Sếp Savills ‘chê’ cách lập bảng giá đất, nói Chính phủ cần tăng quyền cho các địa phương

Mới đây, khi xin ý kiến đóng góp vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội, áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024, UBND TP Hà Nội đã đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất.

Trong khi đó, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng vừa có văn bản góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019-2024 gửi UBND TP. HCM và Bộ Tài nguyên và Môi trường, đề xuất khung giá đất mới sẽ giữ nguyên mức giá tối thiểu, mức giá tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với hiện nay

Bình luận về các đề xuất này, bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận định giá, Savills TP. HCM, cho biết theo quy định, cứ 5 năm, nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 là thời điểm phải có khung giá đất mới, do đó việc điều chỉnh giá đất là phù hợp tại thời điểm này.

Về mức tăng, theo bà Linh, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM.

Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Đơn cử TP. HCM vừa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2,5 lần.

Theo nhận xét của bà Linh, việc khung giá đất chưa phản ánh đúng giá thị trường sẽ làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi về không đồng thuận khi bị thu hồi đất. Hệ quả là các dự án bất động sản, hạ tầng sẽ chậm tiến độ, trực tiếp ảnh hưởng tới nguồn cung nhà ở tại các thành phố.

Bà Linh đánh giá đề xuất của UBND TP Hà Nội và HoREA đều có cơ sở riêng, dựa trên thực tiễn khảo sát từ thị trường, do đó đề xuất tăng là hoàn toàn hợp lý vì giá nhà đất đã thay đổi chóng mặt kể từ năm 2014 cho đến nay.

“HoREA đưa ra phương án giữ nguyên mức giá tối thiểu và tăng 1/3 mức giá tối đa, trên cơ sở dựa vào hệ số điều chỉnh tối đa hiện nay tại TP. HCM là 2,5 lần. Theo đó giá đất ở tối đa sau điều chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu đồng/m2, cũng là mức giá gần với thực tế giao dịch ở những vị trí đắt đỏ nhất hiện nay ở TP. HCM”, bà Linh nói.

Đứng ở góc độ định giá, bà Linh cho rằng việc quy định bảng giá đất có hiệu lực 5 năm là khá dài, vì diễn biến giá bất động sản thay đổi nhanh chóng.

“Chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường, đồng thời UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương”, bà Linh nêu ý kiến.

Theo bà Linh, sở dĩ cần phải phân quyền nhiều hơn cho các địa phương bởi Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã ràng buộc UBND các tỉnh thành phố khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của khung giá đất). Điều này làm hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

Vị chuyên gia của Savills nhấn mạnh thêm rằng giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Do đó về dài hạn, nhà nước nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm.

“Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất. Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để thực hiện.

“Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan”, bà Linh nói.