Cẩn trọng với dòng tiền giả định trong tương lai
Còn nhớ, từ những năm 2008-2009, các ngân hàng thương mại bắt đầu áp dụng các mô hình lãi suất thả nổi thông qua các mô hình tín dụng bằng một lãi suất huy động của 12 tháng/năm cộng với 3 - 4%/năm.
Trước kia là lãi suất cố định, ngân hàng cho vay từ 5 - 7 năm của một chu kì lãi suất, không tính toán đến các tỉ lệ lạm phát và các chu trường tăng trưởng kinh tế.
Như vậy, rõ ràng nhà nước đã bắt đầu thả nổi lãi suất và lãi suất này phụ thuộc vào môi trường kinh tế, lạm phát, tăng trưởng tín dụng… Nói cách khác, lãi suất phụ thuộc vào niềm tin của tương lai của nền kinh tế và các dòng tiền giả định trong tương lai.
Khi ngân hàng bắt đầu áp dụng lãi suất thả nổi, toàn bộ khách hàng và các định chế, thể chế của chúng ta chưa chuẩn bị sẵn sàng về các nền kinh tế mang tính chất giả định và hư cấu. Đặc biệt là đối chọi rủi ro với nền kinh tế mang tính chất tương lai.
"Các nền kinh tế đã chớm xảy ra cuộc khủng hoảng khi các ngân hàng dồn vốn của mình để chảy vào cho thị trường chứng khoán. Và một thị trường đầu cơ mà nền kinh tế chưa được kịp chuẩn bị đủ chín muồi để sống trong nền kinh tế mang tính chất đầu cơ về niềm tin vào tương lai. Hay nói cách khác là trông chờ vào các dòng tiền ở tương lai", ông Nguyễn Hồng Minh nhận định.
Bài học từ 'bong bóng' bất động sản
Trở lại với bong bóng bất động sản (BĐS) 2010, khi cuộc khủng hoảng nền kinh tế toàn cầu 2008 nổ ra, Việt Nam cũng nhìn nhận ra và bắt đầu dùng các chính sách kích cầu để giải quyết cuộc khủng hoảng chứng khoán thì nguồn vốn kích cầu đó đã được định hướng chảy vào các ngành công nghiệp xi măng vật liệu xây dựng và bất động sản.
Chúng ta bắt đầu đánh dấu một thời kì mới của thị trường bất động sản bắt đầu sang một mô hình kinh tế giả định niềm tin vào tương lai. Hay nói cách khác là bắt đầu niềm tin vào kinh tế đầu cơ và bong bóng, bắt đầu có dấu hiệu một nền kinh tế mang tính chất giả định vào tương lai.
Các ngân hàng thương mại cùng các chủ đầu tư đã thiết kế ra các sản phẩm nhà ở mang tính chất giả định hình thành trong tương lai. Các chủ đầu tư và người mua nhà giả định vào tương lai là nền kinh tế luôn luôn tăng trưởng tạo ra luôn luôn có một thu nhập ổn định cho chính mình.
Giả định là luôn có một tỉ lệ lãi suất vay mượn đầu tư và mua đầu tư bất động sản có thể kiểm soát và dự đoán được.
Cũng với cách đặt vấn đề như thế, các ngân hàng thương mại đã thiết kế ra các sản phẩm tài trợ cho các chủ đầu tư phát triển bất động sản và mua bán nhà theo mô hình dòng tiền tương lai dựa vào các thu nhập tương lai của chủ đầu tư.
Đó là lãi từ việc kinh doanh bất động sản và mức thu nhập tương lai chính là của các người mua nhà thông qua tăng trưởng kinh tế và tăng trưởng tiền lương...
