- Theo ông, Luật Nhà ở sửa đổi cần bổ sung quy định như thế nào về vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư để đảm bảo quyền lợi của người dân và thuận lợi hơn cho công tác cải tạo chung cư sau này?
Luật sư Nguyễn Tiến Hoà: Về mặt khoa học, mọi tài sản nhân tạo đều có tuổi thọ và nhà chung cư cũng không ngoại lệ, khi hết tuổi thọ bắt buộc phải phá dỡ. Tuổi thọ công trình xác định dựa trên hai yếu tố, theo hồ sơ thiết kế và quá trình sử dụng. Hiện nay, có rất nhiều chung cư đã hết tuổi thọ, gây nguy hiểm cho chính những người sinh sống ở đó.
Theo Điều 99 Luật nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở. Trên thực tế, quá trình cải tạo chung cư cũ ở các đô thị hiện nay bế tắc vì không có luật quy định chấm dứt quyền sở hữu chung cư cũ. Do đó, việc bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là hợp lý.
Tuy nhiên, hiện nay đa số người dân còn đang hiểu chưa đầy đủ về vấn đề này dẫn đến sự hoang mang cho rằng khi hết thời hạn sở hữu nhà chung cư, nhà không còn thì không còn quyền sở hữu. Trên thực tế, chủ sở hữu nhà chung cư luôn có hai quyền là quyền sở hữu căn hộ chung cư và quyền sở hữu đất xây dựng chung cư. Do đó, luật nên quy định ghi rõ cả hai quyền này vào sổ hồng chung cư.
Cụ thể, quyền sở hữu nhà chung cư sẽ có thời hạn, khi hết hạn sử dụng buộc phải phá dỡ, tài sản bị tiêu hủy và không còn quyền sở hữu căn hộ. Nhưng quyền sử dụng đất xây chung cư là lâu dài và người dân vẫn còn quyền sở hữu. Khi hết thời hạn sở hữu chung cư, nếu nhà nước lấy đất, người dân sẽ được tái định cư, nếu không họ có thể góp tiền xây lại chung cư mới ngay trên mảnh đất đang ở. Như vậy, quyền thừa kế vẫn còn, đất đai vẫn còn.
- Làm thế nào để đảm bảo quyền sở hữu nhưng vẫn đảm bảo an toàn cho công trình là vấn đề không hề dễ dàng. Theo ông, pháp luật nên quy định vấn đề này như thế nào?
Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là vấn đề rất lớn và cần phải được xây dựng một cách thận trọng để có thể đảm bảo tuân thủ hiến pháp, thể chế hóa được những chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước, đồng thời đáp ứng được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân. Quy định này mới với tâm lý người dân Việt Nam và cần có thời gian để làm quen và hơn cả là Bộ Xây dựng cần phải đưa ra những phương án cụ thể về việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sở hữu, làm rõ các chính sách định cư tạm thời, tái định cư, định giá tài sản, đảm bảo các quyền và lợi ích về tài sản của người dân. Các quy định về bảo trì, sửa chữa, phá dỡ chung cư hay quyền và nghĩa vụ của người sở hữu chung cư khi thực hiện bảo trì, sửa chữa định kỳ hoặc phá dỡ chung cư nên được cụ thể hóa.
Tuy nhiên như đã phân tích, để đưa được quy định này vào đời sống một cách hiệu quả thì còn rất nhiều điều phải cân nhắc kỹ lưỡng. Trong tương lai, rất có thể quan điểm của người dân về việc sở hữu chung cư sẽ thoáng hơn bởi một điều hiển nhiên, không có gì là tồn tại mãi theo thời gian. Khi quyết định mua nhà chung cư, người dân phải nhận thức được và chấp nhận rằng sẽ đến lúc chung cư xuống cấp, cần phải sửa chữa hay thậm chí là xây dựng mới hoàn toàn để đảm bảo cho sự an toàn và tài sản của chính mình. Do đó, những vấn đề pháp lý và thực tiễn khi áp dụng quy định này cần phải được cân nhắc kỹ lưỡng, từ đó đưa ra giải pháp thích hợp để quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể đi vào đời sống và đạt hiệu quả tốt.
