Thị trường bất động sản đang bước vào mùa bán hàng cao điểm nhất trong năm. Bước sang quý IV/2025, hàng loạt dự án từ Bắc chí Nam đồng loạt “bung hàng” với quy mô hàng trăm nghìn căn hộ. Không chỉ những ông lớn như Vingroup, Sun Group, MIK Group, Masterise Group... dồn dập ra hàng mà các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng tăng tốc. Trong số đó, “siêu” dự án Vinhomes Green Paradise (Vinhomes Cần Giờ) là lớn nhấ. Với quy mô 2.870ha, dự án này bơm một “nguồn cung khổng lồ” vào thị trường phía Nam trong những tháng cuối năm.
Theo đánh giá của chuyên gia, trong bối cảnh 9 tháng đầu năm đã ghi nhận lượng hàng mở bán ở mức cao, đợt bung hàng cuối năm này có thể khiến thị trường rơi vào trạng thái dư cung cục bộ.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Chủ tịch Tập đoàn G6 Group, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, quỹ hàng bất động sản tại các tỉnh ven Hà Nội và TP.HCM trong thời gian tới sẽ rất dồi dào. Tuy nhiên, nguồn cung hiện nay chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và khu vực đô thị vệ tinh nên lực hấp thụ còn yếu.
“Tổng nguồn cung tăng mạnh, nhưng phần lớn tập trung ở những khu vực mà nhu cầu mua ở thực còn hạn chế, khiến thanh khoản toàn thị trường khó cải thiện. Thời gian tới sẽ là cuộc chạy đua khốc liệt giữa các chủ đầu tư trong việc bung hàng, đặc biệt là ở những dự án xa trung tâm hoặc khu vực có lợi thế cạnh tranh thấp”, ông Nguyễn Anh Quê nhận định.
Bên cạnh đó, ông Quê cho rằng, cung tăng nhanh trong khi sức cầu chưa theo kịp, khiến rủi ro “gãy sóng” là điều khó tránh. Thị trường hiện rất nhạy cảm với giá, khi giá công bố lệch kỳ vọng của người mua, thanh khoản có thể giảm ngay. Những dự án đặt kỳ vọng thấp nhưng ra giá cao sẽ khó tạo được lực mua bền.
Đáng chú ý, các chuyên gia cho rằng, việc cung tăng nhanh trong khi cầu chưa phục hồi tương xứng đã tiềm ẩn rủi ro, nhưng đáng ngại hơn là lực cầu thời gian qua vẫn đến từ giới đầu tư, đầu cơ. Đây là nhóm vốn nhạy cảm với biến động thị trường, dễ “quay xe” khi giá không như kỳ vọng, khiến rủi ro “gãy sóng” trở nên lớn hơn.
Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, nhận định rằng nguồn cung trên thị trường hiện nay không phân bố đồng đều mà tập trung cục bộ ở một số khu vực nhất định. Tại TP.HCM, phần lớn dự án mới vẫn tập trung ở khu Đông, trong khi khu trung tâm tiếp tục khan hiếm sản phẩm. Ở Bình Dương cũ, lượng hàng hiện khá dồi dào, thậm chí có dấu hiệu dư cung trong ngắn hạn. Tại Hà Nội, nguồn cung chủ yếu nằm ở các đô thị vệ tinh như Đông Anh, Gia Lâm, song phần lớn lại thuộc phân khúc cao cấp, chưa chạm được tới nhu cầu ở thực của người dân.
“Nguồn cung trên thị trường tăng, nhưng phần lớn vẫn rơi vào phân khúc cao cấp, chưa chạm tới nhu cầu ở thực của người dân và chủ yếu phục vụ giới đầu tư. Trong khi người mua thực tìm kiếm sản phẩm quanh mức 40 triệu đồng/m2, thì giá hiện nay đã vượt ngưỡng này”, ông Tuấn nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính VietnamFinance.
Theo ông Tuấn, tâm lý người mua hiện nay cũng thận trọng hơn. Nhà đầu tư không còn xuống tiền dễ dàng mà cân nhắc kỹ dòng vốn, pháp lý và khả năng thanh toán. Trong bối cảnh áp lực lạm phát được dự báo tăng, bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn bên cạnh vàng, song sức mua sẽ phân hóa rõ rệt, tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch và tiềm năng thực.