Dự án Kim Chung - Di Trạch vẫn chưa thể phục hồi sau khi thị trường bất động sản 2010 sụp đổ
Ông Nguyễn Hồng Minh cho biết, "hẳn chúng ta chưa quên cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản về nhà ở của giai đoạn 2010-2011. Đến nay cuộc khủng hoảng này vẫn còn chưa xử lí xong các dự án, mặc dù thị trường đã được nhà nước đổ vốn để giải cứu. Ví dụ như dự án Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch, Khu đô thị Lideco... và nhiều dự án khác".
Qua cuộc khủng hoảng trên, các nhà quản lí vĩ mô, ngân hàng, chủ đầu tư, khách hàng và cộng đồng đã chưa nhìn ra một bài học sâu sắc. Là nền kinh tế dựa vào các giả định tăng trưởng trong tương lai cũng như các mô hình kinh doanh tăng trưởng giả định trong tương lai luôn tạo ra các thị trường mang tính chất đầu cơ và rủi ro tín dụng, mang tính chất chu kì, lúc tăng trưởng và lúc xuống.
Và rõ ràng nền kinh tế sẽ không bao giờ tăng trưởng mãi mãi, sẽ có những giai đoạn ổn định kéo dài hay là suy thoái. Nếu ngừng tăng trưởng hoặc ổn định đều tạo ra sự đổ vỡ các mô hình kinh tế, đặc biệt là mô hình kinh tế dựa vào giả định tăng trưởng trong tương lai.
Condotel là một loại "chứng khoán" bất động sản
Nhìn lại bài học về thị trường nhà ở hình thành trong tương lai bị đổ vỡ giai đoạn 2010 để thấy hiện nay đã bắt đầu xuất hiện trở lại với một biến thể mới, đó là thị trường condohotel.
Để mổ xẻ thấu đáo vấn đề này, ông Nguyễn Hồng Minh đánh giá: "Condotel bản chất là khách sạn và kinh doanh về khối dịch vụ khách sạn. Do vậy đây là loại hình bất động sản khách sạn".
"Ở đây, các thể chế là những bên có liên quan như: chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà đều mong muốn góp vốn xây dựng khách sạn. Để các thể chế này vượt qua hàng rào về các quỹ đầu tư thì sẽ phải liên quan đến các mô hình tài chính hiện tại".
"Đó là các quỹ đầu tư, mong muốn của người mua của khách hàng là sở hữu tài sản thay vì sỡ hữu tài chính. Do vậy họ đã ghép hai từ condo - hotel để vừa muốn khách sạn, vừa muốn sở hữu tài sản".
"Hình thành tài sản condotel là hình thành tài sản trong tương lai và đây là sản phẩm khách sạn huy động vốn của nhiều nhà đầu tư với nhau và có sự tài trợ vốn của các ngân hàng. Bản chất của các hợp đồng góp vốn mua bán cũng như tài trợ tín dụng thực chất là loại hình mua bán tài sản hình thành trong tương lai và mang tính chất là góp vốn".
Ông Nguyễn Hồng Minh, Viện trưởng Viện IIRR
"Do vậy ở đây chúng ta nhận diện đây là một loại chứng khoán bất động sản. Hoặc khi đã hình thành một loại hình chứng khoán bất động sản xây dựng trên mô hình nền kinh tế niềm tin, một nền kinh tế luôn luôn giả định vào tương lai thì cần phải có sự quản lí bằng thông qua luật pháp và các cơ quan về tài chính tiền tệ để giám sát các sản phẩm chứng khoán này".
"Nhưng rõ ràng khi chúng ta chưa hiểu sâu định nghĩa condo - hotel là một dạng bất động sản mà buông bỏ cho toàn bộ về thuộc bộ xây dựng quản lí. Mà không có các cơ quan về bộ tài chính, ủy ban ngân hàng nhà nước, ủy ban chứng khoán, ban hành các quy định về quản lí về loại chứng khoán bất động sản này. Do vậy, thị trường này có nguy cơ tạo ra đổ vỡ niềm tin".
