Từ cuộc 'bể dâu' thị trường bất động sản 2010 đến mô hình Condotel

Đinh Tịnh - 06/12/2019 07:26 (GMT+7)

(VNF) - "Hãy nhìn lịch sử hình thành thị trường bất động sản mang tính chất đầu cơ ở Việt Nam từ cuộc khủng hoảng 2010, chúng ta sẽ thấy minh chứng rõ nét nhất cho vòng tròn ma thuật về tín dụng, tăng trưởng và niềm tin vào tương lai. Bài học này có vài nét tương đồng như mô hình condotel hiện nay", ông Nguyễn Hồng Minh, Viện nghiên cứu chính sách quản lý Bất động sản và Công trình dân dụng quốc tế (IIRR) nhận định.

VNF — Condotel liệu có là loại hình chứng khoán bất động sản?

Cẩn trọng với dòng tiền giả định trong tương lai

Còn nhớ, từ những năm 2008-2009, các ngân hàng thương mại bắt đầu áp dụng các mô hình lãi suất thả nổi thông qua các mô hình tín dụng bằng một lãi suất huy động của 12 tháng/năm cộng với 3 - 4%/năm.

Trước kia là lãi suất cố định, ngân hàng cho vay từ 5 - 7 năm của một chu kì lãi suất, không tính toán đến các tỉ lệ lạm phát và các chu trường tăng trưởng kinh tế.

Như vậy, rõ ràng nhà nước đã bắt đầu thả nổi lãi suất và lãi suất này phụ thuộc vào môi trường kinh tế, lạm phát, tăng trưởng tín dụng… Nói cách khác, lãi suất phụ thuộc vào niềm tin của tương lai của nền kinh tế và các dòng tiền giả định trong tương lai.

Khi ngân hàng bắt đầu áp dụng lãi suất thả nổi, toàn bộ khách hàng và các định chế, thể chế của chúng ta chưa chuẩn bị sẵn sàng về các nền kinh tế mang tính chất giả định và hư cấu. Đặc biệt là đối chọi rủi ro với nền kinh tế mang tính chất tương lai.

"Các nền kinh tế đã chớm xảy ra cuộc khủng hoảng khi các ngân hàng dồn vốn của mình để chảy vào cho thị trường chứng khoán. Và một thị trường đầu cơ mà nền kinh tế chưa được kịp chuẩn bị đủ chín muồi để sống trong nền kinh tế mang tính chất đầu cơ về niềm tin vào tương lai. Hay nói cách khác là trông chờ vào các dòng tiền ở tương lai", ông Nguyễn Hồng Minh nhận định.

Bài học từ 'bong bóng' bất động sản

Trở lại với bong bóng bất động sản (BĐS) 2010, khi cuộc khủng hoảng nền kinh tế toàn cầu 2008 nổ ra, Việt Nam cũng nhìn nhận ra và bắt đầu dùng các chính sách kích cầu để giải quyết cuộc khủng hoảng chứng khoán thì nguồn vốn kích cầu đó đã được định hướng chảy vào các ngành công nghiệp xi măng vật liệu xây dựng và bất động sản.

Chúng ta bắt đầu đánh dấu một thời kì mới của thị trường bất động sản bắt đầu sang một mô hình kinh tế giả định niềm tin vào tương lai. Hay nói cách khác là bắt đầu niềm tin vào kinh tế đầu cơ và bong bóng, bắt đầu có dấu hiệu một nền kinh tế mang tính chất giả định vào tương lai.

Các ngân hàng thương mại cùng các chủ đầu tư đã thiết kế ra các sản phẩm nhà ở mang tính chất giả định hình thành trong tương lai. Các chủ đầu tư và người mua nhà giả định vào tương lai là nền kinh tế luôn luôn tăng trưởng tạo ra luôn luôn có một thu nhập ổn định cho chính mình.

Giả định là luôn có một tỉ lệ lãi suất vay mượn đầu tư và mua đầu tư bất động sản có thể kiểm soát và dự đoán được.

Cũng với cách đặt vấn đề như thế, các ngân hàng thương mại đã thiết kế ra các sản phẩm tài trợ cho các chủ đầu tư phát triển bất động sản và mua bán nhà theo mô hình dòng tiền tương lai dựa vào các thu nhập tương lai của chủ đầu tư.

Đó là lãi từ việc kinh doanh bất động sản và mức thu nhập tương lai chính là của các người mua nhà thông qua tăng trưởng kinh tế và tăng trưởng tiền lương...

