M&A bất động sản nửa đầu năm: ‘Nổ’ nhiều thương vụ lớn, khối nội dẫn dắt thị trường

DN nội chiếm ưu trong bàn cờ M&A bất động sản nửa đầu năm

Tiếp nối các hoạt động sôi nổi trong năm 2024, thị trường M&A bất động sản nửa đầu năm 2025 đã chứng kiến các thương vụ lớn với dấu ấn đậm nét của khối nội.

Cụ thể, trong quý I/2025, Công ty Cổ phần Gateway Thủ Thiêm, một thành viên của Hướng Việt Holdings, đã thâu tóm 42% cổ phần tại Công ty Nam Rạch Chiếc (nhà phát triển dự án Palm City tại Thủ Đức, TP. HCM) từ Keppel (tập đoàn địa ốc nổi tiếng của Singapore). Giá trị thương vụ lên tới 2.612 tỷ đồng.

Palm City là khu đô thị phức hợp rộng 30ha, nằm trên trục đường song hành ở đầu cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây. Hai giai đoạn nhà ở đầu tiên của dự án là Palm Residence và Palm Heights đã bàn giao vào năm 2017 và 2019. Dự án còn lại 4 lô đất, gồm 2 lô đất nhà ở, 1 lô đất hỗn hợp và 1 lô đất y tế.

Trước đó, Keppel cũng đã thoái 70% cổ phần tại Saigon Sports City (dự án quy mô 64ha ở Thủ Đức, TP. HCM), với tổng số tiền sẽ thu về tối đa gần 7.500 tỷ đồng. Bên mua là Công ty TNHH HTV Đại Phước và Công ty Cổ phần Bất động sản Vinobly.

Về phía bên bán, vào quý II/2025, Vinhomes đã nhượng lại 25ha (phân khu Hải Đăng) trong khu đô thị Vinhomes Ocean Park 3 (Văn Giang, Hưng Yên) cho CapitaLand (tập đoàn bất động sản của Singapore).

CapitaLand đã lên kế hoạch xây dựng trên 25ha đất này gần 700 căn thấp tầng, chia làm 2 giai đoạn lần lượt là 342 căn và 350 căn, đặt tên chung là The Fulton với tổng giá trị phát triển dự án khoảng 800 triệu USD. The Fulton là dự án thấp tầng đầu tiên của CapitaLand tại Hưng Yên, nâng tổng danh mục phát triển nhà ở của tập đoàn này tại Việt Nam lên hơn 19.000 căn tại 19 dự án.

Trước đó, CapitaLand đã mua lại từ Vinhomes một phần Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm, Hà Nội) để xây dựng 9 tòa chung cư lấy tên chung là Lumi Hanoi và một phần Vinhomes Ocean Park 1 (Gia Lâm, Hà Nội) để xây dựng 3 tòa chung cư lấy tên chung là The Senique Hanoi.

Ngoài 2 thương vụ liên quan đến khối ngoại nêu trên, các giao dịch lớn trong nửa đầu năm 2025 đều “thuần” nội. Nổi bật trong số đó là việc Sun Group mua lại 2,5ha “đất vàng” của CTX Holdings tại lô đất A1-2 khu đô thị mới Cầu Giấy, Hà Nội để phát triển dự án hỗn hợp (1 tòa thương mại dịch vụ, 4 tòa căn hộ) có tên thương mại là Sun Felia Suites, đang được chào bán rầm rộ.

Bên cạnh đó là thương vụ Sunshine Group mua lại 55ha thuộc khu đô thị sinh thái Văn Giang, Hưng Yên (có tên thương mại là Alluvia City) của Xuân Cầu Holdings. Hay như Bcons mua lại cao ốc hỗn hợp Aster Garden Towers quy mô 1,88ha tại Thuận An – Bình Dương với giá 1.200 tỷ đồng và đổi tên dự án thành The New Point.

Cũng không thể không nhắc tới hoạt động tái cơ cấu của Novaland, khi trong 6 tháng qua, tập đoàn này đã liên tục chuyển nhượng cổ phần các công ty thuộc hệ sinh thái, như: bán gần 19% cổ phần tại Công ty TNHH Thành phố Aqua với giá 973 tỷ đồng, bán 7,635% tại Công ty TNHH địa ốc No Va Mỹ Đình và giảm tỷ lệ nắm giữ tại nhóm công ty liên quan (Công ty bất động sản Đỉnh Phát từ 67,13% còn 59,5%, Công ty TNHH đầu tư và phát triển bất động sản 350 từ 67,14% còn 59,5%, Công ty TNHH đầu tư và phát triển bất động sản CQ89 từ 66,86% còn 59,26%, Công ty Cổ phần Thạnh Mỹ Lợi từ 51,48% còn 47,23%). Tổng giá trị chuyển nhượng là hơn 1.641 tỷ đồng.

Nhiều yếu tố hỗ trợ cuộc chơi

Sự sôi động của hoạt động M&A bất động sản trong nửa đầu năm 2025 được hỗ trợ bởi hàng loạt yếu tố tích cực, từ bối cảnh thị trường, dòng vốn dồi dào với nền lãi suất thấp, đến sự “phục sinh” của nhiều doanh nghiệp.

