Di dời nhà ven kênh rạch ở TP. HCM: Vì sao nhà đầu tư... làm ngơ?

Vốn đền bù lớn, lợi nhuận thấp

Tại báo cáo mới đây gửi Văn phòng Chính phủ và Bộ Xây dựng, UBND TP. HCM cho hay việc phá sản kế hoạch di dời hơn 20.000 căn nhà ven kênh rạch tới năm 2020 và rời sang giai đoạn 2021-2025 là do nhiều nguyên nhân: ngân sách eo hẹp, cơ chế thay đổi, trong đó quan trọng là kêu gọi xã hội hóa nhưng nhà đầu tư thực hiện dự án lại không mặn mà tham gia.

Lý giải điều này, một cán bộ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP. HCM cho biết theo quy định, nhà đầu tư sẽ không được thanh toán bằng đất khác, chỉ có thể khai thác, đầu tư kinh doanh trên chính phần diện tích đất đã được bồi thường, trong khi quỹ đất khai thác tại chỗ, tức là ven kênh rạch rất hạn chế.

Mặt khác, số lượng tiền nhà đầu tư phải bỏ ra để đền bù rất lớn, nhưng thời gian hoàn vốn rất lâu do thủ tục giao đất vô cùng “lằng nhằng”.  “Trước đây, khi còn được thực hiện phương thức đối tác công - tư (PPP), không phải doanh nghiệp nào cũng mặn mà, nay hình thức đầu tư hợp đồng BT không còn, thì càng khó thu hút đầu tư”, vị cán bộ này nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng thừa nhận điều này. “Số lượng nhà ven kênh rạch cần đền bù rất lớn, nhưng giá trị hành lang đất ven sông nhỏ, không mang tính thương mại, lợi nhuận không thấm tháp để nhà đầu tư có thể bỏ tiền vào, trong khi tiền ngân sách của TP thì rất hạn hẹp, đây là bài toán khó”, ông Châu chia sẻ.

Trực tiếp khảo sát đề xuất giải pháp việc di dời gần 5.000 hộ dân với hơn 26.000 nhân khẩu ở bờ Nam kênh Đôi (quận 8), đại diện Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng và nhà ở Sài Gòn cho hay hầu hết các hộ dân sống ven, trên kênh rạch sử dụng phần đất lấn chiếm, xây dựng không phép, không đủ điều kiện bồi thường, hỗ trợ theo quy định của Nhà nước, dẫn đến giá trị bồi thường thấp. Và khi số tiền bồi thường không đảm bảo điều kiện ổn định cuộc sống sau khi di dời thì người dân càng cố gắng bám trụ, nên dự án sẽ rất trì trệ.

Bà Nguyễn Tường Anh, Giám đốc pháp chế một công ty phát triển BĐS, thừa nhận trước đây, ở các chương trình giải tỏa, chỉnh trang trên kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè hay Bến Nghé - Tàu Hủ, nguồn vốn đều từ vốn vay quốc tế và vốn ngân sách nhà nước. Nhưng các chương trình chỉnh trang đô thị hiện nay đều theo hướng xã hội hóa. Với hình thức này, bài toán sẽ phức tạp hơn, sự đối kháng vì quyền lợi của nhà đầu tư và của người dân phải di dời sẽ lớn hơn rất nhiều, chưa kể trình độ dân trí của người dân khu vực này còn hạn chế, rất khó thỏa thuận, bởi vậy lãnh đạo TP cần tìm lời giải về bài toán tài chính cũng như an sinh xã hội mới mong dự án sớm có nhà đầu tư.

Nút thắt nào cần tháo gỡ?

Chủ tịch UBND TP. HCM Phan Văn Mãi cho rằng tiến tới kỷ niệm 50 năm ngày thống nhất đất nước, TP. HCM quyết tâm không thể để nhà ở ven kênh rạch mãi tràn lan. Theo đó, lãnh đạo TP đã giao Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng và các địa phương tính toán lại quỹ đất, từ đó đưa ra đề nghị điều chỉnh quy hoạch một số vị trí đất để khai thác, lấy kinh phí thực hiện để đẩy nhanh tiến độ di dời này.

Theo đó, giải pháp là giảm phạm vi hành lang bảo vệ kênh rạch xuống mức tối thiểu, tức là chỉ cần đảm bảo đủ rộng để xây dựng kè bờ chống sạt lở, dãy cây xanh cảnh quan, đường dạo, đường cho xe phòng cháy chữa cháy. Đồng thời, tăng tối đa quỹ đất sau di dời bồi thường để “bù” cho nhà đầu tư; dành tối thiểu 20% quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ kênh rạch để làm công trình dịch vụ, công viên chuyên đề, hoặc cho phép chuyển đổi chức năng sử dụng đất thành chức năng thương mại dịch vụ, phục vụ du lịch nhằm tạo nguồn lực để khai thác hiệu quả cảnh quan, môi trường dọc sông.

