Góp vốn quyền sử dụng đất: Quy định có, cơ chế không

Tại văn bản này, HoREA tiếp tục nêu lên hàng loạt kiến nghị sửa chữa, bổ sung các quy định của Luật Đất đai nhằm đáp ứng những diễn biến mới của thị trường.

Đáng chú ý, HoREA đưa ra kiến nghị về cơ chế để thực hiện "quyền góp vốn quyền sử dụng đất". Cụ thể, Điều 167- Luật Đất đai đã quy định người sử dụng đất có "quyền góp vốn quyền sử dụng đất" để cùng làm ăn chung, hoặc góp vốn vào các dự án kinh tế, dự án nhà ở.

Nếu thực hiện theo phương thức này để chỉnh trang đô thị cũ, phát triển các khu đô thị mới, khu dân cư mới, khu nhà ở, khu công nghiệp, dịch vụ... thì cả 2 bên đều có lợi. Người sử dụng đất có lợi vì tài sản quyền sử dụng đất sau khi góp vốn vào doanh nghiệp sẽ sinh lợi, được ưu đãi mua hoặc thuê nhà, tạo được sự đồng thuận xã hội. Chủ đầu tư cũng có lợi vì giảm được chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hạn chế xung đột quyền lợi giữa chủ đầu tư và người dân...

Tuy nhiên, theo HoREA, trong thời gian qua, phương thức này gần chưa được thực hiện trên thực tế nên không phát huy được tác dụng. Tại TP. HCM đến nay chỉ có dự án Khu đô thị Cảng biển Hiệp Phước có phương án vận động chủ đất góp vốn quyền sử dụng đất nhưng cũng không thu hút được người dân tham gia.

Nguyên nhân chủ yếu chưa thực hiện được phương thức này là chủ đầu tư chưa thực sự quan tâm đến phương thức người dân góp vốn vào dự án bằng quyền sử dụng đất; chưa tuyên truyền, giải thích để người dân hiểu rõ lợi ích khi thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất; chưa có cơ chế tổ chức thực hiện hiệu quả để dân tin;

Người dân cũng chưa yên tâm về việc sẽ được đảm bảo chắc chắn quyền lợi của mình trong quá trình thực hiện dự án, nhất là quyền lợi nhà ở trong dự án chỉnh trang đô thị, xây dựng lại chung cư cũ, di dời nhà trên và ven kênh rạch.

Bên cạnh đó, pháp luật chưa có cơ chế đủ mạnh để bảo vệ cổ đông nhỏ trong doanh nghiệp cổ phần (có thể bị giảm vốn, mất vốn trong quá trình kinh doanh). Đặc biệt là quyền sử dụng đất nông nghiệp có thời hạn, sau khi góp vốn thì chưa có cơ chế để đảm bảo người sử dụng đất được gia hạn thời gian thuê đất kỳ tiếp theo để đảm bảo quyền lợi khi góp vốn.

Do vậy, HoREA kiến nghị Chính phủ cần ban hành cơ chế để khuyến khích người dân và chủ đầu tư thực hiện quyền góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án.

Việc góp vốn quyền sử dụng đất chưa triển khai được trên thực tế do vướng hàng loạt trở ngại (ảnh minh họa)

Bên cạnh kiến nghị trên, HoREA cũng tái đề xuất đối với việc cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng dự án.

Theo HoREA, Khoản (1.b) Điều 194 - Luật Đất đai quy định: "Các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt".

Khoản 2, Điều 49 - Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:"Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng".

HoREA cho rằng việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.

Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi Khoản (1.b) Điều 194 - Luật Đất đai, và sửa đối Khoản 2, Điều 49 - Luật Kinh doanh bất động sản để cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp.

Điều này càng cấp thiết trong bối cảnh mới đây, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (có hiệu lực từ ngày 15/08/2017) trong đó có cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiệp hội kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản về chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản theo cơ chế đã được xác lập tại Nghị quyết này.