Nhà ở xã hội nhìn từ kế hoạch của Vinhomes

“Khát” nhà ở xã hội

Nhà ở cho người thu nhập thấp đô thị, công nhân khu công nghiệp là một trong những vấn đề quan trọng, thường xuyên được Chính phủ quan tâm, chỉ đạo. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội đến nay lại chưa đạt như kỳ vọng.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính tổng từ trước đến nay (quý II/2022), cả nước đã hoàn thành 279 dự án nhà ở xã hội (quy mô 148.000 căn, tổng diện tích đạt hơn 7,4 triệu m2) và đang tiếp tục triển khai 355 dự án (quy mô khoảng 377.000 căn, tổng diện tích khoảng 18,84 triệu m2). Diện tích nhà ở xã hội mới đạt 7,4 triệu m2, trong khi mục tiêu đề ra là 12,5 triệu m2 theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Riêng 6 tháng đầu năm 2022, cả nước chỉ hoàn thành 3 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn, tổng diện tích khoảng 300.000m2 sàn xây dựng. Riêng dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 1 dự án, quy mô xây dựng khoảng 400 căn hộ, tổng diện tích 21.500m2.

Bộ Xây dựng tự đánh giá kết quả phát triển nhà ở xã hội năm 2021 và nửa đầu năm 2022 còn hạn chế so với nhu cầu của người thu nhập thấp, thu nhập trung bình, công nhân các khu công nghiệp. Trong khi phân khúc nhà ở trung, cao cấp, du lịch có biểu hiện dư thừa thì nhà ở xã hội lại thiếu gay gắt.

“Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng cao hơn so với thu nhập người dân. Điều này khiến lao động thu nhập thấp tại đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận và tạo lập chỗ ở”, Bộ Xây dựng nhìn nhận và dẫn chứng tại Hà Nội và TP. HCM hầu như không còn căn chung cư giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Tắc vốn cho nhà ở xã hội

Có nhiều nguyên nhân khiến chậm phát triển nhưng nguyên nhân quan trọng nhất là không có/thiếu vốn. Kể từ năm 2016 đến nay, nhà ở xã hội không còn có được một gói tín dụng nào đủ quy mô và sức ảnh hưởng như gói 30.000 tỷ đồng.

Theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng, gói 30.000 tỷ đồng đã kết thúc việc giải ngân vào cuối năm 2016 với doanh số là 29.679 tỷ đồng, tạo điều kiện cho hơn 53.000 đối tượng gặp khó khăn có điều kiện tiếp cận về nhà ở. Hiện nay, chương trình đang ở giai đoạn thu nợ. Đến ngày 30/06/2022, chương trình đã thu nợ lũy kế là 22.486 tỷ đồng; dư nợ cho vay còn lại là 7.189 tỷ đồng, nợ xấu 1,72%.

Đối với chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100, Thống đốc cho biết hiện nay, ngân sách bố trí vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100 giai đoạn 2016-2020 là 2.163 tỷ đồng. Năm 2021, ngân sách bố trí thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội. Đồng thời, tại Nghị quyết 11, Ngân hàng Chính sách xã hội được bố trí thêm 15.000 tỷ đồng để cho vay theo Nghị định 100.

Tính đến ngày 31/5/2022, Ngân hàng Chính sách xã hội mới giải ngân được 8.223 tỷ đồng và dư nợ là 7.036 tỷ đồng. Còn các ngân hàng thương mại được chỉ định (bao gồm VietinBank, Agribank, BIDV và Vietcombank) chưa triển khai cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100 do chưa được ngân sách nhà nước bố trí nguồn vốn cấp bù chênh lệch lãi suất.

Ngoài vốn, một nguyên nhân quan trọng khác khiến nhà ở xã hội khó phát triển mạnh là pháp lý. Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH thương mại xây dựng Lê Thành - doanh nghiệp đã triển khai 5 dự án và cung cấp ra thị trường khoảng 7.000 căn hộ giá rẻ tại TP. HCM – việc có quá nhiều thủ tục pháp lý khiến doanh nghiệp “chán nản” khi làm nhà ở xã hội.

Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính, ông Nghĩa cho biết hiện không có quy trình để phát triển một dự án nhà ở xã hội làm sao cho đơn giản nhất, nhanh nhất. Để làm một dự án nhà ở xã hội, thông thường phải mất đến 5 năm, trong khi lợi nhuận chỉ 10%. Nếu chia đều cho số năm thì mỗi năm doanh nghiệp chỉ có lợi nhuận khoảng 2%, thấp hơn cả tiền gửi ngân hàng.

