Giá nhà đất tăng mãi, 'liều thuốc' nào để chữa trị?

Thị trường BĐS nước ta “vượt tầm kiểm soát của Nhà nước về giá cả”

Từ khi đất nước ta thực hiện công cuộc đổi mới cơ chế kinh tế; cơ chế giá hàng hóa dịch vụ nói chung, cơ chế giá bất động sản (nhà, đất) nói riêng cũng từng bước được đổi mới sang áp dụng cơ chế giá thị trường, với sự hoạt động của “Bàn tay vô hình” - có sự điều tiết của Nhà nước, đã thể hiện rõ: Cơ chế giá ấy đã đem lại những tác dụng tích cực đối với nền kinh tế.

Nhưng cơ chế ấy, bên cạnh mặt tích cực, trong lòng nó còn chứa đựng tính tự phát vốn có của nó gây ra những tác động không tích cực (thậm chí là bất lợi) đến nền kinh tế. Đó chính là những “khuyết tật” của cơ chế thị trường và những “khuyết tật” ấy đã gây ra những “thất bại” của thị trường về hiệu quả, công bằng, ổn định kinh tế vĩ mô, hàng hóa công cộng, thông tin và thị trường không hoàn thiện…

Nhà nước, với vai trò điều phối nền kinh tế hoạt động theo mô hình cơ chế kinh tế hỗn hợp không chỉ là lực lượng khơi thông, phát huy có hiệu quả các tác động tích cực của “Bàn tay vô hình” mà quan trọng hơn còn phải là lực lượng khắc phục những khuyết tật nói trên để nền kinh tế vận hành đạt mục tiêu tăng trưởng, hiệu quả bền vững bằng nhiều công cụ phù hợp với quy luật kinh tế khách quan.

Thị trường bất động sản của nước ta đang hoạt động trong bối cảnh ấy và đang có những biểu hiện có thể nói “vượt tầm kiểm soát của Nhà nước về giá cả” như Thủ tướng Chính phủ và Tổng Bí thư đã phải đặt câu hỏi: “Tại sao giá bất động sản cao thế”? (Có thể hiểu câu hỏi ấy theo nghĩa đầy đủ là tại sao giá bất động sản cao bất hợp lý thế? Sự bất hợp lý ấy là so với thu nhập, đời sống, với mặt bằng kinh tế - xã hội nói chung…).

Trả lời câu hỏi ấy, một số ý kiến cho rằng có nhiều nguyên nhân, nhưng trong đó thủ phạm chính là do thực hiện giá thị trường đối với đất của Luật Đất đai năm 2024. Tôi rất cân nhắc và chia sẻ với quan điểm này (Bởi không phải năm 2024 chúng ta mới định giá đất theo thị trường mà từ Luật Đất đai năm 1993 đã quy định Nhà nước phải định giá đất sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường rồi nhưng do trước năm 2024 các địa phương đều định giá đất thấp xa so với thị trường, lại chậm điều chỉnh. Đến năm 2024 trả giá về đúng thị trường thì giá cao giật cục hơn trước là điều đương nhiên).

Tôi không phủ nhận giá đất cao đương nhiên sẽ góp phần đẩy giá bất động sản cao nhưng nó không phải nguyên nhân chính, mà nguyên nhân nằm ở chỗ khác bởi giá cả thị trường tự nó không thể bay cao bất hợp lý được. Mức giá mà nó hình thành trên thị trường là do các nhân tố thị trường hình thành nên nó quyết định.

Do đó, muốn kéo nó về mức hợp lý thì phải tìm ra cái gốc hình thành nên nó chứ không phải đi sửa hành chính về mức giá. Bản chất của nó ngoài việc biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa thì còn là “tấm gương soi” phản ánh, biểu hiện tổng hợp các mối quan hệ lớn của nền kinh tế như Cung - Cầu, sản xuất - tiêu dùng, hàng - tiền, tích lũy - tiêu dùng… Nếu chúng ta xử lý, điều tiết tốt các mối quan hệ này thì nó sẽ phản ánh vào giá nền kinh tế sẽ có hệ thống giá hợp lý phát huy tác động tích cực ngược trở lại với nền kinh tế và ngược lại.

Giá bất động sản cũng thế và hiện nay nó đang phản ánh các yếu tố “méo mó” của thị trường (cung - cầu, cạnh tranh, đầu cơ…). Do vậy, cần phải nhìn thẳng vào thực tế: Sự “méo mó” ấy nó đã hình thành nên giá thị trường cao bất hợp lý và nguyên nhân chính của nó là các giải pháp quản lý, can thiệp, điều tiết thị trường của Nhà nước trong việc vận hành, điều tiết cung - cầu, tài chính, tiền tệ và các nhân tố hình thành giá khác để khắc phục sự “méo mó” ấy, đưa thị trường trở lại hoạt động bình thường, có hiệu quả là chưa đến tầm và còn nhiều bất cập.

