Nếu nhìn thuần túy vào số lượng dự án mới, có thể thấy thị trường không còn sôi động như giai đoạn trước. Theo các đơn vị tư vấn quốc tế, nguồn cung tương lai tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM, không dồi dào như giai đoạn 2016 - 2019. Việc phê duyệt dự án mới trở nên thận trọng hơn, yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn và thời gian chuẩn bị kéo dài hơn.
Tuy nhiên, thực tế thị trường lại không rơi vào trạng thái trầm lắng. Báo cáo nghiên cứu thị trường Hà Nội quý IV/2025 cho thấy, dù số dự án mở bán mới không nhiều, tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức cao. Nhiều dự án ghi nhận lượng giao dịch tích cực ngay trong giai đoạn đầu mở bán, phản ánh nhu cầu thực vẫn hiện hữu và dòng sản phẩm được thị trường chấp nhận rõ ràng hơn.
Điểm khác biệt so với các chu kỳ trước nằm ở chỗ: thanh khoản không còn phân bổ đồng đều. Chỉ những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ minh bạch, thông tin đầy đủ và phù hợp với nhu cầu ở thực mới thu hút được người mua. Những dự án thiếu hồ sơ hoàn chỉnh hoặc định vị sản phẩm mơ hồ nhanh chóng bị thị trường sàng lọc.
Điều này đặt ra câu hỏi: khi số lượng dự án giảm, liệu thị trường có thực sự lành mạnh hơn hay đang bước vào một dạng khan hiếm có kiểm soát?
Nguyên nhân cốt lõi của sự thay đổi này đến từ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố nền tảng.
Trước hết là khung pháp lý mới. Luật Đất đai sửa đổi, các nghị định hướng dẫn, bảng giá đất mới và hệ số điều chỉnh giá đất đã làm thay đổi căn bản cách thức phát triển dự án. Việc tiếp cận đất đai và xác định nghĩa vụ tài chính trở nên rõ ràng hơn, nhưng đồng thời cũng khắt khe hơn. Không còn dư địa cho những dự án “đi trước pháp lý” hay phát triển ồ ạt theo phong trào.
Dữ liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, năm 2025, cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và thấp tầng có giá trị lớn. Khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá bán trên 100 triệu đồng/m², tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng sự lệch pha cung - cầu này buộc thị trường phải tái cấu trúc theo hướng chọn lọc hơn. “Thị trường không còn phát triển theo số lượng, mà phải chứng minh được sự phù hợp với nhu cầu thực và khả năng triển khai bền vững”, ông Đính nhấn mạnh.
Song song với pháp lý là quá trình dữ liệu hóa. Việc gắn mã định danh bất động sản, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và giao dịch nhà ở đang từng bước thu hẹp không gian của thông tin mập mờ. Thị trường dần vận hành dựa trên dữ liệu thực thay vì tin đồn.
Theo One Mount, dữ liệu định giá, dữ liệu giao dịch và hành vi người mua đang trở thành nền tảng cho các quyết định mua - bán. Người mua có nhiều công cụ để so sánh và đánh giá, trong khi chủ đầu tư buộc phải minh bạch nếu muốn tiếp cận thị trường.
Quá trình tái cấu trúc đang tạo ra một cuộc sàng lọc rõ nét trên toàn thị trường.
Với chủ đầu tư, lợi thế không còn nằm ở khả năng mở rộng quỹ đất nhanh, mà ở năng lực pháp lý, tài chính và quản trị dự án. Những doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu sẽ sớm bộc lộ rủi ro trong giai đoạn mới.
Ở góc độ đầu tư, Avison Young nhận định hoạt động M&A đang chuyển từ “nhiều nhưng rủi ro” sang “ít nhưng chắc”. Nhà đầu tư chỉ lựa chọn các dự án có hồ sơ rõ ràng, dữ liệu đầy đủ và khả năng kiểm soát rủi ro cao. Các thương vụ mang tính cơ hội, thiếu nền tảng dữ liệu đang dần biến mất.
Người mua ở thực, trong khi đó, trở thành chủ thể được bảo vệ tốt hơn nhờ minh bạch thông tin. Tuy nhiên, nghịch lý cũng xuất hiện: khi số lượng dự án mới ít đi, khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp tại khu vực trung tâm ngày càng khó khăn, đặc biệt với nhóm thu nhập trung bình.
Việc thị trường bước vào giai đoạn “ít dự án - nhiều dữ liệu” là điều kiện cần để nâng cao chất lượng tăng trưởng. Tuy nhiên, để quá trình tái cấu trúc không tạo ra hệ lụy xã hội, cần những giải pháp đồng bộ.
