Sốt đất nông thôn, vỡ mộng làm giàu

Giấc mộng làm giàu từ đất

Sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán 2021, và cũng là sau đợt dịch Covid-19 lần 3, thị trường bất động sản dậy sóng với các cơn sốt đất diễn ra đồng thời, kế tiếp ở nhiều khu vực, tỉnh thành trên cả nước. Nguyễn Lưu Minh, 29 tuổi, nhân viên IT một công ty công nghệ tại Duy Tân ( Cầu Giấy, Hà Nội) bị cuốn vào những bài viết sốt đất mỗi sáng khi lướt mạng, lướt Facebook. Liên tiếp trong thời gian sau Tết, các bài báo, thông tin về sốt đất xuất hiện như phim truyền hình dài tập, mà mỗi tập lại gọi tên một vùng sốt mới.

Trước đó, chưa bao giờ chàng IT 29 tuổi có ý nghĩ sẽ đi đầu tư bất động sản. Nhưng đến thời điểm đó, giấc mộng làm giàu từ đất trỗi dậy. Minh muốn gia tăng khoản tích lũy đang có để sớm có nhiều tiền mua nhà Hà Nội. Tự tin với hơn 700 triệu đồng đang nằm trong ngân hàng, vào 2 ngày cuối tuần, Minh thuê xe ô tô, rủ người chị họ đi tìm mua đất đầu tư. “Hoa tiêu” cho hành trình tìm kiếm là các bài báo về sốt đất.

Ban đầu, Minh và chị họ đến các vùng nóng thuộc ngoại thành Hà Nội là Đông Anh – nơi có thông tin đồ án quy hoạch sông Hồng và Quốc Oai – nơi rộn ràng với các nhà máy về khu công nghệ cao. Minh và người chị họ ngã ngửa khi giá đất chào bán ở những nơi vẫn hoang sơ, vẫn còn ruộng đồng, thưa thớt dân cư còn cao hơn cả đất một số điểm nội thành Hà Nội và cao hơn cả giá… báo viết. “Thì báo đăng cách đây vài ngày rồi anh. Giá đó lỗi thời rồi. Không còn mùa xuân đó đâu anh. Đất chỗ em giờ tăng theo giờ, theo ngày. Anh nhấc chân tham khảo vài chỗ nữa, quay lại là đất em bán có giá khác rồi”, một cò đất tại Xuân Canh (Đông Anh) chia sẻ bằng một vẻ mặt đầy thành thực.

Số tiền tích lũy 700 triệu đồng của Minh khi đó chỉ đủ mua cỡ hơn 10m2 đất mặt tiền khu vực Xuân Trạch (Xuân Canh) – nơi được đồn là nằm trong đồ án quy hoạch sông Hồng. Giá đất Xuân Trạch (Xuân Canh) khi đó đang được chào bán 50 - 70 triệu đồng/m2. Tất nhiên không ai bán 10m2 trong cả một thổ đất lớn.

Minh từ bỏ giấc mộng sở hữu đất Hà Nội, tìm đường về quê hương Bắc Giang mua đất với niềm tin đất quê sẽ rẻ hơn Hà Nội. Nhưng Yên Dũng, quê Minh nói riêng và nhiều khu vực khác của Bắc Giang cũng là điểm nóng về bất động sản khi đón mạnh dòng vốn FDI đổ vào các khu công nghiệp. Đất mặt tiền vị trí đẹp tại thị trấn Neo (Yên Dũng) có giá chào bán lên tới 30 - 40 triệu đồng/m2.

