Nở rộ xây căn hộ gần khu công nghiệp

Trước thực tiễn thị trường đầu tư căn hộ cho chuyên gia nước ngoài và cấp quản lý tại khu công nghiệp thuê tại Bình Dương tiêu thụ tốt, đạt tỷ lệ sinh lời từ cho thuê cao (8 - 10%), các doanh nghiệp đang mở rộng dòng sản phẩm này.

Một công ty có trụ sở phía Đông TP HCM đang có kế hoạch phát triển một dự án chung cư giá 1,5 tỷ đồng một căn 2 phòng ngủ tại Hố Nai. Dự án nhắm đến đối tượng khách mua là các nhà đầu tư, sở hữu tài sản để cho các chuyên gia và quản lý khu công nghiệp tại Đồng Nai thuê. Doanh nghiệp tiết lộ định vị sản phẩm cao cấp, đi kèm nhiều dịch vụ tiện ích khép kín nhằm đáp ứng thị hiếu của nhóm khách hàng mục tiêu, dự kiến mở bán trong quý IV/2018.

Tại Thành phố mới Bình Dương, một công ty liên doanh có vốn Nhật Bản cũng vừa tung ra 600 căn hộ giá từ 1,1 tỷ đồng loại 2 phòng ngủ. Dòng sản phẩm này được công bố sẽ có tiện ích nội khu khép kín, nhắm đến đối tượng khách hàng là giới đầu tư, mua cho chuyên gia nước ngoài thuê.

Trong khi đó, ở Thuận An (Bình Dương), một dự án chung cư quy mô hơn 1.100 căn, đã bán hồi đầu năm và được thị trường tiêu thụ 700 sản phẩm với giá 900 triệu đồng một căn thì tạm dừng. Sắp tới chủ đầu tư dự kiến sẽ tung hàng hơn 400 căn hộ với mức giá điều chỉnh cao hơn giai đoạn đầu. Dự án này cách khu công nghiệp VSIP và Linh Trung 2 vài km và nhắm đến chuyên gia nước ngoài, các cấp quản lý khu công nghiệp và các cặp vợ chồng trẻ làm việc ở địa bàn lân cận như quận 12, Gò Vấp.

Một số doanh nghiệp hoạt động trong ngành sản xuất có quỹ đất tại Bình Dương, gần các khu công nghiệp cũng nhảy vào thị trường này. Chủ đầu tư xây căn hộ nhắm đến 3 mục tiêu: bán cho người lao đông có thâm niên, các cấp quản lý nội bộ của công ty, các cấp quản lý của những doanh nghiệp đang hoạt động trên địa bàn và chuyên gia nước ngoài thuê.

Đáng chú ý là tại Long An, vùng công nghiệp còn quỹ đất trống rất lớn, cũng đã xuất hiện loại hình căn hộ khu công nghiệp. Giá các căn hộ gần khu công nghiệp tại Long An "mềm" hơn Bình Dương và Đồng Nai, chỉ vài trăm triệu đồng một căn, nhờ chi phí quỹ đất tại đây rẻ hơn. Khác với Bình Dương và Đồng Nai, dự án chung cư tại Long An phục vụ cho nhu cầu ở thật và thị trường đầu tư cho thuê quanh khu công nghiệp Hoàng Gia, Nhị Xuân, Xuyên Á, Đức Hòa 3.

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang đánh giá, căn hộ gần các khu công nghiệp đang có thanh khoản cao, tỷ suất cho thuê tốt, cho thấy cơ hội đầu tư khá hấp dẫn. Tuy nhiên, đây cũng là một thị trường ngách có nhiều ẩn số, không dễ thắng lớn như mọi người nghĩ vì đòi hỏi sự cộng hưởng của nhiều yếu tố.

Chuyên gia này phân tích, có ít nhất 4 điều kiện để một dự án căn hộ cho chuyên gia nước ngoài thuê gần khu công nghiệp gặt hái được thành công. Thứ nhất, hạ tầng và tiện ích xung quanh dự án phải khép kín, hoàn chỉnh. Thứ hai, an ninh và các dịch vụ quản lý, vận hành bên trong dự án phải đạt mức rất tốt.

Thứ ba, căn hộ được xây dựng chất lượng cao, thiết kế và bố trí nội thất bài bản, hợp thị hiếu của các chuyên gia nước ngoài. Thứ tư, dự án phải có vị trí kết nối tốt với những khu – cụm công nghiệp có quy mô lớn, nguồn cầu thuê nhà của các cấp quản lý và chuyên gia nước ngoài dồi dào, nhằm đảm bảo đầu ra cho nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê.

CEO Việt An Hòa cho rằng giới đầu tư nên lưu ý các chuyên gia nước ngoài thường không mua căn hộ vì họ được cấp ngân sách thuê. Còn nhà đầu tư mua căn hộ này để cho thuê có thể thay đổi mục tiêu nếu thị trường bất động sản có nhiều biến động.

So với các kênh đầu tư bất động sản khác, căn hộ gần khu công nghiệp chưa phải là lựa chọn duy nhất của giới kinh doanh. Đặc biệt tại các tỉnh giáp ranh TP. HCM như các vùng công nghiệp Bình Dương, Đồng Nai, Long An, giá đất thường khá mềm và quỹ đất còn rất lớn nên việc mua đất xây nhà ở vô cùng dễ dàng, lại có giá trị tương đương, thậm chí thấp hơn căn hộ.

Chính vì thế, kênh đầu tư căn hộ gần các khu công nghiệp với tổng giá trị lên đến bạc tỷ khó có thể mở rộng đối tượng tiêu thụ đại chúng, là người mua để ở cuối cùng. Bởi lẽ, giá trị các căn hộ này vẫn còn quá cao so với mặt bằng chung của người lao động là công nhân. Đa phần khách mua là giới đầu tư, mua tài sản để khai thác cho thuê chứ không sử dụng trực tiếp. Một sản phẩm chỉ phụ thuộc vào khẩu vị của giới đầu tư mà không có người mua để sử dụng trực tiếp thường dễ chịu tác động khi thị trường thay đổi.

Ông Quang cho biết thêm, trước đây, giai đoạn 2012 - 2013, khi thị trường bất động sản ở giai đoạn cực kỳ khó khăn, nhiều dự án căn hộ gần khu công nghiệp bị nghẽn đầu ra, thanh khoản kém. Không ít dự án căn hộ gần khu công nghiệp khi đó phải bán trong nhiều năm kết hợp với hàng loạt chính sách ưu đãi, kích cầu mới có thể tiêu thụ hết. Chỉ đến khi thị trường bất động sản hồi phục, phân khúc đầu tư này mới khôi phục trở lại.

Điều đó cho thấy quá trình chào bán các căn hộ tại những địa bàn gần khu – cụm công nghiệp cần thời gian khá dài mới hấp thụ một cách trọn vẹn và có thể chịu ảnh hưởng nếu chu kỳ bong bóng bất động sản quay trở lại. Xét trên lý thuyết, tổng thể thị trường căn hộ chuyên gia vẫn thiếu hàng chất lượng. "Song trên thực tế, nếu các doanh nghiệp ồ ạt đầu tư xây dựng dòng sản phẩm này một cách không kiểm soát thì có thể dẫn đến thừa cung cục bộ”, ông Quang khuyến cáo.

Xem thêm >> Petrolimex muốn giãn tiến độ thoái vốn, lãnh đạo Chính phủ yêu cầu 'theo đúng chỉ đạo'