Thị trường bất động sản phân hóa mạnh: Tọa độ nào sẽ đón sóng đầu tư?

Nhiều lực đẩy tích cực

Trao đổi với VietnamFinance, Chủ tịch Tập đoàn G6, ông Nguyễn Anh Quê, cho rằng thị trường bất động sản đang tích tụ đủ ba lực đẩy quan trọng để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Thứ nhất là đầu tư công đang được đẩy mạnh với nhiều dự án hạ tầng chiến lược như cao tốc, sân bay, cảng biển và các tuyến đường vành đai. Việc cải thiện kết nối liên vùng không chỉ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mà còn mở ra không gian phát triển mới cho thị trường địa ốc, nhất là ở những vùng ven và các trung tâm đô thị mới.

Thứ hai là yếu tố địa chính trị và thương mại quốc tế. Với bối cảnh quan hệ Việt - Mỹ bước vào giai đoạn mới, vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu ngày càng được củng cố, tạo làn sóng FDI mới. Điều này kéo theo nhu cầu phát triển hạ tầng công nghiệp, nhà ở công nhân và các đô thị vệ tinh, mở rộng biên độ phát triển bất động sản ra khỏi các đô thị lõi truyền thống.

Thứ ba là chính sách tiền tệ nới lỏng, mặt bằng lãi suất hiện vẫn ở mức thấp.

Ngoài ra, nhiều giải pháp hỗ trợ tiêu dùng và sản xuất, kinh doanh tiếp tục được duy trì, du lịch phục hồi mạnh mẽ tạo nền tảng dòng tiền ổn định hơn cho thị trường. Đi kèm với đó là quá trình cải cách thủ tục hành chính, tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý trong đầu tư được thúc đẩy, giúp cải thiện nguồn cung và cải thiện thanh khoản.

Ông Quê dự báo thị trường bất động sản sắp tới sẽ bước vào ba giai đoạn. Cụ thể, từ quý IV/2025, thị trường sẽ sôi động trở lại song hành với việc nhà nước có các chính sách, giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi.

Giai đoạn 2026 - 2027 sẽ là thời kỳ bùng nổ cả về nguồn cung lẫn giao dịch. Tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, các chính sách hỗ trợ phát huy hiệu quả, cộng với việc hạ tầng đồng loạt về đích sẽ tạo cú hích mạnh mẽ cho thị trường.

Giai đoạn từ 2028 trở đi, thị trường có thể bước vào giai đoạn bão hòa. Thanh khoản giảm, giá bất động sản có thể chững lại hoặc bước vào chu kỳ điều chỉnh nhẹ do đã tăng trưởng nóng trong các năm trước đó.

Bản đồ các “tọa độ” tiềm năng

Trong chu kỳ mới, sự phân hóa giữa các vùng miền sẽ trở nên rõ nét, đòi hỏi nhà đầu tư phải “chọn mặt gửi vàng” dựa trên các trục hạ tầng và định hướng phát triển kinh tế cụ thể.

Dựa trên quan sát thực tiễn và phân tích xu hướng phát triển hạ tầng - kinh tế, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng có một số khu vực có tiềm năng tăng trưởng cao trong chu kỳ tới.

Cụ thể, tại miền Bắc, thị trường Hà Nội thời gian tới được dự báo có nhiều dự án “bung hàng”, khả năng cao sẽ xuất hiện việc điều chỉnh giảm giá. Hiện tại, mặt bằng giá thị trường này khá cao, trong khi thanh khoản lại thấp khiến giới đầu tư có phần e ngại.

Ngược lại, Hải Phòng (sau sáp nhập Hải Dương) đang nổi lên nhờ hệ thống cảng biển, hạ tầng giao thông hoàn chỉnh và sắp tới là việc thành lập khu thương mại tự do. Đây được xem là “trục mới” của dòng vốn công nghiệp và đô thị, tiệm cận với mô hình phát triển như Thâm Quyến (Trung Quốc). Bên cạnh đó, việc sắp khởi công trục đường sắt cao tốc Lào Cai – Hà Nội - Hải Phòng giúp cho việc vận chuyển người và hàng hóa dễ dàng và nhanh chóng.