Trước hết, chính sách phát triển nhà ở cần được điều chỉnh theo hướng cân bằng hơn về cơ cấu nguồn cung. Kiểm soát chặt dự án không nên đồng nghĩa với thiếu hụt sản phẩm phù hợp cho người mua ở thực.
Thứ hai, quá trình dữ liệu hóa cần được triển khai đồng bộ và nhất quán. Mã định danh bất động sản, dữ liệu giao dịch và thông tin quy hoạch cần được kết nối liên thông, dễ tiếp cận và có tính cập nhật cao. Khi dữ liệu trở thành nền tảng chung, thị trường sẽ vận hành minh bạch và kỷ luật hơn.
Cuối cùng, các chủ thể tham gia thị trường cũng buộc phải thay đổi tư duy. Chủ đầu tư phải chấp nhận chu kỳ phát triển dài hơn; nhà đầu tư cần chuyển sang chiến lược dài hạn; người mua ở thực cần được trang bị đầy đủ thông tin để ra quyết định dựa trên dữ liệu, không phải cảm tính.
Khi thị trường bước sang thời kỳ ít dự án hơn nhưng yêu cầu quản trị cao hơn, câu hỏi lớn vẫn còn bỏ ngỏ: liệu người mua ở thực sẽ được hưởng lợi từ sự minh bạch và kỷ luật này, hay sẽ phải chấp nhận mặt bằng tiếp cận ngày càng cao trong bối cảnh nguồn cung bị kiểm soát chặt? Đây chính là bài toán mà giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phải trả lời.
Tags:
(VNF) - Hàng loạt dự án quy mô lớn liên tiếp được chấp thuận và triển khai tại Đà Nẵng, Khánh Hòa, Gia Lai… cho thấy dòng vốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp đang dịch chuyển rõ nét về Nam Trung Bộ.
(VNF) - Ngày 23/01/2026, Tập đoàn Novaland chính thức cất nóc tháp cuối trong tòa nhà The Grand Manhattan tại trung tâm TP. HCM.
(VNF) - Công ty cổ phần Tập đoàn đô thị Phúc Thành, một trong những “ông lớn” trên thị trường bất động sản tại tỉnh Hưng Yên vừa được lựa chọn nhà đầu tư làm dự án Khu đô thị Thái Học với tổng mức đầu tư hơn 821 tỷ đồng.
(VNF) - Đô thị biển – Siêu du thuyền Lạc Việt Palmer Johnson là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị thương mại dịch vụ trung tâm Cát Tiến 4.800 tỷ đồng, còn Thái Anh Khang là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị du lịch biển Cát Tiến 2.500 tỷ đồng.
(VNF) - Sau giai đoạn tăng giá mạnh, thị trường căn hộ chung cư bắt đầu xuất hiện hiện tượng nhà đầu tư rao bán “cắt lỗ”. Diễn biến này được xem là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, khi những kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn dần nhường chỗ cho chiến lược đầu tư thận trọng và dài hơi hơn.
(VNF) - Ghi nhận của VietnamFinance cho thấy hàng loạt dãy nhà shophouse tại dự án khu đô thị Nam Phúc Yên (tỉnh Vĩnh Phúc cũ) chủ yếu đang bị bỏ hoang, có rất ít cư dân về sinh sống.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp căn hộ du lịch, văn phòng đa năng kết hợp thương mại, dịch vụ do Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Đà Nẵng Centre Point làm chủ đầu tư, quy hoạch tầng cao tối đa 35 tầng nổi.
(VNF) - Tỉnh An Giang đã chấp thuận chủ trương đầu tư 13 dự án nhà ở xã hội (NƠXH) với tổng cộng 10.611 căn, trong đó có 2.336 căn hộ khởi công trong năm 2026.
(VNF) - Hà Nội xử lý tình trạng phân lô, rao bán trái phép đất nông lâm trường; BIM Land bắt tay Sailing Club xây dựng nền tảng hospitality; Đồng Nai dự kiến khởi công mở rộng khu công nghiệp Amata vào quý II/2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 23/1.
(VNF) - UBND xã Phú Cát, thành phố Hà Nội đang kiểm tra, rà soát tình trạng phân lô, tách thửa đất trên diện tích đất Công ty cổ phần chè Long Phú (tại thôn Long Phú, xã Phú Cát).
(VNF) - Ông Dương Long Thành, Chủ tịch Thắng Lợi Group, cho rằng năm 2026 là thời điểm thị trường chuyển từ “phục hồi tâm lý” sang “cạnh tranh thực chất”. Sự sàng lọc sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn, đòi hỏi cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư phải tái định vị lại cách tiếp cận thị trường, từ quy mô sang chất lượng, từ ngắn hạn sang dài hạn.