Nguyên nhân nào khiến giá bất động sản tăng cao bất hợp lý

Từ quan điểm cá nhân đó, tôi xin đưa ra 4 nguyên nhân cốt lõi làm cho giá bất động sản tăng cao bất hợp lý, đi kèm 4 giải pháp cơ bản nhất cần áp dụng thống nhất, đồng bộ, góp phần kéo giá bất động sản vận động trở về mức hợp lý như sau:

Thứ nhất: Với chính sách tín dụng “bành trướng” theo hướng nới lỏng chảy vào lĩnh vực bất động sản đã góp phần lớn vào việc tăng tổng cầu về bất động sản và luôn kích hoạt vòng xoáy “tiền ra giá lên, giá lên tiền ra” như vừa qua thì việc kiềm chế giá ở mức hợp lý như mong muốn là vô cùng khó khăn, thậm chí là không khả thi. Sở dĩ như vậy là vì:

Ai cũng biết về lý thuyết và thực tế kiểm nghiệm, giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, điều đó nói lên: Giá cả và tiền tệ có mối quan hệ rất mật thiết; giá cả thị trường tỷ lệ nghịch với sức mua của tiền tệ và trong điều kiện bình thường của nền kinh tế thì giá cả là một yếu tố quyết định khối lượng tiền tệ trong lưu thông. Nếu lượng tiền “bơm” ra thị trường lớn hơn lượng tiền cần thiết trong lưu thông, đương nhiên sức mua tiền tệ sẽ giảm và sẽ kích hoạt làm cho giá thị trường tăng; giá thị trường tăng lại phải “bơm” tiền ra tiếp để góp phần cân đối tiền hàng trong nền kinh tế.

Giá bất động sản tăng dòng tín dụng cho vay phải mở rộng tăng theo giá, giá tăng tiếp tục kéo tín dụng tăng theo (giá tăng, tỷ lệ vay trên giá trị tài sản thế chấp tăng theo cao hơn trước). Chính hai biến số này cùng chạy trở thành “Bình thông nhau” đã làm tê liệt tác dụng tích cực công cụ tín dụng đối với thị trường trong việc kiềm chế giá tăng bất hợp lý, thậm chí nếu không kiểm soát tốt còn có thể tiếp sức cho tình trạng đầu cơ bất động sản.

Theo số liệu có được thì mấy năm gần đây tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng nhanh và luôn ở mức cao hơn tốc độ tăng dư nợ chung của nền kinh tế (ví dụ năm giai đoạn 2021-2024 là: 18,05%/14,17%. Năm 2024/2023 là: 16,11%/15,08%, 6 tháng đầu năm 2025 là: 18,47%/9,9%) và dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản cũng luôn chiếm ở mức cao trên tổng dư nợ của nền kinh tế (trên 20%). Nhiều ngân hàng Thương mại có tốc độ tăng trưởng cho vay kinh doanh bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 cao gấp 2 lần toàn hệ thống; ví dụ: Teckcombank: 21,5%, HD Bank: 22%, SHB Bank: 28,4%, MB Bank: 34%, Viet Bank: 19%, TP Bank: 32%, PG Bank: 30%...

Nhiều chuyên gia nhận định thực trạng trên đã phản ánh tình hình tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là tăng trưởng nóng, dư nợ cho vay bất động sản chiếm ¼ dư nợ cho vay nền kinh tế và tốc độ tăng dư nợ tín dụng tăng nhanh và cao hơn mức tăng chung của nền kinh tế là cao đã kích giá tăng khá trong thời gian qua. Tiền rẻ, vay dễ, vay nhiều thúc đẩy giá bất động sản tăng, dẫn đến nhu cầu vay mượn nhiều hơn, đẩy giá cao hơn nữa và bong bóng bất động sản có thể xuất hiện…

Từ thực tế đó, để khắc phục “vòng xoáy” tiền và giá đòi hỏi phải rà soát, kiểm soát và tính toán lại để siết dòng tín dụng phù hợp với cầu thực của lĩnh vực bất động sản trên cơ sở chính sách tín dụng linh hoạt có phân biệt, có chọn lọc, “thắt chặt” đối với đầu cơ, dự án mà có đất đai bỏ hoang, các dự án thiếu tính khả thi, mua đi bán lại lòng vòng; đối với những người nắm giữ nhiều nhà đất mà vẫn tiếp tục vay lớn để đầu tư tiếp… “nới lỏng”, ưu đãi có kiểm soát đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, đối với những người xây dựng thật để ở, mua thật để ở (cầu thực…).