- Ngoài vấn đề chung cư, nhà ở xã hội cũng là vấn đề an sinh thiết thực. Thế nhưng quy định chủ đầu tư làm dự án nhà ở thương mại 2 - 5ha phải trích lập quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội dường như không phù hợp với thực tế. Ông nghĩ sao về quy định này?
Thực tế trong trường hợp này, các chủ đầu tư dự án, mà chủ yếu là các nhà phát triển bất động sản, tạo lập dự án và hàng hóa để bán chứ không có ý định sở hữu, quản lý và khai thác kinh doanh lâu dài, do đó, sẽ rất khó để giữ các cam kết ban đầu với cơ quan nhà nước. Nếu buộc phải thực hiện thì chỉ là sự đối phó, một số nhà xã hội sẽ được xây dựng nhưng thiếu cơ sở hạ tầng đồng bộ dẫn đến mục tiêu lớn là an sinh cho cộng đồng không đạt được. Do đó, không nên ban hành và áp dụng các chính sách kết hợp “hai trong một”, lồng ghép các mục tiêu thương mại và an sinh trong cùng một dự án.
Nhà nước cần coi đó là một chính sách xã hội và an sinh lớn, bắt đầu từ việc quy hoạch quỹ đất cho phát triển nhà ở có giá chấp nhận được đối với người có thu nhập thấp, đặc biệt là nhóm người nghèo ở đô thị và công nhân các khu công nghiệp tập trung. Tiếp theo, nhà nước cần hình thành các quỹ tài chính hỗ trợ và các cơ chế chính sách liên quan để tạo điều kiện cho tất cả các bên tham gia phát triển nhà ở phân khúc này.
Người thực hiện có thể là doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, chủ đất nhỏ, hợp tác xã hay hợp tác đối tác công tư; cũng như các sản phẩm nhà ở sẽ đa dạng và đa mục tiêu bao gồm cả mua, thuê hoặc kết hợp thuê - mua với các diện tích, cấp độ và giá cả khác nhau.
- Với loại hình bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, trong đó có loại hình condotel, đến thời điểm này, Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho loại hình bất động sản này. Quan điểm của ông về vấn đề này?
Bất động sản nghỉ dưỡng ở nước ta được phát triển từ khoảng 2014, đến năm 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản này và trở lại với phân khúc nhà ở.
Đến nay, pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang loanh quanh trong vòng “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà phải là đất ở. Điều này dẫn đến địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành đơn vị ở.
Hàng loạt dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được cấp sổ đỏ nhưng từ năm 2019, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp. Điều này khiến hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Do đó, việc cần làm bây giờ là thay đổi trong tư duy quản lý.
Tags:
(VNF) - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng xanh hóa ngành vật liệu xây dựng không còn là xu hướng mà đã trở thành yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh Việt Nam thúc đẩy tăng trưởng xanh và phát triển kinh tế carbon thấp.
(VNF) - Theo TS. Lê Duy Bình, tranh luận về ngưỡng doanh thu miễn thuế cho hộ kinh doanh thực chất mới chỉ xử lý “phần ngọn”. Điều quan trọng hơn là phải xác lập rõ địa vị pháp lý và cách tiếp cận thuế phù hợp với bản chất kinh doanh cá thể, từ đó tạo nền tảng cải cách bền vững.
(VNF) - Theo ông Nguyễn Bá Hùng, chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, dù chịu tác động từ xung đột địa chính trị, chi phí đầu vào tăng và rủi ro thương mại toàn cầu, kinh tế Việt Nam năm 2026 vẫn được dự báo tăng trưởng khoảng 7,2%. Tuy nhiên, để giữ vững đà này, Việt Nam cần linh hoạt điều hành vàvà kiên định với cải cách dài hạn.
(VNF) - TS Võ Trí Thành cho rằng trong nền kinh tế số, dữ liệu đang trở thành nguồn lực có giá trị như một “mỏ vàng”, đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng và đổi mới sáng tạo. Tuy nhiên, việc quản trị, phân bổ và kiểm soát dữ liệu lại đặt ra những thách thức phức tạp, từ quyền sở hữu, quyền riêng tư đến cân bằng giữa tự do hóa và an ninh, khiến đây trở thành một trong những bài toán khó nhất hiện nay.
