Sửa đổi Luật Đất đai: Cách nào để bịt kẽ hở về tài chính?

Ở bình diện chung, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, chính sách điều tiết về đất đai hiện nay phức tạp và đa dạng nhất so với chính sách điều tiết thuế, phí, thu ngân sách nhà nước nói chung.

Dự thảo Luật Đất đai đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến đã cho thấy nhiều điểm mới, điều chỉnh lĩnh vực tài chính đất đai. Vậy những điểm mới này sẽ tác động như thế nào tới cộng đồng doanh nghiệp? Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, đã nêu các quan điểm của mình:

- Ông đánh giá như thế nào về các quy định pháp luật hiện hữu trong lĩnh vực tài chính đất đai?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Pháp luật tài chính đất đai bao gồm tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội về các nghĩa vụ vật chất hay còn gọi là các khoản thu tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất mà các nghĩa vụ này sẽ do người sử dụng đất thực hiện đối với nhà nước.

Các khoản thu tài chính từ đất đai được quy định tại khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2013 bao gồm: tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; tiền thuê đất khi được nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Nhìn chung, pháp luật trong lĩnh vực tài chính đất đai đã đáp ứng được quy định toàn dân sở hữu đất của Hiến pháp, vừa tạo cơ hội cho các nhà đầu tư trong, ngoài nước và đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, các quy định trong lĩnh vực này vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập, chồng chéo, thiếu thống nhất, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, tạo kẽ hở để không ít đối tượng lợi dụng, tham nhũng, trục lợi, gây thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước.

- Ông có thể chỉ ra các kẽ hở này?

Thứ nhất, Điều 17 Luật Đất đai 2013 quy định nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Như vậy, việc quyết định quyền sử dụng đất bằng một quyết định hành chính, do một người là đại diện cơ quan hành chính nhà nước ban hành. Quy định này có thể tạo ra cơ chế xin – cho, theo đó, dễ nảy sinh tham nhũng.

Thứ hai, việc xác định tiền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất dẫn đến việc thất thoát vốn và tài sản nhà nước. Nguyên nhân là từ việc lỏng lẻo trong quá trình thực hiện chủ trương cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, và quá trình thực hiện chủ trương thoái vốn nhà nước tại các công ty cổ phần có quỹ đất lớn. Cụ thể, theo quy định hiện hành, đất thuê không được tính vào giá trị doanh nghiệp, bởi vậy nhiều doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa được định giá rất thấp. Dù là đất thuê nhưng sau cổ phần hóa, không ít chủ mới của các công ty cổ phần đã tìm cách chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đây là một trong những kẽ hở dễ bị trục lợi, khi đất đai được “phù phép” chuyển đổi mục đích sử dụng.

Thứ ba, Điều 118 Luật Đất đai 2013 chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất chứ chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn khá rộng, chưa cụ thể. Vì thế, rất nhiều địa phương tìm cách lách luật bằng cách cho thuê đất, lập dự án cho hoạt động thương mại dịch vụ, có thời hạn sử dụng đất là 50 năm, sau một hai năm cho phép sử dụng lâu dài, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, để tránh phải đấu giá đất.

Bên cạnh đó, một trong những nguyên tắc định giá đất quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai 2013 là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường.

Thứ tư, nhà nước thất thu lớn khi người sử dụng đất chuyển nhượng theo phương thức 2 giá, một giá trên hợp đồng có công chứng và làm thủ tục với nhà nước thì là giá căn cứ trên bảng giá đất của UBND, còn giá thực tế giao dịch không kê khai để tính thuế và phí trước bạ thì cao hơn nhiều.

- Tình trạng thất thu thuế, trốn thuế bất động sản vẫn là hiện tượng phổ biến, ông có thể chỉ ra nguyên nhân và đánh giá về hiện tượng này?

