Đường sắt trên cao hoạt động: Chủ đầu tư hốt bạc, dân cắn răng chịu ồn

Chủ đầu tư hưởng lợi từ đường sắt trên cao

Theo nhận định của CBRE, tuyến đường sắt trên cao sẽ hỗ trợ về giá trị đối với các bất động sản lân cận. Nghiên cứu cho thấy, tại Anh, giá trị bất động sản lân cận tuyến đường này đã tăng 2%; ở Thái Lan, giá tăng từ 16% cho các dự án văn phòng và 20% cho các dự án nhà ở.

Tuy nhiên, CBRE cũng cho rằng, tác động tăng giá này không có mẫu số chung mà phụ thuộc vào từng thành phố, vị trí tòa nhà. Song, một cách chắc chắn, các tuyến đường này khiến các nhà đầu tư có lợi trong việc đầu tư dự án.

Vì thế, kể từ khi tuyến đường sắt trên cao được xây dựng và ngày càng có nhiều tín hiệu cho thấy sắp hoàn thành (như đưa các toa xe lên vào trung tuần tháng 2 vừa qua, dự kiến chạy thử vào tháng 10 tới – tại Hà Nội), đã có khá nhiều dự án được mọc lên xung quanh.

Tại Hà Nội, dọc tuyến Cát Linh – Hà Đông có thể đếm được hàng chục dự án, còn tại TP. HCM, như khu Thảo Điền quận 2, CBRE thống kê có tới hàng trăm dự án gồm đủ loại cao cấp, trung cấp, luxury.

Đường sắt trên cao được đánh giá sẽ làm tăng giá trị bất động sản khu vực xung quanh

Tuy vậy, theo bà Nguyễn Hoài An, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Công ty CBRE Việt Nam, tuyến đường sắt trên cao cũng gây ra một số bất lợi, chẳng hạn như tiếng ồn lớn do lưu lượng phương tiện tăng cao.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận cho thuê văn phòng – thị trường TP.HCM (CBRE Việt Nam) nói thêm: Những bất tiện mà đường sắt đô thị hay buýt nhanh gây ra với địa bàn đi qua là có thật. Ví dụ như tiếng ồn gia tăng trực tiếp với đời sống sinh hoạt khu vực đó hay việc gián tiếp gây khó khăn giao thông.

"Tuy nhiên, đó chỉ là trong ngắn hạn trước mắt. Cần phải đợi những đồ án giao thông này đi vào hoạt động hoàn chỉnh, người dân quen với việc sử dụng phương tiện giao thông công cộng (không còn sử dụng xe cá nhân nữa) thì lúc đó mới phát huy tác dụng tốt nhất của đường sắt nội thị hay BRT. Tóm lại, hiện đó vẫn đang là những dự án xây dựng nên đòi hỏi thời gian hoàn thành theo tiến độ", ông Hiếu nói.

Ông Hiếu cũng thừa nhận rằng tại thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư là người hưởng lợi nhiều nhất từ các đồ án giao thông công cộng. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư nhìn trước được các bước đi của quy hoạch. "Từ việc nắm bắt trước các quy hoạch liên quan, chủ đầu tư đã đặt được các dự án của họ ở những vị trí địa lý có lợi nhất cho họ. Còn người dân thì phải đợi dự án đi vào hoạt động. Quyền lợi cho người dân do đó sẽ đến chậm hơn".

Văn phòng hạng A lên giá vì khan cung

Báo cáo thị trường văn phòng cho thuê quý I/2017 của CBRE cho biết, nguồn cung văn phòng trong năm 2017 tiếp tục tăng trưởng, nâng mức tổng cung lên 1,2 triệu m2. Trong đó, hạng B chiếm 66%.

Sự thống trị của hạng B tiếp tục được củng cố khi trong quý I dự án Horison đi vào hoạt động, cung cấp thêm 10.575 m2. Điều này khiến tỷ lệ trống tăng thêm 0,2 % so với quý trước và tăng 7,3% so với cùng kỳ năm trước.