Hai là tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội riêng chưa có và hiện nay sử dụng chung một quy trình xin làm dự án cực kỳ phức tạp, thậm chí nhà ở xã hội xin khó khăn hơn cả nhà ở thương mại. Đó là chưa nói nhà ở xã hội còn có khâu hậu kiểm, kiểm tra và việc duyệt giá nhà ở xã hội cũng rất khó.

“Mặc dù tiền là doanh nghiệp tự bỏ ra, đất là doanh nghiệp tự đền bù nhưng công tác kiểm toán tài chính doanh nghiệp thì cơ quan kiểm toán lại làm khó. Trong khi, làm nhà ở thương mại, doanh nghiệp xây xong muốn bán bao nhiêu là quyền của người ta, không ai kiểm toán, duyệt giá”, ông Nghĩa nói.

Những ước hẹn không thành

Điều ông Lê Hữu Nghĩa phân tích bên trên cũng là “nỗi lòng” của nhiều doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, nhất là khía cạnh lợi nhuận. Biên lợi nhuận của nhà ở xã hội hiện quá thấp, chỉ 10%, trong khi làm nhà ở thương mại có thể đạt biên lợi nhuận 30% – 50%. Bởi vậy, không có gì khó hiểu khi đa số doanh nghiệp không mấy mặn mà với phân khúc này, dù cho nhu cầu là cực lớn.

Tuy nhiên, trên thực tế, cũng đã từng có một số doanh nghiệp bất động sản lớn ngỏ ý hay tuyên bố làm nhà ở xã hội. Chẳng hạn như Tân Hoàng Minh, tập đoàn này từng tham vọng xây hàng triệu m2 nhà ở cho công nhân. Kế hoạch của Tân Hoàng Minh là sẽ thi công loạt khu nhà ở xã hội lắp ghép cho công nhân tại khu công nghiệp vào năm 2022 tại nhiều tỉnh thành từ Bắc vào Nam như: Thái Nguyên, Lạng Sơn, Hải Dương, Hòa Bình, Long An, Bình Thuận… Thế nhưng, kế hoạch này đổ bể khi Chủ tịch tập đoàn Tân Hoàng Minh, ông Đỗ Anh Dũng, cùng nhiều thuộc cấp vướng vòng lao lý, kéo theo đó là hàng loạt chi nhánh trên cả nước của tập đoàn rơi vào cảnh “chết lâm sàng”.

Còn nhớ, cách đây gần 5 năm, Tập đoàn FLC cũng tiết lộ ý định xây dựng 15.000 căn hộ nhà ở xã hội diện tích 25 - 50m2, mức giá 400 - 500 triệu đồng/căn. Các dự án sẽ nằm tại ngoại thành Hà Nội, Thanh Hóa, Bình Định, Thái Bình… và FLC tuyên bố đang xúc tiến nhanh nhất những thủ tục để triển khai đầu tư. Dù vậy, con số thực làm của tập đoàn này rất khiêm tốn. Đặc biệt, sau “biến cố” liên quan đến cựu chủ tịch Trịnh Văn Quyết vào đầu tháng 3/2022, nhiều địa phương đã và đang tiến hành thu hồi các dự án của tập đoàn này, do đó “giấc mơ” về nhà giá rẻ quy mô lớn của FLC cũng tan thành mây khói.

Giữa lúc thị trường trong hồi bĩ cực thì gần đây, một số tín hiệu tích cực lại nảy sinh khi nhiều doanh nghiệp địa ốc hào hứng trở lại với phân khúc này. Việc các doanh nghiệp ồ ạt công bố kế hoạch táo bạo về nhà ở xã hội mang đến hi vọng rất lớn cho những người thu nhập thấp, khiến viễn cảnh an cư lại sáng hơn bao giờ hết.

Mở màn là Tập đoàn Apec với quyết định thành lập Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà ở xã hội 5 sao Việt Nam, tham vọng đầu tư 10 triệu căn nhà ở xã hội 5 sao trong giai đoạn 2021 - 2030. Doanh nghiệp này sẽ phát triển dự án chủ yếu tại Hà Nội, TP. HCM và những tỉnh thành tập trung các khu công nghiệp lớn. Riêng tại Hà Nội và TP. HCM, các khu đô thị sẽ có quy mô 100 - 300ha với giá bán 12 - 18 triệu đồng/m2, còn các tỉnh thành khác quy mô 50 - 100ha với giá bán 8 - 14 triệu đồng/m2.

