Địa ốc Đất Xanh: Tham vọng lãi ròng nghìn tỷ và thách thức về dòng tiền kinh doanh

Bức tranh kinh doanh 2017 sáng màu

Theo báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán, năm 2017, doanh thu thuần của DXG đạt 2.879 tỷ đồng (tăng 15% so với năm trước), lợi nhuận gộp đạt 1.730 tỷ đồng (tăng 64%).

Doanh thu của DXG đến từ các mảng: bán căn hộ, nhà phố và đất nền (1.104 tỷ đồng), dịch vụ bất động sản (1.609 tỷ đồng), hợp đồng xây dựng (158 tỷ đồng), dịch vụ quản lý, cho thuê (8,7 tỷ đồng)…

Theo Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), trong năm, DXG và các công ty trong hệ thống đã giao dịch 11.821 sản phầm, tăng 48%. Tính sản phẩm từ LDG Group và các sàn liên kết, sản phẩm giao dịch ghi nhận 2017 của DXG đạt 22.100 sản phẩm, tăng 2,5 lần so với 2016. Đây có thể coi là một năm thành công đối với đội ngũ bán hàng của DXG.

Ngoài ra, năm qua DXG cũng ghi nhận sự gia tăng của thu nhập từ lãi vay, lãi tiền gửi (đạt 66 tỷ đồng, tăng gấp 2,5 lần) và lãi trong công ty liên doanh liên kết (đạt 128 tỷ đồng, tăng 77,7%). Điều này đã đưa đến lãi ròng năm 2017 đạt 751 tỷ đồng, tăng 40% so với năm trước.

Mục tiêu lãi ròng lần đầu tiên đạt mức nghìn tỷ

Tài liệu Đại hội đồng cổ đông thường niên 2018 cho biết năm nay, DXG đã đặt ra mục tiêu doanh thu thuần 5.000 tỷ đồng (tăng 73,66% so với thực hiện năm 2017) và lãi ròng 1.068 tỷ đồng (tăng 42,23% so với thực hiện năm 2017).

Mục tiêu này của DXG được xem là "khả quan". Theo BVSC, các dự án bàn giao trong năm 2018 của DXG bao gồm 50% số lượng căn hộ dự án Opal Riverside (313 căn); dự án Opal Garden (400 căn) và Lux Garden (512 căn). Với 3 dự án hiện hữu, DXG có thể ghi nhận khoảng 1.300 căn trong năm 2018. Doanh thu từ phát triển bất động sản được dự báo đạt 2.025 tỷ đồng, tăng 84%; lợi nhuận gộp đạt 863 tỷ đồng, tăng 95%.

DXG là một trong số ít doanh nghiệp có mô hình kinh doanh khép kín với 3 mảng là phát triển dự án – kinh doanh môi giới – xây dựng. Trong đó, hệ thống sàn giao dịch với đội ngũ kinh doanh quy mô lớn được kỳ vọng sẽ mang lại khoản lợi nhuận lớn từ hoạt động đầu tư thứ cấp.

Ngoài ra, hoạt động tốt của LDG Group được kỳ vọng sẽ là điểm sáng đối với DXG trong năm 2018. Đặc biệt việc dự án Grand World có khả năng chuyển nhượng trong năm nay cũng là yếu tố tiềm ẩn mang lại lợi nhuận bất thường cho DXG.

Dòng tiền kinh doanh âm nặng

Tài sản của DXG trong năm 2017 có sự tăng trưởng khá mạnh, tăng gấp 1,8 lần, lên mức 10.264 tỷ đồng. Trong đó, tài sản ngắn hạn là 8.840 tỷ đồng (chiếm 86% tổng tài sản) tăng 91% so với đầu năm; tài sản dài hạn là 1.424 tỷ đồng (chiếm 14%), tăng 52%.

Trong cơ cấu tài sản ngắn hạn, các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho chiếm tới 77% và tăng rất mạnh so với đầu kỳ.

Cụ thể, các khoản phải thu ngắn hạn tăng từ 1.865 tỷ đồng lên 3.440 tỷ đồng (tương đương tăng 84%). Trong đó, mục "phải thu ngắn hạn khác" có mức tăng mạnh nhất (tăng hơn 900 tỷ đồng, đạt 2.293 tỷ đồng). Đây là khoản tiền ký quỹ, ký cược cho các hợp đồng tiếp thị và phân phối dư án bất động sản mà DXG đã thực hiện tại một loạt dự án như Imperial Plaza, Saigon Gateway, Lakeside City, Roman Plaza, Saigon Riverside City…

Hàng tồn kho cũng tăng gấp 3,7 lần (đạt 3.400 tỷ đồng). Trong cơ cấu hàng tồn kho, bất động sản dở dang chiếm tới 87% và tăng hơn 5 lần so với đầu kỳ, đạt 2.965 tỷ đồng.