Có thể nói không ngoa, có một cuộc “lên đồng” giá đất đã diễn ra tại vùng ven Hà Nội và tại nhiều vùng nông thôn khác trên cả nước – những nơi đón nhận các thông tin tích cực về hạ tầng giao thông, quy hoạch, các dự án lớn sắp đổ bộ vào đầu năm 2021. Nhìn nhận về thị trường khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết đến hết tháng 3/2021, mức mức độ quan tâm tới bất động sản tăng trưởng cao nhất trong nhiều năm qua, đạt 37% so với cùng kỳ năm ngoái. Một điểm đáng chú ý trở thành quy luật là mức độ quan tâm của thị trường luôn bật dậy mạnh mẽ sau mỗi đợt Covid-19. Sau Covid-19 đợt 1, mức độ quan tâm tới thị trường tăng 306%; sau Covid-19 lần 2, thị trường tăng 62% và sau Covid-19 lần 3, thị trường tăng mạnh 378%.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2021 của Batdongsan.com.vn cũng đưa ra những con số đáng chú ý. Khu vực vùng ngoại thành Hà Nội thuộc Đồ án quy hoạch sông Hồng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh về mức độ quan tâm. Bãi Thượng Cát, Liên Mạc tăng 291%, các bãi Hoàng Mai, Thanh Trì 1, Thanh Trì 2 tăng 137%, bãi Long Biên – Cự Khối tăng 75%, bãi Bắc Cầu tăng 73%, bãi Tàm Xá - Xuân Canh tăng 27%. Ven đô đồng loạt nổi sóng khi đó: Đông Anh (Hà Nội) tăng 36%, Từ Sơn (Bắc Ninh) tăng 67%, Gia Lâm (Hà Nội) tăng 18%, Ba Vì (Hà Nội) tăng 33%, Quốc Oai (Hà Nội) tăng 32%, Văn Giang (Hưng Yên) tăng 13%, Thanh Trì (Hà Nội) tăng 8%, Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng 4%.

Không chỉ ngoại thành Hà Nội, ở các tỉnh lẻ, vùng nông thôn, mức độ quan tâm đến bất động sản cũng tăng mạnh. Trong phạm vi bán kính cách Hà Nội 50km, các tỉnh thành vệ tinh đều chứng kiến sự tăng trưởng mạnh. Cụ thể, Thái Nguyên tăng 50%, Bắc Giang tăng 37%, Bắc Ninh 28%, Hòa Bình 35%, Hải Dương 19%...

Giá đất thiết lập mặt bằng mới

Những cơn sốt đất trồi sụt liên tiếp đã đẩy mặt bằng giá đất các khu vực ngoại ô thành thị, nông thôn lên cao. Mức giá thậm chí chưa tương xứng với giá trị phát triển khu vực, từ hạ tầng đến kinh tế. Đến thời điểm hiện tại, khi cơn sốt đầu năm 2021 đã hạ nhiệt từ lâu, thanh khoản nhiều khu vực từng sốt nóng tắt ngấm, giá đất giảm, tuy nhiên mức giảm chỉ dao động phổ biến 10-20% của mức giá nóng sốt. Một mặt bằng giá mới đã được thiết lập.

Một khảo sát của Tạp chí Đầu tư Tài chính sau Tết Nguyên đán 2022 ghi nhận thực tế này. Tại Đông Anh (Hà Nội), với đất mặt tiền hai ô tô tránh khu vực Xuân Trạch, Lực Canh, Văn Thượng (Xuân Canh), giá chào bán hiện tại dao động phổ biến 50 - 65 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền Đông Hội (Đông Anh) giá rao bán là 55-70 triệu đồng/m2. Đất 2 mặt tiền Vĩnh Ngọc, giá bán vẫn dao động 50 - 60 triệu đồng/m2. Mức giảm chỉ khoảng 3-5 giá mỗi m2 so với lúc sốt và vẫn cao hơn cuối năm 2020 từ 30% - 40%. Khu vực Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây, những mảnh đất mặt tiền có giá chào bán 35-45 triệu đồng/m2, giảm 10% so với đỉnh sốt 2021, nhưng vẫn cao hơn 50% so với năm 2019.