Dự án Kim Chung - Di Trạch vẫn chưa thể phục hồi sau khi thị trường bất động sản 2010 sụp đổ

Ông Nguyễn Hồng Minh cho biết, "hẳn chúng ta chưa quên cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản về nhà ở của giai đoạn 2010-2011. Đến nay cuộc khủng hoảng này vẫn còn chưa xử lí xong các dự án, mặc dù thị trường đã được nhà nước đổ vốn để giải cứu. Ví dụ như dự án Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch, Khu đô thị Lideco... và nhiều dự án khác".

Qua cuộc khủng hoảng trên, các nhà quản lí vĩ mô, ngân hàng, chủ đầu tư, khách hàng và cộng đồng đã chưa nhìn ra một bài học sâu sắc. Là nền kinh tế dựa vào các giả định tăng trưởng trong tương lai cũng như các mô hình kinh doanh tăng trưởng giả định trong tương lai luôn tạo ra các thị trường mang tính chất đầu cơ và rủi ro tín dụng, mang tính chất chu kì, lúc tăng trưởng và lúc xuống.

Và rõ ràng nền kinh tế sẽ không bao giờ tăng trưởng mãi mãi, sẽ có những giai đoạn ổn định kéo dài hay là suy thoái. Nếu ngừng tăng trưởng hoặc ổn định đều tạo ra sự đổ vỡ các mô hình kinh tế, đặc biệt là mô hình kinh tế dựa vào giả định tăng trưởng trong tương lai.

Condotel là một loại "chứng khoán" bất động sản

Nhìn lại bài học về thị trường nhà ở hình thành trong tương lai bị đổ vỡ giai đoạn 2010 để thấy hiện nay đã bắt đầu xuất hiện trở lại với một biến thể mới, đó là thị trường condohotel.

Để mổ xẻ thấu đáo vấn đề này, ông Nguyễn Hồng Minh đánh giá: "Condotel bản chất là khách sạn và kinh doanh về khối dịch vụ khách sạn. Do vậy đây là loại hình bất động sản khách sạn".

"Ở đây, các thể chế là những bên có liên quan như: chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà đều mong muốn góp vốn xây dựng khách sạn. Để các thể chế này vượt qua hàng rào về các quỹ đầu tư thì sẽ phải liên quan đến các mô hình tài chính hiện tại".

"Đó là các quỹ đầu tư, mong muốn của người mua của khách hàng là sở hữu tài sản thay vì sỡ hữu tài chính. Do vậy họ đã ghép hai từ condo - hotel để vừa muốn khách sạn, vừa muốn sở hữu tài sản".

"Hình thành tài sản condotel là hình thành tài sản trong tương lai và đây là sản phẩm khách sạn huy động vốn của nhiều nhà đầu tư với nhau và có sự tài trợ vốn của các ngân hàng. Bản chất của các hợp đồng góp vốn mua bán cũng như tài trợ tín dụng thực chất là loại hình mua bán tài sản hình thành trong tương lai và mang tính chất là góp vốn".

Ông Nguyễn Hồng Minh, Viện trưởng Viện IIRR

"Do vậy ở đây chúng ta nhận diện đây là một loại chứng khoán bất động sản. Hoặc khi đã hình thành một loại hình chứng khoán bất động sản xây dựng trên mô hình nền kinh tế niềm tin, một nền kinh tế luôn luôn giả định vào tương lai thì cần phải có sự quản lí bằng thông qua luật pháp và các cơ quan về tài chính tiền tệ để giám sát các sản phẩm chứng khoán này".

"Nhưng rõ ràng khi chúng ta chưa hiểu sâu định nghĩa condo - hotel là một dạng bất động sản mà buông bỏ cho toàn bộ về thuộc bộ xây dựng quản lí. Mà không có các cơ quan về bộ tài chính, ủy ban ngân hàng nhà nước, ủy ban chứng khoán, ban hành các quy định về quản lí về loại chứng khoán bất động sản này. Do vậy, thị trường này có nguy cơ tạo ra đổ vỡ niềm tin".

"Do chưa có sự kiểm soát chặt chẽ của ngân hàng nhà nước hay ủy ban chứng khoán đến việc tài trợ tín dụng loại hình BĐS này nên các sản phẩm tài trợ tín dụng đã dùng các mô hình truyền thống để tài trợ, dẫn đến có những bất ổn ở thị trường. Khi chúng ta nói đến cụm từ cam kết lợi nhuận, đấy là khế ước lời hứa thì rõ ràng đây thuộc về lĩnh vực chứng khoán".

