Cẩn trọng với dòng tiền giả định trong tương lai
Còn nhớ, từ những năm 2008-2009, các ngân hàng thương mại bắt đầu áp dụng các mô hình lãi suất thả nổi thông qua các mô hình tín dụng bằng một lãi suất huy động của 12 tháng/năm cộng với 3 - 4%/năm.
Trước kia là lãi suất cố định, ngân hàng cho vay từ 5 - 7 năm của một chu kì lãi suất, không tính toán đến các tỉ lệ lạm phát và các chu trường tăng trưởng kinh tế.
Như vậy, rõ ràng nhà nước đã bắt đầu thả nổi lãi suất và lãi suất này phụ thuộc vào môi trường kinh tế, lạm phát, tăng trưởng tín dụng… Nói cách khác, lãi suất phụ thuộc vào niềm tin của tương lai của nền kinh tế và các dòng tiền giả định trong tương lai.
Khi ngân hàng bắt đầu áp dụng lãi suất thả nổi, toàn bộ khách hàng và các định chế, thể chế của chúng ta chưa chuẩn bị sẵn sàng về các nền kinh tế mang tính chất giả định và hư cấu. Đặc biệt là đối chọi rủi ro với nền kinh tế mang tính chất tương lai.
"Các nền kinh tế đã chớm xảy ra cuộc khủng hoảng khi các ngân hàng dồn vốn của mình để chảy vào cho thị trường chứng khoán. Và một thị trường đầu cơ mà nền kinh tế chưa được kịp chuẩn bị đủ chín muồi để sống trong nền kinh tế mang tính chất đầu cơ về niềm tin vào tương lai. Hay nói cách khác là trông chờ vào các dòng tiền ở tương lai", ông Nguyễn Hồng Minh nhận định.
Bài học từ 'bong bóng' bất động sản
Trở lại với bong bóng bất động sản (BĐS) 2010, khi cuộc khủng hoảng nền kinh tế toàn cầu 2008 nổ ra, Việt Nam cũng nhìn nhận ra và bắt đầu dùng các chính sách kích cầu để giải quyết cuộc khủng hoảng chứng khoán thì nguồn vốn kích cầu đó đã được định hướng chảy vào các ngành công nghiệp xi măng vật liệu xây dựng và bất động sản.
Chúng ta bắt đầu đánh dấu một thời kì mới của thị trường bất động sản bắt đầu sang một mô hình kinh tế giả định niềm tin vào tương lai. Hay nói cách khác là bắt đầu niềm tin vào kinh tế đầu cơ và bong bóng, bắt đầu có dấu hiệu một nền kinh tế mang tính chất giả định vào tương lai.
Các ngân hàng thương mại cùng các chủ đầu tư đã thiết kế ra các sản phẩm nhà ở mang tính chất giả định hình thành trong tương lai. Các chủ đầu tư và người mua nhà giả định vào tương lai là nền kinh tế luôn luôn tăng trưởng tạo ra luôn luôn có một thu nhập ổn định cho chính mình.
Giả định là luôn có một tỉ lệ lãi suất vay mượn đầu tư và mua đầu tư bất động sản có thể kiểm soát và dự đoán được.
Cũng với cách đặt vấn đề như thế, các ngân hàng thương mại đã thiết kế ra các sản phẩm tài trợ cho các chủ đầu tư phát triển bất động sản và mua bán nhà theo mô hình dòng tiền tương lai dựa vào các thu nhập tương lai của chủ đầu tư.
Đó là lãi từ việc kinh doanh bất động sản và mức thu nhập tương lai chính là của các người mua nhà thông qua tăng trưởng kinh tế và tăng trưởng tiền lương...
Dự án Kim Chung - Di Trạch vẫn chưa thể phục hồi sau khi thị trường bất động sản 2010 sụp đổ
Ông Nguyễn Hồng Minh cho biết, "hẳn chúng ta chưa quên cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản về nhà ở của giai đoạn 2010-2011. Đến nay cuộc khủng hoảng này vẫn còn chưa xử lí xong các dự án, mặc dù thị trường đã được nhà nước đổ vốn để giải cứu. Ví dụ như dự án Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch, Khu đô thị Lideco... và nhiều dự án khác".
