Quỹ đất nhà ở xã hội: Đã rẻ thì khó 'thơm'

“Của rẻ là của ôi”

“Thật lòng mà nói thì cái gì mà giá rẻ, thì khó mà ngon lành được. Xếp hàng chờ quỹ đất để làm dự án NƠXH cũng vậy thôi. Khoản 1, Điều 58 Luật Nhà ở 2014 quy định doanh nghiệp đầu tư xây dựng NƠXH được hưởng các ưu đãi, trong đó bao gồm: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng dự án. Miễn tiền thuê đất mà quỹ đất ở nơi ‘khỉ ho cò gáy’ thì không làm được. Nhiều địa phương chưa coi trọng việc bố trí quỹ đất”, ông Hà Hữu Tùng, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại quận 8 (TP. HCM) bộc bạch.

Ông Tùng cho hay, ông đã từng lặn lội đến gõ cửa nhiều sở, ban, ngành liên quan của TP. HCM, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu để tìm hiểu làm dự án NƠXH nhưng đều chán nản bởi được giới thiệu những khu đất rất “xương xẩu”. “Toàn những nơi đồng không mông quạnh, nói thật có xây lên thì cư dân cũng không mua và từ chối đến ở. Dù là nhà giá rẻ đi chăng nữa thì quỹ đất sạch tối thiểu cũng phải đáp ứng điều kiện sinh sống cho cư dân như kết nối với tiện ích trường học, bệnh viện, chợ...”, ông Tùng chia sẻ.

Theo TS-KTS Đào Ngọc Nghiêm - nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội: “Nhu cầu lớn nhưng một nghịch lý là hiện nay nhiều dự án NƠXH mở bán nhiều lần vẫn không có người mua. Nguyên nhân chính là do lựa chọn vị trí xây dựng không phù hợp. Nhiều khu xây dựng xa nơi làm việc, xa trung tâm thì sao có người đến ở. Đó là chưa nói tới quy mô, cơ cấu đối tượng và điều kiện ở tối thiểu chưa được nghiên cứu kỹ, chưa quan tâm đến đối tượng có nhu cầu mua”.

TS Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cũng thừa nhận: “Nhiều địa phương hiện nay chưa quan tâm đúng mức đến việc chỉ đạo xây dựng kế hoạch, chương trình phát triển NƠXH. Đặc biệt, chưa chủ động dành đủ quỹ đất phát triển loại hình nhà này khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo theo quy định của Luật Nhà ở”.

Một cán bộ của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM cũng chia sẻ, theo quy định của pháp luật hiện hành thì đất để thực hiện dự án NƠXH được hình thành từ 2 nguồn. Thứ nhất là từ việc giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch. Thứ hai là đất từ các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Cho dù xuất phát từ nguồn nào thì đất dành cho xây dựng NƠXH cũng phải tuân thủ nguyên tắc phù hợp quy hoạch. Tuy nhiên, thực tế công tác quy hoạch để đất phát triển NƠXH chưa được quan tâm đúng mức.

Đơn cử, Luật Nhà ở năm 2005 đã có quy định khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo phải xác định rõ diện tích đất để xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, thực tế trong quy hoạch TP đã không xác định cụ thể đối với loại đất này. Chẳng hạn, trong quy hoạch sử dụng đất của thành phố thời kỳ 2011-2020 không xác định chỉ tiêu riêng cho đất xây dựng NƠXH mà chỉ có chỉ tiêu chung về đất ở. Điều này dẫn đến lúng túng, thiếu chủ động trong tạo lập quỹ đất.

Ngoài ra, việc tiếp nhận, quản lý, khai thác đối với nguồn đất do nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở kinh doanh dành cho xây dựng NƠXH chưa được thực hiện một cách hiệu quả. Các dự án NƠXH được thực hiện trong thời gian qua chủ yếu là do chuyển công năng từ nhà ở tái định cư hoặc từ nhà ở thương mại.

Mặt khác, theo nhiều chuyên gia, bản thân quỹ đất dành cho NƠXH thông qua dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển khu đô thị thường hạn chế, do không có quy định cụ thể về vị trí, thời điểm thực hiện nên có những chủ đầu tư dự án bố trí quỹ đất 20% ở vị trí không thuận lợi, hoặc bố trí ở nơi khó giải phóng mặt bằng, hoặc trì hoãn việc hoàn thành đầu tư hạ tầng.

KTS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng: “Việc quy định quỹ đất 20% gắn với các khu đô thị, khu dân cư mới cũng đang gây khó khăn trong công tác xây dựng NƠXH lẫn phát triển nhà ở thương mại. Nguyên nhân là nhiều chủ đầu tư e ngại xây dựng NƠXH đồng thời với nhà ở thương mại, ở cùng dự án, sẽ làm giá trị của dự án, giá bán căn hộ thương mại xuống thấp”.

Mặt khác, theo KTS Trần Ngọc Chính, việc chỉ chú trọng bố trí 20% quỹ đất trong các dự án nhà thương mại để xây dựng NƠXH khiến các địa phương không chú ý quy hoạch quỹ đất độc lập cho NƠXH. Điều này dẫn tới thời gian qua quỹ đất này thiếu nhiều và không tạo được sự chủ động cho địa phương lẫn nhà đầu tư.

Siết chặt trách nhiệm của người đứng đầu địa phương

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết Bộ vừa đưa ra tờ trình đề nghị xây dựng “Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NƠXH và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp”. Theo đó, phần đất xây dựng NƠXH được chủ đầu tư quan tâm nhất và được Bộ Xây dựng đề xuất nhiều giải pháp. Cụ thể, khi lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

Đối với khu vực nông thôn, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển NƠXH. Quỹ đất dành để phát triển NƠXH phải được bố trí theo đúng nhu cầu được xác định trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực nơi có dự án và phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của các đối tượng được thụ hưởng chính sách NƠXH.

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo HĐND dành một tỷ lệ nhất định nguồn tiền thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thực hiện công tác đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án đầu tư xây dựng NƠXH. “Người đứng đầu địa phương phải xác định đây là nhiệm vụ chính trị quan trọng, lập, phê duyệt kế hoạch cần triển khai cụ thể đối với việc đầu tư các dự án NƠXH, theo từng năm và từng giai đoạn từ nay đến năm 2030, sao cho đảm bảo nhu cầu của địa phương”, ông Hưng cho biết.

Trong khi đó, KTS Trần Ngọc Chính cho rằng Luật Nhà ở sửa đổi lần này cần theo hướng nhà nước giữ vai trò dẫn dắt, tạo điều kiện thuận lợi, ưu đãi về quỹ đất đai. Các chính sách về quỹ đất phải đủ mạnh để phát triển NƠXH. “Chính sách phát triển NƠXH là chính sách kinh tế nhân văn mang tính chất ổn định an sinh xã hội, không phải từ thiện. Dù là sản phẩm cho người có thu nhập trung bình thì quỹ đất sạch cũng cần thỏa mãn điều kiện về an sinh bởi vậy nên là đầu tư công, nhà nước giữ vai trò chủ đạo”, ông Chính nói.

Cũng theo ông Chính, trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở lần này, Bộ Xây dựng đề xuất phương án bỏ quy định dành 20% quỹ đất để đầu tư NƠXH. Tuy nhiên, quỹ đất 20% của hàng nghìn dự án nhà ở thương mại trên cả nước là con số cần quan tâm để tạo thêm quỹ NƠXH đang thiếu như hiện nay.