Quyền lợi người mua nhà ra sao khi dự án Saigon One Tower bị thu giữ?

Để hiểu thêm về việc thu giữ của VAMC đối với dự án Saigon One Tower, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi nhanh với luật sư Trương Thanh Đức – Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Basico.

PV: Bản chất của việc VAMC mua nợ từ DongA Bank và Maritime Bank có phải là mua dự án Saigon One Tower?

Luật sư Trương Thanh Đức: Nói mua nợ chỉ là cách nói tắt, vì nợ là nghĩa vụ phải trả, ai mua nghĩa vụ làm gì. Thực ra là mua quyền đòi nợ, mà bản chất đa số là mua tài sản bảo đảm. Do vậy có thể hiểu VAMC "mua nợ" là mua tài sản bảo đảm - ở đây là dự án Saigon One Tower.

PV: Nếu vậy, VAMC có quyền như thế nào với dự án này?

Luật sư Trương Thanh Đức: Quay ngược lại quy định cũ, trước đây, quyền thu giữ tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng vẫn được thực hiện theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên sau đó, Bộ luật Dân sự 2015 đã loại bỏ quyền thu giữ này. Phải đến khi Nghị quyết 42 ra đời, quyền thu giữ tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng (và cả VAMC) mới được khôi phục.

Nhưng thu giữ không đồng nghĩa với việc VAMC hay tổ chức tín dụng có quyền sở hữu đối với dự án Saigon One Tower. Chủ sở hữu của dự án vẫn là Công ty Cổ phần Sài Gòn One Tower. Chỉ khi nào đã đăng ký sang tên bằng hợp đồng và thủ tục hợp pháp cho người khác thì pháp luật mới thừa nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu mới.

Còn VAMC, quyền của họ ở đây là quyền chung của chủ nợ - tức là được quyền đòi nợ chủ đầu tư dự án và giống như ngân hàng, không đòi được thì xử lý tài sản bảo đảm. Xử lý thì có nhiều cách, như nhận chính tài sản để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ hay bán cho cá nhân, tổ chức khác chẳng hạn. Trường hợp này mới chỉ là thu hồi để đấy, để chủ động, thuận lợi hơn cho việc xử lý tiếp theo.

Vì vậy VAMC cho biết sẽ lên phương án bán đấu giá dự án để thu hồi nợ. Đây mới chính là hành động quyết định và dứt điểm trong việc xử lý nợ, mà cụ thể là xử lý tài sản bảo đảm.

Còn nói thêm về việc VAMC kí hợp đồng mua nợ, nếu đúng nghĩa mua nợ thì ngân hàng phải bán đứt cho VAMC. Ngân hàng bán rồi thu tiền, rồi hạch toán, quyết toán, vậy là xong. Còn VAMC mua nợ, xử lý xong có thể lãi, có thể lỗ, đó là chuyện khác. Đẳng này kí hợp đồng mua nợ nhưng ngân hàng vẫn theo dõi, hạch toán và chịu trách nhiệm về khoản nợ thì việc mua bán chỉ là hình thức, kỹ thuật, chứ không phải là mua đứt bán đoạn thật.

Luật sư Trương Thanh Đức

PV: Việc thu giữ dự án của VAMC đang làm phát sinh một vấn đề, đó là quyền lợi của những khách hàng đã mua nhà tại dự án. Theo ông, việc thu giữ sẽ ảnh hưởng như thế nào đến các khách hàng này?

Luật sư Trương Thanh Đức: Có 3 tình huống có thể xảy ra ở đây. Một là, nếu việc mua bán là bất hợp pháp (ví dụ như chủ đầu tư bán chui hoặc khách hàng mua phải căn hộ bất hợp pháp – như phần xây lố của toà nhà 8B Lê Trực) thì bên nhận thế chấp được quyền xử lý, thu hồi nợ và hai bên mua bán tự dàn xếp với nhau thôi, nếu bên bán phá sản thì khách hàng có nguy cơ mất trắng.

Hai là, nếu căn hộ bán đã được giải chấp khi bán thì ngân hàng chẳng có quyền gì đối với tài sản đấy; kể cả căn hộ chưa giải chấp nhưng ngân hàng đã đồng ý cho bán thì việc bán đấy vẫn là hợp pháp, không ai có thể thu hồi được. Thiệt hại nếu có, ngân hàng phải tự gánh chịu vì đó không còn là tài sản bảo đảm hoặc do lỗi không quản lý được nguồn thu từ việc bán tài sản thế chấp.

Ba là, tình huống an toàn nhất cho người mua nhà ở dự án này là: đã trả tiền 100% cho chủ đầu tư hoặc trả thiếu tiền nhưng đã được bàn giao, thì sẽ có quyền sở hữu đối với căn hộ theo quy định của Luật Nhà ở. Đã có quyền sở hữu của người mua thì không ai có quyền xâm phạm.

PV: Vậy đối với trường hợp khách hàng đã có quyền sở hữu, việc VAMC thu giữ và bán đấu giá dự án có gì vướng mắc gì không?

Luật sư Trương Thanh Đức: Trường hợp này giống như tòa nhà Harmona từng bị ngân hàng thu giữ. Ngân hàng chỉ có quyền thu những căn hộ chủ đầu tư chưa bán thôi. Còn các căn hộ đã bán rồi thì không có quyền thu giữ và phát mại.

Nguyên tắc trong việc xử lý tài sản bảo đảm là phải bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của người dân, nếu họ đã thưc hiện đúng pháp luật. Còn công tác quản lý khoản vay và tài sản bảo đảm yếu kém, sơ hở dẫn đến không thu hồi được nợ thì đó lỗi của nhà băng, cơ quan quản lý chứ sao bắt dân chịu được.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!