Có nên xây dựng thêm các sân golf mới?

Theo thống kê, tới cuối năm 2019, Việt Nam có 78 sân golf, đến năm 2023 là 80 sân và đến 2025 con số này dự kiến sẽ tăng lên 200. Có thể nói, sau khi Nghị định số 52/2020/NĐ-CP về đầu tư xây dựng và kinh doanh sân golf có hiệu lực thi hành từ ngày 15/6/2020 đã mở ra tạo ra một cơ hội mới giúp ngành golf nới chiếc vòng kim cô quy hoạch, từ đó tạo điều kiện cho ngành này phát triển nhanh chóng. Xung quanh vấn đề này, Tạp chí Đầu tư Tài chính có cuộc trò chuyện với GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Thưa giáo sư, là người gắn bó nhiều năm với các dự án golf và các dự án bất động sản, ông đánh giá như thế nào về quá trình phát triển các sân golf ở các thời điểm hiện tại?

Vài năm gần đây, Việt Nam nổi lên như một trong những điểm sáng của golf thế giới nhờ sức hấp dẫn khác biệt của một điểm đến mới có địa hình và văn hóa bản địa đặc sắc... World Golf Award đã đánh giá Việt Nam là Điểm đến golf tốt nhất thế giới và châu Á các năm 2019, 2021, 2022; tạp chí Asia Golf công nhận Việt Nam là Điểm đến du lịch golf hấp dẫn nhất khu vực châu Á-Thái Bình Dương…

Theo Viện Khoa học Thể thao, Tổng cục Thể dục thể thao, Việt Nam hiện đã có 60 sân golf 18 hố đi vào hoạt động, dự kiến đến năm 2025, con số này sẽ tăng lên 200 sân. Sự ra đời của ngành golf đã tạo ra những tác động lớn về mặt kinh tế, đặc biệt là du lịch và bất động sản.

- Cụ thể, đó là những tác động như thế nào, thưa giáo sư?

Những năm gần đây, ngành công nghiệp golf Việt Nam phát triển nhanh chóng. Nếu như 10 năm trước, doanh thu ngành golf chỉ khoảng 50 triệu USD. Hiện nay con số này lên tới hơn 1 tỷ USD và sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh những năm tới, dự kiến 3 tỷ USD vào năm 2030. Bên cạnh đó, Việt Nam liên tiếp nhận nhiều giải thưởng quốc tế lớn, uy tín như: “Điểm đến golf tốt nhất châu Á”, “Điểm đến golf tốt nhất thế giới”..., qua đó khẳng định vị thế nổi bật của Việt Nam trong ngành golf thế giới.

Theo thống kê của Tổ chức Du lịch golf thế giới (IAGTO), khách du lịch golf chi tiêu gấp hơn 2 lần so với mức chi tiêu của khách du lịch thông thường. Du lịch golf từ lâu trở thành ngành kinh tế mang lại lợi nhuận khổng lồ cho các quốc gia trên thế giới. Việt Nam có nhiều lợi thế để phát triển du lịch golf như khí hậu nhiệt đới, sự đa dạng về địa hình, môi trường, cảnh quan thiên nhiên…

Nhiều sân golf tại Việt Nam được xây dựng không chỉ dành riêng cho những người chơi môn thể thao này mà trở thành một phần không thể thiếu trong hệ thống BĐS du lịch nghỉ dưỡng, kết hợp với những dịch vụ đẳng cấp khác tạo ra hệ sinh thái hoàn chỉnh, mở ra tiềm năng lớn để phát triển mạnh cho loại hình BĐS nghỉ dưỡng sân golf.

- Bên cạnh những lợi ích đó, liệu có mặt trái nào không, thưa ông?

Đúng là sự ra đời của các dự án golf đã thúc sự phát triển kinh tế xã hội tại các đại phương. Đây cũng là việc cần làm để kích cầu du lịch. Tuy nhiên, có một thực tế đáng báo động là thời gian vừa qua có nhiều chủ đầu tư sân golf lạm dụng xin dự án để lách luật kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. Nguồn thu từ bất động sản “ăn theo” sân golf thực chất là nguồn lợi chính của nhà đầu tư.

Hầu hết các dự án sân golf và bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay, xét về quy hoạch, đều không hình thành nên đơn vị ở hay đơn vị dân cư, nghĩa là đơn thuần chỉ thuộc quy hoạch du lịch. Do đó các dự án bất động sản cùng sân golf không có thời hạn sử dụng lâu dài. Các chủ đầu tư thường thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho suốt thời gian thuê. Vì thế người mua các sản phẩm bất động sản này không sở hữu tài sản như đối với nhà ở thông thường được. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư sử dụng 10% quỹ đất dịch vụ cho sân golf cho việc xây khách sạn, biệt thự để bán và kinh doanh không đúng quy định, thậm chí còn có bán cả condotel trong dự án sân golf.

