Bất động sản du lịch nói chung, condotel nói riêng, đang là mối quan tâm rất lớn của giới đầu tư bất động sản. 2 năm dịch bệnh vừa qua, với những biện pháp giãn cách khắc nghiệt, cùng các vấn đề nội tại cố hữu, thị trường này gần như “đóng băng”. Năm 2022 với những bối cảnh mới, kỳ vọng mới, bất động sản du lịch liệu có hồi sinh? Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với ông Thân Thành Vũ, Phó Chủ tịch thường trực Hội bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) về vấn đề này:
- Dịch bệnh được kiểm soát, đi lại trong nước đã dễ dàng, hàng không quốc tế đang nối lại, dường như thời cơ cho bất động sản du lịch đang đến sau 2 năm dài ảm đạm. Ông có nghĩ năm nay bất động sản du lịch sẽ khởi sắc?
Ông Thân Thành Vũ: Mặc dù có một số yếu tố hỗ trợ khá tích cực, song chúng tôi chưa nhận thấy có gì sáng sủa với bất động sản du lịch năm 2022, bởi cái gốc của kinh tế du lịch là du khách vẫn chưa vững.
Trong ngắn hạn, khách nội địa chưa thực sự phục hồi tốt, vì các địa phương vẫn còn rào cản về phòng chống dịch; ở nhiều nơi, F0 vẫn bị đưa đi cách ly tập trung, hình thành tâm lý e ngại của người dân. Khách quốc tế vẫn hết sức hạn chế, hiện mới chỉ bằng số lẻ của những năm trước dịch. Hồi phục lượng khách quốc tế không dễ, không phải cứ mở cửa, cho bay thường lệ là khách ào ạt tới.
Năm 2021, các biện pháp giãn cách quá khắc nghiệt đã tạo nên hình ảnh không đẹp về Việt Nam trong con mắt nhiều du khách. Để họ quay lại, Việt Nam phải làm rất nhiều việc, bao gồm “làm mới” (refresh) hình ảnh, xem xét chính sách visa, chính sách phòng dịch, tổ chức lại các chương trình kích cầu và hỗ trợ cho doanh nghiệp trong ngành... Nếu không, mọi thứ vẫn chỉ là lời nói và những kế hoạch.
- Đánh giá của ông về tình hình tại các điểm du lịch – nghỉ dưỡng hiện nay?
Chỉ có thể nói là trầm lắng. Chỉ lấy một khía cạnh là giá cho thuê, tại hai thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP. HCM, giá cho thuê phòng khách sạn giảm rất mạnh, chỉ bằng 30% so với trước dịch. Trước Tết Nguyên đán, tôi ra Hà Nội, khách sạn quen trên phố Tạ Hiện (quận Hoàn Kiếm) thường phải trả 1 triệu đồng/đêm, giờ còn có 300 nghìn đồng/đêm. Khách sạn đó 60 phòng, giờ chỉ có 30 phòng hoạt động.
Tôi ra Mũi Né, Phan Thiết, ngồi ăn sáng ở khu nghỉ dưỡng, cả khu ăn vài trăm bàn ghế chỉ lèo tèo vài người ngồi. Chỗ đó, trước đây đặt phòng rất khó, giá phải tới 5- 6 triệu đồng/biệt thự, giờ chỉ đặt 1 triệu đồng/biệt thự. Tôi đi ra Phú Quốc, nguyên khu Bãi Trường, Dương Đông vắng tanh. Có khu nghỉ dưỡng 10 hạng mục phải đóng tới 6 – 7 hạng mục. Các dãy shophouse đóng cửa hết, treo khuyến mãi quá trời.
Đồng sự của tôi đi Nha Trang cùng dịp trước Tết Nguyên đán, ở nguyên cái biệt thự, “kêu” rẻ quá, bình thường phải trả 600 USD, giờ còn có 120 USD. Các “thủ phủ” du lịch nghỉ dưỡng đã thế, chúng ta hình dung ở các địa điểm khác sẽ thế nào. Tôi chưa ghi nhận sự khởi sắc của khu nghỉ dưỡng nào, kể cả khi họ đã tái hoạt động được một thời gian.
