Liên quan đến việc quy hoạch và giải tỏa đền bù ở những năm gần đây, nhiều địa phương trên cả nước gặp không ít khó khăn trong vấn đề này. Nguyên nhân là do người dân muốn xác định giá đất theo giá trị của thị trường.
Vấn đề này cũng được đưa vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, giá trị đất theo giá thị trường được xác định như thế nào và đâu sẽ là thước đo cho giá trị này? Để tìm hiểu vấn đề này, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với TS Võ Duy Nghi, Chuyên gia kinh tế vĩ mô.
- Thưa ông, việc áp dụng giá đất theo giá thị trường đang là vấn đề nóng trong công tác giải phóng mặt bằng, ông đánh giá như thế nào về vấn đề này?
TS Võ Duy Nghi: Một trong những vướng mắc lớn nhất của công tác đền bù giải phóng mặt bằng chính là việc áp mức giá đất đền bù phù hợp cho người dân và doanh nghiệp. Do áp giá đền bù đất đai không sát với mặt bằng giá thị trường trong thời gian qua đã dẫn đến tình trạng người dân khiếu kiện kéo dài, chậm bàn giao mặt bằng dự án gây thiệt hại rất lớn cho cả người dân và nhà nước.
Chính vì lẽ đó, Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của BCH TW đã định hướng bãi bỏ khung giá đất hiện nay và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Hy vọng đây sẽ là kim chỉ nam để Luật đất đai 2013 sửa đổi sẽ đề ra các nguyên tắc xác định giá đất đền bù theo giá thị trường.
- Đến nay, vẫn chưa có công thức nào để áp dụng tính ra chuẩn giá đất thị trường. Giá đất thị trường chủ yếu áp dụng do một số nhà môi giới, thậm chí công ty đưa ra giá. Thực tế này cần được nhìn nhận thế nào, thưa ông?
TS Võ Duy Nghi: Hiện nay, có một số phương pháp xác định giá đất được áp dụng ở Việt Nam và các nước trên thế giới như: phương pháp so sánh, phương pháp lợi nhuận, phương pháp chi phí…Tuy nhiên các phương pháp xác định giá đất này đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng.
Phương pháp so sánh là phương pháp thường được các cơ quan chức năng khuyến khích áp dụng nhưng hiện nay giá giao dịch bất động sản trên thị trường phần lớn là giá ảo do người dân thường kê khai thấp hơn hoặc bằng với khung giá nhà nước để né thuế chuyển nhượng.
Việc lấy giá giao dịch này để so sánh là khập khiễng vì không sát với giá giao dịch thực tế. Giá giao dịch do các công ty môi giới bất động sản hoặc các nhà đầu cơ đưa ra cũng chưa phải là giá thị trường vì có yếu tố đầu cơ, đẩy giá để trục lợi. Giá thị trường phải là giá trị thực của lô đất không mang yếu tố đầu cơ, trục lợi.
Hiện nay Quốc Hội đang đưa Luật đất đai 2013 sửa đổi để lấy ý kiến người dân. Một trong những nội dung mà người dân quan tâm là xác định giá thị trường bất động sản. Tuy nhiên hiện nay dự thảo Luật đất đai 2013 sửa đổi cũng chưa làm rõ được nội hàm giá thị trường là gì, cách xác định giá thị trường theo phương pháp nào. Đây là vấn đề cần làm rõ để đưa Luật đất đai 2013 sửa đổi đi vào cuộc sống.
- Để đưa giá đất về đúng giá trị của thị trường, nhà nước và cơ quan nhà nước cần phải thực hiện biện pháp gì?
TS Võ Duy Nghi: Để đưa giá đất về giá thị trường, đầu tiên phải có các giải pháp chống gian lận thuế chuyển nhượng bất động sản. Cần sửa đổi hệ thống luật pháp về ngân hàng, bắt buộc các giao dịch mua bán bất động sản phải qua hệ thống ngân hàng, không được phép giao dịch bằng tiền mặt. Kinh nghiệm một số nước cho thấy hệ thống ngân hàng quản lý chặt chẽ việc sử dụng tiền mặt.
Việc rút tiền mặt ra khỏi hệ thống ngân hàng bị hạn chế về mặt giá trị và phải giải trình chi tiết mục đích sử dụng. Việc giao dịch mua bán bất động sản qua hệ thống ngân hàng sẽ giúp nhà nước xác định được giá thị thực của các giao dịch, từ đó xây dựng được hệ thống dữ liệu giá bất động sản theo từng khu vực, địa phương và lấy đó làm giá trị so sánh khi xác định giá đền bù, giải phóng mặt bằng.