Tương tự, tại “thủ phủ” công nghiệp Yên Phong (Bắc Ninh), đất mặt tiền đường 54m ở Yên Trung giá bán vẫn là 45 - 55 triệu đồng/m2, không có dấu hiệu quay đầu so với năm 2021. Đất gần khu công nghiệp Samsung dao động phổ biến 20 - 30 triệu đồng/m2. Tại Thanh Hóa, đất ven biển Hải Tiến với “combo” thông tin “dự án của Flamingo” và sốt đất đầu năm 2021, giá đất tăng 100% - 150% so với năm 2019, chạm mức 10 - 17 triệu đồng/m2.

Và giá đất khu vực này chỉ đi ngang hoặc tăng nhẹ theo thời điểm, không có dấu hiệu quay đầu trong suốt thời gian qua. Đất ven biển Quảng Xương, ăn theo khu giải trí, vui chơi cao cấp Bến En của Sun Group, giá đất cũng ở mặt bằng mới trong hơn năm qua. Dù sốt đất đã qua đi nhưng giá chào bán không giảm đáng kể, vẫn từ 15 - 20 triệu đồng/m2 ở vị trí gần siêu dự án, kinh doanh được.

Thủy Nguyên (Hải Phòng) với quy hoạch lên thành phố, cũng chứng kiến mức tăng giá đất mạnh trong năm 2021, đến thời điểm hiện tại, dù giá đất có giảm nhưng chỉ giảm loanh quanh 10% - 15% so với lúc sốt. Mặt bằng giá ở Thủy Nguyên đã hoàn toàn bỏ xa 3 - 4 năm trước. Đất mặt tiền đường lớn ở thị trấn Núi Đèo giá bán 65 - 80 triệu đồng/m2. Đất mặt đường 359 thuộc Thuỷ Sơn, giá rao bán 80 - 90 triệu đồng/m2. Những vị trí đẹp, đắc địa gần cầu Hoàng Văn Thụ (xã Tân Dương), giá rao bán là 35 - 40 triệu đồng/m2.

Ngay cả Huế, vùng đất cố đô tưởng chừng bình lặng, trầm mặc cũng sốt đất. Giá tăng cao khi có thông tin Huế sẽ trở thành thành phố trực thuộc trung ương. Đất phường Phú Xuân, An Cựu, An Kiệt cũng tăng 30% - 40% trong hơn 1 năm qua và giá chỉ đi ngang hoặc giảm nhẹ, không quay đầy giảm mạnh khi sốt đất qua đi.

Đằng sau cơn “lên đồng” của đất

Cuối cùng, Minh không mua được mảnh đất nào, vì số tiền tích lũy quá ít ỏi. Nhưng những trải nghiệm tìm mua đất thời điểm đầu năm 2021 đã đưa anh hướng sang một ngã rẽ khác. “Có đi thực tế thị trường để tìm mua đất, tôi mới thực sự hiểu cái câu ‘làm lụng cả đời không bằng tiền lời lô đất’. Nếu cứ mãi ngồi phòng máy lạnh để viết code… thì chẳng biết bao giờ tôi mới kiếm đủ tiền mua nhà Hà Nội, đừng nói đến làm giàu”, Minh chia sẻ.

Tháng 5/2021, Minh nộp hồ sơ vào một sàn giao dịch bất động sản có trụ sở tại Royal City (Thanh Xuân, Hà Nội) và nhanh chóng được tuyển dụng. Nhưng đời không như mơ, dù đến giờ vẫn trụ với nghề môi giới bất động sản nhưng Minh cho biết từng nhiều tháng liền không có giao dịch; tiền ăn, tiền thuê trọ, tiền chạy quảng cáo… đều phải tiêu lẹm vào khoản tiết kiệm. Minh cho biết tổng số tiền kiếm được từ khi chuyển nghề tính ra chưa bằng số tiền “ngồi phòng máy lạnh” viết code. Nhưng Minh tin rằng “thời” của mình sẽ đến, chỉ là chưa biết đích xác khi nào.

