- Theo ông, Luật Nhà ở sửa đổi cần bổ sung quy định như thế nào về vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư để đảm bảo quyền lợi của người dân và thuận lợi hơn cho công tác cải tạo chung cư sau này?
Luật sư Nguyễn Tiến Hoà: Về mặt khoa học, mọi tài sản nhân tạo đều có tuổi thọ và nhà chung cư cũng không ngoại lệ, khi hết tuổi thọ bắt buộc phải phá dỡ. Tuổi thọ công trình xác định dựa trên hai yếu tố, theo hồ sơ thiết kế và quá trình sử dụng. Hiện nay, có rất nhiều chung cư đã hết tuổi thọ, gây nguy hiểm cho chính những người sinh sống ở đó.
Theo Điều 99 Luật nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở. Trên thực tế, quá trình cải tạo chung cư cũ ở các đô thị hiện nay bế tắc vì không có luật quy định chấm dứt quyền sở hữu chung cư cũ. Do đó, việc bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là hợp lý.
Tuy nhiên, hiện nay đa số người dân còn đang hiểu chưa đầy đủ về vấn đề này dẫn đến sự hoang mang cho rằng khi hết thời hạn sở hữu nhà chung cư, nhà không còn thì không còn quyền sở hữu. Trên thực tế, chủ sở hữu nhà chung cư luôn có hai quyền là quyền sở hữu căn hộ chung cư và quyền sở hữu đất xây dựng chung cư. Do đó, luật nên quy định ghi rõ cả hai quyền này vào sổ hồng chung cư.
Cụ thể, quyền sở hữu nhà chung cư sẽ có thời hạn, khi hết hạn sử dụng buộc phải phá dỡ, tài sản bị tiêu hủy và không còn quyền sở hữu căn hộ. Nhưng quyền sử dụng đất xây chung cư là lâu dài và người dân vẫn còn quyền sở hữu. Khi hết thời hạn sở hữu chung cư, nếu nhà nước lấy đất, người dân sẽ được tái định cư, nếu không họ có thể góp tiền xây lại chung cư mới ngay trên mảnh đất đang ở. Như vậy, quyền thừa kế vẫn còn, đất đai vẫn còn.
- Làm thế nào để đảm bảo quyền sở hữu nhưng vẫn đảm bảo an toàn cho công trình là vấn đề không hề dễ dàng. Theo ông, pháp luật nên quy định vấn đề này như thế nào?
Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là vấn đề rất lớn và cần phải được xây dựng một cách thận trọng để có thể đảm bảo tuân thủ hiến pháp, thể chế hóa được những chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước, đồng thời đáp ứng được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân. Quy định này mới với tâm lý người dân Việt Nam và cần có thời gian để làm quen và hơn cả là Bộ Xây dựng cần phải đưa ra những phương án cụ thể về việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sở hữu, làm rõ các chính sách định cư tạm thời, tái định cư, định giá tài sản, đảm bảo các quyền và lợi ích về tài sản của người dân. Các quy định về bảo trì, sửa chữa, phá dỡ chung cư hay quyền và nghĩa vụ của người sở hữu chung cư khi thực hiện bảo trì, sửa chữa định kỳ hoặc phá dỡ chung cư nên được cụ thể hóa.
Tuy nhiên như đã phân tích, để đưa được quy định này vào đời sống một cách hiệu quả thì còn rất nhiều điều phải cân nhắc kỹ lưỡng. Trong tương lai, rất có thể quan điểm của người dân về việc sở hữu chung cư sẽ thoáng hơn bởi một điều hiển nhiên, không có gì là tồn tại mãi theo thời gian. Khi quyết định mua nhà chung cư, người dân phải nhận thức được và chấp nhận rằng sẽ đến lúc chung cư xuống cấp, cần phải sửa chữa hay thậm chí là xây dựng mới hoàn toàn để đảm bảo cho sự an toàn và tài sản của chính mình. Do đó, những vấn đề pháp lý và thực tiễn khi áp dụng quy định này cần phải được cân nhắc kỹ lưỡng, từ đó đưa ra giải pháp thích hợp để quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể đi vào đời sống và đạt hiệu quả tốt.