Thứ hai: Đầu cơ bất động sản, ôm đất, găm hàng chờ thời, đón giá, làm tắc nghẽn nguồn cung bất động sản kích giá tăng gây nguy cơ bất ổn thị trường diễn ra không còn là hiện tượng cá biệt, nhưng cơ chế kiểm soát nó, chống lại nó lại chưa đủ tầm và chưa hiệu quả.

Thực trạng hiện nay không thể phủ nhận tình trạng lãng phí đất đai như: Các dự án có sử dụng đất giữ đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, dự án chậm triển khai; tình trạng găm nhà, ôm đất… đang diễn ra ở nhiều nơi. Đây là những hành vi thực tế cho thấy luôn tiềm ẩn các nguy cơ gây bất ổn hoạt động của thị trường, gây ra nguồn cung bất ổn định, khan hiếm giả tạo làm méo mó cung - cầu nhiều nhất, dễ khuấy lên những cơn sốt co giật về giá nhất. Nguyên nhân của tình trạng này thuộc về yếu tố quản lý; cơ chế - kiểm soát điều tiết chưa hiệu quả, thậm chí còn vắng bóng các cơ chế điều tiết đủ mạnh.

Để chữa trị tình trạng này, từ định hướng của Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 của Trung ương: “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng, đất bỏ hoang”. Tôi đề nghị cần có một giải pháp đồng bộ cả về hành chính và kinh tế để xử lý “đánh” vào lợi nhuận đầu cơ, cụ thể:

Về biện pháp hành chính: Tiến hành cuộc tổng kiểm tra, rà soát, nắm chắc tình hình sử dụng đất, nhà; tiến hành thu hồi các dự án có sử dụng đất bỏ hoang, các dự án chậm triển khai thuộc nguyên nhân của chủ dự án gây ra.

Về biện pháp kinh tế: Áp dụng chính sách thuế chống đầu cơ (tất nhiên là phải đúng đối tượng); cụ thể: Áp dụng chính sách thuế cao hơn và lũy tiến đối với người sử dụng nhiều nhà, nhiều đất, đầu cơ đất hoặc giữ đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, găm hàng, ôm đất chờ thời. Đồng thời áp thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản để kiểm soát hợp lý tình trạng “lướt sóng” trên thị trường.

Thứ ba: Thủ tục hành chính về đầu tư triển khai các dự án với hệ thống quy trình rườm rà, nhiều bước phức tạp, chồng chéo, tốn kém thời gian; chi phí tuân thủ thủ tục hành chính cao “có thể làm tăng chi phí hình thành bất động sản tới 10% [2] đang trở thành một “điểm nghẽn” của việc tăng cung bất động sản ra thị trường.

Theo tài liệu có được: Thực hiện một dự án đầu tư có sử dụng đất, mỗi nhà đầu tư phải trải qua 40 bước thủ tục và mất thời gian khoảng 310 ngày để hoàn thành chuỗi thủ tục trên [3]. Thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư từ khi chấp nhận chủ trương đầu tư đến khi triển khai đầu tư xây dựng là 4-5 năm (TP Hà Nội), tối thiểu 353 ngày (Bắc Ninh), 01 năm (Hưng Yên), 6-12 tháng (TP Đà Nẵng), 12 tháng (Bình Thuận), 18 tháng - 3 năm (TP Hồ Chí Minh), 475 - 565 ngày (TP Cần Thơ), 2-3 năm (Bình Dương) [4].

Nguyên nhân của tình trạng này do: Hệ thống pháp lý quy định quá nhiều thủ tục về vấn đề này, nhiều quy định còn có những chồng chéo, thậm chí chưa thống nhất dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau (nhất là các quy định về đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, quy hoạch); Sự phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền thiếu chặt chẽ, năng lực cán bộ còn hạn chế…

Biện pháp để xử lý tình trạng này là phải giảm đến mức tối thiểu chi phí tuân thủ thủ tục hành chính cho nhà đầu tư, góp phần khơi thông nguồn cung bất động sản ra thị trường thông qua cải cách, cắt giảm thủ tục hành chính; bãi bỏ các thủ tục có tính chất xin cho. Xử lý triệt để những quy định của các lĩnh vực đầu tư này thuộc các Luật khác nhau bảo đảm tính thống nhất, không còn tình trạng xung đột, mâu thuẫn, chồng chéo…

Thứ tư: “Thổi giá” (thị trường có cả “dìm giá” - chứ không chỉ có thổi giá, nhưng xin không đề cập ở bài viết này) qua hoạt động đấu thầu, đấu giá tạo làn sóng sốt giá ảo lan tỏa trên diện rộng; Kích thích tâm lý đầu cơ, kéo mặt bằng giá đất giá nhà tăng cao.

