Thị trường bất động sản cuối năm: Sóng lớn có sợ gãy ngang?

Cung lớn nhưng chưa đáp ứng cầu thực

Thị trường bất động sản đang bước vào mùa bán hàng cao điểm nhất trong năm. Bước sang quý IV/2025, hàng loạt dự án từ Bắc chí Nam đồng loạt “bung hàng” với quy mô hàng trăm nghìn căn hộ. Không chỉ những ông lớn như Vingroup, Sun Group, MIK Group, Masterise Group... dồn dập ra hàng mà các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng tăng tốc. Trong số đó, “siêu” dự án Vinhomes Green Paradise (Vinhomes Cần Giờ) là lớn nhấ. Với quy mô 2.870ha, dự án này bơm một “nguồn cung khổng lồ” vào thị trường phía Nam trong những tháng cuối năm.

Theo đánh giá của chuyên gia, trong bối cảnh 9 tháng đầu năm đã ghi nhận lượng hàng mở bán ở mức cao, đợt bung hàng cuối năm này có thể khiến thị trường rơi vào trạng thái dư cung cục bộ.

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Chủ tịch Tập đoàn G6 Group, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, quỹ hàng bất động sản tại các tỉnh ven Hà Nội và TP.HCM trong thời gian tới sẽ rất dồi dào. Tuy nhiên, nguồn cung hiện nay chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và khu vực đô thị vệ tinh nên lực hấp thụ còn yếu.

“Tổng nguồn cung tăng mạnh, nhưng phần lớn tập trung ở những khu vực mà nhu cầu mua ở thực còn hạn chế, khiến thanh khoản toàn thị trường khó cải thiện. Thời gian tới sẽ là cuộc chạy đua khốc liệt giữa các chủ đầu tư trong việc bung hàng, đặc biệt là ở những dự án xa trung tâm hoặc khu vực có lợi thế cạnh tranh thấp”, ông Nguyễn Anh Quê nhận định.

Bên cạnh đó, ông Quê cho rằng, cung tăng nhanh trong khi sức cầu chưa theo kịp, khiến rủi ro “gãy sóng” là điều khó tránh. Thị trường hiện rất nhạy cảm với giá, khi giá công bố lệch kỳ vọng của người mua, thanh khoản có thể giảm ngay. Những dự án đặt kỳ vọng thấp nhưng ra giá cao sẽ khó tạo được lực mua bền.

Đáng chú ý, các chuyên gia cho rằng, việc cung tăng nhanh trong khi cầu chưa phục hồi tương xứng đã tiềm ẩn rủi ro, nhưng đáng ngại hơn là lực cầu thời gian qua vẫn đến từ giới đầu tư, đầu cơ. Đây là nhóm vốn nhạy cảm với biến động thị trường, dễ “quay xe” khi giá không như kỳ vọng, khiến rủi ro “gãy sóng” trở nên lớn hơn.

Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, nhận định rằng nguồn cung trên thị trường hiện nay không phân bố đồng đều mà tập trung cục bộ ở một số khu vực nhất định. Tại TP.HCM, phần lớn dự án mới vẫn tập trung ở khu Đông, trong khi khu trung tâm tiếp tục khan hiếm sản phẩm. Ở Bình Dương cũ, lượng hàng hiện khá dồi dào, thậm chí có dấu hiệu dư cung trong ngắn hạn. Tại Hà Nội, nguồn cung chủ yếu nằm ở các đô thị vệ tinh như Đông Anh, Gia Lâm, song phần lớn lại thuộc phân khúc cao cấp, chưa chạm được tới nhu cầu ở thực của người dân.

“Nguồn cung trên thị trường tăng, nhưng phần lớn vẫn rơi vào phân khúc cao cấp, chưa chạm tới nhu cầu ở thực của người dân và chủ yếu phục vụ giới đầu tư. Trong khi người mua thực tìm kiếm sản phẩm quanh mức 40 triệu đồng/m2, thì giá hiện nay đã vượt ngưỡng này”, ông Tuấn nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính VietnamFinance.

Theo ông Tuấn, tâm lý người mua hiện nay cũng thận trọng hơn. Nhà đầu tư không còn xuống tiền dễ dàng mà cân nhắc kỹ dòng vốn, pháp lý và khả năng thanh toán. Trong bối cảnh áp lực lạm phát được dự báo tăng, bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn bên cạnh vàng, song sức mua sẽ phân hóa rõ rệt, tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch và tiềm năng thực.

