Siết cho vay mua nhà thứ 2: Hạn chế đầu cơ và những lo ngại rủi ro

Cần nhưng chưa đủ

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo nghị quyết của Chính phủ nhằm kiểm soát và kiềm chế giá BĐS, trong đó đề xuất giới hạn cho vay mua nhà ở thứ hai trở lên.

Theo đó, người mua nhà ở thứ 2 chỉ được vay tối đa không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Với người mua nhà ở thứ 3 trở lên sẽ áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà, áp dụng từ ngày nghị quyết có hiệu lực đến hết ngày 1/3/2027.

Nhiều ý kiến cho rằng, đây là bước cần thiết nhằm ngăn hoạt động đầu cơ, thổi giá, giúp người dân có nhu cầu thực dễ tiếp cận nhà ở.

PGS-TS Phạm Thế Anh, Đại học Kinh tế Quốc dân, cho hay dự thảo này đề cập tới 3 nhóm giải pháp đều rất tích cực. Đó là minh bạch trong giao dịch; phân biệt tỷ lệ cho vay giữa căn nhà thứ nhất với căn nhà thứ 2, thứ 3 trở lên; tăng cung nhà ở thương mại giá phù hợp.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết, việc hạn chế cho vay mua nhà ở thứ 2, thứ 3 trở lên sẽ giảm bớt số lượng người vay số vốn quá lớn để mua nhà, góp phần bảo vệ nhà đầu tư trước các rủi ro thị trường.

Tuy nhiên, bên cạnh ý kiến ủng hộ, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng việc siết tín dụng người mua nhà thứ hai không chỉ thiếu cơ sở pháp lý mà còn đi ngược xu hướng phục hồi tín dụng hiện nay, có thể làm giảm thanh khoản thị trường.

Nhiều chuyên gia cảnh báo nếu áp dụng máy móc có thể khiến tín dụng đình trệ và thị trường bất động sản thêm khó phục hồi.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, lo ngại tín dụng bất động sản đang tăng rất chậm. Nếu siết tín dụng BĐS chẳng khác gì “rút ống thở” khỏi một trong những động cơ tăng trưởng chủ lực của nền kinh tế. BĐS hiện đóng góp khoảng 10% GDP, kéo theo hơn 40 lĩnh vực khác, từ vật liệu xây dựng, nội thất đến ngân hàng…

Ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn BĐS Trần Anh Group, chia sẻ, nhà đầu cơ thực sự không dùng vốn vay, nên việc hạn chế tỷ lệ cho vay khó đạt hiệu quả. Điều thị trường cần là chính sách ổn định và đồng bộ, không nên tạo “cú sốc tâm lý” cho cả người mua lẫn chủ đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho rằng việc hạn chế cho vay với người mua nhà thứ 2, thứ 3 giúp kìm giá nhà nhưng cũng có thể gây ra những hệ lụy tiêu cực đối với đà hồi phục của thị trường. Vấn đề quan trọng là phải tạo ra "cung thực cho nhu cầu thực" chứ không phải "cung ảo cho nhu cầu ảo" như hiện nay.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, một khi nguồn cung nhà ở khan hiếm, người mua sẵn sàng chấp nhận thuế, lãi suất cao, vì cứ mua là có lãi. Một khi cầu cao hơn cung, càng đánh thuế, tăng lãi suất cho vay, thì bất động sản càng tăng giá.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng - thẳng thắn cho biết trên thế giới không có nước nào can thiệp thô bạo vào hoạt động của các ngân hàng thương mại cũng như lĩnh vực BĐS. Theo ông Hiển, cho vay là quan hệ dân sự giữa ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng. Việc dùng mệnh lệnh hành chính để can thiệp không chỉ trái luật, mà còn bóp méo thị trường vốn.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính lo ngại việc hạn chế tín dụng vay mua nhà thứ 2 gây hạn chế cầu, từ đó tác động tới nguồn cung bởi doanh nghiệp sẽ e dè. Khi đó, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giảm nguồn cung, hệ lụy có thể làm giá nhà tiếp tục leo thang, tác động ngược với mục tiêu ban đầu.