- Tình hình giao dịch các sản phẩm thì sao?
Hiện chúng tôi không có dữ liệu toàn thị trường để có thể vẽ ra bức tranh toàn cảnh, và e rằng các tổ chức khác cũng rất khó để có báo cáo đầy đủ, chi tiết. Nhưng nói về mặt đầu tư, sẽ là rất khó khăn để nhà đầu tư cá nhân “xuống tiền” bất động sản du lịch lúc này, vì nhiều rủi ro: giá quá cao, quyền sở hữu không rõ ràng, cam kết lợi nhuận cao đến phi lý.
Thử hình dung, nhà ở TP. HCM – nơi dễ cho thuê nhất, thu nhập từ cho thuê chỉ khoảng 4%/giá trị căn hộ/năm, chưa trừ chi phí cho môi giới và chi phí khác. Condotel liệu có được 4% không? Biệt thự biển thì giá lại càng “ảo”, chỉ có những người kiếm tiền quá dễ mới mua.
Tại sao nói giá cao đến mức “ảo”? Tại vì chi phí làm ra 1 condotel, biệt thự biển rất thấp. Giá thành 1 cái biệt thự chỉ 3 - 5 tỷ đồng, còn condotel chỉ 600 triệu đồng. Nhưng chủ đầu tư đôn lên: condotel lên 3 tỷ đồng, biệt thự bán 20 - 30 tỷ đồng. Biên lợi nhuận lớn nên họ cam kết trả lãi cao. Đó cũng là lý do vì sao nhiều người thích làm bất động sản du lịch. Nhưng rủi ro cũng phát sinh từ chuyện đôn giá cao đó, vì chỉ cần thị trường biến động, chủ đầu tư không xoay được dòng tiền để trả lãi cho khách, tranh chấp, kiện tụng sẽ lập tức nảy sinh.
Có những chuyện thế này nữa: có doanh nghiệp làm dự án có 500 biệt thự, 5.000 condotel, định giá cao để bán, nhưng chỉ bán được 10 căn biệt thự, còn lại nhờ người thân, bạn bè, môi giới đăng ký để quảng cáo. Nhưng chỉ 10 căn thì không đủ để trang trải cho toàn dự án, cuối cùng cụt dòng tiền, không thể trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư.
Nói chung, chiến lược định giá cao rồi trả lãi cao giờ không còn là “mồi ngon” thu hút nhà đầu tư nữa. Chúng tôi khuyến nghị các chủ đầu tư nên định giá thật. Một căn biệt thự 5 tỷ đồng thì bán 7 tỷ đồng là hợp lý, vì giá có hợp lý mới bán được hàng nhanh, kinh doanh mới bền vững. Anh cố tình định giá cao để có lãi lớn, nhưng bán chày cối năm này qua tháng khác, rốt cục thời gian trôi qua, thị trường thay đổi, sản phẩm của anh biến thành hàng tồn kho. Anh ôm hàng tồn và chết vì hàng tồn kho đó. Rất nhiều chủ dự án đã chết vì hàng tồn kho. Do đó, doanh nghiệp nên tính lại chiến lược giá của mình.
- Có một thực tế là trong bối cảnh dịch bệnh, hoạt động khai thác bị ảnh hưởng lớn song hoạt động đầu tư lại dường như “miễn nhiễm”. Thị trường ghi nhận khá nhiều doanh nghiệp triển khai mới hoặc triển khai giai đoạn tiếp theo của các dự án. Điều này có thể được giải thích như thế nào?
Có nguyên tắc kinh doanh có thể dùng để xem xét tình trạng trên. Một là các doanh nghiệp nhận thấy giai đoạn dịch bệnh lại là cơ hội tốt để xin thêm dự án, vì đấy là giai đoạn ít cạnh tranh và các tỉnh sẽ khuyến khích đầu tư. Chi phí xin dự án, vì thế, sẽ rẻ hơn. Hai là vấn đề dòng tiền. Giả sử anh có 5 dự án nhưng không có khách, không có nguồn thu, vậy anh sẽ làm dự án như một cách tái cơ cấu nợ, có thêm một khoản tín dụng mới, lấy cái sau bù đắp cho cái trước. Đó là một kiểu đạp xe lên dốc, cứ phải liên tục gồng lên đạp, cho đến một ngày không chịu nổi nữa thì “bung”, “toang”.
