Phát triển nhà ở xã hội: 'Cần gói hỗ trợ quy mô 200.000 tỷ đồng'

"Gói 120.000 tỷ đồng không tác động lớn"

Như VietnamFinace, Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đáng chú ý, tại Nghị quyết đưa ra nhiều giải pháp để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới. Theo đó, trong lúc chờ Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ sẽ xây dựng, trình đề nghị Quốc hội xem xét, ban hành "Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội" để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể nhằm tạo động lực phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Đồng thời, Chính phủ sẽ khẩn trương hoàn thiện, ban hành và triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể trong phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu, khả năng của người có thu nhập thấp có nhu cầu cao về nhà ở có thể tiếp cận.

Đặc biệt, để hỗ trợ nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030) để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) trên thị trường trong từng thời kỳ và các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với từng gói tín dụng cụ thể.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, gói 120.000 tỷ đồng không phải gói hỗ trợ của Chính phủ mà là gói thương mại do 4 ngân hàng lớn thu xếp vốn để cho vay ra với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thông thường.

Ông Hiếu nhận định, sự ra đời của gói hỗ trợ này là tốt, tuy nhiên gói này cũng có lẽ không có tác động gì nhiều bởi lãi suất cho vay rất cao, lên tới 15%, nên nếu thấp hơn 1,5-2% thì cũng không nhiều người có đủ khả năng để vay. Số tiền người vay phải trả cho ngân hàng cả gốc lẫn lãi không nên quá 50% thu nhập mỗi tháng, nhưng với lãi suất 13% trở lên, tiền phải trả cho ngân hàng rất nhiều.

Ngoài ra, ông Hiếu cũng cho biết, lãi suất của ngân hàng Việt Nam là lãi suất thả nổi nên sẽ rủi ro cho người đi vay mua nhà trong bối cảnh lãi suất cao hiện nay. Nếu người mua nhà gặp rủi ro về thu nhập trong quá trình vay thì họ rất dễ vỡ nợ.

“Chính sách, điều kiện tiếp cận chính sách cần đúng quy định nhưng cũng phải được đơn giản hóa hết sức có thể. Hãy cho phép các địa phương giúp người dân chứng minh thu nhập. Cũng lưu ý có cơ chế giám sát để dòng vốn chảy vào đúng chỗ, đúng dự án khả thi, đúng doanh nghiệp có năng lực trả nợ, tránh xảy ra tình trạng người đã có nhà hoặc không phải đối tượng có thu nhập thấp nhưng vẫn được hưởng hỗ trợ, làm xói mòn lòng tin của người dân vào chính sách tốt đẹp của Chính phủ", ông Hiếu cho biết.

Theo ông Hiếu, ngoài gói 120.000 tỷ đồng cần tính một chương trình cho vay đặc biệt để hỗ trợ nhà ở xã hội tương tự như gói 30.000 tỷ đồng cách đây 10 năm, nhưng quy mô có thể lên đến 200.000 tỷ đồng thì mới phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân ở thời điểm hiện tại.

Mặt bằng lãi suất hạ xuống thì gói 120.000 tỷ đồng mới phát huy hết giá trị

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cũng nhấn mạnh mặt bằng lãi suất cho vay phải hạ xuống thì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới phát huy hết giá trị. Lý do là bởi gói này chỉ giảm 1,5-2%/năm so với lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. Như vậy, nếu lãi vay vẫn cao như hiện nay thì khó hướng đến đối tượng cho vay là người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vì mức giảm lãi suất không đáng kể.

Nhìn lại thực tế ở giai đoạn trước, gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ về nhà ở cho người có thu nhập thấp và cho các chủ đầu tư vay để tạo nguồn hàng hóa, tiến độ giải ngân rất chậm. Hay năm 2022, Quốc hội quyết nghị sử dụng tối đa 40.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước để hỗ trợ lãi suất (2%/năm). Tuy nhiên, báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thấy, đến hết năm 2022, giải ngân chính sách hỗ trợ 2% lãi suất mới đạt hơn 134 tỷ đồng, tương đương hơn 0,3% tổng nguồn lực.

Bàn về tốc độ giải ngân của các gói hỗ trợ, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho hay doanh nghiệp chưa đưa ra được phương án hoạt động, kinh doanh hiệu quả để ngân hàng có thể xét duyệt nhanh chóng. Ở chiều ngược lại, phía ngân hàng thiếu sự linh động, chưa đưa ra được tiêu chí đánh giá cụ thể về doanh nghiệp. Hơn nữa, là tâm lý lo lắng, thận trọng việc hậu kiểm nên tốc độ giải ngân các gói hỗ trợ đều chậm hơn kỳ vọng của doanh nghiệp và người dân.

Khó nhất của phát triển nhà ở xã hội hiện nay là quỹ đất, các địa phương phải chủ động giải quyết được vấn đề này thì mới nhanh chóng hoàn thành mục tiêu phát triển hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến 2030.

Đặc biệt, theo vị chuyên gia này, cần có thêm nhiều chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn giản về thủ tục pháp lý, giảm chi phí thủ tục hành chính để doanh nghiệp sớm đưa ra sản phẩm, giảm bớt nguy cơ ứ đọng vốn trong tài sản.