Đất vùng ven ‘đóng băng' thanh khoản: Nhà đầu tư chuyển sang mô hình cho thuê nông trại

Kiếm nguồn thu nhập thường xuyên

Chị Ánh Hoa, một nhà đầu tư bất động sản tại TP. HCM sở hữu đất nền Bảo Lộc, Đức Trọng, Đà Lạt (Lâm Đồng), chia sẻ :“Thời điểm này xác định đất nền vùng ven có nguồn gốc từ đất trồng cây lâu năm không thể “lướt sóng” được nên tôi đã chuyển sang mô hình bất động sản (BĐS) nông trại. Nếu nhà đầu tư năng động thì vẫn có thể thu lợi nhuận tốt”.  

Chị Hoa cho hay, chỉ cần bỏ ra 300-500 triệu đồng cho lô đất 1 nghìn m2 là chị đã có một khu nghỉ dưỡng xanh ở Bảo Lộc,  kiếm tiền theo công thức “3 trong 1”. Chị đầu tư một số phòng nghỉ nhỏ để bán phòng cho khách Tây thông qua phần mềm Airbnb, vừa cho cho một công ty nông nghiệp công nghệ cao thuê diện tích vườn với giá 15 triệu đồng/tháng để trồng rau sạch. Đồng thời, cho hộ kinh doanh cá thể mở quán cafe với giá thuê lại là 5 triệu đồng/tháng.

“Dân thành phố mua đất làm nông trại ở khu du lịch không còn mới mẻ nhưng vẫn được xem là “trend” ở giai đoạn này, gần giống như farmstay vừa làm nông trại vừa kết hợp lưu trú. Nhu cầu sở hữu loại hình này cũng được chú ý ở nhóm người nhà đầu tư nhỏ lẻ. Mới đây, Airbnb mở thêm loại hình tăng thu nhập thông qua hoạt động du lịch nông nghiệp mang đến cho khách cơ hội có được trải nghiệm chân thực, gần gũi hơn về cuộc sống hàng ngày và giúp chủ đầu tư gia tăng dòng tiền hàng tháng”, anh Hoàng Minh, một nhà đầu tư đất nền ở Đà Lạt, cho biết.

Ông Trần Hữu Thái, Giám đốc Công ty Nông nghiệp sạch An Thái, đơn vị đang phát triển và phân phối sản phẩm chè xanh tại Bảo Lộc chia sẻ: “Việc thuê lại các diện tích đất nông nghiệp đã từng được xẻ lô ra bán là điều đương nhiên của các doanh nghiệp nông nghhiệp vì quỹ đất trồng cây đã bị thu hẹp dần sau những cơn sốt bất động sản. Tương lai, tôi muốn hình thành “làng” trang trại sinh thái với mục đích xây dựng một cộng đồng khu dân cư trồng chè xanh hữu cơ, mỗi chủ đất có thể thu hoạch hoặc chúng tôi thuê vườn lại để trồng chè xuất khẩu. Ngoài ra, công ty sẽ tổ chức mô hình du lịch trang trại để khách tham quan và nghỉ dưỡng”, ông Thái nói.

Đây cũng là mô hình đầu tư được khá nhiều nhà đầu tư cá nhân mua đất ở vùng ven TP. HCM như Củ Chi, Hóc Môn bỏ tiền ra để xây dựng. Chị Linh, một nhà đầu tư cá nhân tại Bình Dương sở hữu đất vài héc-ta ở Củ Chi, cho hay: “Tôi sẽ xây dựng “xóm” rau hữu cơ với mục tiêu quy tụ lại một số chủ đất nhằm không để lãng phí đất đai. Chỉ cách TP. HCM khoảng 30 km, mỗi chủ đất xây dựng một ngôi nhà chung, gọi là nhà cộng đồng. Ngoài ra, có mô hình nhà nghỉ dưỡng lắp ghép gọn nhẹ, khách du lịch rất thích. Chúng tôi liên kết lại với nhau và lấy khách bằng nguồn từ công ty du lịch hoặc trên Airbnb”.

Mô hình “Homestay nghỉ dưỡng khép kín” cũng đã “loáng thoáng” xuất hiện tại các bìa rừng cao su Bình Long (Bình Phước). “Kể từ khi thanh khoản kém, chủ đất đã nhanh chóng tạo vườn sinh thái có người chăm sóc, các căn nhà nghỉ dưỡng, nhà hàng, quán cafe, các đoàn du khách lên đây cắm trại đông lắm. Mỗi tháng chủ đất cũng thu về cả trăm triệu tiền lời”, chị Bùi Hương, từ TP. HCM lên Bình Long quản lý một mô hình trạng trại nghỉ dưỡng bật mý.