Qua cuộc khủng hoảng trên, các nhà quản lí vĩ mô, ngân hàng, chủ đầu tư, khách hàng và cộng đồng đã chưa nhìn ra một bài học sâu sắc. Là nền kinh tế dựa vào các giả định tăng trưởng trong tương lai cũng như các mô hình kinh doanh tăng trưởng giả định trong tương lai luôn tạo ra các thị trường mang tính chất đầu cơ và rủi ro tín dụng, mang tính chất chu kì, lúc tăng trưởng và lúc xuống.
Và rõ ràng nền kinh tế sẽ không bao giờ tăng trưởng mãi mãi, sẽ có những giai đoạn ổn định kéo dài hay là suy thoái. Nếu ngừng tăng trưởng hoặc ổn định đều tạo ra sự đổ vỡ các mô hình kinh tế, đặc biệt là mô hình kinh tế dựa vào giả định tăng trưởng trong tương lai.
Condotel là một loại "chứng khoán" bất động sản
Nhìn lại bài học về thị trường nhà ở hình thành trong tương lai bị đổ vỡ giai đoạn 2010 để thấy hiện nay đã bắt đầu xuất hiện trở lại với một biến thể mới, đó là thị trường condohotel.
Để mổ xẻ thấu đáo vấn đề này, ông Nguyễn Hồng Minh đánh giá: "Condotel bản chất là khách sạn và kinh doanh về khối dịch vụ khách sạn. Do vậy đây là loại hình bất động sản khách sạn".
"Ở đây, các thể chế là những bên có liên quan như: chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà đều mong muốn góp vốn xây dựng khách sạn. Để các thể chế này vượt qua hàng rào về các quỹ đầu tư thì sẽ phải liên quan đến các mô hình tài chính hiện tại".
"Đó là các quỹ đầu tư, mong muốn của người mua của khách hàng là sở hữu tài sản thay vì sỡ hữu tài chính. Do vậy họ đã ghép hai từ condo - hotel để vừa muốn khách sạn, vừa muốn sở hữu tài sản".
"Hình thành tài sản condotel là hình thành tài sản trong tương lai và đây là sản phẩm khách sạn huy động vốn của nhiều nhà đầu tư với nhau và có sự tài trợ vốn của các ngân hàng. Bản chất của các hợp đồng góp vốn mua bán cũng như tài trợ tín dụng thực chất là loại hình mua bán tài sản hình thành trong tương lai và mang tính chất là góp vốn".
Ông Nguyễn Hồng Minh, Viện trưởng Viện IIRR
"Do vậy ở đây chúng ta nhận diện đây là một loại chứng khoán bất động sản. Hoặc khi đã hình thành một loại hình chứng khoán bất động sản xây dựng trên mô hình nền kinh tế niềm tin, một nền kinh tế luôn luôn giả định vào tương lai thì cần phải có sự quản lí bằng thông qua luật pháp và các cơ quan về tài chính tiền tệ để giám sát các sản phẩm chứng khoán này".
"Nhưng rõ ràng khi chúng ta chưa hiểu sâu định nghĩa condo - hotel là một dạng bất động sản mà buông bỏ cho toàn bộ về thuộc bộ xây dựng quản lí. Mà không có các cơ quan về bộ tài chính, ủy ban ngân hàng nhà nước, ủy ban chứng khoán, ban hành các quy định về quản lí về loại chứng khoán bất động sản này. Do vậy, thị trường này có nguy cơ tạo ra đổ vỡ niềm tin".
"Do chưa có sự kiểm soát chặt chẽ của ngân hàng nhà nước hay ủy ban chứng khoán đến việc tài trợ tín dụng loại hình BĐS này nên các sản phẩm tài trợ tín dụng đã dùng các mô hình truyền thống để tài trợ, dẫn đến có những bất ổn ở thị trường. Khi chúng ta nói đến cụm từ cam kết lợi nhuận, đấy là khế ước lời hứa thì rõ ràng đây thuộc về lĩnh vực chứng khoán".
