Thị trường nhà ở TP. HCM: Lối đi nào cho dự án có quỹ đất hỗn hợp?

Vài năm trước, một doanh nghiệp bất động sản khá lớn tại TP. HCM mua một lô đất để phát triển dự án nhà ở. Trong lô đất này có hơn 500m2 đất nông nghiệp của nhà nước. Doanh nghiệp đã đề xuất Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND thành phố giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với 500m2 đất nông nghiệp này, nhưng 2 năm qua, mọi chuyện vẫn dậm chân tại chỗ.

“Việc này vướng hai chuyện: một là đất của nhà nước thì phải đấu giá nhưng không biết bao giờ đấu giá được, hai là nếu không đấu giá thì phải xin Thủ tướng mà chúng tôi không biết xin kiểu gì”, một lãnh đạo của doanh nghiệp này (nay đã rời khỏi chức vụ) chia sẻ với VietnamFinance.

Tình trạng bi đát của doanh nghiệp nêu trên không phải là hiếm ở TP. HCM bây giờ, bởi thành phố hiện có tới 126 dự án cùng chung cảnh ngộ.

“Khâu yếu nhất vẫn là công tác thực thi pháp luật; quy trình, thủ tục hành chính nhìn chung vẫn còn rườm rà, bất cập; trách nhiệm và năng lực thi hành công vụ của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước còn hạn chế; tệ nạn nhũng nhiễu chưa được khắc phục”, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), chỉ ra nguyên nhân khiến các dự án rơi vào tình cảnh bế tắc.

Theo HoREA, quỹ đất hỗn hợp ở các dự án nhà ở thương mại gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẹt các phần đất thuộc nhà nước quản lý (đất rạch, đường, bờ đất…thường có hình dáng bất định hình, nằm xen kẹt rải rác trong khu đất dự án). Tỷ lệ đất thuộc nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án.

Để giải quyết vấn đề đất xen kẹt thuộc nhà nước quản lý, HoREA đề xuất 4 phương án giải quyết.

Phương án thứ nhất là UBND thành phố giao phần đất này cho các chủ đầu tư thực hiện dự án mà không phải thực hiện đấu giá. Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Phương án thứ 2 là nhà nước cho thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với phần đất này theo cơ chế chuyển đổi quyền sử dụng đất và dồn điền đổi thửa được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014.

Theo HoREA, thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô” này, các thửa đất có hình dạng bất định hình thuộc nhà nước quản lý, nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự án, để nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.

Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.

Phương án này được đánh giá là rất có lợi cho nhà nước, vừa thực hiện "đổi ngang đất thô", vừa tích tụ được quỹ đất (mới) có giá trị cao hơn so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây.

Phía doanh nghiệp có bị thiệt, vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây, nhưng doanh nghiệp cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn.

Phương án thứ ba được HoREA đề xuất là nhà nước thực hiện đấu giá đối với các thửa đất thuộc nhà nước quản lý, có đủ điều kiện hình thành dự án độc lập.

Phương án thứ tư là nhà nước cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do nhà nước quy định.

Để thực hiện được 4 phương án này, HoREA cho rằng nhà nước cần sửa đổi, bổ sung một loạt văn bản quy phạm pháp luật.

Cụ thể, để thực hiện phương án 1, nhà nước cần sửa đổi Khoản 5 – 6, Điều 16 Nghị định 43/2014 theo hướng bổ sung hình thức giao đất đối với phần đất xen kẹt do nhà nước quản lý tại các dự án nhà ở thương mại.

Hay để thực hiện phương án 2, nhà nước cần thực hiện Điều 167 Luật Đất đai theo hướng cấp “sổ đỏ” cho các thửa đất thuộc nhà nước quản lý cho “cơ quan nhà nước” đồng thời sửa đổi, bổ sung Điều 78 Nghị định 43/2014 để xác định “cơ quan nhà nước” cũng là chủ thể chuyển đổi quyền sử dụng đất, thực hiện dồn điền đổi thửa.

Đối với phương án 4, để thực hiện, nhà nước cần khôi phục quy định thực hiện hoán đổi phần đất do nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án. Tỷ lệ hoán đổi có thể là 15% (hoặc cao hơn) tùy Chính phủ quy định. Về lâu dài, HoREA cho rằng Chính phủ nên bổ sung cơ chế này khi sửa đổi pháp luật đất đai, để có thêm phương thức xử lý đối với phần đất thuộc nhà nước quản lý trong dự án.