Luật Đất đai mới sẽ được sửa đổi vào năm tới. Đây là luật sẽ quyết định sinh mạng của condotel, bất động sản du lịch. Thị trường dường như có tâm lý chờ đợi việc sửa luật này?
Chúng tôi không rõ có tâm lý chờ đợi không, nhưng giới đầu tư không thiếu chỗ để cất giữ tài sản. Không có gì bắt buộc họ phải chờ đợi một sản phẩm đang trên con đường hoàn thiện pháp lý mà không chắc chắn về kết quả sau cùng. Chúng tôi cũng đã hơn một lần cảnh báo rằng nếu cấp “sổ đỏ” cho condotel thì Việt Nam sẽ có một vạn lý trường thành dọc các bãi biển, hy vọng Chính phủ lắng nghe.
Với các doanh nghiệp, phản ứng rất đa dạng. Có những doanh nghiệp làm ăn theo kiểu “liều”, nhưng họ “liều” được là nhờ lợi thế quan hệ. Lại có những doanh nghiệp làm ăn dựa trên khảo sát kĩ lưỡng và thường ở giai đoạn này, họ không làm thêm dự án mới, vì đâu ra không có, trong khi tồn kho rất nhiều. Loại doanh nghiệp khác thì bắt buộc phải làm, để cân đối tài chính, cơ cấu dòng tiền. Nhưng có một điều cần ngẫm ngợi khi quan sát đó là rất ít doanh nghiệp ngoại vào đầu tư bất động sản du lịch giai đoạn qua. Một vài lý do của tình trạng này là: luật pháp phức tạp, chưa minh bạch...
- Ông có đề xuất nào để giải quyết khối dư cung condotel khổng lồ hiện nay?
Chúng tôi cho rằng chìa khóa nên là chính sách visa. Xin lấy trường hợp Malaysia làm ví dụ, chính phủ nước này cho visa 10 năm. Người Nhật, Hàn nghỉ hưu, tháng được 3.000 USD, có hàng vạn người sang Malaysia mua nhà. Hình dung, mỗi người chi tiêu 2.000 USD/tháng thì nền kinh tế Malaysia đã hưởng lợi hàng tỷ USD.
Nếu Việt Nam có thể cấp visa dài hạn, khoảng 5 năm, cho người nước ngoài và cho phép họ mua condotel rộng rãi hơn, số dư cung hiện nay sẽ được giải quyết. Tất nhiên, để ra được chính sách này, Chính phủ sẽ còn rất nhiều việc phải làm.
Tags:
(VNF) - Ông Lê Khánh Lâm - Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH Kiểm toán & Tư vấn RSM Việt Nam cho rằng, 10 - 12% mức thuế suất hợp lý để ngay cả công ty Mỹ tại Việt Nam cũng vận hành một cách hiệu quả
(VNF) - TS. Phan Phương Nam cho rằng Việt Nam không nên quá phụ thuộc vào thị trường Mỹ mà cần tập trung khai thác các thị trường tiềm năng khác.
(VNF) - Chuyên gia kinh tế Trần Đình Thiên cho rằng, việc phát triển kinh tế tư nhân không thể là bài toán tách rời từng nhóm chủ thể, mà phải là chiến lược toàn diện dựa trên cấu trúc hệ sinh thái liên kết đa tầng. Để kiến tạo một hệ sinh thái như vậy, điều kiện tiên quyết là phải dỡ bỏ “trần thể chế” và thiết kế lại chính sách theo “số đo riêng” cho từng tầng doanh nghiệp, thay vì “may đồng phục” như hiện nay.