"Chúng ta đặt câu hỏi các nhà nghiên cứu các nhà quản lí ở đâu trong quá trình phát triển các sản phẩm này trong 3-4 năm vừa qua. Các chủ đầu tư BĐS không vay ngân hàng và tại sao các ngân hàng không tài trợ tiếp cho các chủ đầu tư mà phải thông qua góp vốn của nhà đầu tư. Khi chúng ta giải quyết thấu đáo một câu hỏi này chúng ta đã tìm ra một phần nào đó bản chất của mô hình condo - hotel", ông Nguyễn Hồng Minh nói.

Tags:

ông Nguyễn Hồng Minh

Viện nghiên cứu chính sách quản lý Bất động sản và Công trình dân dụng quốc tế

Viện IIRR

Condotel là một loại "chứng khoán" bất động sản

CoKhu đô thị Kim Chung - Di Trạch

Khu đô thị Lidecondotel là một loại "chứng khoán" bất động sả

Chính thức áp mức thu 3,6%/năm với tiền sử dụng đất bổ sung

(VNF) - Nghị định 291 quy định khoản thu tiền sử dụng đất bổ sung được áp mức thu 3,6%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp.

Vì sao chưa thể phá dỡ bắt buộc chung cư cũ?

Xây dựng Phú Vinh muốn làm dự án NƠXH 1.000 tỷ đồng ở Nghệ An

Quảng Trị: Gọi vốn 5.600 tỷ đồng đầu tư ba dự án đô thị mới

Cuối năm, dòng tiền đầu tư phía Bắc lại 'tìm đường' vào Nam

Đại biểu Quốc hội kiến nghị thu hẹp phạm vi miễn giấy phép xây dựng

Nhật ký bất động sản 7/11: Sắp khởi công KĐT đại học quốc tế Berjaya, Sơn Hải trúng dự án KĐT 2.400 tỷ tại Quảng Trị

07/11/25 06:37 (GMT+7)

(VNF) - HoREA đề xuất giảm 80% tiền sử dụng đất cho hộ tái định cư, Sơn Hải được chấp thuận đầu tư khu đô thị 2.430 tỷ đồng tại Quảng Trị, siêu đô thị 3,5 tỷ USD tại TP.HCM dự kiến khởi công tháng 12... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 07/11.

TP. HCM: Khởi công khu đô thị đại học 3,5 tỷ USD vào 19/12

06/11/25 18:06 (GMT+7)

(VNF) - TP. HCM, Chủ tịch UBND Nguyễn Văn Được đề nghị các sở ngành và chủ đầu tư phối hợp khởi công dự án Khu đô thị Đại học quốc tế Berjaya ngày 19/12.

TP. HCM: Vinhomes Green Paradise và metro Cần Giờ được áp dụng cơ chế đặc thù

06/11/25 15:43 (GMT+7)

(VNF) - TP. HCM vừa phê duyệt 6 công trình, dự án được ưu tiên áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị quyết số 66.4/2025/NQ-CP của Chính phủ.

Quảng Trị đầu tư Khu dân cư nông thôn 352 tỷ đồng tại Hoàn Lão

06/11/25 13:00 (GMT+7)

(VNF) - UBND tỉnh Quảng Trị vừa công bố chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư nông thôn Đại Trung tại xã Hoàn Lão, với tổng vốn đầu tư dự kiến 352 tỷ đồng. Đây là một trong những dự án hạ tầng dân cư quy mô lớn được triển khai trong giai đoạn 2026 – 2030, nhằm tạo bước đột phá trong phát triển không gian đô thị vùng ven.

Nhận diện chủ đầu tư khu du lịch 275ha ở Sóc Sơn - Hà Nội

06/11/25 08:45 (GMT+7)

(VNF) - TP.Hà Nội vừa quyết định cho Công ty cổ phần Đầu tư dịch vụ vui chơi giải trí thể thao Hà Nội (HSI) thuê 148.707,7m2 đất (đợt 1), để thực hiện dự án Khu du lịch văn hóa Sóc Sơn khu III, Khu công cộng và làng du lịch tại xã Sóc Sơn.