Đây chính là hành vi lợi dụng chính sách đấu giá đất của các nhóm lợi ích; các nhóm đầu cơ; môi giới để trục lợi qua việc đẩy giá đất lên cao thông qua việc sử dụng các chiến thuật thao túng thị trường để tạo ra Cung - Cầu giả như: Tung tin giả, tin không có nguồn gốc và phát tán, đồn thổi rộng rãi rằng khu đất ấy sẽ quy hoạch phát triển, sắp mở đường; Tạo ra các giao dịch giả (Phô trương việc tổ chức đấu giá, mua bán khống với sự tham gia của các Công ty ma, quân xanh quân đỏ, những người trong nhóm đầu cơ tạo ra các giao dịch mua đi, bán lại khống, cạnh tranh ảo) nhằm làm cho thị trường bị yếu tố tâm lý chi phối tin rằng giá đất đang tăng mạnh, “đổ xô” đi mua, khi đó họ sẽ bán ngay với giá chênh lệch lớn.

Bên cạnh cách làm của một số nhóm lợi ích như trên, lại có những tổ nhóm dùng chiêu trò bỏ giá cao và trúng giá đấu giá cao bất thường không tưởng, cao gấp hàng chục lần giá khởi điểm (như đấu giá ở Hoài Đức - Hà Nội cao gấp 18 lần) và cao hơn nhiều lần mặt bằng giá thị trường, tạo sóng ảo, đẩy mặt bằng giá đất lên những đỉnh cao mới, sau đó bỏ cọc không mua khu đất mình đã trúng đấu giá đó.

Thủ đoạn này là để trục lợi qua việc bán những mảnh đất mình đã có xung quanh khu vực đấu giá theo mặt bằng giá đã được thổi lên hoặc mượn cớ giá cao này để làm tăng giá trị bất động sản, hợp pháp hóa cho việc huy động vốn của mình…

Câu hỏi đặt ra, vì sao họ lại “thổi giá” được? Chính là vì các quy định về đấu giá, về các chế tài của chúng ta chưa phù hợp, còn có những kẽ hở để lợi dụng. Thông tin quy hoạch, thông tin thị trường không minh bạch…

Giải pháp để khắc phục tình trạng thổi giá này, tôi cho rằng phải rà soát lại toàn bộ các quy định về đấu giá, chú trọng các tiêu chí, tiêu chuẩn người tham gia đấu giá, các doanh nghiệp, tổ chức thực hiện các cuộc đấu giá. Sửa đổi quy định về giá khởi điểm đấu giá theo hướng giá thị trường; Tăng hơn nữa tiền đặt cọc tham gia đấu giá trên tổng giá trị khu đất. Công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, về thị trường. Áp dụng các chế tài đủ mạnh đối với các tình trạng: Thông đồng, quân xanh quân đỏ, cò mồi, đe dọa cưỡng bức, quây thầu, vây thầu trong các cuộc đấu giá. Sử dụng cả biện pháp hành chính và kinh tế đối với những trường hợp bỏ cọc như: Phạt hành chính, cấm vĩnh viễn tham gia hoạt động đấu giá…

4 giải pháp trên đây được chỉ ra trong đó trọng tâm là chính sách tài chính (thuế) tiền tệ (tín dụng) và hiệu quả của sự phối hợp chặt chẽ giữa hai chính sách này; tôi cho rằng nếu được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận và có thể triển khai thực hiện ngay, bên cạnh các giải pháp trung và dài hạn tiếp tục cùng thực hiện (như vấn đề quy hoạch, hoàn thiện thị trường, cơ sở dữ liệu, cung - cầu …) mới mong đạt được mục tiêu bình ổn thị trường.

Riêng đối với việc định giá đất của Nhà nước quy định tại Luật Đất đai cần được sửa đổi, bổ sung và hoàn chỉnh; Trong đó có việc xây dựng bộ tiêu chí, tiêu chuẩn minh bạch thống nhất từ nội hàm: Định giá theo nguyên tắc thị trường là thị trường nào trong điều kiện chúng ta đang đề cập đến 2 loại thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp? Định hướng các yếu tố đầu vào, các chỉ số thị trường (tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu…) đến các mức giá đã chuyển nhượng thành công trên thị trường để tham chiếu định giá là mức giá cao nhất, thấp nhất hay trung bình được trích xuất từ các hoạt động đấu giá hay giao dịch dân sự hay thỏa thuận thành công giữa doanh nghiệp và người có quyền sử dụng đất.

Chỉ có như vậy mới giúp các Công ty thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá có cùng một cách hiểu cùng một cách làm thống nhất trên cơ sở pháp luật để tư vấn (Công ty thẩm định giá) để tham mưu (Hội đồng thẩm định giá) cho cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước quyết định giá… và việc quyết định mức giá đất là bao nhiêu thuộc thẩm quyền của cơ quan Nhà nước theo Luật định (Công ty thẩm định giá và Hội đồng thẩm định giá không có quyền này).