Theo nhiều chuyên gia, kinh nghiệm từ Trung Quốc cho thấy việc siết tín dụng giai đoạn 2020–2022 khiến nhiều doanh nghiệp phá sản, giá nhà không giảm nhưng thanh khoản lao dốc.

Cần khơi pháp lý, giảm chi phí

Giới chuyên gia cho rằng chủ trương chống đầu cơ, bình ổn giá nhà nhằm lành mạnh hóa thị trường BĐS là đúng đắn. Nhưng biện pháp siết tín dụng mà Bộ Xây dựng đề xuất lại là cách làm phi thị trường, đi ngược với nguyên tắc kinh tế hiện đại.

Nhiều ý kiến cho hay nỗi lo “bong bóng tín dụng BĐS” hiện chưa có cơ sở. Vấn đề cấp bách hơn là thiếu nguồn cung phù hợp và thiếu cơ chế thuế hiệu quả để điều tiết đầu cơ.

Do đó, thay vì tính phương án hạn chế đầu cơ bằng các biện pháp can thiệp hành chính, cơ quan Nhà nước cần có giải pháp tổng thể tăng nguồn cung nhà ở thực, đẩy nhanh thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, giảm chi phí đầu vào.

Nhiều ý kiến cho biết, muốn hài hòa, giải pháp tốt nhất là cần kiểm soát dòng vốn chảy vào các dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro, không phục vụ nhu cầu ở thật.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, mấu chốt là phải tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, điều chỉnh lại thị trường không còn lệch về phân khúc cao cấp và trung cao cấp nữa, mà cân bằng giữa nhà ở vừa túi tiền và nhà ở cao cấp. Tăng nguồn cung phù hợp thì khi đó mới kéo giảm được giá nhà bền vững hơn, tăng cơ hội sở hữu nhà ở cho người có nhu cầu thực.

Ông Nguyễn Trung Tín, Chủ tịch HĐQT TT Capital, cho rằng nếu siết tín dụng khi cho vay căn nhà thứ 2, thứ 3, chính sách này sẽ giảm đầu cơ nhà, kéo theo lực mua giảm. Nhưng giải pháp để có giá "mềm" hơn đó là cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, giúp các chủ đầu tư sớm phát triển dự án, tăng nguồn cung và giảm chi phí tài chính do thủ tục kéo dài.

Nếu cơ quan nhà nước giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ pháp lý, chi phí tài chính của chủ đầu tư sẽ giảm, giúp họ có thể bán căn hộ rẻ đi.

Để có được nhà ở giá rẻ, bản thân chủ đầu tư kiểm soát chi phí tốt và nhà đầu tư nước ngoài kỳ vọng lợi nhuận không quá cao, chỉ hơn 10% nên đối tác cung cấp tài chính với chi phí hợp lý, giúp kéo giảm giá nhà.

Cùng với đó, cần có chính sách hỗ trợ lãi suất tốt hơn cho người mua nhà, trong đó những người mua nhà giá rẻ, nhà vừa túi tiền cần được hỗ trợ lãi suất tốt hơn những người mua nhà cao cấp.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group - cho rằng cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Trong đó, Nhà nước có thể hỗ trợ doanh nghiệp bằng việc thúc đẩy nhanh thủ tục, giúp giảm chi phí tài chính gián tiếp. Nhà nước có thể đóng vai trò quan trọng trong việc tạo lập quỹ đất với giá hợp lý, thực hiện đền bù giải tỏa nhanh chóng giúp kéo giảm chi phí.

Ngoài ra ông Phúc cho rằng các ngân hàng cần có giải pháp hỗ trợ lãi suất hợp lý với các doanh nghiệp làm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá bình dân, thay vì áp dụng mức lãi suất chung cho mọi phân khúc.

Ở góc nhìn chính sách, TS. Trương Văn Phước cho rằng bàn tay Nhà nước có thể và cần can thiệp, nhưng phải đúng chỗ và đúng vai trò. Cụ thể, Nhà nước phải gỡ vướng pháp lý để các doanh nghiệp có thể triển khai dự án nhanh hơn, bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Đặc biệt, Nhà nước có thể thông qua các chính sách cụ thể để giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, thay vì siết dòng vốn đầu ra. Một trong những yếu tố quyết định là tiền sử dụng đất, hiện chiếm tỷ trọng rất lớn trong giá thành nhà ở.