(VNF) - Quý I/2026 ghi nhận làn sóng doanh nghiệp gia nhập và quay lại thị trường tăng mạnh, phản ánh tín hiệu phục hồi của khu vực kinh tế tư nhân. Tuy nhiên, cùng với đó là áp lực rút lui và giải thể gia tăng, cho thấy quá trình sàng lọc ngày càng khắt khe và những điểm nghẽn nội tại dường như vẫn chưa được tháo gỡ.
(VNF) - An toàn dữ liệu tại Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mang tính bản lề khi nhận thức đã đi trước, nhưng năng lực bảo vệ vẫn chưa theo kịp.
(VNF) - Chuyển đổi số đang làm thay đổi sâu sắc nền tảng vận hành của hoạt động đầu tư, kinh doanh, kéo theo sự gia tăng nhanh chóng của rủi ro pháp lý và tranh chấp. Trong bối cảnh đó, yêu cầu đặt ra không chỉ là hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp, mà còn phải thiết kế lại tư duy quản trị rủi ro theo hướng chủ động, xuyên suốt toàn bộ vòng đời của dự án đầu tư.
(VNF) - Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, hiện vẫn còn định kiến rằng người giàu thường gắn với sự bất minh, từ đó thiếu sự tôn trọng đúng mức đối với vai trò của lực lượng doanh nhân.
Trong cuộc đua nhân sự, nhiều doanh nghiệp TP.HCM đẩy nhanh cấp bậc qua danh xưng để hút ứng viên, nhưng không đi kèm lương, quyền lợi tương xứng, khiến người lao động vỡ kỳ vọng.
(VNF) - Theo PGS.TS Phạm Thị Hoàng Anh, Phó giám đốc phụ trách Ban giám đốc Học viện Ngân hàng: “Trung tâm tài chính quốc tế không chỉ là nơi dòng tiền hội tụ, mà còn là nơi tập trung trí tuệ, công nghệ và các chuẩn mực vận hành tiên tiến”.
(VNF) - Trao đổi với VietnamFinance, LS Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất của khu vực doanh nghiệp nhà nước hiện nay không chỉ nằm ở cơ chế mà còn ở tư duy “giữ phần, sợ sai” kéo dài nhiều năm. Để hiện thực hóa mục tiêu của Nghị quyết 79, cần một cuộc cải cách mạnh mẽ từ thể chế đến quản trị, trong đó trao quyền thực chất và tạo “không gian an toàn” để doanh nghiệp dám đổi mới, dám chịu trách nhiệm và bứt phá.
(VNF) - Cuộc chiến mà Mỹ và Israel phát động nhắm vào Iran đã và đang để lại những hệ quả rất lớn đối với nền kinh tế toàn cầu. VietnamFinance xin trân trọng giới thiệu bài phân tích của tác giả Shanaka Anslem Perera về nguyên nhân và hệ quả của cuộc chiến này. Bài viết được dịch giả Phạm Quang Vinh gửi riêng cho tòa soạn.
(VNF) - “Nếu thực sự tin và trao quyền đúng nghĩa, để doanh nghiệp tư nhân tham gia với tư cách chủ nhân các chương trình hành động quốc gia, Việt Nam có thể tạo ra năng lực bứt phá chưa từng có”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh khi bàn về động lực tăng trưởng mới.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cảnh báo, việc thiếu phối hợp nhịp nhàng giữa chính sách tài khóa và tiền tệ có thể làm suy giảm hiệu quả điều hành, thậm chí khiến đà tăng trưởng “trật nhịp”.
(VNF) - Sáng ngày 6/4, kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XVI, phiên khai mạc sẽ diễn ra trọng thể tại Nhà Quốc hội.
(VNF) - Theo TS. Phan Đức Hiếu, cải cách doanh nghiệp nhà nước không thể chỉ dừng ở tái cơ cấu hay thay đổi quản trị nội bộ, mà cốt lõi nằm ở việc hoàn thiện thể chế, bảo đảm minh bạch, tách bạch vai trò và tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng với các khu vực kinh tế khác.
