Dự thảo Luật Nhà ở mâu thuẫn, chồng chéo với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Liên đoàn Thuơng mại và Công nghiệp Việt Nam vừa có văn bản trả lời Công văn số 4576/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc đề nghị góp ý Dự thảo Luật Nhà ở, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam.

Quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư chưa phù hợp

Về hình thức lựa chọn nhà đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, Điều 46 Dự thảo quy định về quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở trong đó xác định các bước thực hiện dự án đầu tư.

Theo quy định này thì sau khi “lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng dự án hoặc bản vẽ tổng thể mặt bằng theo pháp luật quy hoạch” thì sẽ thực hiện “chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư theo pháp luật đầu tư, pháp luật đầu tư công” (điểm b khoản 1), “lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này, trừ trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận chủ đầu tư theo quy định tại điểm b khoản này” (điểm c khoản 1).

Điều 48 Dự thảo quy định ba hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, cụ thể: Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai trừ trường hợp chỉ định chủ đầu tư; Đấu thầu dự án có sử dụng đất theo pháp luật về đấu thầu trong trường hợp không đáp ứng điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất; Chỉ định chủ đầu tư.

Theo VCCI, quy định về các hình thức lựa chọn nhà đầu tư xây dựng nhà ở trên là chưa phù hợp với các văn bản pháp luật liên quan.

“Hiện tại, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được soạn thảo. Trong các phiên bản đang được lấy ý kiến thì Dự thảo Luật Đất đai không quy định về việc thứ tự ưu tiên trong xác định trong hai hình thức lựa chọn nhà đầu tư là đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

Việc Dự thảo quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng trong trường hợp không đáp ứng điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất là chưa phù hợp với quy định tại Dự thảo Luật Đất đai”, VCCI nhấn mạnh.

Hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư là quy định quan trọng, liên quan đến các văn bản pháp luật khác nhau, đặc biệt là Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu. Để tránh chồng chéo giữa các quy định, VCCI đề nghị Ban soạn thảo rà soát với các quy định pháp luật liên quan để điều chỉnh lại quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư tại Dự thảo để đảm bảo tính thống nhất.

Với nội dung quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, Khoản 2 Điều 47 Dự thảo quy định về các điều kiện chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng là: ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật đầu tư; có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án; đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc được chấp thuận nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.

Khoản 3 Điều 47 Dự thảo quy định, trường hợp có nhiều nhà đầu tư đáp ứng điều kiện (1), (2) được chấp thuận theo pháp luật về đầu tư hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện một dự án xây dựng nhà ở thì thực hiện công nhận chủ đầu tư theo quy định của Chính phủ.

Quy định thời điểm quyền sở hữu nhà ở chưa thống nhất

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, Điều 14 Dự thảo quy định “thời điểm chuyển sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác” (khoản 1). ”Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.” (khoản 2). Từ thời điểm chuyển quyền sở hữu này bên mua nhà sẽ trở thành chủ sở hữu và có toàn quyền sở hữu nhà ở.

Khoản 3 Điều 57 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (phiên bản ngày 04/10/2022) quy định ”việc chuyển quyền sử dụng đất trong các hợp đồng, giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng … có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”. Thời điểm này được hiểu bên nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ được ghi nhận quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất.

Theo VCCI hai quy định trên đang chưa thống nhất về thời điểm chuyển quyền sở hữu của bất động sản là nhà ở gắn với quyền sử dụng đất khi thực hiện giao dịch mua bán. Đề nghị Ban soạn thảo rà soát lại giữa hai Dự thảo để đảm bảo tính thống nhất về vấn đề này để tạo thuận lợi khi áp dụng trên thực tiễn.

Theo quy định tại Mục 3 Chương II Dự thảo quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, theo đó cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có gắn với điều kiện. Việc cấp Giấy chứng nhận đối với các đối tượng này sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, VCCI cho biết theo quy định tại Dự thảo Luật đất đai, cá nhân nước ngoài không được công nhận là người sử dụng đất và Dự thảo này cũng không quy định về vấn đề cấp Giấy chứng nhận đối với cá nhân nước ngoài. Việc dẫn chiếu quy định cấp Giấy chứng nhận đối với cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật về đất đai có thể sẽ gây khó khăn trên thực tế áp dụng.

Ngoài ra, theo VCCI trong Báo cáo tổng kết thi hành 06 năm thực hiện Luật Nhà ở, vấn đề cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ trong dự án đang gặp khó khăn xuất phát từ việc thiếu rõ ràng trong quy định của hai hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở liên quan đển sở hữu bất động sản là nhà ở gắn liền với đất của cá nhân nước ngoài. Tuy nhiên, theo VCCI quy định của Dự thảo và Dự thảo Luật Đất đai các quy định dường như không thay đổi so với hiện hành, vì vậy tình trạng vướng mắc này sẽ không được giải quyết.

Vì vậy, VCCI đề nghị Ban soạn thảo trao đổi, thống nhất với Ban soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai về vấn đề sở hữu của cá nhân nước ngoài để đảm bảo nguyên tắc việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.