Phân tích kỹ hơn các yếu tố này, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam, cho biết thị trường bất động sản đã tiến vào chu kỳ phục hồi từ giữa năm 2024 và duy trì trạng thái này trong suốt một năm qua. Điều đó đã tạo nền tảng cho sự gia tăng của giá tài sản (dự án bất động sản) và thanh khoản toàn thị trường. “Nhà đầu tư có tiền mặt đã tung tiền trở lại để thâu tóm các dự án, khu đất có vị trí đẹp, giá hợp lý, có khả năng triển khai để đón đầu làn sóng tăng trưởng mới. Không chỉ tập trung tại Hà Nội, TP. HCM như trước, nhà đầu tư đã đi xa hơn về các tỉnh để tìm kiếm cơ hội”, ông Cần nói với VietnamFinance.

Cũng theo ông Cần, dưới tác động của “sóng” đầu tư công, hạ tầng được xây dựng mạnh mẽ, từ đường bộ, đường sắt tới sân bay, cảng biển. Với bất động sản, hạ tầng là “đòn bẩy thép”, nâng tầm cả về giá trị lẫn sức hút. Hạ tầng mở ra đến đâu, cơ hội trên thị trường bất động sản xuất hiện đến đó. Đây chính là động lực thôi thúc nhà đầu tư “xuống tiền” sau thời gian dài “phòng thủ”.

Sự mở rộng về tín dụng và nền lãi suất thấp được duy trì liên tục trong thời gian dài đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp tích lũy thêm quỹ đất, nhà đầu tư mạnh dạn vay vốn, đầu tư, kinh doanh.

“Tất nhiên, thị trường vẫn còn những khó khăn, nhưng về cơ bản các yếu tố tích cực đã lấn át. Một điều chắc chắn là nhà đầu tư phải nhìn thấy cơ hội khá rõ ràng trong tương lai thì mới M&A”, ông Cần bình luận.

Lực cản ngăn thị trường “bùng nổ”

Mặc dù yếu tố hỗ trợ là khá mạnh mẽ, song lực cản trên thị trường M&A bất động sản cũng không hề yếu. Vì thế, cho đến thời điểm hiện tại, thị trường vẫn chưa đạt đến điểm “bùng nổ”.

Đầu tiên là vấn đề pháp lý. Tuy nhận được sự hỗ trợ rất lớn từ Chính phủ và chính quyền các địa phương, song số lượng dự án bị vướng mắc pháp lý vẫn còn tương đối nhiều. Điều này đã phần nào hạn chế số lượng thương vụ.

Trên thực tế, nhà đầu tư (bên mua) vẫn giữ quan điểm khắt khe trong việc xét duyệt dự án M&A, đó phải là dự án có pháp lý “cơ bản”, có mặt bằng tương đối sạch hoặc có khả năng giải tỏa mặt bằng trong thời gian chấp nhận được. Đó là chưa kể đến việc bên mua có tâm lý nghe ngóng, chờ đợi kết quả cuộc sắp xếp lại địa giới hành chính, bộ máy tỉnh thành sau sắp xếp, cấu trúc đô thị và khu kinh tế của tỉnh/thành mới.

Lực cản thứ hai là giá. Ông Phan Xuân Cần cho hay nhiều chủ đầu tư (bên bán) “hét” giá rất cao trong các cuộc thương lượng M&A. “Họ thấy bất động sản lên giá liên tục nên đòi hỏi giá bán cao, thậm chí có trường hợp có thể gọi là ‘ngáo giá’. Nhưng họ quên rằng bên mua cũng phải tốn kém rất nhiều chi phí và thời gian để từ dự án ra được sản phẩm. Thực tế cho thấy những giao dịch thành công trong thời gian qua đều có giá hợp lý, bên bán đã phải tính tới lợi ích của bên mua”, ông Cần bình luận.

Một lực cản khác là giá đất. Hiện nay, giá đất đang được điều chỉnh mạnh. Tiền sử dụng đất của dự án vốn đã là “ẩn số” trong đầu tư dự án lại càng trở nên không thể đoán định. Đây là điều khiến bên mua “đau đầu”, vì nếu không tính toán cẩn thận, chính họ sẽ là người “ôm bom” khi giá thành sản phẩm bám sát nút, thậm chí vượt quá giá bán sản phẩm trên thị trường.

Ngoài ra, cũng có thể thấy rằng hầu hết thương vụ M&A trong nửa đầu năm 2025 vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc bất động sản dân cư đô thị (dự án nhà ở) mà chưa lan rộng sang các mảng miếng khác của thị trường.

“Văn phòng, khách sạn hầu như chỉ phát triển tốt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM. Bất động sản công nghiệp thì đang chững lại bởi tác động của chính sách thuế đối ứng từ Mỹ. Những nhà đầu tư chưa ký hợp đồng đang dừng lại để suy xét, chờ đợi. Còn với bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc này còn đang nỗ lực hồi phục, chưa thể sôi động để có thể ghi nhận các thương vụ lớn”, ông Phan Xuân Cần đánh giá.

Dẫu vậy, ông Cần cho rằng triển vọng của thị trường M&A bất động sản trong nửa cuối năm 2025 vẫn khá tốt. Pháp lý dự án tiếp tục được tháo gỡ, dòng vốn được cải thiện, thị trường được củng cố là những yếu tố thúc đẩy thị trường đi lên. Bất động sản dân cư đô thị sẽ vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường trong 6 tháng tới, nhưng giới quan sát vẫn có thể kỳ vọng nhiều hơn ở các phân khúc khác.

“Nhiều khả năng, năm nay sẽ tốt hơn năm ngoái”, ông Cần nói.