"Chúng ta đặt câu hỏi các nhà nghiên cứu các nhà quản lí ở đâu trong quá trình phát triển các sản phẩm này trong 3-4 năm vừa qua. Các chủ đầu tư BĐS không vay ngân hàng và tại sao các ngân hàng không tài trợ tiếp cho các chủ đầu tư mà phải thông qua góp vốn của nhà đầu tư. Khi chúng ta giải quyết thấu đáo một câu hỏi này chúng ta đã tìm ra một phần nào đó bản chất của mô hình condo - hotel", ông Nguyễn Hồng Minh nói.
Tags:
(VNF) - Quốc hội vừa bổ sung thêm 3 trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có việc thực hiện dự án tại trung tâm tài chính quốc tế.
(VNF) - Tại dự án 29ha Khu đô thị quốc tế Đa Phước, ghi nhận có hoạt động thi công trở lại sau nhiều năm đình trệ vì vướng sai phạm.
(VNF) - Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh đã yêu cầu chủ đầu tư xóa tên, hủy hợp đồng, thu hồi nhà tại nhiều dự án như: nhà ở xã hội Bắc Từ Sơn (54 căn), phường Tân Hồng (7 căn), phường Khắc Niệm (9 căn),...
(VNF) - Khu đô thị cửa khẩu Lệ Thanh có diện tích khoảng 1.512ha, nằm trên địa bàn xã Ia Dom và xã Ia Nan, tỉnh Gia Lai.
(VNF) - Thủ tục cấp phép xây dựng sẽ làm online, rút ngắn còn 7-10 ngày; giá trị M&A bất động sản vượt 2,4 tỷ USD trong 11 tháng; Hà Nội mở bán 86 căn nhà ở xã hội giá từ 484 triệu đồng/căn... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 11/12.
(VNF) - TP. HCM sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có tổng cộng 838 dự án, khu đất tồn đọng, vướng mắc, hiện đã tháo gỡ 670 dự án.
(VNF) - Nền kinh tế trải nghiệm đang trở thành xu hướng lớn dẫn dắt nền kinh tế toàn cầu. Tại Việt Nam, không gian sống hàng hiệu là xu hướng nổi bật trong ngành bất động sản được dẫn dắt bởi các tên tuổi hàng đầu.
(VNF) - Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn.
(VNF) - Hà Nội, ngày 10/12/2025, Công ty Cổ phần Phát triển và Đầu tư Xây dựng VinCons (thành viên Tập đoàn Vingroup) công bố tuyển dụng 100.000 công nhân xây dựng cho các đại dự án trên cả nước. Đây là đợt tuyển dụng có quy mô lớn nhất từ trước đến nay, đánh dấu bước chuyển mình thành doanh nghiệp xây dựng chuyên nghiệp của VinCons, với cơ hội phát triển đột phá cùng các công trình mang tầm vóc quốc tế.
(VNF) - Dù từng được giao hàng loạt khu “đất vàng” để làm đô thị và thương mại nhưng nhiều năm nay BMC liên tục bị nhắc tên nợ thuế, buộc Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh phải áp dụng biện pháp mạnh: ngừng sử dụng hóa đơn. Trong khi đó, loạt dự án lớn của doanh nghiệp tại miền Trung tiếp tục rơi vào tình trạng đình trệ, bỏ hoang kéo dài…
(VNF) - Bộ Tài chính vừa có đề xuất dự thảo mới về quy định tiền sử dụng đất, thuê đất mới nhằm gỡ khó khi thi hành Luật Đất đai.
(VNF) - Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cơ cấu, dòng vốn bắt đầu chọn lọc hơn và tính pháp lý cùng quỹ đất sạch đang trở thành yếu tố then chốt quyết định sức bật của các doanh nghiệp bất động sản. Từ định hướng đó, Taseco Land đang thể hiện một chiến lược nhất quán: ưu tiên tích lũy quỹ đất sạch, hoàn thiện pháp lý và nâng cao năng lực triển khai. Thay vì tập trung mở rộng bằng mọi giá, doanh nghiệp lựa chọn cách tiếp cận thận trọng nhưng bền vững, qua đó từng bước xây dựng nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới.