- Ngoài vấn đề chung cư, nhà ở xã hội cũng là vấn đề an sinh thiết thực. Thế nhưng quy định chủ đầu tư làm dự án nhà ở thương mại 2 - 5ha phải trích lập quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội dường như không phù hợp với thực tế. Ông nghĩ sao về quy định này?
Thực tế trong trường hợp này, các chủ đầu tư dự án, mà chủ yếu là các nhà phát triển bất động sản, tạo lập dự án và hàng hóa để bán chứ không có ý định sở hữu, quản lý và khai thác kinh doanh lâu dài, do đó, sẽ rất khó để giữ các cam kết ban đầu với cơ quan nhà nước. Nếu buộc phải thực hiện thì chỉ là sự đối phó, một số nhà xã hội sẽ được xây dựng nhưng thiếu cơ sở hạ tầng đồng bộ dẫn đến mục tiêu lớn là an sinh cho cộng đồng không đạt được. Do đó, không nên ban hành và áp dụng các chính sách kết hợp “hai trong một”, lồng ghép các mục tiêu thương mại và an sinh trong cùng một dự án.
Nhà nước cần coi đó là một chính sách xã hội và an sinh lớn, bắt đầu từ việc quy hoạch quỹ đất cho phát triển nhà ở có giá chấp nhận được đối với người có thu nhập thấp, đặc biệt là nhóm người nghèo ở đô thị và công nhân các khu công nghiệp tập trung. Tiếp theo, nhà nước cần hình thành các quỹ tài chính hỗ trợ và các cơ chế chính sách liên quan để tạo điều kiện cho tất cả các bên tham gia phát triển nhà ở phân khúc này.
Người thực hiện có thể là doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, chủ đất nhỏ, hợp tác xã hay hợp tác đối tác công tư; cũng như các sản phẩm nhà ở sẽ đa dạng và đa mục tiêu bao gồm cả mua, thuê hoặc kết hợp thuê - mua với các diện tích, cấp độ và giá cả khác nhau.
- Với loại hình bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, trong đó có loại hình condotel, đến thời điểm này, Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho loại hình bất động sản này. Quan điểm của ông về vấn đề này?
Bất động sản nghỉ dưỡng ở nước ta được phát triển từ khoảng 2014, đến năm 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản này và trở lại với phân khúc nhà ở.
Đến nay, pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang loanh quanh trong vòng “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà phải là đất ở. Điều này dẫn đến địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành đơn vị ở.
Hàng loạt dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được cấp sổ đỏ nhưng từ năm 2019, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp. Điều này khiến hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Do đó, việc cần làm bây giờ là thay đổi trong tư duy quản lý.
Tags:
(VNF) - TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, hiện còn quá nhiều đầu mối doanh nghiệp nhà nước (DNNN), vai trò chưa tương xứng, nói là chủ đạo nhưng chưa cho nhóm này phát triển. Do đó, ông Cung kiến nghị tái cơ cấu, chỉ cần dưới 100 nhưng quy mô tăng gấp 10 – 15 lần.
(VNF) - Việt Nam đang hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thương mại hóa tài sản trí tuệ, coi tri thức và công nghệ là động lực tăng trưởng mới và bền vững. Để làm điều đó, việc tạo hành lang pháp lý rõ ràng sẽ mở 'đường băng' đưa kết quả nghiên cứu và sáng tạo từ phòng thí nghiệm ra thị trường, thúc đẩy nền kinh tế tri thức.
(VNF) - Theo các chuyên gia, hiện tại là giai đoạn "vàng" để doanh nghiệp Việt tận dụng cơ hội từ Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA). Tuy nhiên, các quy định mới của EU về phát triển bền vững và bảo hộ thương mại đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động thích ứng, nếu không muốn bỏ lỡ lợi thế mà EVFTA mang lại.