- Nhưng, ở phía chủ đầu tư sân golf, cũng có nhà đầu tư ý kiến rằng chỉ có bán “bia kèm lạc” như vậy thì các dự án golf mới có lãi, thưa giáo sư?

Ngay cả khi đã “kèm lạc” thì các dự án khu bất động sản như nhà biệt thự, nghỉ dưỡng đi kèm dự án sân golf vẫn chưa có lãi. Thậm chí, có dự án để hoang nhiều năm. Nhưng lại có nghịch lý là vẫn có rất nhiều nhà đầu tư “bia kèm lạc” khi xin đầu tư dự án sân golf kết hợp nghỉ dưỡng, bất động sản.

Điều này chỉ có thể lý giải rằng đa số dự án sân golf đều có diện tích rất lớn, trước mắt giá trị kinh tế nhà đầu tư thu lại có thể chưa cao, song, cùng với thời gian, bất động sản sẽ tăng và mang lại hiệu quả và lợi nhuận cao hơn nhiều cho nhà đầu tư so với sân golf. Cần phải cân nhắc câu chuyện lợi ích riêng về đất đai và câu chuyện thu lợi nhuận từ du lịch có thực sự cân bằng hay không. Nếu kiểm soát không chặt thì địa phương cũng không thu được lợi ích gì.

- Nguyên nhân nào dẫn tới điều này, thưa ông?

Nguyên nhân này một phần bắt nguồn từ các quy định tại Nghị định số 52/2020/NĐ-CP về đầu tư xây dựng và kinh doanh sân golf. Có thể nói, sau khi Nghị định số 52/2020/NĐ-CP về đầu tư xây dựng và kinh doanh sân golf có hiệu lực thi hành từ ngày 15/6/2020, đã có nhiều địa phương, doanh nghiệp lợi dụng một số quy định chưa chặt chẽ.

Cụ thể một trong những quy định về nguyên tắc đầu tư xây dựng và kinh doanh sân golf dễ “lách” là: Hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh sân golf nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, dịch vụ, du lịch, thể thao; đáp ứng nhu cầu đa dạng hóa hình thức vui chơi, giải trí, phát triển thể lực, sức khỏe cộng đồng. Dựa vào điểm này, nhiều địa phương đã kiến nghị Chính phủ cho cấp phép đầu tư dự án sân golf mà không tính toán tới các vấn đề khác như môi trường, quỹ đất… Cùng với đó, Nghị định 52 cho phép chủ dự án golf dùng 10% tổng diện tích đất xây dựng các công trình phục vụ hoạt động sân golf. Tuy nhiên, như đã nói, đa phần các chủ đầu tư golf tận dụng kẻ hỡ này để xây khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng phục vụ mục đích kinh doanh.

- Với những bất cập và lợi ích như ông nói, Việt Nam có nên mở rộng các sân golf không, thưa ông?

Việc có nên mở rộng thêm các sân golf hay không sẽ tuỳ thuộc vào quy hoạch của các địa phương. Nhưng, ở góc độ cá nhân, tôi cho rằng chúng ta chỉ nên phát triển các sân golf trên cơ sở cơ sở có thể giải quyết được các vấn đề sau:

Với vấn đề quỹ đất, như đã nói hiện nay nhiều chủ dự án sân golf hiện nay thường sử dụng 10% quỹ đất dịch vụ sân golf cho việc xây khách sạn, biệt thự để bán, kinh doanh và cho thuê không đúng quy định pháp luật. Vì thế, để hạn chế tình trạng này, tôi đề xuất nên có quy định chặt chẽ về 10% quỹ đất dịch vụ thì chỉ được kinh doanh, các dịch vụ về golf và cho người đánh golf. Hiện nay, nhiều sân golf đang nhập nhằng việc này. Ngoài ra, cần đánh thuế, thu tiền sử dụng đất theo dạng đất dịch vụ xây khách sạn, xây biệt thự để bán, cho thuê để tránh thất thu ngân sách.

Cùng với đó, với những dự án golf được chuyển đổi từ đất nông nghiệp, bên cạnh việc tính tới lợi ích của dự án, tính đến ngân sách cho nhà nước, phải tính tới “kế sinh nhai” cho người nông dân, để tránh các vấn đề an sinh xã hội không mong muốn có thể xảy ra sau này. Khi và chỉ khi những vấn đề này được cân bằng và giải quyết triệt để thì việc phát triển các sân golf mới trở nên bền vững.