Mua căn hộ chung cư ở TP. HCM: Có nên chờ giá 'mềm'?

Nguồn cung và giá cùng tăng

Sau quý I/2022 trầm lắng với dưới 900 căn chào bán mới, thị trường căn hộ TP. HCM chứng kiến nguồn cung mới tăng vọt trong quý II/2022 với 15.528 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt qua tổng nguồn cung mới của cả năm 2021. Khu Đông, đặc biệt là TP. Thủ Đức, đóng góp đến 88% nguồn cung mới nhờ các giai đoạn tiếp theo của đại đô thị Vinhomes Grand Park. Trong 4 tháng cuối năm, người mua căn hộ ở TP. HCM sẽ có cơ hội được tiếp cận với nhiều dự án mới. Nhưng, tìm căn hộ giá mềm khó như tìm “kim đáy bể”.

Chị Huỳnh Thị Hoa, người đã đi “mòn chân” tìm hiểu các dự án mới ở TP. HCM cho biết: “Tôi lỡ bán căn hộ cũ vào đầu năm ở quận 5 với giá 45 triệu đồng/m2 và hy vọng đổi được căn hộ rộng hơn với giá chỉ khoảng từ 45 triệu đồng đến 50 triệu đồng/m2. Nhưng, tôi hoàn toàn thất vọng vì không ngờ giá căn hộ chào mới quá cao, giờ đi tìm dự án giá mềm để không bị mất kiểm soát về tài chính thật khó”.

Chị Hoa chia sẻ, từ 3 tháng nay, đọc báo thấy thông tin TP. HCM có hơn 15.000 căn hộ mới chào bán mới nhưng giá bán đều trên 50 triệu đồng/m2 và ở những quận khá xa trung tâm. Chị gửi tiền ngân hàng và đi “săn” dự án mới. Nhưng vừa rồi chị cũng tá hỏa khi tìm hiểu dự án Stella Residence tọa lạc ở gần nhà cũ của chị tại quận 5 của chủ đầu tư Kita Group, mở bán mới với giá dự kiến khoảng 116 triệu đồng/m2.

Phân khúc BĐS căn hộ luôn thu hút người mua tại TP. HCM

Tương tự như chị Hoa, anh Bùi Văn Tùng nhà ở Thủ Đức cũng bán căn hộ cũ với giá 30 triệu đồng/m2 và hy vọng bù thêm tiền đổi được căn hộ mới với giá tương đương hoặc nhỉnh hơn một chút. Nhưng anh cũng không ngờ giá bán các căn hộ mới tăng nhanh. “Dự án Salto Residence (TP. Thủ Đức) của chủ đầu tư SCC sẽ mở bán mới với mức giá dự kiến 59 triệu đồng/m2 trong khi gia đình chúng tôi dự kiến dự án trên, gần ngay nhà của gia đình tôi, chỉ ở mức 45 triệu đồng/m2. Còn dự án Fiato Premier (TP. Thủ Đức) của chủ đầu tư Hưng Phú Invest mở bán giai đoạn tiếp theo với mức giá dự kiến cũng đã tới 52 triệu đồng/m2”, anh Tùng nói.

Số liệu của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, quý II/2022, bình quân giá bán căn hộ sơ cấp tại TP. HCM đạt gần 57 triệu/m2, tăng 8,6% theo năm. Nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM đang dồn vào phân khúc cao cấp, trung cấp. Thị trường bất động sản TP. HCM vẫn rất thiếu nguồn cung cho phân khúc vừa túi tiền, điều này ảnh hưởng lớn đến việc an cư của người dân đang sinh sống và làm việc tại đại đô thị này. CBRE nhận định từ nay đến cuối năm, tình hình vẫn không có nhiều khả quan cho những khách hàng bình dân.

Hai dự án cuối cùng sẽ mở bán trong năm 2022 được người mua nhà mong đợi là The 9 Stellars (TP. Thủ Đức) của chủ đầu tư Ngân Thạnh và Thảo Điền Green (TP. Thủ Đức) của chủ đầu tư SIC cũng mới vừa đưa ra mức giá dự kiến là 68 triệu đồng/m2 và 118 triệu đồng/m2.