(VNF) - Với quỹ đất gần 100.000 m², hơn 1.200 căn nhà và dân số tương lai hơn 3.400 người, dự án được xem như “đòn bẩy” đô thị khổng lồ, hứa hẹn làm thay đổi hoàn toàn diện mạo khu vực này.
(VNF) - Cần Giờ được đánh giá là một trong những mô hình lấn biển bền vững nhất hiện nay, không chỉ là "xây dựng", mà là tái sinh một hệ sinh thái.
(VNF) - Căn hộ thương mại tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung (tên thương mại Thăng Long Green City) đang được các môi giới chào bán mức giá từ 48 – 52 triệu đồng/m2, dù chủ đầu tư chưa công bố giá bán.
(VNF) - Sắp "kích hoạt" 245 dự án hạ tầng với tổng vốn đầu tư gần 1,35 triệu tỷ đồng; Hà Nội kêu gọi đầu tư khu đô thị hơn 2.000 tỷ đồng tại Phú Xuyên; Đồng Nai duyệt quy hoạch 250ha trên đỉnh núi Chứa Chan, BIM Land ra mắt tháp đôi Aria Bay... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 10/12.
(VNF) - UBND Hải Phòng dự kiến khởi công nhiều dự án hạ tầng, giao thông, phát triển đô thị trong năm 2026.
(VNF) - TP. HCM dự kiến áp dụng bảng giá đất mới bằng khoảng 60% giá thị trường, bước đầu tiệm cận giá thực tế nhưng vẫn bảo đảm ổn định kinh tế - xã hội. Thành phố đang rà soát chênh lệch dữ liệu và lấy ý kiến người dân trước khi chính thức ban hành từ 1/1/2026.
(VNF) - Việc cho phép thu hồi đất khi 75% hộ dân đồng ý được kỳ vọng giúp đẩy nhanh tiến độ dự án. Song, theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, sự khác biệt về loại đất, giá thỏa thuận, thời điểm giao dịch và khả năng nhà đầu tư “tự tạo” mặt bằng đồng thuận có thể khiến quy định trở thành điểm nóng tranh chấp nếu áp dụng vội vàng.
(VNF) - Trước kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà ở xã hội là người có đất ở, đất sản xuất hoặc nhà ở bị thu hồi khi triển khai dự án nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là nội dung vượt luật, do đó phải báo cáo cấp thẩm quyền trước khi trình Chính phủ xem xét, quyết định.
(VNF) - Delta Group tiếp tục khẳng định năng lực tại các dự án nhà ở xã hội, công trình dân dụng và hạ tầng trọng điểm trên cả nước với gói thầu thi công thuộc dự án khu nhà ở xã hội tại Đa giác 3, khu đô thị dịch vụ Hùng Thắng, phường Bãi Cháy, tỉnh Quảng Ninh.
(VNF) - HAGL vừa được UBND tỉnh Gia Lai chấp thuận đầu tư dự án Khu phức hợp Phù Đổng gần 600 tỷ đồng tại Pleiku.
(VNF) - Thanh tra Chứng khoán Nhà nước ban hành các quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt; Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thuận Phát và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity.
(VNF) - VinSpeed sắp khởi công Metro Bến Thành - Cần Giờ; Hà Nội dừng tiếp nhận trực tiếp hồ sơ mua nhà, 100% thực hiện online; Vĩnh Long điều chỉnh mục tiêu nhà ở xã hội; Chính phủ tháo gỡ hơn 1.700 dự án, nhà đất tồn đọng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 9/12.
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Quốc hội vừa bổ sung thêm 3 trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có việc thực hiện dự án tại trung tâm tài chính quốc tế.
(VNF) - Tại dự án 29ha Khu đô thị quốc tế Đa Phước, ghi nhận có hoạt động thi công trở lại sau nhiều năm đình trệ vì vướng sai phạm.
