Nhìn lại những đợt biến động nhà đất tại TP. HCM

Một thời “lọ mọ” đi buôn đất

Thị trường đất chia lô tại TP. HCM bắt đầu nóng lên vào đầu những năm 1990. Những người đầu tiên tham gia buôn bán đất là viên chức, giáo viên, người sống gần các khu quy hoạch, người buôn bán lẻ… Họ không có bất kỳ hiểu biết nào về thị trường bất động sản, nhưng nghe theo bạn bè rủ rê, góp vốn đi thử. Rồi nghề dạy nghề, dần dà, họ trở thành nhà đầu tư bất động sản, cò môi giới, người mua bán chuyên nghiệp. Đây cũng chính là những nhà đầu tư theo phong trào thời mở cửa.

Cái gọi là vốn, với những người tham gia thị trường đầu năm năm 1990, thực ra có khi chỉ là vài chỉ vàng tích cóp hay tiền/vàng vay mượn thêm của họ hàng, người quen... Họ bắt đầu tham gia buôn bán đất với tâm thế “được thì làm vua, thua thì về nhà cày cuốc trả nợ, chờ cơ hội khác”.

Dù “nghiệp dư”, song không khí buôn đất rất nhộn nhịp. Tại các công sở, chuyện thời sự của mọi cuộc trà dư tửu hậu là buôn bán nhà, đất. Lúc ấy, Tân Bình nổi lên là điểm nóng. Dấu hiệu chuyển mình sớm nhất tại TP. HCM có thể thấy rõ là khu Bàu Cát (quận Tân Bình).

Khi đó, nông dân bán ruộng, người mua ruộng phân lô, bán nền. Rồi khu cánh đồng Bàu Cát dần xuất hiện những con đường, xuất hiện những ô chia nền. Lúc ấy, một mảnh ruộng có diện tích khoảng 5m x 20m có giá 1 chỉ vàng. Người này vừa mua, vài hôm sau rao bán lại đã có lãi ngay. Đồng thời với Bàu Cát, quỹ đất sân bay bung ra, các khu Hoàng Hoa Thám - Cộng Hòa nổi lên thu hút mọi người tụ về.

Trong làn sóng mua bán lúc đó, cả người mua và người bán đều không rành rẽ pháp lý, không biết thế nào là đủ giấy tờ, không biết chỗ nào là đẹp, không có cơ sở định giá chính xác để biết mua giá nào để không bị nhầm và cũng không bắt bẻ nhau.

Chuyện điển hình là một nhà đầu tư “lão làng” từng mua lô đất ở vùng Bà Hom, thuộc huyện Bình Chánh, TP. HCM. Đó là lô đất nông nghiệp diện tích 1.000m2, có ngôi nhà nhỏ, mua bằng giấy tay (thỏa thuận đôi bên viết tay, không có công chứng), với mức giá 1,6 cây vàng, đặt cọc 4 chỉ vàng. Mua xong rồi, ông về nhà tính toán, lại thấy lo, sợ bị mất vốn, sợ khó bán… thế là ngay hôm sau chạy đến xin hủy mua bán, xin hoàn lại cọc. Người bán cũng vui vẻ trả cọc, không như hiện nay là mất cọc.

Sau Tân Bình, tới năm 1992, đến lượt huyện Hóc Môn bắt đầu nóng lên, giá nhà đất liên tục tăng theo tiến trình mở đường, xây cơ sở hạ tầng, mở văn phòng, nhà máy của các công ty trong và ngoài nước. Nhà đầu tư thời kỳ này nếu trường vốn, có thể thu lợi rất lớn. Đơn cử, mảnh đất mặt tiền diện tích gần 400 m2, đối diện bên kia đường là nhà máy bia liên doanh, giá chủ đất rao ngày ấy chỉ 3 cây vàng, đến năm 1994, đã vọt lên 40 cây vàng.

Đi buôn theo phong trào, “mèo mù vớ cá rán”

Sau “cơn sốt” đất nông nghiệp, thị trường chuyển hướng quan tâm đến các khu đất từ quân đội chuyển sang đất dân sự vì lãi rất lớn. Một nhà đầu tư kể lại, ở khu K300 (Tân Bình, TP. HCM), một mảnh đất phân lô 4m x 15m những năm 90 có giá 6 cây vàng.

