Thị trường bất động sản năm 2019 dưới góc nhìn chuyên gia

Bất động sản công nghiệp “lên ngôi”

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2019, GS Đặng Hùng Võ cho biết bất động sản công nghiệp sẽ phát triển mạnh trong năm 2019 do xu thế nhà đầu tư dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam, kéo theo nhu cầu văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê. Bên cạnh đó, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung là cơ hội cho Việt Nam.

“Triển vọng bất động sản công nghiệp, bất động sản thương mại là rất lớn. Điều chúng ta phải làm là thu hút các nhà đầu tư nước ngoài thay vì để họ đến các nước khác”, ông Võ nói.

Đặc biệt, GS Võ cũng cho rằng nếu nguồn vốn FDI vào Việt Nam sẽ tăng thêm nhiều cơ hội, nhưng cũng kèm theo những thách thức mà doanh nghiệp nội phải đối mặt. Trọng điểm là chúng ta phải biết tận dụng cơ hội hay lại bỏ phí.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cũng cho rằng bất động sản công nghiệp là một trong hai phân khúc có nhiều tiềm năng phát triển tốt nhất trong thời gian tới, cùng với mặt bằng bán lẻ.

TS Lực cho hay, hiện cả nước có 313 khu công nghiệp với tổng diện tích đất có thể cho thuê đạt 60.000ha. Theo kế hoạch phát triển đến năm 2020, tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp sẽ tăng gấp đôi. Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp là rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và các nhà đầu tư tiềm năng trong tương lai.

Trong đó, Hải Phòng và Bắc Ninh chiếm 46% tổng nguồn cung và đồng thời là 2 địa phương có nhiều khu công nghiệp nhất miền Bắc, dẫn đầu trong thu hút vốn đầu tư, với khoảng 18.116ha đất công nghiệp dự kiến được đưa vào sử dụng từ nay cho đến cuối năm 2020.

Bất động sản công nghiệp sẽ phát triển mạnh trong năm 2019.

Siết tín dụng bất động sản hạn chế bong bóng

Cũng theo TS Cấn Văn Lực, thời gian vừa qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã quản lý những lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản, các dự án BT, BOT. Mặc dù đã kiểm soát song dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản vẫn ở đà tăng ở 8 - 10%/năm.

Theo đó, tính đến cuối 2018 dư nợ cho vay bất động sản ước tính khoảng 7,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Nếu tính cả cho vay bất động sản và xây dựng thì tỷ trọng này lên đến 16,5%, còn nếu tính cả cho vay mua nhà, sửa nhà trong cho vay tiêu dùng thì tổng dư nợ kinh doanh bất động sản, xây dựng và liên quan đến nhà ở chiếm đến 22,5 % tổng dư nợ nền kinh tế.

“Đây là một con số không hề nhỏ”, ông Cấn Văn Lực nhận xét.

Trao đổi thêm với VietnamFinance về vấn đề này, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng nêu quan điểm việc thắt chặt tín dụng vào thị trường bất động sản năm 2019 có những tác động nhiều chiều. Cụ thể, đối với các nhà kinh doanh bất động sản thì đây là điều bất lợi vì chi phí vốn tăng qua việc lãi suất cho vay bất động sản tăng.

Còn đối với người mua nhà, đó cũng không phải là điều tích cực vì lãi suất tăng sẽ hạn chế khả năng trả nợ của người dân khi mua nhà, chính vì thế nhiều người có thể không có khả năng mua nhà hoặc mua được thì cũng vất vả trả nợ.

Tuy nhiên, theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, trên phương diện vĩ mô thì việc thắt chặt cho vay và đặc biệt cho vay bất động sản hạn chế rủi ro bong bóng bất động sản.

“Theo kinh nghiệm của tôi, bong bóng bất động sản thường xảy ra khi các ngân hàng dễ dàng cho vay với lãi suất thấp và từ đó rủi ro bong bóng xuất hiện”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nêu quan điểm.

Ở chiều ngược lại, khi tín dụng bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cao bắt buộc các nhà kinh doanh bất động sản phải hạn chế hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. Ngay cả người mua bất động sản khi đi vay sẽ rất tính toán trong việc vay ngân hàng vì lãi suất cao.