Dự kiến trong các quý tới, tỷ lệ này sẽ còn tăng thêm khi các dự án DSD, Discovery Complex, Truong Thinh Office Building, HUD được hoàn thiện và đi vào vận hành.

Trong khi hạng B có bước tăng trưởng thì hạng A lại tiếp tục dậm chân tại chỗ  khi không xuất hiện nguồn cung nào mới. Điều này khiến nguồn cung hạng A giảm 9% so với cùng kỳ và giảm 3% so với quý IV/2016.

Theo đánh giá của CBRE, yếu tố chính đẩy nhanh tỷ lệ hấp thụ của hạng A đến từ việc mở rộng và chuyển văn phòng, đặc biệt là cho các ngành nghề về IT/công nghệ.

"Tỷ lệ hấp thụ cao này thể hiện các xu hướng hiện tại của thị trường: các tòa nhà ngoài khu trung tâm (CBD) đang được lấp đầy do sự dịch chuyển của các công ty ra ngoài khu vực CBD; kinh tế phát triển nên các công ty khởi nghiệp và các mô hình văn phòng mở đòi hỏi nhiều diện tích hơn, cũng như sự quan tâm đang lớn dần về chất lượng các tòa nhà", báo cáo nhận định.

Chính vì thế, trong quý I, giá thuê văn phòng hạng A đã nhích thêm 3,3% so với quý trước. Trong khi đó, do nguồn cung tăng, tốc độ tăng giá của hạng B thấp hơn rất nhiều, chỉ đạt 0,2%.

Văn phòng Hạng A tăng giá do không có nguồn cung mới, trong khi hạng B tiếp tục tăng trưởng

Một điều đáng chú ý, theo CBRE, đó là diện tích trung bình thuê của khách thuê đã tăng lên đáng kể. Nếu trước kia diện tích trung bình thuê tại Hà Nội dao động từ 250 – 350 m2 thì nay đã tăng lên 350 – 500 m2.

Bà Nguyễn Hoài An, cho biết sự tăng lên về diện tích thuê này chủ yếu là do nhu cầu mở rộng của các khách thuê cũ (chiếm tới 82%) tổng giao dịch. Khách thuê mới chỉ chiếm 18%, tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ này đã có sự gia tăng (khoảng 2%)

Dự kiến trong 3 năm tới, thị trường sẽ đón nhận thêm 310 nghìn m2 nguồn cung mới. Riêng năm 2017 đón 135 nghìn m2. Còn 2 năm tiếp theo, nguồn cung đạt 175 nghìn m2, trong đó chiếm 2/3 là tòa tháp Vietinbank Tower tại khu đô thị Ciputra (khoảng 100 nghìn m2).

Văn phòng xanh trở thành tiêu chuẩn mới

Theo CBRE, các văn phòng có chất lượng tốt luôn có ưu thế hơn với khách thuê nhờ sự cải thiện hình ảnh thương hiệu và thu hút nhân sự tài năng. Thời gian qua, tòa nhà có chứng nhận xanh/chứng nhận LEED đang là tâm điểm thảo luận của các nhà đầu tư.

Nghiên cứu đã chỉ ra các tổ hợp thân thiện với môi trường và tiết kiệm năng lương không chỉ giúp giảm thiểu mức tiêu thụ tiện ích chung, đồng thời cải thiện sức khỏe và hiệu suất làm việc của khách hàng. Vậy nên, các tòa nhà có chứng nhận xanh sẽ sớm trở thành một phần được mong đợi của khách thuê khi đi tìm mặt bằng.

Tại Việt Nam, mô hình này đã được giới thiệu thành công tại TP. HCM tại một số tòa nhà tiêu biểu như Deutsches Haus và Mapletree Business Centre.

"Để đạt được tiêu chuẩn này, nhà đầu tư cần có kế hoạch nghiêm túc với sự tư vấn chuyên nghiệp cần thiết. Do quá trình sẽ có sự can thiệp sâu sắc trong mọi khía cạnh trọng yếu của tòa nhà như phối cảnh, xử lý năng lượng và nước, làm nội thất… các nhà đầu tư được đề xuất sử dụng tư vấn chiến lược từ những bước khởi đầu của dự án", báo cáo nhận định.