Triển vọng thị trường bất động sản 2020: Nhà ở kém khả quan, khu công nghiệp tiếp tục là điểm sáng?

Nhận định trong báo cáo "Triển vọng ngành bất động sản: Thận trọng là chủ đạo trong năm 2020" vừa công bố, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MASVN) cho rằng phân khúc bất động sản khu công nghiệp năm 2020 sẽ tiếp tục trở thành điểm sáng, trong khi triển vọng bất động sản nhà ở được dự báo sẽ không mấy khả quan.

Nhìn lại, năm 2019, phân khúc bất động sản khu công nghiệp hưởng lợi lớn từ vĩ mô và chiến tranh thương mại khi các chỉ số đánh giá ngành công nghiệp đều khả quan, chiến tranh thương mại tác động tích cực, đầu tư FDI vào Việt Nam tăng mạnh:

Nhờ đó, giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tăng cao. Trong đó, tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đối với đất công nghiệp đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91,1%. Tại miền Nam, tỷ lệ tương ứng là 90% và 80%.

Cùng với đó, giá thuê bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Hiện, giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc là 88,2 USD/m2/chu kỳ thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,8 USD/m2/tháng. Ở miền Nam, con số này lần lượt là 132 USD/m2 và 4,5 USD/m2. Mức giá này đã tăng khoảng 30-40% so với 2-3 năm trước đó.

MASVN dự báo năm 2020, phân khúc bất động sản khu công nghiệp tiếp tục có triển vọng sáng dù có nhiều khó khăn hơn trước.

Khó khăn đến từ khối FDI với tốc độ tăng trưởng xuất khẩu có thể suy giảm trong năm nay. Ảnh hưởng lớn nhất là ngành xuất khẩu điện thoại mà đứng đầu là Samsung do hãng này đánh mất thị phần. Ngoài ra các ngành xuất khẩu dệt may, máy móc thiết bị, máy ảnh … cũng đều giảm tốc.

"Dưới tác động của tăng trưởng toàn cầu bị chậm lại, dự kiến xu thế này sẽ vẫn còn kéo dài và ảnh hưởng không nhỏ tới đà tăng phát triển công nghiệp. Với những lý do trên, chúng tôi dự đoán FDI toàn ngành trong năm 2020 sẽ giảm nhẹ so với năm 2019, đạt mức 19,8 tỷ USD nhưng vẫn cao hơn so với các năm trước đó", chuyên gia của MASVN nêu quan điểm.

Bù lại tăng trưởng từ ngành ô tô dự kiến sẽ tạo ra cú hích cho phân khúc bất động sản khu công nghiệp trong năm 2020. Vừa qua, nhiều hãng sản xuất ô tô đã xây mới / mở rộng thêm nhiều nhà máy, điển hình như: VinFast xây nhà máy tại Hải Phòng (335ha), Toyota Vietnam mở rộng nhà máy tại Vĩnh Phúc (9,1 ha), Huyndai mở rộng nhà máy tại Ninh Bình (100 ha), Thaco xây thêm nhà máy Mazda tại Quảng Nam (30 ha), Mitsubishi xây dựng nhà máy thứ 2 tại Nghệ An.

Ngoài ra, triển vọng cũng sáng hơn nhờ hiệp định thương mại với EU, giúp đẩy mạnh giao thương hai khối.

Một yếu tố đáng chú ý chi phối phân khúc bất động sản khu công nghiệp trong năm 2020 là nguồn cung sẽ gia tăng do các doanh nghiệp cao su chuyển đổi thành khu công nghiệp.

Hiện tại cả nước có 326 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 95.500 ha, trong đó hơn 65.500 ha là đất công nghiệp. Với thực trạng nhu cầu tăng cao và giá cho thuê ngày một cao như hiện nay, đang có một làn sóng xây dựng và mở rộng khu  công nghiệp với hơn 13.000 ha ở miền Bắc và 18.000 ha ở miền Nam sắp được đưa vào sử dụng.

