Khôi phục thị trường bất động sản 2024: Cần giải quyết 3 vướng mắc pháp lý

Quy hoạch chưa phủ kín, nhà đầu tư mòn mỏi chờ

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 10/2022, tỷ lệ phủ kín quy hoạch chi tiết đô thị chỉ đạt khoảng 39% so với diện tích đất xây dựng. Nhiều địa phương kêu khó do vướng ở quy hoạch phân khu vì chưa được phê duyệt bản đồ phân vùng và phân khu quy hoạch nên nhiều quận, huyện chưa có cơ sở lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500. Ở một số địa phương, quy hoạch tỉnh đã có nhưng chưa đồng bộ, phân khu quy hoạch 1/500 trái nhau…

Đơn cử, Đồng Nai được xem là cửa ngõ của miền Nam với hệ thống đường xương sống quốc gia như đường cao tốc TP. HCM - Long Thành - Dầu Giây, trục quốc lộ 1A nối các tỉnh miền Trung, Đông Nam Bộ với TP. HCM... đang thu hút giới đầu tư, trong đó có các dự án BĐS quy mô. Tuy nhiên, những vướng mắc liên quan đến quy hoạch thời gian qua đã làm cho nhiều dự án BĐS trên địa bàn gặp nhiều khó khăn trong công tác triển khai.

Một trong những vướng mắc về quy hoạch phải kể đến là phân khu C4 và TP. Biên Hòa. Phân khu C4 có diện tích khoảng 1.500ha, bao gồm hai khu vực là toàn bộ xã Long Hưng và một phần phường Tam Phước, TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Trên địa bàn khu vực phân khu C4 thời gian qua, các nhà đầu tư đã triển khai các dự án khu dân cư, khu đô thị như: khu dân cư Long Hưng, khu đô thị Đồng Nai Waterfront, khu đô thị Aqua City, khu đô thị dịch vụ thương mại cao cấp cù lao Phước Hưng…

Theo UBND tỉnh, đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP. Biên Hòa được UBND tỉnh phê duyệt điều chỉnh tổng thể vào tháng 7/2014; quy hoạch phân khu C4 được phê duyệt vào tháng 9/2016. Tuy nhiên,  thời điểm phê duyệt quy hoạch chung và quy hoạch phân khu chưa cập nhật đầy đủ các hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án được phê duyệt trước đó nên dẫn đến sự không đồng bộ, khác biệt giữa quy hoạch các cấp. Do có sự khác biệt giữa các quy hoạch, các dự án khu đô thị đang phải tạm dừng triển khai xây dựng và kinh doanh.

Không chỉ Đồng Nai mà các tỉnh thành lân cận như TP. HCM, Long An, Bình Dương cũng ở trong tình trạng tương tự khi quy hoạch đất đai ở địa phương còn nhiều vướng mắc, quy hoạch tỉnh đã có nhưng chưa đồng bộ hay như các phân khu quy hoạch 1/500 trái nhau.

“Hiện, các dự án trọng điểm kêu gọi đầu tư phải thực hiện xây dựng đề án, bổ sung quy hoạch xây dựng và quy hoạch đất đai mất rất nhiều thời gian, công sức và tiền bạc”, bà Lý Thanh Hương, giám đốc pháp chế một công ty tư vấn đầu tư BĐS tại TP. HCM, cho hay.

Chia sẻ với báo giới, đại diện Công ty Cổ phần BĐS Đại An (TP. HCM) cho biết, các quy định để công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại rất nghặt nghèo. Một trong vướng mắc khiến thủ tục công nhận chậm là vướng quy hoạch.

“Một dự án khi lập quy hoạch sẽ có nhiều nguồn gốc đất khác nhau. Dự án quy mô càng lớn, nguồn gốc đất càng đa dạng. Đó là chưa kể vướng quy hoạch chung, ví dụ quy hoạch tỉnh đã có nhưng chưa đồng bộ, hoặc phân khu quy hoạch 1/500 trái nhau… Và như vậy, áp lực và thời gian giải phóng mặt bằng càng kéo dài, thậm chí là bế tắc. Ảnh hưởng lớn nhất là không hoàn tất được thủ tục pháp lý, cụ thể là không được công nhận chủ đầu tư dự án, kéo theo đó là ách tắc toàn bộ dự án”, vị đại diện này cho biết.

Còn bà Minh Nguyệt, giám đốc pháp chế của Công ty Xây dựng Bình Phú (Bình Dương) cho hay việc vướng quy hoạch sẽ gây tổn thất cho DN do thủ tục pháp lý dang dở, vốn bị "chôn" trong dự án, chi phí tài chính ngày càng tăng cao và ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm. Nhìn rộng hơn, nguồn cung vì thế sẽ tiếp tục khan hiếm, thị trường bị lệch pha cung cầu ngày càng cao, đồng thời áp lực gia tăng về giá cả trên thị trường.