Những cơn cuồng nộ của đất kéo theo làn sóng nhà nhà đi buôn đất, người người trở thành cò đất chốc lát hay lâu dài đều là những câu chuyện cũ kĩ của thị trường bất động sản từ trước đến nay. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết sở dĩ các cơn sốt đất xuất hiện ở các vùng ven đô và các tỉnh thành bởi đây đều là những vùng trũng về giá đất trong bối cảnh giá đất các thị trường trọng điểm như Hà Nội, TP. HCM đều đã cao. Đây cũng là những vùng được chú trọng đầu tư công cùng với kế hoạch phát triển kinh tế địa phương, kéo theo giá bất động sản bị đẩy lên cao.

Ông Đính nhấn mạnh những cơn sốt đất và việc giá đất tăng cao tại các vùng nông thôn kéo theo một thực tế đáng quan ngại là người dân địa phương lao theo những cơn sốt, bán đi những mảnh đất là tư liệu sản xuất quan trọng - mang đến nguồn thu nhập chính của người dân ở nông thôn, nơi mà tỷ trọng nông nghiệp đóng vai trò lớn. Việc người dân chỉ tập trung hưởng lợi từ việc giá đất tăng mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế. Khi người dân bị hút nguồn lực vào vòng xoáy tăng giá đất đai thì tất yếu nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác bị suy giảm.

Ngoài ra, cũng theo ông Đính, sốt đất và giá đất tăng ở các nơi khiến nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định pháp luật. Điều này làm lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng phát triển kinh tế, thậm chí gây bất ổn cho địa phương tại những khu vực đó. Ngoài ra, việc giá đất ở các vùng nông thôn tăng mạnh cản trở rất mạnh việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng…

Như vậy, việc phát triển kinh tế địa phương nơi có sốt đất đối mặt nhiều thách thức. Một khi kinh tế không phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những người đầu tư đất chưa kịp bán ra sẽ thua lỗ nặng, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính có cầm cố tài sản của chính mình.

Người đứng đầu Hội Môi giới cũng cho biết việc tăng giá đất có thể sẽ làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng khó hơn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ và gây bất ổn cho thị trường bất động sản toàn quốc nói chung và các khu vực nóng sốt nói riêng. Điều này ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam và triển khai các chính sách về phát triển nhà ở của Nhà nước.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết phần lớn các cơn sốt đất cho thấy sự tăng giá chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu thực. Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng và không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường.

Để ngăn chặn thực trạng này, bà Hằng cho rằng việc siết tín dụng có thể được xem là một biện pháp để kiểm soát tình trạng đầu cơ lướt sóng. Việc vay tiền đầu tư kinh doanh bất động sản cần được kiểm soát chặt chẽ từ các chính sách của Ngân hàng Nhà nước, đến quá trình thực thi của các ngân hàng thương mại.

Trong nỗ lực kiểm soát sốt đất và giá đất tăng, bà Hằng cho rằng Nhà nước có thể cân nhắc tới hai yếu tố quan trọng. Thứ nhất là công bố đầy đủ chi tiết quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, cập nhật cụ thể tới người dân, để họ nắm được chính xác những khu vực nào chịu ảnh hưởng từ những quyết định của Nhà nước.

Thứ hai, đưa ra các chế tài chặt chẽ để kiểm soát thị trường và đảm bảo sự công khai minh bạch trong ngành bất động sản. Cụ thể, Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ điều kiện pháp lý khi các chủ đầu tư tung bán sản phẩm ra thị trường. Đồng thời, phía chủ đầu tư cần hoàn thành các điều kiện pháp lý, đảm bảo người mua nhận nhà cùng các thiết bị và thông tin như cam kết.

Đặc biệt, thị trường Việt Nam đang tồn tại vấn đề liên quan đến các cá nhân môi giới bất động sản không có bằng cấp và chứng chỉ hợp lệ. Họ tự ý đẩy giá làm ảnh hưởng đến giá đất thật sự của thị trường. Hơn nữa, Việt Nam vẫn chưa có cơ quan xác định để lưu trữ các thông tin thiết thực là các giao dịch trên thị trường. Hiện, giá mua bán được ghi nhận nhưng những con số này không thực sự phản ánh giá giao dịch thực giữa người mua và người bán.