Kế đó là Tập đoàn Hòa Bình, ngoài đề xuất xây dựng 2.000 căn hộ nhà ở xã hội tại 393 Lĩnh Nam và dự án nhà ở xã hội quy mô lớn tại huyện Đông Anh (Hà Nội), doanh nghiệp này cũng đặt mục tiêu xây khoảng 10.000 căn hộ nhà ở xã hội ở nhiều tỉnh, thành trong năm 2022.

Tập đoàn Thắng Lợi và các đối tác cũng đặt quyết tâm đưa ra thị trường khoảng 20.000 căn hộ giá dưới 1 tỷ đồng trong giai đoạn 2022 - 2026 tại các vùng kinh tế trọng điểm vệ tinh của TP. HCM, trong đó địa bàn được xây dựng đầu tiên Long An, dự kiến sẽ có 10.000 căn hộ được giới thiệu ra thị trường vào cuối năm nay.

Một cái tên đáng kể khác là bộ ba “ông lớn” Tập đoàn Hưng Thịnh, Đồng Tâm Group, Tập đoàn Kỹ nghệ Gỗ Trường Thành đã ký kết hợp tác xây dựng hàng triệu căn nhà giá rẻ tại TP. HCM, Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Trước mắt, bộ 3 này sẽ xây dựng trước khoảng 100.000 căn, dự kiến giá bán tại TP. HCM dưới 25 triệu đồng và 3 tỉnh còn lại có giá dưới 20 triệu đồng, thậm chí có thể rẻ hơn nữa nếu nhận được các ưu đãi về tiền sử dụng đất, lãi suất…

Becamex IDC cũng dự kiến trong giai đoạn từ nay đến năm 2023, doanh nghiệp sẽ xây dựng 20.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn tiếp theo tại Bình Dương, cụ thể ở khu Viet Sing (TP. Thuận An), khu Định Hòa (TP. Thủ Dầu Một), khu Mỹ Phước (thị xã Bến Cát), khu Bàu Bàng với tổng mức đầu tư khoảng 9.500 tỷ đồng.

Ngoài ra, nhiều dự án nhà ở xã hội của loạt doanh nghiệp khác đang được đầu tư hoặc mở bán trong năm 2022, chẳng hạn như Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) chuẩn bị làm dự án nhà ở xã hội Vân Canh (Hoài Đức, Hà Nội) với 463 căn hộ và ngay trong năm nay sẽ đồng loạt khởi công 5 dự án gần 2.500 căn hộ. Liên danh Công ty Cổ phần BIC Việt Nam và Him Lam cũng đang triển khai xây dựng 3 khối công trình gần 1.500 căn hộ (Long Biên, Hà Nội). Viglacera khởi công dự án khu nhà ở công nhân với 2.000 căn hộ tại Bắc Ninh…

Tuy nhiên, kế hoạch có thể nói là mạnh mẽ nhất, gây chú ý nhất trên thị trường hiện nay là Vingroup. Tập đoàn số 1 về bất động sản tại Việt Nam đã tuyên bố tham gia phân khúc nhà ở xã hội với 500.000 căn có giá dưới 1 tỷ đồng/căn. Đây được giới thiệu là một trong những định hướng chiến lược mới của Vinhomes trong thời gian tới.

Theo kế hoạch, Vinhomes sẽ triển khai các dự án nhà ở xã hội mang thương hiệu Happy Home trên toàn quốc, là những dự án đô thị tách độc lập, tách biệt khỏi các dự án nhà ở thương mại, hoặc là các khu đất nhà ở xã hội trong các đại dự án của Vinhomes. Các dự án Happy Home sẽ có quy mô tổng diện tích 50 - 60ha/dự án trở lên, nằm tại vùng ven của các tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng… Trước mắt, doanh nghiệp này cho biết sẽ triển khai dự án tại Hà Nội và TP. HCM, giá bán mỗi căn 300 - 950 triệu đồng, được xây dựng giá bán và phương án bán theo đúng quy định của nhà nước cho sản phẩm nhà ở xã hội.