(VNF) - Trao đổi với Đầu tư Tài chính, TS. Nguyễn Minh Thảo, Ban Phát triển doanh nghiệp và Môi trường kinh doanh, Viện Chiến lược và Chính sách kinh tế - tài chính, cho rằng việc lựa chọn đúng các doanh nghiệp nhà nước quy mô lớn, có năng lực cạnh tranh làm “đầu tàu” sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa và nâng cao hiệu quả của chính khu vực kinh tế nhà nước cũng như của toàn nền kinh tế.
(VNF) - Thành công của Hà Nội không chỉ đo bằng quy mô kinh tế riêng lẻ, mà còn bằng mức độ thu hẹp khoảng cách phát triển giữa các vùng và khả năng kéo cả “đoàn tàu” quốc gia tiến lên.
(VNF) - Sự vượt ra khỏi quy luật thông thường của giá vàng cho thấy thị trường tài chính toàn cầu đang vận hành theo những quy luật phức tạp hơn, nơi dòng tiền không chỉ tìm đến vàng mà còn dịch chuyển mạnh sang các tài sản sinh lời khác.
(VNF) - Doanh nghiệp Việt Nam ngày càng tham gia sâu vào thương mại quốc tế, song phần lớn vẫn dừng ở khâu sản xuất, gia công – phần “xương” nhất trong chuỗi giá trị, trong khi 70 – 80% lợi nhuận lại tập trung ở các khâu thương hiệu và phân phối.
(VNF) - Luật sư Nguyễn Tiến Lập cho rằng, để kinh tế nhà nước thực sự dẫn dắt được nền kinh tế, Nhà nước cần làm tốt vai trò thiết lập thể chế, "phân định sân chơi" ngay từ đầu, tránh nguy cơ tiềm ẩn xung đột với khu vực tư nhân.
(VNF) - TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh kinh tế thế giới nhiều biến động và rủi ro gia tăng, Việt Nam vẫn duy trì được sự ổn định kinh tế vĩ mô, tạo nền tảng quan trọng để củng cố niềm tin thị trường và hỗ trợ đà tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Dù được xem là “tài sản trú ẩn an toàn” nhưng vàng vẫn nhiều lần lao dốc mạnh trong lịch sử, có khi mất tới 60% giá trị. Từ sau 'Nixon Shock' đến biến động hiện tại được ví như lặp lại chu kỳ 40 năm, các đợt sụt giảm này cho thấy vàng không miễn nhiễm rủi ro, mà luôn vận động theo chu kỳ kinh tế và chính sách tiền tệ toàn cầu.
(VNF) - Sáng qua, khi đi vào giờ cao điểm trên đường Nguyễn Trãi, tôi chứng kiến gần như đầy đủ những gì Hà Nội đang phải gánh.
(VNF) - TS Bùi Ngọc Sơn, Viện Kinh tế và Chính trị thế giới cho rằng căng thẳng quân sự giữa Mỹ, Israel và Iran đang đẩy Trung Đông trở lại vòng xoáy bất ổn, làm dấy lên lo ngại về một cú sốc chi phí mới đối với kinh tế toàn cầu. Với Việt Nam, nền kinh tế có độ mở lớn và phụ thuộc đáng kể vào năng lượng nhập khẩu thì nguy cơ giá dầu, chi phí vận tải và lãi suất gia tăng có thể tạo áp lực lên lạm phát, thu hẹp dư địa chính sách và bào mòn đà phục hồi còn mong manh.
(VNF) - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng xanh hóa ngành vật liệu xây dựng không còn là xu hướng mà đã trở thành yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh Việt Nam thúc đẩy tăng trưởng xanh và phát triển kinh tế carbon thấp.
(VNF) - Dù công tác giải phóng mặt bằng đoạn Nguyễn Trãi - Đầm Hồng, thuộc Vành đai 2.5 Hà Nội, vẫn chưa hoàn tất, dọc tuyến đã xuất hiện nhiều công trình xây trên những thửa đất nhỏ hẹp, méo mó sau phá dỡ. Đáng nói, đa số đất trong khu vực đều có nguồn gốc là đất nông nghiệp.