Như vậy có thể thấy, khi cung lớn nhưng không đáp ứng được lực cầu thực do mức giá đã lên cao và phần lớn dự án nằm ở khu vực hạ tầng còn yếu, cộng thêm tâm lý dè chừng của nhà đầu tư sẽ khiến thị trường đối mặt với nguy cơ “gãy sóng”. Nhất là khi dòng tiền cuối năm đang phải “chia lửa” cho vàng và chứng khoán, là hai kênh đầu tư đang hút vốn mạnh. Theo đánh giá, sóng cuối năm có thể vẫn xuất hiện, nhưng chỉ mang tính ngắn hạn, chưa đủ lực để tạo nên một chu kỳ phục hồi bền vững.
Trước rủi ro “gãy sóng”, các chủ đầu tư đang dồn lực vào chính sách bán hàng và coi đây là “đòn bẩy thép” để giữ nhịp thị trường cuối năm. Phần lớn, các dự án ra mắt hiện nay đều tung ra những gói ưu đãi mạnh tay: chiết khấu sâu, tặng vàng, miễn phí quản lý, hỗ trợ lãi suất đến 36 tháng hay ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Mục tiêu duy nhất chính là, khiến người mua “không thể chối từ”.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, chính sách bán hàng đặc biệt là chính sách thanh toán hiện nay đã đóng vai trò quan trọng trong việc giữ nhiệt thanh khoản. Chủ đầu tư đang áp dụng rất nhiều hình thức linh hoạt, từ giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ vay đến ân hạn gốc. Nhờ đó, người mua ở thực và nhà đầu tư đều có thêm lựa chọn phù hợp.
“Thực tế, nhờ các chính sách ưu đãi linh hoạt, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường vẫn duy trì ở mức khá tốt dù mặt bằng giá đã cao. Nhiều nhà đầu tư tận dụng cơ hội này để tham gia ngắn hạn, bởi số vốn ban đầu để ký hợp đồng không quá lớn, trong khi kỳ vọng lợi nhuận vẫn còn”, ông Tuấn nói
Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn cũng cho rằng, để thị trường duy trì thanh khoản tốt, yếu tố quyết định không chỉ nằm ở chính sách bán hàng mà ở dòng vốn và mặt bằng giá. Hiện thị trường miền Bắc đã chững nhịp, trong khi phía Nam bắt đầu hồi phục rõ ràng hơn. Nếu chính sách tín dụng siết lại, nhóm mua vay sẽ chậm giao dịch. Bên cạnh đó, nếu sau mỗi đợt mở bán giá tăng thêm 8–10% thì thanh khoản chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng.
Còn theo ông Nguyễn Anh Quê, chính sách bán hàng dù quan trọng vẫn chỉ là phần “ngọn”. “Nếu giá bán không hợp lý, khả năng sử dụng thực tế và tiềm năng sinh lời của sản phẩm không rõ ràng thì mọi chính sách ưu đãi đều trở nên vô nghĩa, bởi thực chất các ưu đãi ấy đều đã được cộng vào giá bán. Muốn duy trì sóng, chủ đầu tư phải đảm bảo hai yếu tố cốt lõi: giá người mua có thể tiếp cận được, và sản phẩm phải có giá trị thực để ở hoặc đầu tư lâu dài”, ông Quê nhấn mạnh.
Ông Quê cũng cho rằng, ngoài nỗ lực từ phía doanh nghiệp, thị trường cũng cần thêm những cú hích chính sách để “sóng” đi xa hơn. Nhà nước cần tiếp tục có chính sách điều tiết mềm, tạo niềm tin và định hướng rõ ràng cho nhà đầu tư, đồng thời đảm bảo nguồn vốn tín dụng được luân chuyển hợp lý.
Ở góc độ người mua, ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị nhà đầu tư cần thận trọng và đánh giá toàn diện trước khi xuống tiền. Trước hết, tính pháp lý của dự án vẫn là yếu tố then chốt quyết định. Tiếp đó, năng lực của chủ đầu tư cũng rất quan trọng, bởi nếu không đảm bảo, tiến độ dự án sẽ bị ảnh hưởng.
Ông cũng cảnh báo người mua cần tránh FOMO (sợ bỏ lỡ), không nên vội vàng xuống tiền khi chưa đủ khả năng vay hoặc thanh toán các đợt tiếp theo. Cuối cùng, người mua nên cân nhắc phân khúc phục vụ mục đích gì: nếu để ở, cần chú trọng tiện ích và vị trí; nếu để đầu tư, cần tính toán kỹ phương thức thanh toán và khả năng thanh khoản của bất động sản.
Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung dồi dào, nếu chỉ dừng lại ở những màn “bung hàng rầm rộ”, trong khi giá vẫn neo cao và tâm lý người mua dè dặt, đợt sóng cuối năm sẽ khó duy trì. Thanh khoản sẽ chỉ rục rịch cục bộ, sóng phục hồi có thể gãy giữa chừng khiến thị trường rơi vào trạng thái “chông chênh” thay vì bứt phá bền vững.
Tags:
(VNF) - Vingroup muốn xây không gian ngầm trung tâm TP. HCM, Nghệ An đón dự án 145 triệu USD... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản ngày 30/10.
(VNF) - Công ty cổ phần Tập đoàn CMH Việt Nam (CMH Group) cho biết, còn khoản thu ngắn hạn khác hơn 376,72 tỷ đồng từ Tuấn Huy Phú Thọ. Trong đó, có khoản tiền 230 tỷ đồng do công ty vay ngân hàng để nộp tiền sử dụng đất thay doanh nghiệp này.
(VNF) - Thị trường bất động sản bước vào mùa cao điểm cuối năm với nguồn cung dồi dào và đa dạng chính sách bán hàng hấp dẫn. Nhưng giữa “cơn sóng” đó, việc chọn đúng sản phẩm thay vì chọn nhanh mới là chìa khóa để thành công, hoặc chí ít là không lạc hướng.
(VNF) - Những “phố du lịch triệu USD” từng rực rỡ trên bản vẽ, nay nhiều nơi đã hóa “phố tắt đèn”. Sau một thập niên phát triển ồ ạt, dòng shophouse ven biển đang phải trả giá cho cách làm tách rời quy hoạch, thiếu nền tảng vận hành và cần một triết lý phát triển mới cho giai đoạn 2026 - 2030.
(VNF) - Tại dự án Thủ Thiêm Eco Smart City bị phát sinh khoản thu bổ sung hơn 2.600 tỷ đồng do thay đổi chính sách, dù hợp đồng ký từ năm 2017 – thời điểm chưa có quy định tương tự
(VNF) - UBND thành phố Hà Nội vừa giao hơn 1,6ha đất gần khu đô thị Ciputra để xây nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang Công an nhân dân.
(VNF) - TP. HCM đề xuất phương án thu lệ phí cấp sổ hồng theo 3 khu vực; công khai giá tạm tính hơn 1.400 căn nhà ở xã hội tại Hải Phòng; 11 dự án bất động sản ở Khánh Hòa được “hồi sinh”... là những tin tức nổi bật về bất động sản ngày 29/10.
(VNF) - Gia Lai vừa công bố danh mục 13 dự án kêu gọi đầu tư trong lĩnh vực bất động sản và kinh tế đô thị giai đoạn 2025–2030. Các dự án được đánh giá có quy mô lớn, vị trí chiến lược, góp phần hiện thực hóa định hướng phát triển đô thị nhanh, bền vững và gắn kết với kinh tế du lịch – dịch vụ của tỉnh.
(VNF) - Ngày 28/10 tại Hà Nội, Tập đoàn Đạt Phương (HoSE: DPG) tổ chức đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) bất thường năm 2025, thông qua kế hoạch tăng vốn điều lệ và các kế hoạch hoạt động trong giai đoạn tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vincom Retail (HoSE: VRE) thông tin về việc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại Công ty TNHH Bất động sản Vincom NCT – đơn vị chủ sở hữu Vincom Center Nguyễn Chí Thanh – cho Công ty TNHH Thương mại Đầu tư và Dịch vụ Bảo Quân.
(VNF) - Hàng loạt tuyến phố thương mại ven biển từ Phú Quốc, Quy Nhơn đến Nam Hội An vẫn im lìm sau nhiều năm hoàn thiện. Những dãy shophouse từng được kỳ vọng trở thành “phố du lịch triệu USD” giờ thành phố vắng - nơi kỳ vọng vượt xa sức sống thực của dự án. Vì sao những khu phố được quy hoạch đẹp, vị trí vàng, lại không thể sống được?
(VNF) - Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Nam Long, vừa được Property Report - ấn phẩm chính thức của PropertyGuru - trao tặng danh hiệu “Real Estate Personality of the Year - Nhân vật Bất động sản của năm”, thuộc khuôn khổ giải thưởng PropertyGuru Vietnam Property Awards 2025 lần thứ 11 có lịch sử 20 năm.
(VNF) - Novaland vừa công bố kết quả kinh doanh quý 3 ngày 28/10/2025, doanh thu thuần hợp nhất 9 tháng đạt gần 5.400 tỷ đồng, 1.935 sổ hồng được cấp.