Sau khi mua xong, chủ nhân đầu tư xây thành căn hộ đúc 2 lầu (theo chuẩn khu vực này), có thể bán ngay 130 cây vàng. Tính về hiệu suất đầu tư thì chưa đến 1 năm, vừa mua đất, vừa xây, vừa bán, tiền lãi cũng được vài chục cây vàng. Nếu không xây nhà thì chỉ cần nắm giữ trong trung hạn, nhà đầu tư cũng thu được lãi lớn. Ví dụ vẫn lô đất nêu trên, sau 2 năm, giá đã tăng từ 6 cây vàng lên 90 cây vàng.

Giai đoạn sau cuối những năm 1990, cơn sốt nhà đất lan về khu Hồ Văn Huê hay nhắm vào đất cho khu tái định cư Nhiêu Lộc Thị Nghè. Khi đó, 1 nền có diện tích 7m x 17m khu Hồ Văn Huê có giá 210 cây vàng.

Mua đất, xây nhà xong, chủ sở hữu có thể cho người nước ngoài thuê với giá 1.500 USD/tháng. Vào những năm 1995 - 1998, việc cho thuê căn nhà với giá hàng nghìn USD, hoặc hợp đồng ký dài hạn, tiền thuê thanh toán từng đợt đã trở thành động lực mạnh mẽ, thu hút những người buôn bán đất đổ vốn vào khai thác.

Đến năm 1998 - 2000, thị trường mua bán đất, nhà ở TP. HCM đã mở rộng ra nhiều quận huyện quanh khu trung tâm cũng như vùng xa. Cơ hội buôn đất nền và cả đất nông nghiệp lúc này đổ về Gò Vấp, Củ Chi.

Cụ thể, ở Gò Vấp, giai đoạn những năm 2000, làng hoa Gò Vấp là điểm nóng. Các chủ đầu tư ra hàng từng thửa lớn rồi phân lô thành miếng nhỏ với chiều ngang 5 – 6m. Dù không rõ quy hoạch, nhưng người mua vẫn tranh nhau. Giá một mảnh đất khi ấy là 110 triệu đồng, chỉ cần đặt cọc 30 triệu đồng, sang tuần có thể bán ngay 150 triệu đồng. Tất cả giao dịch đều là giấy tay và tiền mặt.

Tại Củ Chi, thị trường sôi động không kém. Ngoại trừ đất lúa (do có quy định chỉ dành cho người địa phương), còn nhà đầu tư có thể mua bất cứ loại đất nào khác. Giao dịch tốt đến nỗi chỉ cần mua vào - bán ra trong thời gian rất ngắn thì cũng đã có lời ít nhất 10%.

Ngoài ra, những năm 2000, dấu ấn đáng kể khác là khu Nam Sài Gòn – một điểm nóng thực sự nhờ sự xuất hiện của khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Vào thời điểm dự án này mới ra mắt, hạ tầng mới xây dựng, một lô đất xây biệt thự diện tích 256m2 có giá chỉ 84,5 nghìn USD. Nhưng khi dự án thành hình, trong cơn sốt “điên cuồng” của thị trường, lô đất đó đã được trả tới gần 2 triệu USD.

Bất động sản trung tâm và các cơ hội “duy nhất”

Năm 2003, sự chú ý của giới buôn đất TP. HCM đổ dồn vào các ngôi nhà khu trung tâm quận 1, quận 3. Đó là thời kỳ những khu biệt thự cũ với bề ngang 10 - 15m được xẻ bán cho nhiều người. Vì thế, các căn nhà mặt tiền trung tâm có chiều ngang tầm 5m trở lên, có chỗ đậu ô tô xuất hiện ngày càng nhiều, được gọi là “biệt thự phố”.

Chủ nhân các căn biệt thự ở trung tâm TP. HCM vào giai đoạn này đa phần là những cán bộ, viên chức hưu trí, lương hưu thấp nhưng lại sống trong những ngôi nhà mà giá cho thuê thời điểm 2003- 2005 có thể đến 5.000- 10.000 USD/tháng, tương đương tiền lương của một nhân sự cấp cao ở công ty nước ngoài. Vậy nên phần lớn các chủ nhà đều chọn cách cho thuê nhà ở trung tâm (để khai thác nhà hàng, tiệm cà phê, spa…) và dạt về sống ở các quận huyện lân cận trung tâm như Gò Vấp, Tân Bình, Bình Chánh…

Bất động sản trung tâm có đặc điểm là giá cao, cần vốn lớn mới mua được nhưng bù lại, giá nhà đất khu trung tâm theo chu kỳ vài năm chỉ có tăng chậm hoặc tăng nhanh chứ không giảm, tính thanh khoản cao và đặc biệt là dễ cho thuê, lợi tức cao, ổn định.