Thứ hai là phải xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế chuyển nhượng bất động sản, hành vi đầu cơ trục lợi làm rối loạn thị trường để đưa thị trường bất động sản về với giá trị thực. Đó giá giữa người bán muốn bán và người mua chấp nhận mua theo quy luật cung cầu của thị trường.
Bên cạnh việc xử lý hành vi đầu cơ, trục lợi bất hợp pháp thì nhà nước cần đánh thuế bất động sản, đặc biệt là đất không đưa vào đầu tư xây dựng dự án hoặc nhà ở theo lũy tiến hằng năm để hạn chế hành vi đầu cơ. Việc đánh thuế bất động sản giải pháp tốt nhất giúp hạn chế việc đầu cơ, nâng giá kiếm lời.
- Việc này sẽ tác động thế nào đến thị trường thưa ông?
TS Võ Duy Nghi: Việc xác định được giá đất theo giá thị trường sẽ tạo ra hài hoà lợi ích giữa người dân và nhà nước, giữa người dân và doanh nghiệp từ đó sẽ hạn chế được tình trạng khiếu kiện, khiếu nại kéo dài, đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội địa phương.
Việc xác định giá đất sát với giá thị trường cũng sẽ giúp nhà nước tăng thêm nguồn thu từ thuế chuyển nhượng bất động sản, chống tình trạng đầu cơ bất hợp pháp làm rối loạn thị trường.
Cuối cùng, việc xác định được giá bất động sản theo giá thị trường sẽ chống được tình trạng tham ô, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là chống lợi ích nhóm giữa những người được giao trọng trách về lĩnh vực đất đai kết hợp với doanh nghiệp để trục lợi, tham ô. Có như vậy thì Luật đất đai 2013 sửa đổi mới có thể đi vào cuộc sống.
Xin cảm ơn ông!
Tags:
(VNF) - Liên danh Công ty TNHH MTV Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Kim Long Huế và Công ty CP Kim Long Motor Huế đang rộng cửa trở thành nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp (KCN) số 02 tại Khu kinh tế Chân Mây – Lăng Cô, TP. Huế, với tổng vốn đầu tư hơn 1.840 tỷ đồng.
(VNF) - Kết thúc năm 2024, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội (HANDICO) ghi nhận doanh thu thuần giảm 53%, tuy nhiên công ty lại báo lãi sau thuế tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Bộ Xây dựng dự kiến sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trong 2026; Hà Nội có 9 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện vay vốn ưu đãi; Hà Tĩnh mời gọi đầu tư 2 khu dân cư nông thôn, tổng vốn hơn 310 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật của thị trường bất động sản ngày 23/12.
(VNF) - Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đã được chính thức khởi công. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước khởi động cho một dự án hạ tầng – đô thị có ý nghĩa đặc biệt, mà còn cho thấy tầm nhìn phát triển dài hạn của Thủ đô Hà Nội trong việc tái cấu trúc không gian ven sông Hồng với sự đồng hành của các nhà đầu tư chiến lược, điển hình như T&T Group.
(VNF) - Trong kiến nghị lần 3 gửi tới lãnh đạo TP.HCM, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường đề xuất tăng giá đất nông nghiệp lên mức bằng 40% giá đất ở cùng thửa đất.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng xác định danh mục 9 dự án đầu tư nhà ở xã hội đủ điều kiện vay vốn ưu đãi.
(VNF) - Dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đang mở ra khả năng hợp thức hóa nhiều trường hợp sử dụng đất vi phạm trước đây, nếu đáp ứng điều kiện sử dụng ổn định, qua đó tháo gỡ vướng mắc kéo dài trong cấp “sổ đỏ” và công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
(VNF) - Đà Nẵng mời các đơn vị tham gia gói thầu tư vấn xác định giá đất đối với 4 tòa tháp thuộc dự án Đà Nẵng Times Square (phường An Hải).
(VNF) - Trong tự nhiên, dòng thác không khởi sinh từ độ cao mà từ dòng chảy. Nó bắt đầu lặng lẽ từ suối nguồn, tích tụ năng lượng qua từng tầng địa hình, để rồi đổ xuống mạnh mẽ, liên tục và không ngừng tái sinh. Triết lý ấy về chuyển động, về sự sống và về nhịp điệu tự nhiên chính là hình ảnh ẩn dụ, dẫn dắt toàn bộ tư duy cảnh quan tại Rivea Residences.
(VNF) - Tổng Công ty Xây dựng số 1 – CTCP (UPCoM: CC1) đã công bố định hướng chiến lược tăng vốn thông qua phát hành thêm cổ phần, nhằm chủ động tham gia vào các dự án hạ tầng theo phương thức đối tác công tư (PPP).