Trong số các bất động sản dở dang, dự án Gem Riverside đang "hút" vốn của DXG tới 1.099 tỷ đồng. Tiếp theo là Opal City (328 tỷ đồng), Tuyên Sơn (303 tỷ đồng), Lux Garden (264 tỷ đồng), Opal Garden (246 tỷ đồng), Phố Mơ (187 tỷ đồng), Lux Star (116 tỷ đồng), Hiệp Bình Phước – Thủ Đức (110 tỷ đồng), Opal Skyview (86 tỷ đồng), One River – Phú Mỹ An (81 tỷ đồng)…

Ngoài ra DXG còn có 90 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại các dự án Tòa nhà văn phòng Vicco (54,7 tỷ đồng), Opal Tower (25 tỷ đồng)…

Việc các khoản phải thu và hàng tồn kho tăng mạnh đã khiến dòng tiền kinh doanh năm 2017 của DXG âm rất nặng (-1.054 tỷ đồng). Đây là năm thứ 2 liên tiếp, dòng tiền kinh doanh của DXG bị âm (năm 2016 âm 467 tỷ đồng).

Bên cạnh dòng tiền kinh doanh, dòng tiền đầu tư của DXG cũng âm nặng ở mức -1.046 tỷ đồng, chủ yếu do tăng góp vốn vào đơn vị khác (653 tỷ đồng) và tăng cho vay (398 tỷ đồng).

Hệ quả của việc dòng tiền kinh doanh và dòng tiền đầu tư âm là DXG phải tăng vay nợ để bù đắp. Thực tế năm qua, nợ vay của DXG đã tăng tới 269%. Tại ngày 31/12/2017, nợ vay ngắn hạn của DXG 658 tỷ đồng, tăng gấp 3,4 lần; nợ vay dài hạn là 1.871 tỷ đồng, tăng 3,8 lần.

Các ngân hàng cho DXG vay ngắn hạn gồm: VPBank (177,7 tỷ đồng), BIDV (Sở giao dịch 2 cho vay 92 tỷ đồng, Chi nhánh Trường Sơn cho vay 90 tỷ đồng), VietinBank (Chi nhánh Đà Nẵng cho vay 68 tỷ đồng, Chi nhánh Thăng Long cho vay 49 tỷ đồng, Chi nhánh Thủ thiêm cho vay 49 tỷ đồng)… Mục đích các khoản vay này là để bổ sung vốn lưu động.

DXG cũng vay trái phiếu tổng cộng 1.278 tỷ đồng, gồm: 500 tỷ đồng từ TPBank, 400 tỷ đồng từ VIB để bổ sung vốn lưu động và 400 tỷ đồng từ VPBank để tài trợ các dự án đang triển khai. Bên cạnh đó là khoản vay VietinBank 696 tỷ đồng để tài trợ dự án đang thực hiện.

Với danh mục dự án (theo tài liệu Đại hội cổ đông thường niên 2018) lên tới con số 38 (16 dự án đầu tư trực tiếp và 22 dự án hợp tác đầu tư), nhiều khả năng trong năm 2018, DXG phải tiếp tục vay nợ để bổ sung dòng tiền đầu tư các dự án. Bởi phương án tăng vốn điều lệ bằng phát hành cổ phiếu chi trả/tạm ứng cổ tức và phát hành cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động không mang lại dòng tiền thực đáng kể cho Công ty.

Nhìn vào dòng tiền tài chính của DXG trong năm 2017 có thể nhận thấy mức tăng vọt của lượng tiền vay – trả. Cụ thể, tiền thu từ đi vay của DXG năm 2017 lên tới 2.800 tỷ đồng, tăng gấp 3,8 lần năm trước, còn tiền trả nợ gốc vay đạt 934 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi.

Quy mô dòng tiền vay – trả tăng vọt cho thấy DXG đang ngày càng phụ thuộc vào việc đi vay. Bài toán cân đối tài chính trong việc mở rộng đầu tư đang là hiện hữu với DXG, dù các chỉ số tài chính hiện tại của Công ty vẫn đang ở mức tương đối an toàn.