Bắc Ninh (sau sáp nhập với Bắc Giang) sẽ hình thành “siêu thủ phủ công nghiệp”, hứa hẹn trở thành vùng hút FDI và dân cư mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu nhà ở bùng nổ. Tuy nhiên tại Bắc Ninh (cũ) mặt bằng giá đã khá cao, Bắc Giang (cũ) sắp tới dễ tổn thương vì tỷ lệ hàng hóa quá cảnh cao nhất cả nước.

Tại miền Trung, hai điểm sáng là Đà Nẵng (sáp nhập Quảng Nam) và Khánh Hòa (sáp nhập Ninh Thuận). Đà Nẵng đang được định hướng trở thành khu kinh tế thương mại tự do, song song với vai trò trung tâm du lịch - nghỉ dưỡng - dịch vụ, phù hợp với các nhà đầu tư bất động sản gắn với khai thác dài hạn. Trong khi đó, Khánh Hòa đặt mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc trung ương, với hàng loạt dự án hạ tầng đang triển khai, tạo tiềm năng tăng trưởng cả về giá lẫn thanh khoản.

Miền Nam tiếp tục giữ vai trò đầu tàu với TP. HCM là trục tăng trưởng chính. Sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, đây sẽ là trục tăng trưởng của cả nước, sẽ có sự “cất cánh” về giá trị bất động sản.

Một “ngôi sao mới” đang được giới đầu tư chú ý là Phú Quốc, nơi được ví như “thỏi nam châm” của chu kỳ tới. Tổng vốn đầu tư hạ tầng phục vụ APEC 2027 tại đây lên đến 220.000 tỷ đồng, chưa kể Phú Quốc vẫn đang được định hướng trở thành đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt trực thuộc trung ương trong tương lai gần. Sự phát triển đồng bộ về y tế, giáo dục, du lịch và dịch vụ đang tạo nền móng vững chắc để bất động sản “đảo ngọc” phát triển bền vững.

Đồng quan điểm, CEO EZ Property, ông Phạm Đức Toản, cũng đánh giá cao tiềm năng của Hải Phòng, Quảng Ninh và Đà Nẵng (sáp nhập Quảng Nam) nhờ dư địa phát triển công nghiệp, đô thị vẫn còn lớn. Riêng TP. HCM, theo ông, vẫn là “siêu đô thị”, song khả năng sinh lời ngắn hạn không còn hấp dẫn như trước do giá đã quá cao.

Cần tầm nhìn dài hạn

Trong giai đoạn thị trường chưa phục hồi ổn định, việc ra quyết định tài chính thiếu căn cứ rất dễ dẫn tới rủi ro.

Theo ông Phạm Đức Toản, thời điểm hiện tại, không nên kỳ vọng quá nhiều vào việc hạ lãi suất dài hạn, trong khi thực tế xu hướng chính sách tiền tệ có thể thay đổi tùy theo tình hình kinh tế toàn cầu. Việc phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính lúc này cũng tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt với các sản phẩm có thanh khoản yếu hoặc kỳ vọng tăng giá không rõ ràng.

“Hiện nay, giá nhà ở các đô thị lớn đã quá cao, khó sinh lời nếu chỉ đầu tư kiểu lướt sóng. Với cùng số tiền, nhà đầu tư nên cân nhắc chuyển hướng sang các địa phương đang còn nhiều dư địa tăng trưởng, có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đang được đầu tư mạnh, để tối ưu tỷ suất sinh lời” -  ông Phạm Đức Toản nói với VietnamFinance.

Theo vị doanh nhân này, ba nguyên tắc quan trọng để sinh lời trong chu kỳ mới gồm: lựa chọn địa phương có định hướng phát triển cụ thể, hạn chế dùng đòn bẩy tài chính quá mức và xác định đầu tư trung - dài hạn, không chạy theo phong trào hay sóng ngắn.

“Thị trường bất động sản đang đi qua một “khúc cua” quan trọng, chỉ những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chiến lược rõ ràng và khả năng kiểm soát rủi ro mới có thể thích nghi với chu kỳ mới. Trong thời điểm dòng tiền vẫn dè dặt, lựa chọn đúng khu vực, đúng thời điểm và đúng sản phẩm chính là yếu tố để tạo ra lợi nhuận bền vững”, ông Phạm Đức Toản nhấn mạnh.