Một chủ doanh nghiệp, từng mua ngôi biệt thự trên đường Phùng Khắc Khoan quận 1 với giá 8.000 lượng vàng. Sau hơn 3 năm, bà đã bán được với giá lên đến 15.000 lượng vàng. Khi mua, cũng như khi định giá để bán, bà chủ này đã dựa vào yếu tố “duy nhất”: vị trí đẹp duy nhất, diện tích lớn duy nhất, trên con đường trung tâm duy nhất chỉ toàn biệt thự ở TP. HCM.

Chỉ cần có 1 ngôi nhà ở trung tâm quận 3, chủ nhà có thể thu nhập khoảng 80 triệu đồng mỗi tháng. Còn nếu tối ưu mặt bằng, xây thành tòa nhà cho thuê, chủ nhà có thể thu về hơn 200 triệu đồng/tháng. Nhờ hiệu quả rất cao như vậy, những ngôi nhà trong hẻm nhỏ ở quận 1, quận 3 liên tục được săn lùng, được trả giá tăng lên theo thời gian. Những chủ nhà thấy cơ hội đến, bán ngay để mua nhà đất ở các quận xa với giá rẻ và diện tích lớn hơn.

Đòn bẩy tài chính và những cơ hội mới

Quá trình hơn 30 năm biến động trên thị trường nhà đất ở TP. HCM đã hình thành những cá nhân - chủ đầu tư, các nhóm đầu tư với quy mô khác nhau. Một số ít các nhóm giữ được mối liên kết bền vững, với người trưởng nhóm giỏi, nay đã trở thành những đại gia tên tuổi trong ngành. Khá nhiều cá nhân đi đơn lẻ, độc lập, cũng trở thành những nhà giàu với vốn từ vài trăm tỷ đồng đến hàng nghìn tỷ đồng.

Khoảng thời gian hơn 30 năm qua là đủ để hình thành những quy định bất thành văn trong thị trường nhà đất TP. HCM. Đó là đi buôn có bạn, những người bạn làm môi giới, khi đã biết nhau, tin nhau thì rất sòng phẳng. Chủ đầu tư bỏ vốn, môi giới bán hàng. Môi giới bình thường cứ theo luật thị trường “ăn” hoa hồng 1% - 2%, nếu giá trị lớn thì theo giá cụ thể chứ không theo chia theo tỷ lệ.

Thỉnh thoảng mới có trường hợp lãi lớn kiếm hàng triệu USD như kể trên, còn lại, trong hàng nghìn mảnh đất, ngôi nhà được mua bán tại TP. HCM, tỷ suất lợi nhuận phổ biến chỉ ở khoảng 10% - 20%. Một thực tế ghi nhận theo thị trường là giá đất, giá nhà ở khu vực trung tâm có thể lên nhanh chậm khác nhau, nhưng nhìn theo theo gian dài chắc chắn không bao giờ xuống. Còn giá đất vùng ngoại thành, các tỉnh có thể sốt nóng, lên xuống trong một thời gian ngắn, nhưng nếu đừng lao vào khi giá đang lên đỉnh thì cứ để dài hạn cũng sẽ không lỗ.

Những nhà đầu tư nhỏ lẻ luôn có kết nối thông tin bền bỉ và chặt chẽ với các cá nhân, các nhóm khắp các tỉnh thành. Sự hợp tác giữa nhà đầu tư có vốn với người địa phương là điều cần thiết vì chỉ có người địa phương mới am hiểu các thủ tục, giấy tờ khi thực hiện việc mua bán đúng luật.

Với những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản vốn ít thì đòn bẩy tài chính sẽ giúp giải bài toán vốn để có thể tham gia nhiều dự án. Nhưng “cân não” chính là vay bao nhiêu và thời gian vay hợp lý để không bị lãi suất “nuốt sạch” lợi nhuận.

Hiện thị trường bất động sản đang điều chỉnh, những cơ hội mới đã xuất hiện, đó là bất động sản hàng hiệu, những khu downtown mới, những vùng quy hoạch theo dự án hạ tầng hàng chục nghìn tỷ đồng, những thành phố mới trực thuộc TP. HCM…