Cũng theo chị Hương, mô hình này hướng đến nhu cầu trải nghiệm, để có thể phát triển được, yếu tố quan trọng đầu tiên là dự án phải nằm giữa thiên nhiên trong lành như gần sông, biển, hồ lớn; view núi, vườn diện tích lớn. Với mô hình này, chủ nhân có thể dễ dàng “thoát hàng” hơn là để hoang hóa đất đai và thực tế bắt đầu có khách hàng rục rịch hỏi mua lại mô hình này.

Cẩn thận rủi ro pháp lý

Theo một số chuyên gia bất động sản, việc nhanh nhạy chuyển đổi mô hình bất động sản trang trại nghỉ dưỡng sẽ "triệt để" để khai thác linh hoạt dòng tiền của nhà đầu tư trong thời điểm khó khăn hiện nay đồng thời cũng có thể thanh khoản được hơn là để đất hoang hóa. Nhưng, nhà đầu tư cần lưu ý đến pháp lý khi mua BĐS mô hình này.

“Farmstay là mô hình nông trại kết hợp lưu trú, nghỉ dưỡng và thường được xây dựng trên đất nông nghiệp. Tuy nhiên, xây dựng khu lưu trú trên đất nông nghiệp là sai mục đích sử dụng đất. Điều này có thể dẫn đến việc nhà đầu tư bị tịch thu lợi nhuận và thậm chí là buộc tháo dỡ. Do đó, cần kiểm tra xem chủ đất đã tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất trước khi xây dựng chưa, nếu không tiềm ẩn nguy cơ thua lỗ rất cao", Thạc sỹ Lưu Huỳnh Anh, giảng viên khoa Kinh tế, trường ĐH Kinh tế TP. HCM cho hay.

Còn theo Luật sư Trần Mạnh Thắng, giống như các sản phẩm bất động sản mới như condotel, officetel… lúc mới ra đời đều chưa được pháp luật công nhận thì farmstay cũng vậy. Tuy nhiên, condotel còn có một số cơ sở pháp lý hoàn chỉnh vì nằm trong tổng thể dự án du lịch nghỉ dưỡng. Trong khi đó, pháp lý các dự án farmstay khá lỏng lẻo vì đa phần là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Để được cấp phép chuyển đổi, chủ kinh doanh cần lập kế hoạch đầu tư theo quy định của pháp luật và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, việc kinh doanh mới đảm bảo được tính pháp lý của dự án.

“Những ai đang muốn tìm hiểu mô hình này để mua lại thì phải thật cân nhắc, lưu ý vấn đề được phép là sử dụng đất để trồng cây và tổ chức các hoạt động sinh thái, trang trại. Mô hình lưu trú phải rất linh hoạt thay vì xây dựng công trình cố định. Lúc này, lưu trú được coi như là một dịch vụ bổ sung khi khách hàng tham gia farm tours ở trang trại. Hơn nữa, đất xây dựng farmstay thậm chí còn là đất lấn chiếm. Do đó, dễ gây ra các vấn đề kiện tụng. Các cá nhân khi đầu tư cần tìm hiểu kỹ điều này, lựa chọn các mô hình có pháp lý rõ ràng và minh bạch để giảm thiểu việc tranh chấp, kiện tụng”, LS Thắng nói.

Còn Luật sư Nguyễn Huy An (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, mục đích sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp là trồng nông sản, trồng rừng, trong khi farmstay có cả lưu trú, kho bãi, xưởng chế biến và diện tích thương mại… Vì vậy, nếu là dự án farmstay đúng nghĩa, buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, phê duyệt. Theo Luật sư Huy An, thời hạn sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp chỉ là 50 năm và rất khó chuyển đổi thành đất ở, đất trồng cây lâu năm, nghĩa là rất khó để làm sổ đỏ.

“Các dự án farmstay chủ yếu chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ, nhưng không có gì chắc chắn, cũng không thể có sổ đỏ riêng cho từng chủ sở hữu. Các nhà đầu tư cần cẩn trọng, nghiên cứu kỹ trước khi xuống tiền đầu tư vào mô hình này”, Luật sư An phân tích.

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) từng gửi văn bản gửi tới Thủ tướng, các cơ quan liên quan về thực trạng đáng báo động liên quan đến mô hình farmstay. Theo HoREA, việc xây dựng các farmstay này chủ yếu trên đất nông nghiệp, đất rừng. Tại nhiều địa phương, các dự án farmstay đua nhau xây dựng trái phép. Điều này là rất nguy hiểm, cần phải xử lý kịp thời.

Hiệp hội này cho rằng, các doanh nghiệp, cá nhân muốn chuyển mục đích đất rừng, đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ (kể cả farmstay) phải chờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền xây dựng khung pháp lý để đảm bảo cấp phép phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; phải lập “dự án đầu tư” theo quy định của pháp luật về đầu tư, du lịch, kinh doanh bất động sản.