(VNF) - Khi kết thúc năm 2024, điều đọng lại trong cảm nhận của giới quan sát là thị trường bất động sản đã phục hồi tích cực, mang đến kỳ vọng tăng trưởng mạnh trong năm 2025. Song, điều bất ngờ là thị trường bất động sản năm 2025 đã vượt qua cả kỳ vọng, khi không những tăng trưởng mạnh mà còn đạt đến cấp độ “bùng nổ”.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, tại Đặc khu Vân Đồn, Công ty cổ phần Everland Vân Đồn (thành viên Everland Group) Khánh thành và gắn biển “Công trình chào mừng Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV của Đảng” cho Giai đoạn 1 Tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí Crystal Holidays Harbour Vân Đồn (Tòa tháp A-B).
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội tổ dân phố Nam Ngạn, Phường Nếnh tại tỉnh Bắc Ninh do Công ty cổ phần Phát triển nhà và đô thị New Star có quy mô hơn 3,3ha, tổng vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Khu dân cư Trung tâm Sài Gòn - Saigon Downtown Residence chính thức được khởi công vào ngày 19/12 vừa qua. Đây là dự án chung cư duy nhất được TP. HCM lựa chọn khởi công trong dịp này.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ sẽ tiến hành thanh tra Tổng công ty Đầu tư và phát triển Nhà Hà Nội (HANDICO) trong quý III/2026. Nội dung thanh tra về phòng chống lãng phí trong quản lý, sử dụng các cơ sở nhà, đất,....
(VNF) - Đề xuất xem xét cấp sổ đỏ với đất vi phạm trước 1/7/2014; chính thức vận hành các nền tảng số quốc gia ngành xây dựng từ 2026; Đà Nẵng lấy ý kiến quy định giao đất ở không qua đấu giá cho cá nhân... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 22/12.
(VNF) - Từ 2026, chuyển đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa có đất ở sang đất ở chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch tiền sử dụng đất, thay vì 100% như hiện nay.
(VNF) - Giữa áp lực nợ vay và thanh khoản chưa được cải thiện, Novaland tiếp tục trình cổ đông phương án vay thêm tối đa 10.000 tỷ đồng để bổ sung vốn và tái cơ cấu tài chính.
(VNF) - Đề xuất loạt quy định mới về bảng giá đất áp dụng từ năm 2026, Cloud Gate triển khai ba dự án nhà ở tại phía đông Đăk Lăk, TP. HCM thí điểm 6 dự án nhà ở thương mại tại xã Long Điền... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 21/12.
(VNF) - Các phương án xây dựng bảng giá đất và các trường hợp sửa đổi, bổ sung do cơ quan soạn thảo đề xuất được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình áp dụng Luật Đất đai 2024.
(VNF) - Hà Tĩnh chính thức gọi vốn hơn 310 tỷ đồng cho hai dự án khu dân cư tại TP Hà Tĩnh và huyện Hương Sơn, lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi, mở thêm quỹ đất phát triển đô thị ngay đầu năm 2026.
(VNF) - BIM Group khởi công 3 dự án gần 10.500 tỷ đồng tại Quảng Ninh, Sun Group khởi công dự án casino hơn 2 tỷ USD tại Vân Đồn, TP. HCM chuẩn bị chọn chủ đầu tư 8 khu đất nhà ở xã hội đầu năm 2026... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 20/11.
(VNF) - Công ty cổ phần Hạ tầng GELEX làm chủ đầu tư dự án khu đô thị nhà ở thấp tầng ANmaison tại Hải Phòng thông qua công ty thành viên là Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu vật liệu Kim Trang.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, UBND TP. HCM phối hợp với Tập đoàn Sun Group tổ chức Lễ khởi động Tổ hợp dự án tại phường Tây Nam và Phú An quy mô 724 ha, tổng mức đầu tư 51.160 tỷ đồng, gồm ba khu đô thị hiện đại (Đông An Tây, Bắc An Tây, Tây An Tây) và Cảng Tổng hợp An Tây.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, tại Quần thể nghỉ dưỡng quốc tế Mường Hoa, lễ cất nóc dự án Sofitel Sapa Hotel & Residences đã chính thức diễn ra, đánh dấu cột mốc quan trọng trong hành trình hiện thực hóa tổ hợp nghỉ dưỡng hạng sang tại thung lũng Mường Hoa.
(VNF) - Liên danh Công ty TNHH MTV Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Kim Long Huế và Công ty CP Kim Long Motor Huế đang rộng cửa trở thành nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp (KCN) số 02 tại Khu kinh tế Chân Mây – Lăng Cô, TP. Huế, với tổng vốn đầu tư hơn 1.840 tỷ đồng.
(VNF) - Cầu Tứ Liên không chỉ là một công trình giao thông đơn thuần mà còn được xác định là mắt xích quan trọng trong quy hoạch mở rộng không gian đô thị Hà Nội về phía Bắc sông Hồng.
