Tiên đoán của Bộ trưởng Phạm Hồng Hà có 'ứng nghiệm'?

Nguồn cung căn hộ cao cấp suy giảm

Theo số liệu từ CBRE, từ năm 2014 đến năm 2016, tỷ trọng nguồn cung căn hộ cao cấp trên thị trường Hà Nội đã liên tục tăng. Cụ thể, năm 2014, phân khúc cao cấp chiếm 9% tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới; năm 2015 chiếm 32% và năm 2016 là 37%.

Tuy nhiên, trong 9 tháng năm 2017, tỷ trọng phân khúc cao cấp trong tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới đã giảm xuống 21%.

Xét riêng từng quý, sự suy giảm này được biểu hiện như sau:

Về tỷ trọng: phân khúc cao cấp đã giảm tỷ trọng từ quý III/2016 đến nay. Cụ thể, tỷ trọng phân khúc cao cấp trong tổng nguồn cung quý III/2016 là 44%, quý IV/2016 là 34%, quý I/2017 là 19%, quý II/2017 là 26% và quý III/2017 là 18%.

Như vậy, so với quý III/2016, tỷ trọng phân khúc cao cấp quý III/2017 đã giảm tới 16%.

Về số lượng: số căn hộ cao cấp quý III/2016 là 2.992 căn, quý IV/2016 là 3.103 căn, quý I/2017 là 1.785 căn, quý II/2017 là 2.200 căn và quý III/2017 là 1.480 căn.

Như vậy, so với quý III/2016, nguồn cung phân khúc cao cấp quý III/2017 đã giảm tới gần 50%.

Nguồn cung phân khúc cao cấp giảm cả ở hai thị trường Hà Nội và TP. HCM

Tại thị trường TP. HCM, sự suy giảm của phân khúc cao cấp còn trở nên rõ nét hơn. Cụ thể, về tỷ trọng, quý I/2017, phân khúc cao cấp chiếm 37% tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới; quý II/2017, tỷ trọng này giảm xuống 27%; quý III/2017 giảm tiếp còn 16%. Tựu chung 3 quý qua, tỷ trọng phân khúc cao cấp đã giảm 11%.

Về số lượng, quý I/2017 mở bán 1.870 căn hộ cao cấp; quý II/2017 mở bán 2.641 căn và quý III/2017 mở bán 1.270 căn. Tựu chung, số lượng căn hộ cao cấp mở bán đã giảm 32%.

Như vậy có thể thấy trên cả hai thị trường Hà Nội và TP. HCM, nguồn cung căn hộ cao cấp đều đã suy giảm trong năm 2017.

Phân khúc cao cấp đã bão hòa?

Theo bà Nguyễn Bích Trang – Giám đốc bộ phận kinh doanh CBRE Việt Nam, để đánh giá phân khúc cao cấp đã bão hòa hay chưa cần xét đồng thời 2 yếu tố: nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ.

Với số liệu về nguồn cung như trên, có thể thấy phân khúc cao cấp đã có dấu hiệu bão hòa. Tuy nhiên về tỷ lệ tiêu thụ, bà Trang cho biết cần phải "kiểm tra lại" trước khi đưa ra đánh giá.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA), nếu hiểu theo nghĩa bão hòa là không phát triển thêm được nữa thì phân khúc cao cấp đúng là đang trong tình trạng này.

"Khách hàng của phân khúc cao cấp không nhiều khiến tốc độ tiêu thụ sản phẩm chậm. Tiêu thụ chậm khiến nguồn mới ra cũng cầm chừng, chủ đầu tư chưa dám đầu tư thêm, chưa dám tung thêm hàng", ông Đính nói.

Dù không dẫn số liệu chính xác, tuy nhiên ông Đính khẳng định tỷ lệ hấp thụ phân khúc cao cấp trong 3 quý qua là rất thấp so với các phân khúc khác.

Sự rút lui của giới đầu cơ được xem là nguyên nhân chính khiến phân khúc cao cấp suy thoái

Lý giải nguyên nhân vì sao phân khúc cao cấp suy giảm trong năm 2017, ông Đính cho rằng đó là do sự "biến mất" của những nhà đầu tư, đầu cơ trên thị trường.

"Trước đây, họ tham gia rất nhiều với hi vọng bán giá chênh thu lãi lớn nhưng giờ nhóm ấy gần như mất hẳn. Lý do là giá cả hiện nay không còn chênh lớn nữa, chủ đầu tư đưa ra giá sát ván với thị trường rồi.

"Thị trường cao cấp thì chỉ có 2 đối tượng chính: nhà đầu tư (kinh doanh) và người có nhu cầu thực. Vậy khi nhóm đầu cơ rút đi, thị trường chỉ còn nhóm có nhu cầu thực – mà nhóm này có tỷ trọng rất nhỏ trong dân cư. Tệp khách hàng bị thu hẹp thì cao cấp đi xuống là tất yếu", ông Đính phân tích.

Theo ông Đính, mặc dù phân khúc cao cấp đã đến ngưỡng bão hòa tuy nhiên nhu cầu của thị trường không phải đã hết. Dư địa của phân khúc cao cấp được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng ổn định của nền kinh tế, sự gia tăng của tầng lớp có thu nhập cao và việc cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở.

"Tỷ trọng của cao cấp sẽ được duy trì ở mức thấp nhưng không phải dừng lại. Đặc biệt ở TP. HCM, trong quý IV/2017 và sang năm 2018 sẽ xuất hiện mấy chục dự án trên các khu đất vàng nội đô. Những chủ đầu tư này gần như chắc chắn sẽ phát triển dự án cao cấp", ông Đính nhận định.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này khuyến nghị giới đầu tư cần cân nhắc trong phát triển dự án, tránh phát triển căn hộ cao cấp như phong trào trong những năm trước khiến thị trường dư thừa và dễ đi vào khủng hoảng.