Doanh nghiệp 'ngoảnh mặt' với nhà ở xã hội vì lợi nhuận còn thấp hơn lãi gửi ngân hàng

Theo báo cáo, từ năm 2006 đến năm 2020, TP. HCM có 31 dự án nhà ở xã hội đã hoàn tất xây dựng và đưa vào sử dụng, cung ứng 18.840 căn hộ. Trong đó, 2016-2020 là giai đoạn nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ nhất với tổng nguồn cung gần 15.000 căn hộ.

Gần đây nhất, tháng 3/2022, TP. HCM có thêm 1 dự án nhà ở xã hội quy mô 260 căn hộ hoàn thành đưa vào sử dụng.

Hiện, trên địa bàn TP. HCM có 9 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với tổng quy mô 6.383 căn hộ; trong đó có 5 dự án được chuyển tiếp từ giai đoạn 2016-2020.

Các dự án này đều đã làm lễ khởi công từ nhiều năm trước nhưng đến nay vẫn chưa có hoạt động xây dựng vì gặp vướng mắc về mặt thủ tục, trong đó có thể kể đến dự án khu dân cư xã Vĩnh Lộc A (huyện Bình Chánh) khởi công vào năm 2017 và thời gian dự kiến hoàn thành ban đầu vào năm 2019 nhưng đến nay vẫn chưa triển khai.

Tính riêng trong năm 2022, TP. HCM đã động thổ 4 dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân. Các dự án này gồm: nhà ở xã hội thuộc khu dân cư Nguyên Sơn (huyện Bình Chánh), khu dân cư Tân Thuận Tây (quận 7), khu nhà ở phường Phú Hữu và nhà lưu trú công nhân tại khu chế xuất Linh Trung thuộc TP. Thủ Đức.

Đến nay chỉ có dự án nhà ở xã hội thuộc khu dân cư Nguyên Sơn có giấy phép xây dựng. Các dự án còn lại đang thực hiện thủ tục gia hạn tiến độ dự án, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, điều chỉnh quy hoạch. 

Theo Sở Xây dựng, hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp. Các thủ tục phải thực hiện gồm chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại.

Ngoài ra nhà đầu tư còn phải thực hiện thêm các thủ tục thẩm định giá bán nhà ở xã hội, xác nhận đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội, kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận định mức...

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án nhà ở xã hội rất khó khăn, kéo dài, tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí không thực hiện được.

Một khó khăn khác trong việc phát triển nhà ở xã hội tại TP. HCM là vấn đề vốn. Nguồn vốn dài hạn với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ các chủ đầu tư vay thực hiện đầu tư dự án nhà ở xã hội, cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội vay mua nhà hiện nay chưa ổn định.

Thủ tục điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/2000, quy hoạch chi tiết 1/500 mất nhiều thời gian. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa thực sự chủ động về nguồn vốn, nên tiến độ thi công kéo dài. Cơ chế ưu đãi chưa hấp dẫn nên không thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia.

Từ đầu năm 2022 đến nay, chính quyền TP. HCM đã tạo điều kiện để các dự án nhà ở xã hội có thể triển khai, song trên thực tế vẫn còn vướng ở một số sở, ngành.

Cụ thể, theo hướng dẫn mới nhất của thành phố, thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội có 3 bước. Sau khi thực hiện bước một là đánh giá sơ bộ điều kiện cơ bản như phù hợp quy hoạch, pháp lý đất đai, Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện bước 2 là tham mưu UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư.

Tuy nhiên, Sở Kế hoạch và Đầu tư cho rằng chủ trương đầu tư được chấp thuận trước khi điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 là không phù hợp với Luật Đầu tư, khiến các dự án bị vướng ở bước 2, không thể thực hiện tiếp bước 3 là lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Chưa kể, vấn đề lợi nhuận cũng là một rào cản lớn đối với các chủ đầu tư vì làm nhà ở xã hội chỉ lãi 10% nhưng thời gian làm trung bình mất khoảng 5 năm, như vậy mỗi năm lợi nhuận chỉ có 2%, thấp hơn cả lợi nhuận từ tiền gửi tiết kiệm ở ngân hàng.