(VNF) - GS-TS. Vũ Minh Khương - Trường Chính sách công Lý Quang Diệu, Đại học Quốc gia Singapore nhấn mạnh, cần có tầm nhìn chiến lược dài hạn từ nay đến năm 2030 – 2045 nhằm tạo điều kiện cho kinh tế tư nhân phát triển bền vững. Hiện nay, việc quản lý chủ yếu thiên về kiểm soát tuân thủ quy định, trong khi nhiều quy định này chưa thực sự tạo động lực cho tăng trưởng trong tương lai.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đầy biến động, Việt Nam đang đặt ra mục tiêu đầy “tham vọng” là tăng trưởng GDP trên 8% trong năm 2025 và xa hơn là đạt mức tăng trưởng hai con số (10% trở lên) trong những năm tiếp theo. Để hiện thực hóa tham vọng này, theo các chuyên gia, cải cách mô hình quản lý kinh tế sẽ giúp bộ máy phát triển một cách trơn tru, có thể giúp cải thiện tăng trưởng GDP lên 1 - 2%, thêm cơ hội tăng trưởng 2 con số.
(VNF) - Theo PGS. TS. Trần Đình Thiên, việc lấn biển phải đặt trong câu chuyện muốn phát triển thì phải đánh đổi. Định hướng lấn biển để có không gian phát triển phải nghĩ một cách tích cực, đừng để mất cơ hội của Đà Nẵng và cũng là cơ hội của đất nước.
(VNF) - Theo ông Võ Hoàng Hải - Phó Tổng Giám đốc Nam Á Bank, sự tăng trưởng trong GDP có lan tỏa được đến người dân không khi họ vẫn thắt chặt chi tiêu, tỷ lệ nợ đối với tiêu dùng cá nhân còn rất hạn chế?
(VNF) - PGS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng: Cộng đồng doanh nghiệp tiên phong cần có thêm nhiều ý kiến đóng góp phát triển doanh nghiệp dân tộc.Đã đến lúc khu vực doanh nghiệp tư nhân phải tạo ra áp lực thay đổi chính sách, chứ không chỉ dừng lại ở việc "xin – cho".
(VNF) - Bình luận về mục tiêu tăng trưởng 8% và hướng tới hai con số trong tương lai, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia tài chính ngân hàng, Kinh tế trưởng BIDV, khẳng định hiện nay Việt Nam đang có nhiều điều kiện thuận lợi để thực hiện.
(VNF) - Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam, khẳng định mục tiêu tăng trưởng 8% và hướng tới hai con số là hoàn toàn khả thi nếu như có thể tháo gỡ được những điểm nghẽn đang kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.
(VNF) - Năm 2025, DN phải đối mặt với nhiều khó khăn cả trong và ngoài nước. Thị trường thế giới tiềm ẩn nhiều biến động khi cuộc chiến thuế quan này càng nóng lên, nhu cầu trong nước phục hồi chậm... Trong khi đó những điểm nghẽn về môi trường kinh doanh, thiếu vốn vẫn chưa được xử lý dứt điểm.
(VNF) - Theo đánh giá của các chuyên gia, để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP là 8%, thì tăng trưởng tín dụng 16% là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, mục tiêu này có đạt được hay không phải dựa trên khả năng hấp thụ vốn của thị trường.
(VNF) - Để đạt được mục tiêu tăng trưởng GDP trên 8% trở lên trong năm 2025, GS.TSKH Nguyễn Mại cho rằng cần phải lưu ý đến tình hình sản xuất, mở rộng, nâng cao năng lực của doanh nghiệp.
(VNF) - “Cuộc cách mạng” tinh gọn bộ máy được đánh giá sẽ tạo ra những thay đổi quan trọng trong cơ cấu thu – chi ngân sách, thúc đẩy sự chuyển động nhanh, mạnh, hiệu quả của bộ máy hành chính, mang lại lợi ích rất lớn cho nền kinh tế trong dài hạn.
(VNF) - Để tạo được đột phá trong cải cách thể chế, Luật sư Nguyễn Tiến Lập, trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam, cho rằng phải từ bỏ được tư duy không quản được thì cấm.
(VNF) - Trong nền kinh tế có chế độ tỷ giá tương đối cố định như Việt Nam, chính sách tiền tệ sẽ ít hiệu quả hơn so với chính sách tài khóa, vì vậy trong ngắn hạn, đẩy mạnh giải ngân nguồn vốn đầu tư công hiệu quả sẽ mang lại tác động tích cực hơn.