Theo các chuyên gia, nguồn lực đất đai cần được sử dụng hiệu quả, chất lượng quy hoạch cần có tầm nhìn dài hạn, đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Tuy nhiên, trên thực tế, một số địa phương lập quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn mới... chưa đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất hoặc thời gian thực hiện dự án "lệch" với thời gian triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, dẫn đến phải điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Đối với các dự án mới triển khai, quy định này sẽ là rào cản khiến các nhà đầu tư phải thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng. Sẽ rất khó và bất khả thi cho các dự án triển khai với quy mô lớn từ vài chục lên đến hàng trăm ha. “Trên thực tế, chỉ cần dự án phù hợp với quy hoạch tổng thể chung của địa phương là đáp ứng được các quy chuẩn chung về mặt pháp lý dự án rồi. Mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và thị trường BĐS phản ánh mối quan hệ giữa chính quyền và khu vực thị trường. Do vậy, việc đảm bảo các đồ án quy hoạch được phủ kín, đáp ứng yêu cầu thực tiễn của từng địa phương là yếu tố quan trọng để thị trường BĐS phát triển bền vững”, bà Lý Thanh Hương chia sẻ.

“Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, cần có sự vào cuộc quyết liệt của toàn hệ thống chính trị, bởi vì ách tắc lớn nhất của thị trường BĐS nằm ở quy hoạch và pháp luật. Trong đó, chúng ta chưa định hình quy hoạch trong phát triển thị trường BĐS”, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định.

Thực hiện Chương trình hành động của Chính phủ theo Nghị quyết số 31/2021/QH15 của Quốc hội về Kế hoạch cơ cấu lại nền kinh tế giai đoạn 2021-2025, Bộ Xây dựng cho biết, chỉ tiêu đến năm 2025, duy trì tỷ lệ 100% phủ kín quy hoạch chung đô thị…

Loay hoay định giá đất

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM Lê Hoàng Châu, định giá đất không chỉ là công cụ quan trọng để nhà nước thiết lập cơ chế quản lý đất đai, tạo cơ sở cho sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà đây còn là căn cứ để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và người dân được hưởng sự đền bù khi nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, hoạt động định giá đất ở TP. HCM và nhiều địa phương hiện nay “rối như canh hẹ”. Số liệu thống kê cho thấy, lượng đơn thư khiếu nại có liên quan đến giá đất là một trong những nguyên nhân chính trong tổng số gần 70% đơn khiếu nại, kêu cứu liên quan đến lĩnh vực đất đai. “Trên địa bàn TP hiện có khoảng 156 dự án đang 'trùm mền'. Trong đó có đến 60% - 70% là do vướng mắc ở khâu thủ tục định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất, quyết định giá đất", ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, một trong những nguyên do là trước đây, TP. HCM cũng như các địa phương khác áp dụng phương pháp thặng dư theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP là chủ yếu để tính tiền thu đất, tiền sử dụng đất các dự án. Cụ thể, tại TP có tất cả 320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, trong đó 280 dự án được áp dụng phương pháp thặng dư để tính tiền thu đất của dự án, chiếm 87,5%, còn lại là áp dụng các phương pháp khác.

Nguyên nhân phương pháp thặng dư được sử dụng nhiều là đối với các dự án BĐS, rất khó để áp dụng phương pháp so sánh - vốn thường được sử dụng chủ yếu tại các dự án riêng lẻ, còn đối với các dự án BĐS được thực hiện trên một khu đất có triển vọng phát triển thì không áp dụng được.

Theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, phương pháp thặng dư có dựa trên cơ sở định lượng, tuy nhiên chưa thực sự đầy đủ nên trên thực tế đặt cơ sở trên hai ước đoán, một là ước đoán tổng chi phí đầu tư giả định, hai là ước đoán tổng doanh thu giả định của dự án. Nguồn dữ liệu hiện này vừa không chính xác, vừa không được cập nhật theo thời gian thực. Điều này sẽ gây “vướng” trong khâu quy định hướng dẫn cũng như thực thi.

“Giá đất do nhà nước quy định vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách nhà nước, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực, tham nhũng, đầu cơ đất đai”, TS Trần Xuân Lượng, chuyên gia ngành BĐS – Đại học Kinh tế Quốc dân, nhận định.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, hiện nay khó khăn lớn nhất ở các địa phương là sự đùn đẩy trong công tác định giá đất từ ngành này sang ngành khác, không quyết định giá cụ thể. Bởi số liệu và tư liệu về giá đất còn nhiều bất cập, chưa đầy đủ, chưa có kho dữ liệu chính xác, giá mua bán hiện nay chưa kiểm soát được, thậm chí các đơn vị định giá cũng không dám định giá.