Như vậy có thể thấy, khi cung lớn nhưng không đáp ứng được lực cầu thực do mức giá đã lên cao và phần lớn dự án nằm ở khu vực hạ tầng còn yếu, cộng thêm tâm lý dè chừng của nhà đầu tư sẽ khiến thị trường đối mặt với nguy cơ “gãy sóng”. Nhất là khi dòng tiền cuối năm đang phải “chia lửa” cho vàng và chứng khoán, là hai kênh đầu tư đang hút vốn mạnh. Theo đánh giá, sóng cuối năm có thể vẫn xuất hiện, nhưng chỉ mang tính ngắn hạn, chưa đủ lực để tạo nên một chu kỳ phục hồi bền vững.

Chính sách bán hàng có là đòn bẩy thép?

Trước rủi ro “gãy sóng”, các chủ đầu tư đang dồn lực vào chính sách bán hàng và coi đây là “đòn bẩy thép” để giữ nhịp thị trường cuối năm. Phần lớn, các dự án ra mắt hiện nay đều tung ra những gói ưu đãi mạnh tay: chiết khấu sâu, tặng vàng, miễn phí quản lý, hỗ trợ lãi suất đến 36 tháng hay ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Mục tiêu duy nhất chính là, khiến người mua “không thể chối từ”.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, chính sách bán hàng đặc biệt là chính sách thanh toán hiện nay đã đóng vai trò quan trọng trong việc giữ nhiệt thanh khoản. Chủ đầu tư đang áp dụng rất nhiều hình thức linh hoạt, từ giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ vay đến ân hạn gốc. Nhờ đó, người mua ở thực và nhà đầu tư đều có thêm lựa chọn phù hợp.

“Thực tế, nhờ các chính sách ưu đãi linh hoạt, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường vẫn duy trì ở mức khá tốt dù mặt bằng giá đã cao. Nhiều nhà đầu tư tận dụng cơ hội này để tham gia ngắn hạn, bởi số vốn ban đầu để ký hợp đồng không quá lớn, trong khi kỳ vọng lợi nhuận vẫn còn”, ông Tuấn nói

Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn cũng cho rằng, để thị trường duy trì thanh khoản tốt, yếu tố quyết định không chỉ nằm ở chính sách bán hàng mà ở dòng vốn và mặt bằng giá. Hiện thị trường miền Bắc đã chững nhịp, trong khi phía Nam bắt đầu hồi phục rõ ràng hơn. Nếu chính sách tín dụng siết lại, nhóm mua vay sẽ chậm giao dịch. Bên cạnh đó, nếu sau mỗi đợt mở bán giá tăng thêm 8–10% thì thanh khoản chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng.

Còn theo ông Nguyễn Anh Quê, chính sách bán hàng dù quan trọng vẫn chỉ là phần “ngọn”. “Nếu giá bán không hợp lý, khả năng sử dụng thực tế và tiềm năng sinh lời của sản phẩm không rõ ràng thì mọi chính sách ưu đãi đều trở nên vô nghĩa, bởi thực chất các ưu đãi ấy đều đã được cộng vào giá bán. Muốn duy trì sóng, chủ đầu tư phải đảm bảo hai yếu tố cốt lõi: giá người mua có thể tiếp cận được, và sản phẩm phải có giá trị thực để ở hoặc đầu tư lâu dài”, ông Quê nhấn mạnh.

Ông Quê cũng cho rằng, ngoài nỗ lực từ phía doanh nghiệp, thị trường cũng cần thêm những cú hích chính sách để “sóng” đi xa hơn. Nhà nước cần tiếp tục có chính sách điều tiết mềm, tạo niềm tin và định hướng rõ ràng cho nhà đầu tư, đồng thời đảm bảo nguồn vốn tín dụng được luân chuyển hợp lý.

Ở góc độ người mua, ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị nhà đầu tư cần thận trọng và đánh giá toàn diện trước khi xuống tiền. Trước hết, tính pháp lý của dự án vẫn là yếu tố then chốt quyết định. Tiếp đó, năng lực của chủ đầu tư cũng rất quan trọng, bởi nếu không đảm bảo, tiến độ dự án sẽ bị ảnh hưởng.

Ông cũng cảnh báo người mua cần tránh FOMO (sợ bỏ lỡ), không nên vội vàng xuống tiền khi chưa đủ khả năng vay hoặc thanh toán các đợt tiếp theo. Cuối cùng, người mua nên cân nhắc phân khúc phục vụ mục đích gì: nếu để ở, cần chú trọng tiện ích và vị trí; nếu để đầu tư, cần tính toán kỹ phương thức thanh toán và khả năng thanh khoản của bất động sản.

Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung dồi dào, nếu chỉ dừng lại ở những màn “bung hàng rầm rộ”, trong khi giá vẫn neo cao và tâm lý người mua dè dặt, đợt sóng cuối năm sẽ khó duy trì. Thanh khoản sẽ chỉ rục rịch cục bộ, sóng phục hồi có thể gãy giữa chừng khiến thị trường rơi vào trạng thái “chông chênh” thay vì bứt phá bền vững.