"Do chưa có sự kiểm soát chặt chẽ của ngân hàng nhà nước hay ủy ban chứng khoán đến việc tài trợ tín dụng loại hình BĐS này nên các sản phẩm tài trợ tín dụng đã dùng các mô hình truyền thống để tài trợ, dẫn đến có những bất ổn ở thị trường. Khi chúng ta nói đến cụm từ cam kết lợi nhuận, đấy là khế ước lời hứa thì rõ ràng đây thuộc về lĩnh vực chứng khoán".
"Chúng ta đặt câu hỏi các nhà nghiên cứu các nhà quản lí ở đâu trong quá trình phát triển các sản phẩm này trong 3-4 năm vừa qua. Các chủ đầu tư BĐS không vay ngân hàng và tại sao các ngân hàng không tài trợ tiếp cho các chủ đầu tư mà phải thông qua góp vốn của nhà đầu tư. Khi chúng ta giải quyết thấu đáo một câu hỏi này chúng ta đã tìm ra một phần nào đó bản chất của mô hình condo - hotel", ông Nguyễn Hồng Minh nói.
Tags:
(VNF) - Sau chưa đầy hai năm kể từ khi được chấp thuận đầu tư dự án đầu tiên, Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh doanh nghiệp này muốn phát triển một khu công nghiệp quy mô khoảng 370ha tại xã Thạch Xuân.
(VNF) - TP. HCM còn 421 dự án, khu đất cơ bản tháo gỡ hoặc đang thực hiện tháo gỡ theo chỉ đạo trên tổng số 838 dự án có vướng mắc cần giải quyết.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đề nghị bổ sung phương pháp xác định dân số nhà chung cư để có nhiều hơn căn hộ loại vừa và nhỏ.
(VNF) - Nguồn cung nhà thấp tầng tại phía tây Hà Nội đang thu hẹp nhanh trong khi mặt bằng giá không ngừng tăng cao theo đà phát triển hạ tầng. Trong bối cảnh đó, nhiều dự án đại đô thị đã hình thành cư dân và có chính sách tài chính kéo dài đang trở thành tâm điểm hút dòng tiền trên thị trường.
(VNF) - Trong quý I/2026, phân khúc căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch, giảm 60% so với quý trước và giảm 26% so với cùng kỳ năm trước.
(VNF) - Dự án Liễu Giai Tower do CTCP Đầu tư xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà làm chủ đầu tư quy mô 27 tầng nổi vừa bị điểm tên chưa được nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy.
(VNF) - Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa phối hợp với UBND TP Hà Nội ban hành thông báo kết luận về phương án bảo đảm an toàn thủy lực, thoát lũ sông Hồng đoạn thực hiện dự án Trục đại lộ sông Hồng, trong đó nhấn mạnh nhiệm vụ trọng tâm là sắp xếp, quy hoạch lại toàn bộ khu vực ngoài đê theo hướng đồng bộ, lâu dài.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Liên danh nhà đầu tư dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đề xuất TP. Hà Nội giao cho nhà đầu tư lập và thực hiện các dự án đối ứng tại 12 khu đất, với tổng diện tích khoảng 5.073ha.
Từng được xem là “gà đẻ trứng vàng”, nhà mặt phố nay rơi vào cảnh ế ẩm, cho thuê khó, bán cũng chật vật. Nhiều căn treo biển cả năm, chủ nhà liên tục giảm giá nhưng vẫn mòn mỏi chờ khách.
(VNF) - TP.Hải Phòng đã chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu nhà ở xã hội tổng mức đầu tư 846 tỷ đồng, quy mô gần 590 căn hộ tại phường An Biên.
(VNF) - Từ Bắc vào Nam, hàng loạt dự án bất động sản của T&T Group đã và đang dần lộ diện sau một thời gian chuẩn bị. Việc các dự án được triển khai đồng loạt trên nhiều địa bàn đặt ra câu hỏi: bầu Hiển đang theo đuổi cách làm gì trên thị trường bất động sản?
