Những thách thức đối với ông chủ mới của Sông Đà 1.01

Bước ngoặt đầu tư bất động sản và 10 năm trầm luân

Tiền thân là Xí nghiệp Sông Đà 1.01 thuộc Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Đà 1, SJC từng có một giai đoạn vàng son nhờ trúng hàng loạt gói thầu thi công lớn của Tập đoàn Sông Đà và nhiều dự án dân dụng khác.

Tuy nhiên, kể từ năm 2013 trở đi, tình hình kinh doanh của đơn vị này đã bắt đầu đi xuống. Đây là năm SJC chuyển hẳn định hướng kinh doanh sang đầu tư bất động sản với 2 dự án “chào sân” là chung cư Hemisco và CT1 Văn Khê.  

Đến năm 2015, SJC tiến sâu hơn trên thị trường bất động sản cao cấp bằng việc hợp tác đầu tư dự án Hà Nội Landmark 51 với Tổng công ty Lâm nghiệp Việt Nam (Vinafor). Dự án có tổng mức đầu tư 988 tỷ đồng, trong đó Vinafor đóng góp bằng quyền sử dụng đất (hơn 2.100m2 tại làng Vạn Phúc), còn Sông Đà 1.01 tìm nguồn vốn cho dự án. PVcomBank đã đứng ra bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai cho dự án này với giá trị bảo lãnh 1.000 tỷ đồng.

Cũng với cách thực hiện này, SJC đã trở thành chủ đầu tư của dự án “Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở Viễn Đông Star (tên cũ là Eco Green Tower) tại số 1 Giáp Nhị, phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội.

Tuy nhiên, chính trong lúc đẩy mạnh đầu tư này, vận đen đã ập xuống SJC. Khó khăn của thị trường bất động sản đã khiến hoạt động kinh doanh của công ty bị ảnh hưởng.

Ghi nhận trên báo cáo tài chính của SJC cho thấy, nếu giai đoạn 2007 – 2012, công ty vẫn có mức doanh thu trung bình trên 150 tỷ đồng/năm cùng lợi nhuận ròng trên 12 tỷ đồng/năm, thì năm 2013, doanh thu đã giảm một nửa chỉ còn 74,5 tỷ đồng cùng lợi nhuận gần 3 tỷ đồng.

Những năm tiếp theo, doanh thu sụt giảm nặng nề hơn khi giai đoạn 2014 – 2016, doanh thu lần lượt chỉ là 7,85 tỷ đồng, 12,9 tỷ đồng và 8,5 tỷ đồng. Trong khi đó, lợi nhuận cũng chỉ còn 165 triệu đồng (2014), 1,1 tỷ đồng (2015) và âm 3,6 tỷ đồng (năm 2016).

Giai đoạn 2017-2020 tình hình cũng không mấy khả quan hơn với doanh thu trung bình khoảng gần 20 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế chỉ có năm 2017 ghi nhận dương 191 triệu đồng, năm 2019 là hơn 71 triệu đồng, còn năm 2018, 2020 lần lượt âm 1,7 tỷ đồng và 500 triệu đồng.

Dù chưa nộp báo cáo tài chính cả năm 2021, nhưng theo báo cáo tà chính tự lập quý IV của SJC, doanh thu cả năm đạt gần 45,7 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt gần 2,3 tỷ đồng.

Kết quả kinh doanh quý III/2022 cũng không có tiến triển gì khi ghi nhận khoản lỗ ròng hơn 99 triệu đồng, trong khi cùng kỳ lãi gần 2,5 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng năm 2022, SJC lỗ ròng hơn 144 triệu đồng, trong khi cùng kỳ lãi hơn 2,5 tỷ đồng.

Tồn kho lớn, nặng nợ phải trả

Việc kinh doanh bết bát đã khiến SJC gặp khó khăn rất lớn trong việc huy động vốn và triển khai các dự án. Điều này đã khiến các dự án lâm vào tình cảnh chậm tiến độ, điển hình như Hà Nội Landmark 51.

Ghi nhận đến ngày 30/9/2022, SJC đang có gần 1.400 tỷ đồng hàng tồn kho cùng 137 tỷ đồng các khoản phải thu ngắn hạn. Như vậy, hàng tồn kho chiếm tới 85% tổng tài sản; còn tính cả các khoản phải thu ngắn hạn, tỷ trọng này lên tới 94%, phản ánh chất lượng tài sản ở mức rất xấu.

Về nguồn vốn, nợ phải trả của SJC tại ngày 30/9/2022 đạt 1.517 tỷ đồng. Như vậy, 94% tài sản của SJC được tài trợ từ nợ phải trả. Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu là 15,3 lần.

Cần lưu ý, dự án Hà Nội Landmark 51 hiện đã bị PVcomBank thu giữ và đang trong quá trình tiến hành khởi kiện để thu hồi nợ. Đồng thời, doanh nghiệp còn đang chịu hàng trăm tỷ đồng nợ nhà thầu, người mua nhà, nợ cá nhân của công ty.

Do đó, thách thức lớn nhất với dàn lãnh đạo mới của SJC là phải xử lý được các rối rắm tài chính này… để có thể tái khởi động và thu lợi nhuận từ dự án Hà Nội Landmark 51 và tái đầu tư sang các dự án khác, chính thức hoàn tất quá trình hồi sinh SJC.

Mặc dù thách thức là rất lớn song cửa sáng của SJC vẫn tồn tại, đó là sự tăng giá của của thị trường nhà ở trong những năm qua. Khảo sát thực tế cho thấy hiện giá giao dịch chung cư trong khu vực dự án Hà Nội Landmark 51 đang trên dưới hơn 40 triệu đồng/m2 (mức giá trung bình của các dự án chung cư khu vực đường Tố Hữu và tây Hà Nội).

Như vậy, dự án Hà Nội Landmark 51 có tổng diện tích gần 4.600m2, tổng diện tích sàn là 103.104m2 và 688 căn hộ, trên lý thuyết có thể đem lại doanh thu tới hơn 4.100 tỷ đồng, tức là vượt xa tất cả các khoản nợ hiện tại và “để ra” hàng nghìn tỷ đồng lợi nhuận. Trong bối cảnh nguồn cung chung cư tại Hà Nội khá khan hiếm, thanh khoản của dự án được kỳ vọng là tốt, với triển vọng giá sẽ tiếp tục gia tăng.