(VNF) - PGS-TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, để đạt được mục tiêu tăng trưởng cao cần cách tiếp cận khác thường. Theo đó, để hiện thực hóa mục tiêu trở thành quốc gia thu nhập trung bình cao vào năm 2030 và thu nhập cao vào năm 2045, Việt Nam đặt mục tiêu và hướng đi trong năm 2025 là tập trung phát triển kinh tế số, công nghiệp bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI) và kinh tế xanh.
(VNF) - Ông Nguyễn Hoàng Linh, Giám đốc Nghiên cứu, Công ty Quản lý Quỹ VCBF cho biết: Trong cơ cấu vốn đầu tư toàn xã hội, thực tế đầu tư tư nhân mới chiếm tỷ trọng cao nhất. Trong những năm gần đây, đầu tư tư nhân tăng trưởng rất chậm, năm 2023 là gần 3% năm 2024 là khoảng 8 - 9%, thấp hơn mức tăng trưởng trung bình 15% của các năm trước dịch.
(VNF) - Về quyết định Mỹ áp thuế 25% với mặt hàng sắt thép của tất cả các nước, một số doanh nghiệp sắt thép khẳng định khi các doanh nghiệp ở các nước khác cũng chịu cùng chung mức thuế như Việt Nam khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp Việt sẽ cao hơn.
(VNF) - Trong những năm qua, chúng ta thường tiếp cận với thông tin rằng tăng trưởng GDP của Việt Nam chủ yếu dựa vào khối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), còn doanh nghiệp tư nhân trong nước chỉ đóng góp rất ít, thậm chí chỉ chiếm 10% GDP. Tuy nhiên, thông tin này không chính xác và đã trở nên lạc hậu, theo chia sẻ của doanh nhân Đỗ Cao Bảo, thành viên HĐQT tập đoàn FPT.
(VNF) - Ông Phan Đức Hiếu - Uỷ viên thường trực, Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội khẳng định, nếu chúng ta phát huy được năng lực của doanh nghiệp nội địa cũng như nguồn lực trong nước thì sự phát triển sẽ bền vững và lâu dài hơn.
(VNF) - Khi nhu cầu đầu tư và tích trữ vàng của người dân vẫn duy trì ở mức cao, thị trường vàng trở nên sôi động nhưng cũng tiềm ẩn nhiều biến động. Chính vì vậy, việc đưa ra các giải pháp quản lý hiệu quả không chỉ giúp ổn định thị trường mà còn góp phần đảm bảo sự minh bạch, hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi của người dân.
(VNF) - Để có được mức tăng trưởng 8% cho 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI khẳng định: Thể chế là yếu tố mang tính quyết định việc chúng ta tiến hay lùi và vươn mình đến đâu.
(VNF) - Để nền kinh tế có thể đảm bảo tốc độ tăng trưởng trong 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số nếu có điều kiện thuận lợi, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP. HCM cho rằng, chúng ta cần thực thi chính sách tiền tệ linh hoạt và theo diễn biến của thị trường, kèm theo đó là cần có những công cụ dự báo tốt, việc điều hành chính sách mang tính kịp thời hơn, tránh trường hợp sự việc đã xảy ra chúng ta mới tìm cách ứng phó thì sẽ không kịp bởi chính sách tiền tệ thường có độ trễ.
(VNF) - Về mục tiêu tăng trưởng 8%, thậm chí đạt hai con số nếu điều kiện thuận lợi, trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Chí Dũng, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư khẳng định, đây là mục tiêu cao, nhiều thách thức nhưng có thể đạt được và cần quyết tâm đạt được để tạo đà tăng trưởng bứt phá cho kỷ nguyên phát triển mới.
(VNF) - Ông Lê Khánh Lâm - Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH Kiểm toán & Tư vấn RSM Việt Nam cho rằng, 10 - 12% mức thuế suất hợp lý để ngay cả công ty Mỹ tại Việt Nam cũng vận hành một cách hiệu quả
(VNF) - Dự án Vaquarius Văn Giang có diện tích hơn 7,2ha với quy mô đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng.