Từ 'nhà ở vừa túi tiền' đến đầu tư giáo dục: Tham vọng doanh thu 5 tỷ USD của Bcons

06/11/25 08:30 (GMT+7)

(VNF) - Tập đoàn Bcons mới đây đã đưa vào vận hành trung tâm thương mại Bcons City Mall ngay mặt tiền đường Thống Nhất, phường Đông Hòa, TP. HCM (TP.Dĩ An, tỉnh Bình Dương cũ).

Nhật ký bất động sản 6/11: Sắp có KĐT Olympic phía nam Hà Nội, MIK Group ra mắt 3 dòng sản phẩm M, I, K năm 2026

06/11/25 06:37 (GMT+7)

(VNF) - Bộ Xây dựng đề xuất phạt gần nửa tỷ đồng với sàn ký hợp đồng môi giới “chui”, Hà Nội quy hoạch “đô thị thể thao Olympic” quy mô hơn 16.000ha ở phía Nam, Văn Phú phát triển khu đô thị du lịch 120ha tại Đồng Nai... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 6/11.

Biến 'bùn lún' thành nền móng vĩnh cửu: Từ siêu công trình thế giới đến Vinhomes Cần Giờ

05/11/25 10:13 (GMT+7)

(VNF) - Từ những sân bay giữa biển khơi đến các cảng hàng hải tấp nập, công nghệ K-DPM của Nhật Bản đã tạo nên bước ngoặt trong ngành xây dựng toàn cầu khi biến bùn mềm thành nền móng bền vững. Từng hiện diện ở các siêu công trình như sân bay Chubu, Haneda hay cảng New York, nay công nghệ đột phá ấy đang được ứng dụng tại dự án Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP.HCM), mở ra chương mới cho kỹ thuật lấn biển bền vững và kiến tạo nên một kỳ quan đô thị giữa đại dương.

Chậm nộp hồ sơ cấp sổ đỏ cho dân, chủ đầu tư có thể bị phạt đến 1 tỷ đồng

05/11/25 09:30 (GMT+7)

(VNF) - Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, trong đó đề xuất tăng mạnh mức xử phạt với các hành vi vi phạm trong kinh doanh bất động sản - đặc biệt là hành vi chậm nộp hồ sơ cấp “sổ đỏ” cho cư dân.

Chân dung 'ông lớn' Sài Gòn đứng sau dự án 550 tỷ đồng ở Hà Tĩnh

05/11/25 09:15 (GMT+7)

(VNF) - Hà Tĩnh đang thúc tiến độ dự án gần 550 tỷ đồng tại Xuân Thành. Chủ đầu tư đứng tên là Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Harumi, doanh nghiệp đăng ký trụ sở tại Nghi Xuân, nhưng dữ liệu đăng ký cho thấy đơn vị này chịu sự chi phối của SCTI Group đến từ TP.Hồ Chí Minh.

Tập đoàn NRC: Quý III/2025 lãi ròng 24 tỷ, tiền mặt chưa nổi 1 triệu đồng

05/11/25 08:45 (GMT+7)

(VNF) - Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi (NRC) bất ngờ báo lãi ròng gần 24 tỷ đồng quý III/2025. Tuy nhiên, báo cáo tài chính còn cho biết hiện tiền mặt của NRC chưa nổi 1 triệu đồng.

Hé lộ thu nhập tiền tỷ của các sếp bất động sản

05/11/25 08:00 (GMT+7)

(VNF) - Thu nhập của các chủ tịch, CEO bất động sản trong 9 tháng đầu năm nay tăng mạnh, có người nhận tới gần nửa tỷ đồng mỗi tháng.

Nhật ký bất động sản 5/11: Sắp khởi công Eurowindow Central Avenue, Hoàng Quân bỏ túi dự án NƠXH tại Cà Mau

05/11/25 06:27 (GMT+7)

(VNF) - CTX Holdings lãi kỷ lục nhờ bán “đất vàng” Cầu Giấy, Phát Đạt rút vốn khỏi công ty con hơn 1.400 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 5/11.

Novaland sắp được hoàn nhập dự phòng hàng nghìn tỷ từ dự án Lakeview City

04/11/25 18:15 (GMT+7)

(VNF) - Hội đồng Thẩm định giá đất TP. HCM đã tổ chức họp xác định lại giá đất của các dự án được gỡ vướng theo Nghị quyết 170/2024/QH15. Trong đó, dự án 30,1ha Nam Rạch Chiếc (tên thương mại Lakeview City) của Novaland đã được chốt phương án giá đất.

