương án xây dựng hai đảo nhân tạo trên tuyến đường vượt biển nối Cần Giờ với Vũng Tàu, nhằm phục vụ thi công cầu, hầm và bố trí các hạng mục hạ tầng kỹ thuật vận hành.
(VNF) - GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, việc kiểm tra, rà soát, xử lý các dự án chậm triển khai chính là giải pháp thiết thực loại bỏ doanh nghiệp yếu kém.
(VNF) - UBND tỉnh Hà Tĩnh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn Công ty CP Đầu tư Hưng Long Việt Nam (trụ sở tại phường Bắc Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh) là nhà đầu tư Dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hưng Long, với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận kết quả kinh doanh bùng nổ trong quý I/2026.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, tâm lý người mua bất động sản đang thay đổi rõ rệt. Thay vì xuống tiền vào các dự án mới chỉ nằm trên bản vẽ, nhiều khách hàng ưu tiên những dự án đã hình thành hạ tầng, pháp lý rõ ràng và có thể kiểm chứng tiến độ thực tế. Xu hướng này đang tạo ra lợi thế cho các chủ đầu tư có sự chuẩn bị dự án bài bản trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
(VNF) - Ngày 28/4/2026, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ và hệ thống Marriott International đã ký kết hợp tác đưa hai thương hiệu khách sạn hàng đầu thế giới là The Ritz-Carlton và Marriott Hotel về Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (TP. HCM).
(VNF) - Thị trường bất động sản đã có tín hiệu cải thiện về giao dịch, nhưng sức ép lên doanh nghiệp chưa hề giảm nhẹ. Khi vốn không còn rẻ, chi phí vật liệu, thi công và vận hành tiếp tục neo cao, bài toán của doanh nghiệp không còn đơn thuần là bán được hàng, mà là giữ được dòng tiền, bảo toàn biên lợi nhuận và tái cấu trúc mô hình tăng trưởng.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ nét khi tư duy phát triển sản phẩm có sự thay đổi mạnh mẽ. Thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (condotel), các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang phát triển căn hộ cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài, qua đó từng bước xác lập tiêu chuẩn sống mới tại đô thị biển.
(VNF) - Nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào tay các tập đoàn lớn với những dự án quy mô hàng nghìn hecta, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần “hụt hơi” vì áp lực vốn, quỹ đất và pháp lý. Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc mạnh mẽ, nhóm doanh nghiệp này buộc phải thay đổi chiến lược để tìm chỗ đứng.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm phục vụ Hội nghị APEC 2027 đang đồng loạt tăng tốc, từ sân bay quốc tế, trung tâm hội nghị quy mô lớn đến các khu đô thị và hệ thống kỹ thuật ngầm.
Thời gian gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai rầm rộ, nhờ đó người dân có cơ hội được mua nhà giá hợp lý.
(VNF) - Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là đề xuất mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Động thái này được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục hành chính, tạo điều kiện để các dự án gặp khó khăn về vốn hoặc chậm tiến độ có thể sớm tái cấu trúc, song cũng đặt ra những thách thức trong việc thi hành thực tiễn.
Theo đà tăng của nhà chung cư, giá nhiều căn hộ cũ tại Hà Nội cũng lên tới hàng trăm triệu đồng một mét vuông.
(VNF) - Giá thuê căn hộ tại TP.HCM trong 2 tuần lại đây bỗng nhiên tăng đột biến, cao hơn trước từ 10-25% khi nhu cầu phục hồi mạnh nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng.
Dù không đứng tên sở hữu cổ phần tại Công ty Hàm Giang, sự hiện diện của ông Trầm Bê trong các buổi làm việc với lãnh đạo địa phương cho thấy tầm ảnh hưởng của vị doanh nhân này tại các siêu dự án.
(VNF) - Theo dự thảo tờ trình Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được Bộ Xây dựng soạn thảo, quy định về cơ sở đào tạo kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản sẽ được hoàn thiện và siết chặt hơn. Chuyên gia cho rằng việc thiết lập khung tiêu chuẩn rõ ràng đối với các cơ sở đào tạo không chỉ góp phần nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới mà còn giúp thị trường vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
(VNF) - Hơn 1.000 nhà đầu tư và chuyên viên kinh doanh hội tụ tại ba điểm cầu Hà Nội, Nghệ An và TP. HCM trong sự kiện mega livestream ngày 25/4 cho thấy sức hút mạnh mẽ của sản phẩm nhà phố Boulevard Prime tại Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP. HCM).
(VNF) - 6 trường hợp sẽ bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) gồm: cấp không đúng thẩm quyền, sai đối tượng, sai diện tích, không đủ điều kiện, sai mục đích/nguồn gốc hoặc bị Tòa án tuyên hủy.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, bất động sản công nghiệp miền Trung đang nổi lên như một “điểm đến” mới của dòng vốn FDI, nhờ lợi thế chi phí cạnh tranh, quỹ đất dồi dào và dư địa phát triển hạ tầng còn lớn.
(VNF) - Kỳ ĐHĐCĐ đầu tiên sau khi niêm yết trên HoSE, Taseco Land đặt mục tiêu lãi hơn 2.500 tỷ đồng, tăng gần 4 lần so với năm trước, phản ánh kỳ vọng bước vào điểm rơi của chu kỳ lợi nhuận.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Khi cả nước bước vào kỳ nghỉ lễ 30/4 và 1/5, trên các công trường dự án cao tốc, hàng nghìn cán bộ, kỹ sư, công nhân vẫn miệt mài bám công trường, khẩn trương thi công để giữ vững tiến độ, góp phần đưa những dự án trọng điểm về đích đúng hẹn.