Tình trạng trốn thuế bất động sản vẫn là câu chuyện rất nóng, đây là bài toán khó mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn chưa có biện pháp hữu hiện để giải quyết. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc trốn thuế chuyển nhượng bất động sản là bảng giá đất của các địa phương công bố quá thấp so với giá thị trường. Bởi nếu ban hành giá cao sẽ rất khó khăn cho ngân sách địa phương khi thu hồi đất và đền bù cho người dân. Bên cạnh đó, các cơ quan tham mưu giá đất cho UBND các địa phương không sâu sát thực tế, thiếu kinh nghiệm, dẫn đến bảng giá đất ban hành xa rời thực tế.

Bên cạnh đó, quy định pháp luật chưa mạnh tay xử lý những trường hợp kê khai giá thấp. Cụ thể, hầu hết các trường hợp kê khai không đúng, cơ quan thuế chỉ yêu cầu người nộp thuế kê khai bổ sung. Chỉ ít vụ có dấu hiệu cấu thành tội trốn thuế quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 thì cơ quan thuế mới chuyển hồ sơ qua cho cơ quan công an điều tra.

Theo đó, để chống thất thu thuế trong lĩnh vực này, thiết nghĩ, đầu tiên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải xây dựng được bảng giá đất sát với thị trường. Bên cạnh việc chống thất thu thuế, việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường còn khắc phục được tình trạng khiếu nại, khiếu kiện về đất đai do giá đền bù chưa thỏa đáng cho người dân. Việc Nghị quyết 18 ra chủ trương bỏ khung giá đất, là cơ sở để Luật Đất đai sửa đổi xác lập cơ chế xây dựng giá đất trên cơ sở thị trường là một bước đi để xóa việc giao dịch 2 giá như hiện nay.

Thứ hai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần quyết liệt hơn nữa trong việc xử lý các trường hợp kê khai không trung thực, bao gồm xử phạt hành chính, cấm hoạt động kinh doanh, xử lý hình sự.

Ngoài ra, đối với các văn phòng công chứng tiếp tay cho hành vi trốn thuế, nếu phát hiện hành vi vi phạm, có thể rút chứng chỉ hành nghề, đóng cửa văn phòng công chứng hoặc xử lý hình sự để đảm bảo tính răn đe.

Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và giá đất, hình thành các đơn vị thẩm định giá và đơn vị tư vấn về giá đất, cung cấp dữ liệu cho hội định thẩm định giá đất của địa phương là một trong những bước đi căn cơ giải quyết triệt để tình trạng này.

- Việc đầu cơ đất cũng là vấn đề rất cần được quan tâm, theo ông, làm thế nào để khắc phục được tình trạng này?

Đầu cơ bất động sản là việc mua vào số lượng lớn đất, bất động sản để tích trữ và bán ra khi có sự chênh lệch về giá so với lúc mua. Điều này có nghĩa là đưa ra dự đoán về giá trong tương lai tại một thị trường cụ thể hoặc đối với một bất động sản cụ thể và mua bất động sản trước khi mức tăng đột biến dự đoán.

Nhiều nhà đầu cơ đất không ngần ngại tung tin đồn giả để hấp dẫn người mua, như mảnh đất này đang chuẩn bị đầu tư lớn, sắp sửa có khu đô thị, dự án mới… Việc đầu cơ này có thể dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước; cản trở sinh hoạt, kinh doanh của người dân, đặc biệt là nông dân; “cầu” không ăn nhập với “cung” làm đảo lộn thị trường bất động sản, giá tăng đột biến.

Để khắc phục tình trạng này, trước tiên, cần nghiên cứu đánh thuế giao dịch bất động sản, tăng lãi suất vay vốn, thế chấp, đặc biệt với trường hợp sở hữu nhà ở nhưng không dùng để ở, đồng thời, xử lý nghiêm những đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về các dự án bất động sản; có thể xem xét và nghiên cứu xây dựng quy định về hành vi thao túng giá đất, giống như hành vi thao túng thị trường chứng khoán trong Bộ luật Hình sự. Ngoài ra, cơ quan nhà nước cần tăng cường kiểm soát hoạt động giao dịch, đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi của người dân.

- Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới đây đã có những điểm mới nào trong lĩnh vực tài chính đất đai?

Trong lĩnh vực tài chính đất đai, dự thảo Luật Đất đai hoàn thiện các quy định về giá đất theo nguyên tắc thị trường đảm bảo công khai, minh bạch, sự giám sát của hội đồng nhân dân; các chính sách tài chính, ngân sách, thuế để điều tiết nguồn thu từ đất, địa tô tăng thêm không do người sử dụng đất đầu tư mang lại, giải quyết tình trạng đầu cơ, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Cụ thể, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ đi quy định về khung giá đất so với Luật Đất đai 2013. Theo dự thảo, nhà nước chỉ còn xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể. Việc xây dựng bảng giá đất được dựa trên những căn cứ: nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất; giá đất phổ biến trên thị trường; biến động giá đất. Hiện nay, theo Luật Đất đai 2013 thì việc xây dựng bảng giá đất phải dựa vào khung giá đất.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm. Hiện nay, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Dự thảo cũng quy định trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Còn hiện nay, căn cứ để điều chỉnh bảng giá đất bao gồm: khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động.

Theo dự thảo, bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất (khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân); tính thuế sử dụng đất; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng (quy định mới bổ sung);

tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân (quy định mới bổ sung).

- Ông đánh giá như thế nào về những sửa đổi này?

Việc sửa đổi Luật Đất đai là điều cấp thiết hiện nay, bởi sau 8 năm thực thi Luật Đất đai năm 2013, với sự thay đổi rất nhanh của cuộc sống, luật này đã bộc lộ những vướng mắc, bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung kịp thời.

Việc sửa đổi lần này không chỉ tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc tồn tại trong thực tiễn đã được chỉ ra rất nhiều trước đó, giảm rủi ro pháp lý cho các cơ quan quản lý, các doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động, mà còn góp phần khơi thông nguồn lực phát triển, thúc đẩy các hoạt động đầu tư kinh doanh, đồng thời qua đó thúc đẩy phát triển, tạo thêm công ăn việc làm cho người dân.

- Ông có góp ý như thế nào trong lĩnh vực này, để pháp luật về tài chính đất đai được thật sư hiệu quả?

Các điểm mới về tài chính đất đai như: bỏ khung giá đất, xác định giá đất trong bảng giá đất theo giá thị trường, thay đổi thời hạn ban hành bảng giá đất, thay đổi căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, bổ sung trường hợp sử dụng bảng giá đất khá phù hợp với tình hình hiện nay.

Tuy nhiên, khái niệm hệ số biến động giá thị trường trong dự thảo luật rất khó hiểu, vì vậy cần có quy định thật cụ thể để địa phương thực hiện. Bởi lẽ thực tế, giá đất thị trường luôn biến động từng ngày, có tình trạng cố tình thổi giá. Nên nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì sẽ được điều chỉnh một cách liên tục. Như vậy sẽ thiếu tính ổn định và gây ra rất nhiều tranh cãi, không thống nhất.

Các phương pháp xác định giá đất theo hướng dẫn tại các nghị định, thông tư hiện nay còn nhiều bất cập, chưa cụ thể, rõ ràng. Hiện nay có quy định 5 phương pháp định giá đất, nhưng trong một số trường hợp khi áp dụng mỗi phương pháp lại cho ra kết quả khác nhau. Điều này gây ra sự không thống nhất giữa cơ quan định giá và cơ quan kiểm tra, hậu kiểm. Ngoài ra, nhiều dự án kéo dài qua nhiều năm, giá đất thị trường có nhiều biến động, dẫn đến việc xác định giá đất của cơ quan nhà nước gặp nhiều khó khăn, phát sinh tăng chi phí bồi thường, hỗ trợ; quyền lợi của người bị thu hồi đất cũng bị ảnh hưởng, người nhận tiền trước thì giá thấp, người nhận tiền sau thì giá cao.