BB Sun Việt Nam: Từ sản xuất thức ăn chăn nuôi lấn sang BĐS

04/11/25 10:15 (GMT+7)

(VNF) - Từ lĩnh vực sản xuất thức ăn chăn nuôi, BB Sun Việt Nam chuyển hướng sang đầu tư bất động sản với dự án hơn 131 tỷ đồng tại xã Tứ Kỳ, TP Hải Phòng.

Dự án biểu tượng nào giúp Nha Trang hướng tới đô thị ‘đáng sống’

04/11/25 10:09 (GMT+7)

(VNF) - Nha Trang - “hòn ngọc biển Đông” đang thiếu một biểu tượng đô thị xứng tầm trên hành trình vươn mình từ điểm đến du lịch quốc tế thành miền đất đáng sống. Khu đô thị hỗn hợp Nha Trang do ông lớn Sun Group làm chủ đầu tư được kỳ vọng là “mảnh ghép” hoàn hảo cho mục tiêu này.

Thắng Lợi Group tham gia đầu tư khu đô thị The Win City 9.200 tỷ đồng

04/11/25 07:45 (GMT+7)

(VNF) - Liên doanh Thắng Lợi Group, Gỗ An Cường và Central vừa khởi công dự án khu đô thị Bình An - Đức Hòa (The Win City) tại tỉnh Tây Ninh. Dự án có tổng mức đầu tư hơn 9.200 tỷ đồng, quy mô gần 6.000 căn hộ thương mại.

Nhật ký bất động sản 4/11: Vinhomes sắp khởi công KĐT Cam Ranh, Hòa Phát rót 2.800 tỷ vào Hưng Yên

04/11/25 06:30 (GMT+7)

(VNF) - Hòa Phát rót 2.800 tỷ vào tỉnh Hưng Yên, TTC xây 4.000 căn nhà công nhân ở Tây Ninh, Hưng Yên công bố mở bán hơn 1.000 căn nhà ở xã hội giá từ 20,8 triệu đồng/m2... là những tin tức bất động sản đáng chú ý 4/11.

Đề xuất cấm doanh nghiệp bỏ cọc tham gia đấu giá đất

03/11/25 15:13 (GMT+7)

(VNF) - HoREA kiến nghị cấm doanh nghiệp bỏ cọc tham gia đấu giá đất nhằm chặn tình trạng "thổi giá rồi bỏ cọc" gây méo mó thị trường và thất thu ngân sách.

Đề xuất bảng giá đất Hà Nội mới: ‘Tạo gánh nặng kép, làm chậm đà phục hồi của thị trường’

03/11/25 15:00 (GMT+7)

(VNF) - Theo dự thảo bảng giá đất mới của Hà Nội, giá đất ở cao nhất lên tới 702 triệu đồng/m2. Việc điều chỉnh này giúp giá đất tiệm cận hơn với thị trường, nhưng đồng thời cũng gây thêm áp lực cho người mua nhà và doanh nghiệp khi chi phí đầu vào và giá bán có nguy cơ bị đẩy lên cao.

Bảng giá đất tại Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh: Lo ngại đẩy giá nhà lên cao hơn

03/11/25 09:30 (GMT+7)

(VNF) - Bảng giá đất mới tại Hà Nội đang gây tranh cãi. Chuyên gia cảnh báo cần lộ trình hợp lý để tránh “gánh nặng kép” cho người dân và doanh nghiệp.

Nhật ký bất động sản 3/11: KITA làm nhà mẫu dự án tại TP.HCM; Hưng Yên tìm nhà đầu tư cho 2 KĐT

03/11/25 06:30 (GMT+7)

(VNF) - Đồng Nai bổ sung 3 dự án nhà ở xã hội được vay ưu đãi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng; hơn 4,1 triệu tỷ đồng được “bơm” vào bất động sản; dự án ngăn triều 10.000 tỷ đồng ở TP. HCM chờ “gỡ nút thắt” để tái thi công... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 03/11.

Giá nhà cao kỷ lục: Giá bán đang cao hơn giá trị thực bao nhiêu?

02/11/25 12:00 (GMT+7)

(VNF) - Giá nhà nói riêng, giá bất động sản nói chung đang thiết lập những cột mốc cao chưa từng có. VARS cho rằng mặt bằng giá tăng nhanh, hoàn toàn không tương xứng với giá trị thực của sản phẩm. Điều này đặt ra câu hỏi: khoảng cách giữa giá bán và giá trị thực là bao nhiêu?