Chờ giá “mềm”, nên không?

Câu hỏi của đa số người cần mua căn hộ để ở thực hiện nay ở TP. HCM là có nên chờ những dự án mới với hy vọng có giá “mềm” hơn.

Theo anh Nguyễn Đình Nguyên, giám đốc công ty BĐS ở TP. Thủ Đức, thì rất khó để hy vọng giá chung cư ở TP. HCM sẽ “mềm” hơn do nguồn cung tại TP. HCM đang khan hiếm hơn Hà Nội rất nhiều, chủ yếu do ách tắc về việc hoàn thiện pháp lý và giải phóng mặt bằng. Ngay cả công ty anh cũng đang mòn mỏi chờ vài dự án hoàn thiện về pháp lý nhưng tiến độ rất chậm. Bên cạnh đó, anh Nguyên cho rằng nền kinh tế TP. HCM có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn Hà Nội và nhiều tỉnh thành, nên đã tạo ra sức bật cho thị trường BĐS, nhất là phân khúc văn phòng và cho thuê căn hộ. Nhiều nhà đầu tư cũng bỏ tiền ra mua cho thuê. Nhiều chủ đầu tư cũng đã lợi dụng tình trạng này để tăng giá lên.

Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, trong 3 năm gần đây, hiện tượng đầu cơ bất động sản tại Hà Nội xuất hiện ít hơn so với TP. HCM. Đa phần, người mua nhà tại Hà Nội xuất phát từ nhu cầu nhà ở thật nên giá bán trên thị trường sơ và thứ cấp có tính ổn định hơn. Trong khi đó, xu hướng đầu cơ tại TP. HCM có tần suất cao hơn, nhất là 1 năm trở lại đây. Và thông thường, nhà đầu tư nhận thấy “sóng” ở thành phố nào thì họ sẽ đầu cơ ở đó.

Còn theo một đại diện của Savills Việt Nam, giá tăng dần phụ thuộc nhiều vào lịch sử phát triển của thị trường và hành vi của người mua nhà. Hiện tại, tốc độ đô thị hóa ở TP. HCM là trên 70%, Hà Nội chỉ khoảng 49% và các tình, thành khác trung bình 30%. Tổng dân số của TP. HCM lớn, nhu cầu về nhà ở cao. Ngoài ra, số lượng người nước ngoài làm việc tại TP. HCM cũng đông đảo và có nhu cầu thuê các căn hộ cao cấp, mặt khác giá cả nguyên vật liệu xây dựng lại tăng, vì vậy khó có thể trông chờ căn hộ giảm giá.

"Việc chờ đợi giá giảm hay không là quyền của mỗi người và cũng tùy từng ngân sách tài chính gia đình, tuy nhiên trước đây, người mua đơn thuần chỉ quan tâm về giá, đến nay họ đòi hỏi cao hơn về các tiện ích của dự án và hướng đến các tiêu chuẩn quốc tế như hồ bơi, sân quần vợt, đường chạy bộ, không gian công cộng, khu vui chơi trẻ em, tính riêng tư của khu căn hộ, do cạnh tranh về chất lượng nên các chủ đầu tư cũng khó mà giảm”, giám đốc một công ty xây dựng ở Thủ Đức nhận xét.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, sau đại dịch, thị trường BĐS nhà ở chứng kiến sự thay đổi tư duy của các chủ đầu tư. Các yếu tố xanh và thân thiện với sức khỏe sẽ được bổ sung vào dự án nhằm đáp ứng nhu cầu nâng cao chất lượng sống của người mua. Các khu vực lân cận thành phố được dự báo tiếp tục phát triển mạnh do cơ sở hạ tầng kết nối ngày càng cải thiện và như vậy mức giá giảm là điều khó khăn đối với căn hộ ở TP. HCM. Thực tế này buộc cả chủ đầu tư và người mua phải theo dõi chặt chẽ các chuyển động của kinh tế vĩ mô và tự hoạch định giải pháp tối ưu cho mình.