Tại một tọa đàm mới đây tại TP. HCM, các chuyên gia cho hay, còn nhiều dự án BĐS của các doanh nghiệp đang bị chậm tiến độ như: 6 dự án của Tập đoàn Novaland, 44 dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh, 16 dự án của HUD... Nguyên nhân của sự chậm trễ này đến từ việc gặp khó khăn do chính sách giá đất đền bù. Việc chờ đợi thời gian hoàn thành thủ tục, cấp phép xây dựng, việc định giá đất để đền bù cũng thay đổi theo từng khoảng thời gian với mức giá khác nhau đã khiến xung đột lợi ích giữa DN và người dân xảy ra, dẫn đến tiến độ dự án đã chậm nay còn chậm hơn.

Được biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra ba phương pháp định giá đất là: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (bỏ phương pháp chiết trừ). Riêng đối với phương pháp thặng dư đang dự kiến theo hai phương án. Phương án đầu tiên là nếu sử dụng thì phải sử dụng cùng với ít nhất một phương pháp khác để có sự đối chiếu, so sánh và sẽ chọn phương pháp nào mà kết quả xác định tiền sử dụng đất cao hơn tại thời điểm so sánh. Phương án thứ hai là bỏ phương pháp thặng dư.

Lựa chọn chủ đầu tư – Luật chồng luật

Đại diện của Sở Xây dựng Đồng Nai cho hay, khó khăn vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư - lựa chọn chủ đầu tư đang khiến các sở ngành địa phương “đau đầu”.

Theo vị đại diện này, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở chưa thống nhất với nhau dẫn đến cách hiểu khác nhau. Tại Đồng Nai, các dự án đã chấp thuận chủ trương đầu tư bao năm nay đồng thời cũng là thủ tục lựa chọn chủ đầu tư từ bao năm nay, đến giờ các cơ quan thanh tra vào kiểm tra lại bắt thực hiện theo Luật Nhà ở. “Việc này tỉnh cũng không gỡ được mà phải báo cáo lên Chính phủ tốn rất nhiều thời gian”, vị đại diện này chia sẻ.

Tương tự tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Phó chủ tịch UBND TP. Vũng Tàu Nguyễn Hữu Thuấn cho hay, luật chồng luật đang làm khó chính quyền địa phương lẫn chủ đầu tư, nhiều dự án BĐS để triển khai xong phải mất tới 10-15 năm, trải qua nhiều lần thay đổi trong chính sách, quy định pháp luật. Có những dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời là lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của HĐND tỉnh, trước khi Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực, nhưng khi xem xét, kiểm tra lại áp tiêu chí thực hiện theo Nghị định 71, Luật Nhà ở khiến thanh-kiểm tra không khép lại được, ảnh hưởng rất lớn tới tiến độ phát triển tiếp theo của các dự án, gây ra nhiều hệ lụy khi bị ách tắc dự án.

Theo luật sư Nguyễn Quỳnh Nga, thành viên Công ty Luật TNHH Penfield, vấn đề khó khăn lớn nhất, nan giải nhất của thị trường BĐS Việt Nam chính là vấn đề chính sách pháp luật, trong đó nổi bật là vấn đề lựa chọn chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư. Chỉ nói riêng vấn đề thủ tục triển khai một dự án nhà ở đã bị điều chỉnh bởi rất nhiều luật khác nhau (Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS…) mà rất nhiều trường hợp chính các cơ quan có thẩm quyền cũng lúng túng và gặp phải khó khăn trong quá trình áp dụng.

“Việc tần suất thay đổi pháp luật quá dày, khiến cho một dự án được triển khai đầu tư trong tầm khoảng hơn chục năm đã phải trải qua sự điều chỉnh của 2-3 văn bản điều chỉnh/thay thế trong cùng một hệ huật. Việc này đã dẫn đến hệ quả tất yếu là nhiều DN vướng mắc. Về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư dự án, có nhiều dự  án triển khai năm 2010 đã được áp dụng phù hợp quy định của các văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đó, tại địa phương đó, thì phải được công nhận, nhưng khi thanh tra vào thì lại rắc rối...”, luật sư Nga nói.

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư, doanh nghiệp BĐS đang rất cần sự nỗ lực, tính trách nhiệm và chung tay giải cứu từ phía các cơ quan cầm cân nảy mực cũng như chính quyền địa phương. Trong khi hệ thống pháp luật lĩnh vực này còn rất nhiều phức tạp gây khó khăn cho việc thực thi, cùng một sự việc nhưng còn có nhiều quan điểm khác biệt trong quá trình xác nhận, công nhận, thanh kiểm tra, thì việc chính quyền lựa chọn phương án an toàn, không có biện pháp cần thiết bảo vệ cho doanh nghiệp là điều đáng báo động.

“Những chuyện tháo gỡ không phải là khó giải quyết, quan trọng là cơ quan tham mưu và đặc biệt là các cấp lãnh đạo từ tỉnh tới trung ương cần sự tâm huyết, tính trách nhiệm, dám bảo vệ tính đúng đắn, nhất quán trong công tác quản lý và triển khai pháp lý của cơ quan nhà nước để gìn giữ niềm tin của nhà đầu tư cũng như một môi trường đầu tư lành mạnh”, luật sư Nguyễn Quỳnh Nga nhận định.