Cần có chính sách đặc thù khi thực hiện GPMB các dự án ven kênh rạch

Bên cạnh đó, thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang đô thị dọc 2 bờ kênh rạch để kêu gọi đầu tư theo hình thức Nhà nước sẽ bồi thường giải phóng mặt bằng bằng vốn đầu tư công, nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xây lắp. Nói cách khác, TP. HCM đề xuất thu hẹp hành lang bảo vệ kênh rạch để mở biên thu hồi đất rộng ra, tăng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch công trình để tạo ra quỹ đất có thể khai thác thương mại hấp dẫn nhà đầu tư.

Sau khi điều chỉnh hành lang kênh rạch, mở rộng biên đất thương mại, TP. HCM đề xuất phân kỳ đầu tư đối với dự án có quy mô lớn. Trong đó, giai đoạn I đầu tư bằng vốn công với mục tiêu giải tỏa phần nhà lấn chiếm trên kênh rạch để xây bờ kè, cải tạo, nạo vét, khơi thông dòng chảy, chống ngập, đầu tư nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, mở rộng hẻm, kết nối giao thông thủy, kinh doanh, mua bán... theo mô hình “trên bến, dưới thuyền”. Giai đoạn II mới tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để tổ chức di dời, bồi thường giải tỏa hộ dân sống trên, ven kênh rạch.

Nhưng theo các chuyên gia, cái khó hiện nay là diện tích hành lang kênh rạch đã được luật hóa (Luật Tài nguyên nước và Nghị định số 43/2015/NĐ-CP quy định lập, quản lý hành lang bảo vệ nguồn nước). Muốn điều chỉnh, phải điều chỉnh luật và như vậy cần có cơ chế đặc thù cho TP. HCM.

Đề xuất “cần có chính sách đặc thù trong việc bồi thường”, ông Trần Thanh Tùng, Chủ tịch UBND quận 8, cho rằng nếu áp dụng các quy định về mức bồi thường, hỗ trợ thì số tiền sẽ rất thấp, dân không đủ mua nổi căn nhà tái định cư. TP cũng nên đưa người dân đến quỹ nhà ở phục vụ tái định cư thuộc sở hữu Nhà nước hiện có (không thực hiện bồi thường bằng tiền).

Liên quan vấn đề này, theo một chuyên gia, cần phân tách chi tiết từng trường hợp. Đối với nhà đất của người dân ven kênh rạch có diện tích nhỏ, tiền bồi thường không đủ mua nhà, có thể cho mua nhà ở xã hội bằng hình thức trả góp, từ các dự án nhà ở xã hội bằng vốn ngoài ngân sách. Với diện nhà mới lấn chiếm, không có pháp lý, diện tích quá nhỏ, nên bố trí thuê nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn ngân sách. Với nhóm diện tích nhà đất lớn, có đủ điều kiện pháp lý bồi thường, sẽ giải quyết tái định cư bằng nhà ở thương mại, vì dân có thể sẽ đủ tiền để mua.

Theo PGS. TS. Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch TP. HCM, vấn đề khó nhất của việc giải tỏa nhà ở ven, trên kênh rạch không chỉ là giải quyết chỗ ở, mà còn phải giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến việc làm, học hành, dịch vụ xã hội và văn hóa tinh thần của người dân.

Giải tỏa một con kênh và tái định cư cho người sống trên kênh rạch là một bài toán phức hợp rất khó, bởi là sự kết hợp của kinh tế - văn hóa - xã hội với kỹ thuật và tài chính. Nếu coi nặng việc giải phóng con kênh, mà coi nhẹ các mặt khác, thì kết cục là con kênh sạch đẹp, thông thoáng, nhưng “khu ổ chuột” lại di chuyển đến một nơi khác, TS. Hòa chia sẻ.

Dẫu khó nhưng lãnh đạo TP. HCM vẫn thể hiện sự quyết tâm trong vấn đề này. Sở Xây dựng TP mới đây đã đề xuất UBND TP cho thành lập tổ công tác triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và, di dời nhà ven kênh rạch.

Sau khi thành lập, tổ công tác này sẽ làm việc cụ thể với các quận, huyện có nhiều chung cư cũ và nhà trên kênh rạch, nắm bắt kịp thời các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện các dự án. Từ đó tổ công tác sẽ nghiên cứu, tham mưu cho UBND Thành phố các cơ chế, giải pháp để tháo gỡ khó khăn, đưa các dự án thực hiện đúng tiến độ.