(VNF) - Delta Group chính thức trở thành nhà thầu thi công hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 1 của dự án Thành phố thông minh Bắc Hà Nội (Smart City) – một trong những dự án đô thị thông minh có quy mô lớn và tầm vóc chiến lược hàng đầu tại Việt Nam.
(VNF) - Là cửa ngõ phía Tây Nam Thủ đô, đường Nguyễn Trãi vừa sở hữu hạ tầng hiện đại với trực đường bộ lớn và tuyến metro chạy dọc, vừa chịu áp lực giao thông lớn do mật độ dân cư và dự án ngày càng dày đặc.
(VNF) - Sau nhiều năm điều chỉnh, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần hồi phục, nhưng khác với các chu kỳ trước, sự phục hồi lần này không đồng đều. Theo giới chuyên gia, thị trường bước vào giai đoạn phân hóa sâu, chọn lọc theo phân khúc, khu vực và chất lượng tài sản.
Chỉ 1 năm kể từ khi metro Bến Thành - Suối Tiên khai thác thương mại (từ cuối tháng 12/2024), các dự án căn hộ dọc tuyến metro này đã ghi nhận mức tăng giá khoảng 8%. Bình quân, giá căn hộ tăng thêm khoảng 200 - 250 USD/m2 mỗi năm (tương đương 5,3 - 6,5 triệu đồng/m2).
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư cho 6 dự án khu đô thị tại Gia Lộc, Nam Sách và Chí Linh, Ninh Giang với tổng vốn đầu tư sơ bộ gần 10.000 tỷ.
(VNF) - Van Phuc ra mắt The Legend Shophouse; Xuân Trường được thanh toán dự án BT bằng hơn 4.600m² đất tại Thái Nguyên; giá nhà tập thể cũ Hà Nội bất ngờ vượt 350 triệu đồng/m²... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 22/1.
(VNF) - Livestream NobleGo tối 20/1 của Sunshine Group đã mang đến một diễn biến “đi ngược thị trường” hiếm thấy: quyền mua căn hộ Studio tại Sunshine Legend City được chốt ở mức chỉ 68 và 69 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với mức giá mà chính khách hàng sẵn sàng trả trước đó nhờ chính sách ưu đãi trực tiếp từ Sunshine Group.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường BĐS Hải Phòng đang bước vào giai đoạn sàng lọc, bài toán lựa chọn sản phẩm phù hợp với nguồn lực tài chính trở thành mối quan tâm hàng đầu của khách hàng và nhà đầu tư. Khi xu hướng dịch chuyển về những tài sản có giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác bền vững lên ngôi, The Inter5 Hải Phòng nổi lên như một lựa chọn “đáng đồng tiền” cho dòng vốn dài hạn.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) vừa công bố các thông tin cập nhật về kết quả kinh doanh năm 2025 và triển vọng năm 2026 trong buổi làm việc với nhà đầu tư và đối tác. Những dữ liệu được chia sẻ cho thấy doanh nghiệp đang đứng trước một chu kỳ tăng trưởng mới, với điểm rơi lợi nhuận được kỳ vọng rơi vào năm 2026.
Thời gian gần đây, cùng với đà tăng của giá nhà chung cư, nhiều căn hộ tập thể cũ ở Hà Nội cũng có mức giá cao bất ngờ.
(VNF) - Dự án chung cư cao cấp Luxora Vĩnh Yên dự kiến hoàn thành vào quý II/2028. Hiện môi giới đang chào bán suất ngoại giao căn hộ 2 ngủ với mức chênh lệch thêm 360 triệu đồng so với giá ký hợp đồng.
(VNF) - Sở hữu vị trí “đắc địa” tại trung tâm Nha Trang với cảnh quan ngoạn mục, lợi thế phong thủy hiếm có và thuận tiện về kết nối, đảo Nam Charmora City tại Nam Nha Trang đang được thị trường săn đón, đặc biệt là các sản phẩm thấp tầng đa công năng, đáp ứng như cầu an cư – đầu tư – tích lũy.
(VNF) - Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân phải dựa trên quy hoạch sử dụng đất.
(VNF) - Hàng loạt dự án quy mô lớn liên tiếp được chấp thuận và triển khai tại Đà Nẵng, Khánh Hòa, Gia Lai… cho thấy dòng vốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp đang dịch chuyển rõ nét về Nam Trung Bộ.
(VNF) - Dự án Khu nhà ở đô thị Quảng Lợi có tổng vốn đầu tư 758 tỷ đồng, quy mô 8.7339ha do Công ty Quảng Lợi là chủ đầu tư sắp bị thanh tra theo kế hoạch thanh tra của Thanh tra Chính phủ.