Bên cạnh đó cũng có hơn 7.000 ha đất cao su được GVR chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất khu công nghiệp với lợi thế chi phí giải phóng mặt bằng và giá đền bù thấp hơn so với trung bình ngành.

Tựu trung, MASVN tiếp tục đánh giá TÍCH CỰC đối với triển vọng phân khúc bất động sản khu công nghiệp do tình hình kinh tế vĩ mô tuy dự đoán có khó khăn hơn nhưng vẫn còn ổn định, tác động bên ngoài có lợi do chiến tranh thương mại nhiều khả năng vẫn còn  kéo  dài cùng với hiệp định thương mại EVFTA có hiệu lực trong năm 2020.

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng tiếp tục được chú trọng đầu tư với các dự  án như cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận, cao  tốc Vân Đồn – Móng Cái, sân bay Long  Thành … Ngoài ra, ngành ô tô và các ngành sản xuất phụ trợ trong tương lai sẽ góp phần vào nhu cầu thuê đất khu công nghiệp cả nước.

Bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục trở thành điểm sáng trong năm 2020 dù tình hình chung có khó khăn hơn

Với phân khúc bất động sản nhà ở, năm 2019 là một năm khó khăn dù có điểm sáng khi chính sách Nhà nước tạo nhiều bất lợi cho bất động sản nhà ở, bất động sản TP. HCM ảm đạm do thiếu hụt nguồn cung. Ngược lại, thị trường bất động sản Hà Nội lại sôi động.

Năm 2020, MASVN dự đoán tình hình không mấy khả quan trong bối cảnh nguồn cung tại thị trường TP. HCM tiếp tục bị thiếu hụt.

Trong khi đó, nguồn cung Hà Nội phụ thuộc lớn vào các dự án của Vinhomes.

Kéo theo đó, doanh nghiệp sẽ tiếp tục xu hướng chuyển dịch sang các tỉnh và phân khúc bất động sản du lịch, để xây dựng mô hình thành phố thu nhỏ hoặc mô hình bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch. Các tỉnh thành được chú  trọng đều có tiềm năng kinh tế (Quảng Ngãi, Hải Phòng, Bình Định, Cần Thơ, Đồng Nai …) hay tiềm năng du  lịch (Đà Nẵng, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, Khánh Hòa, Phú Quốc).

Nhìn chung, MASVN cho rằng thị trường bất động sản nhà ở đang ở trong giai đoạn khó khăn sau thời gian dài tăng trưởng, tuy nhiên, đây chỉ là khó khăn tạm thời do nhu cầu ở thực (đặc biệt ở phân khúc trung và bình dân) vẫn còn rất lớn. Các yếu tố vĩ mô như thu nhập bình quân đầu người, lạm phát, lãi suất cho vay đều được Nhà nước kiểm soát và duy trì ở mức ổn định.

Ngoài ra, hiện nay cũng có một xu hướng của người nước ngoài đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam, mà chủ yếu là người Trung Quốc và Hàn Quốc, sẽ mang đến dòng tiền vào thị trường trong tương lai.

Tuy nhiên, mặt khác, giá nhà tăng cao do nguồn cung hạn chế và sự tham gia của người nước ngoài cũng sẽ gây khó khăn cho người mua nhà có nhu cầu ở thực. Ngoài ra, việc khan hiếm quỹ đất cũng tạo chênh lệch cung cầu khi các công ty bất động sản chỉ tập trung phân khúc trung và cao cấp. Tình trạng này dự đoán sẽ còn kéo dài đến giữa năm 2021, dù vẫn sẽ có những dự án tiềm năng đơn lẻ.

"Với những yếu tố trên, chúng tôi đánh giá KÉM KHẢ QUAN cho thị trường bất động sản nói chung và các công ty bất động sản nói riêng trong năm 2020", chuyên gia của MASVN nêu nhận định.