Kế hoạch của Vingroup sẽ thay đổi cuộc chơi thị trường

Nói về kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của Vingroup, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), gọi đây là “bom tấn” bởi có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản hiện nay. Với kế hoạch xây dựng 500.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm, trung bình mỗi năm doanh nghiệp này sẽ cung cấp cho thị trường 100.000 căn. Đây là “mục tiêu trong mơ” của cả ngành xây dựng Việt Nam bởi kết quả phát triển nhà ở xã hội thời gian qua ở mức thấp.

Ông Châu cho biết riêng TP. HCM mới chỉ dám đặt mục tiêu trong 5 năm tới xây dựng được 35.000 căn nhà ở xã hội. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với người có thu nhập từ thấp đến trung bình - thấp là rất lớn. Theo tính toán trong giai đoạn 2016 - 2020, riêng TP. HCM đã có nhu cầu khoảng 80.000 căn. Do đó, đây sẽ là nguồn lực quý giá giúp tăng nguồn cung nhà ở phân khúc hợp túi tiền - phân khúc sản phẩm đang thiếu nhiều nhất trên thị trường bất động sản hiện nay.

“Sự tham gia của Vingroup vào phân khúc nhà ở xã hội sẽ góp phần tạo cú hích, thay đổi cuộc chơi thị trường bất động sản. Theo đó, nguồn cung khổng lồ này sẽ giải quyết tình trạng mất cân bằng giữa phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở thương mại trung, cao cấp. Về lâu dài, khi nhu cầu thật được đáp ứng, các nhu cầu ảo trên thị trường bất động sản sẽ giảm, góp phần ‘hạ nhiệt’ giá nhà ở, đưa thị trường về guồng phát triển bền vững. Đây là dự án có mục tiêu đúng định hướng phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ, giải quyết nhu cầu của đúng đối tượng nên nhà nước cũng cần hỗ trợ tối đa đúng cơ chế, chính sách khuyến khích để Vingroup thực hiện dự án này”, Chủ tịch HoREA đề xuất.

Ông Lê Hoàng Châu đánh giá đây là mục tiêu lớn nhưng hoàn toàn khả thi bởi Vingroup là doanh nghiệp đạt chuẩn đánh giá tín nhiệm cao, có tiềm lực lớn và năng lực tổ chức tốt. Trong suốt quá trình phát triển, đây là doanh nghiệp “nói được và làm được”. Đây là thông tin rất vui cho thị trường, đặc biệt là cho đại đa số người dân đô thị.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng theo quy định, các nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội. Vingroup là nhà phát triển bất động sản vào nhóm lớn nhất Việt Nam, đến nay mới đưa ra kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của 20% quỹ đất này. “Với cách làm của Vingroup, tôi tin doanh nghiệp sẽ làm được và hơn nữa nó đúng với quy định pháp luật. Bởi lẽ, Vingroup đã phát triển rất nhiều loại nhà ở khác nhau ở nhiều khu đô thị cả nước, cho nên quỹ 500.000 căn nhà ở xã hội cũng là tương ứng với 20% quỹ đất mà doanh nghiệp phải làm”, ông Võ nói.

Theo GS Võ, hiện nhà ở xã hội có hai khó khăn là tín dụng và quỹ đất. Về dòng tiền, Vingroup hoàn toàn có thể làm nhà ở xã hội. Về quỹ đất, ông cho rằng doanh nghiệp đã cân đối trong khả năng là tổng quỹ đất 20% các dự án nhà ở trước đây, bởi đã có quy định pháp luật về bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất để xây nhà ở xã hội. Ngoài quỹ đất không phải tìm, nếu Vingroup còn thiếu thì phải liên hệ với các tỉnh để xem việc cấp đất làm nhà ở xã hội như thế nào, bởi vì đất giao không thu tiền.

Một vấn đề nữa mà ông Võ tin rằng Vingroup sẽ làm được kế hoạch trên là doanh nghiệp tiếp cận công nghệ, vật liệu xây dựng khá tốt nên họ sẽ có những giải pháp để làm sao cho nhà ở xã hội hợp lý về không gian ở gắn với các không gian công cộng, làm cho đời sống của người dân có điều kiện tốt hơn.

Nói về lo ngại khi một doanh nghiệp “quen” làm phân khúc căn hộ cao cấp lại làm nhà ở xã hội, ông Võ bày tỏ hoàn toàn tin tưởng Vingroup có thể dễ dàng làm. “Đây không phải là vấn đề gì to tát, khi có giải pháp và thiết kế phù hợp thì chắc chắn không có gì làm khó được doanh nghiệp”, ông nói.