'Từ 1990 đến nay, giá vàng tại Việt Nam tăng 30 lần, BĐS tăng 100 - 400 lần'

Thông tin trên được TS Lê Xuân Nghĩa chia sẻ tại hội nghị “Công bố báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2024 và dự báo thị trường quý II/2024”.

Theo TS Nghĩa, bất động sản là thị trường có sự tăng trưởng lớn nhất và ngày càng nóng. Song, về giá trị sử dụng vẫn không thay đổi, một miếng đất 10m2 từ năm 1990 đến nay vẫn giữ nguyên 10m2 nhưng giá trị đã khác nhau, chỉ có tiền “đổ” về đây ngày càng tăng. Ông Nghĩa cho rằng tiền là vấn đề rất gay go đối với thị trường.

Ông lấy ví dụ ngôi nhà liền kề 100m2 ông mua vào năm 1990 với giá 56 triệu đồng/mảnh nhưng bây giờ căn nhà đó được trả với giá 20 tỷ đồng. Như vậy, để thấy được tốc độ tăng giá bất động sản quá "khủng".

Qua khảo sát, ông Nghĩa cho biết hiện có hàng nghìn dự án bất động sản đang đắp chiếu tại Hà Nội, lãng phí vô vàn đất đai và tài nguyên, phần lớn trong số đó là khó khăn về tài chính (chiếm 60-70%).

Liên quan đến vấn đề tài chính thị trường bất động sản, ông Nghĩa nhìn nhận những năm gần đây thị trường có nguồn vốn mới là trái phiếu doanh nghiệp, nhiều tập đoàn lớn đã sử dụng kênh này. Tuy nhiên do thể chế, quản trị và sự khó khăn của từng chu kỳ dẫn đến nhiều doanh nghiệp trong số đó đã gặp khó khăn về thanh khoản.

Từ đầu năm đến nay, ông cho biết số lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp của các tập đoàn bất động sản vượt xa các ngân hàng thương mại. Lần đầu tiên, bất động sản chiếm tới 80% lượng trái phiếu phát hành. Tức là khối lượng phát hành khoảng 7.000 – 8.000 tỷ đồng trái phiếu. Nhiều tập đoàn đã khắc phục được nợ cũ và phát hành thêm trái phiếu mới, song giá trị còn nhỏ. 

Về nguồn vốn thị trường bất động sản, ông Nghĩa nhấn mạnh:“Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chúng ta nên quên nó đi. Đây là gói do các ngân hàng thương mại đề xuất hỗ trợ thị trường bất động sản nói chung, trong đó có hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội chứ họ không có trách nhiệm cung cấp vốn cho thị trường bất động sản".

Do đó, ông Nghĩa cho rằng nên thiết kế 1 gói hỗ trợ mới và phải làm thật bài bản. Hiện nay, có những dự án chung cư mới có giá đến 280 triệu đồng/m2, có dự án 100-120 triệu/m2, mức giá này người dân không thể mua nổi.

Tham khảo một số nước rất phổ cập về chiến lược tài chính nhà ở, ông Nghĩa nhận thấy cùng thực hiện thông qua ngân hàng như Việt Nam, nhưng ở Singapore lãi suất phải do Chính phủ đề ra, kỳ hạn cực kỳ hấp dẫn từ 30 – 36 năm, lãi suất người mua phải trả 2%/năm, còn phần lãi chênh do Chính phủ tài trợ.

Trong khi đó, Việt Nam lại làm ngược lại, lãi suất chỉ được hỗ trợ 3 năm, hết niên hạn lãi suất thả nổi rất cao, thời gian cho vay lại quá ngắn. Điều này, là một cản trở lớn đối với người nghèo muốn mua nhà.