(VNF) - CapitaLand Development (CLD) ghi nhận sức hấp thụ mạnh mẽ với The Fullton Edition – dự án nhà ở thấp tầng hạng sang đầu tiên đồng phát triển cùng Far East Organization, tọa lạc tại tỉnh Hưng Yên, Hà Nội mở rộng, Việt Nam.
(VNF) - Trong các giao kết giai đoạn tiền bán hàng của các dự án bất động sản, ngân hàng không chỉ là bên cho vay mà còn là “bộ lọc” quan trọng bảo đảm an toàn cho thị trường. Tuy nhiên, việc giải ngân dễ dàng cho các khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán đang khiến vai trò này trở nên “mờ nhạt”, thậm chí gây tranh cãi về mức độ trách nhiệm của hệ thống tín dụng trong bối cảnh thị trường hiện nay.
(VNF) - Với tổng giá trị toàn cầu đạt 393,3 nghìn tỷ USD, bất động sản vẫn là “kho lưu trữ giá trị” lớn nhất của nhân loại. Và giới tinh hoa đang bước sang một kỷ nguyên mới: “săn” những bất động sản biểu tượng - “trophy asset” như một chiến lược bảo toàn và kế nhiệm tài sản qua nhiều thế hệ.
(VNF) - Giữa rừng thông, bên hồ Đại Lải, 10 năm trước, một dự án nghệ thuật mang tên Art In The Forest đã được khởi xướng, tạo nên tiếng vang và trở thành dấu ấn nổi bật trong dòng chảy mỹ thuật đương đại nước nhà. Đây là thành quả của một thập kỷ sáng tạo là bảo tàng nghệ thuật đương đại độc đáo và duy nhất tại Việt Nam - nơi trưng bày thường xuyên các tác phẩm nghệ thuật giữa không gian thiên nhiên rộng lớn của Flamingo Đại Lải Resort.
(VNF) - Ban quản lý Khu kinh tế Hải Phòng mới phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 khu đất đấu giá với quy mô 51,6 ha, xây dựng 14 toà chung cư cao 30 tầng trên đảo Vũ Yên.
(VNF) - Giá chung cư khu vực cao nhất Hà Nội chạm ngưỡng hơn 300 triệu đồng/m², Hòa Phát mở 'mũi tiến công' chiến lược vào miền Trung... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản ngày 28/10.
(VNF) - Theo thông tin từ Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển hạ tầng Nam Quang (TNI Nam Quang) vừa hoàn tất thương vụ bán trái phiếu, thu về số tiền 1.000 tỷ đồng.
(VNF) - Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội vừa hoàn thiện dự thảo tờ trình về bảng giá đất giai đoạn mới, dự kiến áp dụng từ 1/1/2026, với mức cao nhất vượt 702 triệu đồng/m2 tại khu vực trung tâm quận Hoàn Kiếm.
(VNF) - Nhà ở giá hợp lý, nhà ở vừa túi tiền được đánh giá là dòng sản phẩm có nhu cầu lớn nhất và cũng đang thiếu nhất tại Việt Nam hiện nay. Nhưng nhà có giá nào thì được xem là “hợp lý”, “vừa túi tiền”?
(VNF) - Giá nhà tăng vọt đang trở thành bài toán đau đầu của nhiều quốc gia, từ châu Á đến châu Âu. Trong khi Singapore và Hong Kong dùng thuế giao dịch như “liều thuốc mạnh” để ngăn đầu cơ thì Đan Mạch chọn cách tiếp cận bền vững hơn thông qua thuế tài sản định kỳ và kiểm soát tín dụng. Mỗi quốc gia một mô hình, nhưng mục tiêu chung đều là hạ nhiệt “cơn sốt” giá nhà và bảo vệ khả năng mua nhà của người dân.
(VNF) - Giá nhà tại TP. HCM liên tục leo thang trong khi thu nhập của người lao động tăng chậm khiến giấc mơ an cư của nhiều người trẻ ngày càng xa vời. Dù Chính phủ đã có chính sách hỗ trợ, song với mặt bằng giá bất động sản hiện nay, nhiều người vẫn gần như “đứng ngoài cuộc chơi” nhà ở đô thị.
(VNF) - Vingroup muốn xây không gian ngầm trung tâm TP. HCM, Nghệ An đón dự án 145 triệu USD... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản ngày 30/10.
(VNF) - Dự án Vinhomes Wonder City do Vingroup làm chủ đầu tư có diện tích 133ha, tổng vốn đầu tư khoảng 18.400 tỷ đồng, là một trong những dự án nhà ở lớn nhất khu tây Hà Nội triển khai trong năm 2025.