Điều này, ông Hiếu cho rằng sẽ làm cho thị trường bất động sản sẽ phát triển chậm nhưng có độ ổn định cao và tránh được bong bóng bất động sản. Do vậy, việc siết nguồn vốn tín dụng là điều cần thiết để thị trường bất động sản không rơi vào bong bóng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam nói với VietnamFinance rằng, năm 2019 thị trường sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức, trong đó thách thức lớn nhất là về dòng vốn tín dụng, thị trường sẽ đối mặt với việc thiếu vốn để phát triển.

Ông Đính cũng cho rằng một số chính sách vĩ mô sẽ có tác động tiêu cực tới thị trường, sự lỏng lẻo trong quản lý và chậm trễ trong việc xử lý thủ tục hồ sơ cũng khiến cho thị trường chịu ảnh hưởng, dẫn đến mất cân đối cung cầu.

“Nhìn ra cơ hội trong thách thức chính là điều dành cho năm 2019, với việc siết tín dụng - là một điểm nghẽn của thị trường, làm giảm nhịp phát triển của bất động sản nhưng có thể đây chính là thời cơ thanh lọc, qua đó các nhà đầu tư có tiềm năng, tiềm lực sẽ duy trì được hoạt động, còn đối với những doanh nghiệp yếu sẽ khó duy trì để vượt qua được giai đoạn khó khăn này”, ông Đính nhấn mạnh.

Tựu chung lại thị trường năm 2019 sẽ ổn định và tiếp tục phát triển dựa trên tiềm lực đã được xây dựng trong năm 2017 và 2018, ông Đính nói và nhận định rằng “đây vẫn chưa phải điểm ‘nghỉ’ của thị trường mà vẫn đang là giai đoạn phát triển tốt”.

Khan hiếm nguồn cung bất động sản

Đánh giá về thị trường bất động sản năm 2019, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM chia sẻ: “Tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 sẽ đan xen giữa thách thức và cơ hội”.

Cụ thể, ông Châu cho rằng do năm 2018, thị trường sụt giảm nguồn cung nên tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm sẽ tiếp tục xảy ra trong năm 2019. Bên cạnh đó, việc mất cân đối giữa cung cầu dẫn đến sự lệch pha sản phẩm trên thị trường giữa căn hộ bình dân, cao cấp và trung cấp. Hiện phân khúc nhà ở xã hội năm vừa rồi chưa triển khai được nhiều do vướng mắc chính sách.

“Từ năm 2019, việc tiếp cận vốn tín dụng của các dự án được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn hơn”, ông Châu nói.

Giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá.

Nhìn tổng quan thị trường, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định rằng trên cơ sở đánh giá, dự báo các yếu tố có khả năng ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, có thể dự báo thị trường bất động sản 2019 tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản.

Tuy nhiên, cũng theo ông Phấn, thị trường có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín, giá cả phù hợp.

Ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) bày tỏ: “Thị trường bất đống sản năm 2019, tôi cho rằng có 3 điểm nghẽn từ 2018 sẽ kéo dài sang 2019. Thứ nhất, xét về mặt thể chế, Việt Nam hội nhập ngày càng rộng, sâu hơn, cách mạng công nghiệp lần thứ 4 ngày càng tác động mạnh đến đời sống kinh tế, xã hội. Do đó, việc mở rộng các nguồn cấp vốn là rất cần thiết và phải có thể chế cho nó, như tạo ra khuôn khổ thể chế về condotel, quỹ đầu tư, quỹ tương hỗ, các loại hình thái khác.

Thứ hai, năm 2018 và 2019, Việt Nam cẫn chưa thấy bóng dáng của các chính sách tài chính với thị trường bất động sản. Đặc biệt quỹ tín thác là giải pháp có thể tốt nhất cho thị trường bất động sản nhưng chưa được thực hiện.

Thứ ba, các thành tố tham gia thị trường trong nước và nước ngoài, các bên liên quan cần tham gia nhiều hơn nữa. Việt Nam cần mở cửa, nhưng cần phải kiểm soát, như dòng tiền nước ngoài có thể được đổ vào nhiều, nên phải biết thế nào là đủ. Năm 2018, chúng ta đã vận dụng được, nhưng 2019 phải trong tầm kiểm soát phù hợp”.