(VNF) - Đà tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ của Hải Phòng đang kéo theo nhu cầu lớn về các mặt bằng kinh doanh tại khu vực trung tâm. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, Royal Boulevard tại Vinhomes Royal Island nổi lên như một đại lộ thương mại hiếm hoi, thu hút sự săn tìm của giới đầu tư trong và ngoài thành phố.
(VNF) - Giá căn hộ tại TP. HCM quý I/2026 có mức trung bình khoảng 112 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng mới so với cùng kỳ 2025.
(VNF) - Tính đến hết tháng 4/2026, TP. HCM ước giải ngân vốn đầu tư công khoảng 22.000 tỷ đồng, tức khoảng 15% kế hoạch 147.599 tỷ đồng của Thủ tướng giao.
(VNF) - Nhóm bất động sản chính thức trở lại ngôi vương trên thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau 1 năm "im hơi lặng tiếng". Tuy vậy, thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn đáo hạn lớn.
(VNF) - Theo PGS.TS.KTS Hoàng Mạnh Nguyên, Chủ tịch Viện Khoa học Công nghệ Đô thị xanh, Vinhomes Global Gate Hạ Long đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một công trình bất động sản đơn thuần để trở thành một hình mẫu định hình chuẩn sống mới – xanh hơn, sạch hơn và đáng sống hơn.
(VNF) - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, ông Trần Báu Hà vừa ký quyết định số 1055/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sân golf thể thao 18 hố thuộc quy hoạch khu Thể thao phía Tây Nam, huyện Thạch Hà (cũ).
(VNF) - Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, khi các tiêu chí như pháp lý, chất lượng và giá trị sử dụng thực dần thay thế kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Sự chuyển dịch này đang định hình lại cách phát triển dự án, qua đó thiết lập một chuẩn mực mới cho doanh nghiệp bất động sản.
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.
(VNF) - Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản công nghiệp miền Nam bước qua giai đoạn phát triển thuần túy theo chiều rộng, để chuyển sang một chu kỳ mới, nơi các yếu tố về hạ tầng, chuỗi cung ứng, tiêu chuẩn sản phẩm và tính bền vững đóng vai trò ngày càng lớn.
(VNF) - Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu sẽ bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ ngày 20/5 đến ngày 20/6, với mức giá gần 24 triệu đồng/m2.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế – Vinhomes Sài Gòn Park vừa được khởi công tại xã Xuân Thới Sơn, khu vực tây bắc TP. HCM. Với định hướng phát triển gắn với giáo dục, nghiên cứu và hệ sinh thái dịch vụ, dự án được kỳ vọng góp phần thúc đẩy quá trình hình thành một cực phát triển mới trong chiến lược đô thị đa trung tâm của thành phố.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng giá rõ nét, đi kèm là sự bùng nổ nguồn cung nhưng lệch mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Diễn biến này không chỉ làm thay đổi cấu trúc thị trường mà còn khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.
(VNF) - Bức tranh tài chính quý I/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy gam màu kém tích cực khi hàng loạt đơn vị báo lỗ, thậm chí không ghi nhận doanh thu. Áp lực chi phí, thị trường trầm lắng và dòng tiền suy yếu tiếp tục là những yếu tố chính kéo lùi kết quả kinh doanh của ngành.
(VNF) - Sau chưa đầy hai năm kể từ khi được chấp thuận đầu tư dự án đầu tiên, Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh doanh nghiệp này muốn phát triển một khu công nghiệp quy mô khoảng 370ha tại xã Thạch Xuân.
(VNF) - Dù công tác giải phóng mặt bằng đoạn Nguyễn Trãi - Đầm Hồng, thuộc Vành đai 2.5 Hà Nội, vẫn chưa hoàn tất, dọc tuyến đã xuất hiện nhiều công trình xây trên những thửa đất nhỏ hẹp, méo mó sau phá dỡ. Đáng nói, đa số đất trong khu vực đều có nguồn gốc là đất nông nghiệp.