(VNF) - Cơ chế Nhà nước đặt hàng doanh nghiệp tham gia vào các dự án lớn không chỉ mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam trong việc xây dựng xây dựng đội ngũ doanh nghiệp tư nhân lớn mạnh mà còn mở ra cơ hội để nâng cao năng lực nội sinh cho nền kinh tế.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ KH&CN Nguyễn Mạnh Hùng, trí tuệ nhân tạo (AI) phải đi trong một “hành lang hẹp” giữa hỗn loạn và kiểm soát, giữa tự do và nỗi sợ hãi. Nhiệm vụ của chúng ta là định hướng bằng sự khôn ngoan và trách nhiệm. Một nhà nước mạnh phải bảo vệ những giá trị nhân văn, trong khi một xã hội cởi mở phải khuyến khích sáng tạo và đối thoại.
(VNF) - TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương (CIEM) cho rằng, nếu không có đột phá mạnh mẽ về thể chế và nâng cao năng suất, chất lượng, nền kinh tế Việt Nam sẽ khó thoát khỏi vòng luẩn quẩn tăng trưởng theo chiều rộng.
(VNF) - Bà Đào Thị Thu Thủy, Giám đốc chương trình MBA, Chánh văn phòng Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam toàn cầu (AVSE Global) khẳng định, khu vực kinh tế tư nhân đóng vai trò trung tâm trong hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số mà Việt Nam hướng tới trong những thập niên tới, nhờ vàosức mạnh của động lực nội sinh, tính linh hoạt cao, khả năng tạo việc làm lớn và sức cạnh tranh ngày càng gia tăng.
(VNF) - TS. Nguyễn Bá Hùng, Chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, cho rằng Việt Nam cần thay đổi mô hình tăng trưởng, bởi mô hình dựa nhiều vào mở rộng nguồn lực đã bộc lộ hạn chế. Để duy trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững, nền kinh tế cần chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - Trong bối cảnh pháp luật còn chồng chéo, việc phân định rủi ro kinh doanh thông thường và hành vi vi phạm hình sự không hề dễ dàng. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện thể chế để bảo vệ doanh nghiệp, doanh nhân, đồng thời giữ nghiêm kỷ cương pháp luật. Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SB Law, về vấn đề này.
(VNF) - Theo nữ tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo, chuyện "giải cứu" HoSE cho thấy khu vực tư nhân hoàn toàn có đủ năng lực thúc đẩy các lĩnh vực công nghệ then chốt.
(VNF) - Ngô Bình An, sinh năm 2009 tại Cà Mau, hiện là một trong những gương mặt trẻ được quan tâm trong lĩnh vực an ninh mạng tại Việt Nam.
(VNF) - Từ câu chuyện của VEAM, có thể thấy Nhà nước cần đứng ra tạo điều kiện hơn nữa cho các doanh nghiệp tư nhân phát triển ngành ô tô - xe máy Việt Nam.
(VNF) - Theo ông Hồ Đức Thắng - Viện trưởng Viện Công nghệ số và Chuyển đổi số Quốc gia, việc đưa AI vào giảng dạy ngay từ bậc tiểu học là bước đi táo bạo, song để “đi nhanh mà chắc”, cần một lộ trình thận trọng, khả thi và đặt an toàn cũng như chất lượng giáo dục lên hàng đầu.
(VNF) - Bà Natalie Nguyễn – Chuyên gia hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành bán dẫn quốc tế cho rằng Việt Nam đang đứng trước một “cửa sổ cơ hội” hiếm hoi để chen chân vào bản đồ bán dẫn thế giới, nếu có chiến lược đúng và hành động kịp thời.
(VNF) - Ông Chu Thúc Đạt - Phó Cục trưởng Cục Đổi mới sáng tạo nhận định: "Đổi mới sáng tạo không thể chỉ dừng lại ở nghiên cứu hàn lâm mà phải được thương mại hóa, tạo ra giá trị thực tiễn. Chuyển giao công nghệ trở thành chiếc cầu nối giúp đưa ý tưởng và kết quả nghiên cứu ra thị trường, giải quyết các bài toán của quốc gia, ngành và địa phương, đồng thời mở ra dòng chảy giá trị mới cho doanh nghiệp".
(VNF) - Theo TS. Lương Minh Huân - Viện trưởng Viện Phát triển doanh nghiệp VCCI, để xây dựng nền công nghiệp tự chủ và hùng cường, doanh nghiệp Việt Nam cần chủ động nâng cao năng lực, đồng thời có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, hiệp hội và các tổ chức hỗ trợ trong việc mở rộng khả năng tham gia vào chuỗi cung ứng nội địa và toàn cầu.
(VNF) - AI và công nghệ được xem là “ánh sáng” của thời đại mới, mở ra cơ hội giúp Việt Nam bứt phá. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, song hành với khát vọng đi nhanh, đất nước phải bảo đảm an sinh xã hội, đầu tư cho con người và thu hẹp khoảng cách công nghệ, nếu không sẽ tạo ra những bất bình đẳng mới.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ (KH&CN) Nguyễn Mạnh Hùng, chiến lược phát triển AI của Việt Nam là “vừa nhanh, vừa an toàn, vừa nhân văn”. AI phải phục vụ con người, là trợ lý cho con người, không thay thế tư duy, giá trị và trách nhiệm của con người với tầm nhìn tầm nhìn AI sẽ trở thành “hạ tầng trí tuệ” của quốc gia.
(VNF) - Đại tướng Lương Tam Quang - Bộ trưởng Bộ Công an cảnh báo: Trí tuệ nhân tạo có thể bị lợi dụng vào các hoạt động xâm phạm an ninh quốc gia, gây bất ổn xã hội, hoặc dẫn tới các dạng chiến tranh phi truyền thống trong không gian mạng, thông tin và dư luận
(VNF) - Theo ông Nguyễn Văn Hậu - CEO NetVietTV, Chủ tịch VSBC, AI đang bùng nổ toàn cầu, nhưng tại Việt Nam, tỷ lệ người dùng AI đúng cách chưa tới 5%. Nguyên nhân không nằm ở “prompt chưa hay” mà ở chỗ chưa có tư duy hệ thống, thiếu chiến lược dữ liệu và dễ sa vào trào lưu FOMO.
(VNF) - Các chaebol Hàn Quốc sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao trong thời kỳ phát triển công nghiệp và cao hơn đáng kể Vingroup của Việt Nam hiện nay - vốn cũng đang dồn lực phát triển mảng công nghiệp.
(VNF) - Theo chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan, việc đánh giá khu vực kinh tế tư nhân hiện nay còn nhiều bất cập khi “gộp chung” doanh nghiệp lớn, nhỏ và hộ kinh doanh để tính toán, từ đó đưa ra kết luận năng suất và hiệu quả thấp.
(VNF) - GS.TS Lê Anh Tuấn – Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Bách khoa Hà Nội nhấn mạnh, để phát triển công nghệ chiến lược và thương mại hóa kết quả nghiên cứu, Việt Nam cần một mô hình hợp tác chặt chẽ giữa nhà nước, viện – trường và doanh nghiệp, trong đó đào tạo nhân lực chất lượng cao là nền tảng then chốt, tạo ra đội ngũ đủ năng lực triển khai chính sách, vận hành công nghệ, và đưa sản phẩm nghiên cứu ra thị trường.
(VNF) - Theo các chuyên gia, Việt Nam cần xây dựng một “sandbox” đủ lớn và thể chế tài chính chuẩn quốc tế để thu hút nhà đầu tư chiến lược, củng cố năng lực pháp lý và thúc đẩy hội nhập tài chính toàn cầu.
(VNF) - 80 năm qua, nông nghiệp Việt Nam đã chứng minh chân lý “phi nông bất ổn” khi vừa là trụ đỡ kinh tế, vừa tạo nên những bước ngoặt đưa kinh tế Việt Nam vươn ra thế giới.
(VNF) - TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, hiện còn quá nhiều đầu mối doanh nghiệp nhà nước (DNNN), vai trò chưa tương xứng, nói là chủ đạo nhưng chưa cho nhóm này phát triển. Do đó, ông Cung kiến nghị tái cơ cấu, chỉ cần dưới 100 nhưng quy mô tăng gấp 10 – 15 lần.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp công nghiệp – đô thị – dịch vụ Tiên Tiến (Mường Central) do Công ty cổ phần Thương mại Dạ Hợp thực hiện, với quy mô diện tích lên tới 82ha.
