Nếu nhìn thuần túy vào số lượng dự án mới, có thể thấy thị trường không còn sôi động như giai đoạn trước. Theo các đơn vị tư vấn quốc tế, nguồn cung tương lai tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM, không dồi dào như giai đoạn 2016 - 2019. Việc phê duyệt dự án mới trở nên thận trọng hơn, yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn và thời gian chuẩn bị kéo dài hơn.
Tuy nhiên, thực tế thị trường lại không rơi vào trạng thái trầm lắng. Báo cáo nghiên cứu thị trường Hà Nội quý IV/2025 cho thấy, dù số dự án mở bán mới không nhiều, tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức cao. Nhiều dự án ghi nhận lượng giao dịch tích cực ngay trong giai đoạn đầu mở bán, phản ánh nhu cầu thực vẫn hiện hữu và dòng sản phẩm được thị trường chấp nhận rõ ràng hơn.
Điểm khác biệt so với các chu kỳ trước nằm ở chỗ: thanh khoản không còn phân bổ đồng đều. Chỉ những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ minh bạch, thông tin đầy đủ và phù hợp với nhu cầu ở thực mới thu hút được người mua. Những dự án thiếu hồ sơ hoàn chỉnh hoặc định vị sản phẩm mơ hồ nhanh chóng bị thị trường sàng lọc.
Điều này đặt ra câu hỏi: khi số lượng dự án giảm, liệu thị trường có thực sự lành mạnh hơn hay đang bước vào một dạng khan hiếm có kiểm soát?
Nguyên nhân cốt lõi của sự thay đổi này đến từ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố nền tảng.
Trước hết là khung pháp lý mới. Luật Đất đai sửa đổi, các nghị định hướng dẫn, bảng giá đất mới và hệ số điều chỉnh giá đất đã làm thay đổi căn bản cách thức phát triển dự án. Việc tiếp cận đất đai và xác định nghĩa vụ tài chính trở nên rõ ràng hơn, nhưng đồng thời cũng khắt khe hơn. Không còn dư địa cho những dự án “đi trước pháp lý” hay phát triển ồ ạt theo phong trào.
Dữ liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, năm 2025, cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và thấp tầng có giá trị lớn. Khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá bán trên 100 triệu đồng/m², tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng sự lệch pha cung - cầu này buộc thị trường phải tái cấu trúc theo hướng chọn lọc hơn. “Thị trường không còn phát triển theo số lượng, mà phải chứng minh được sự phù hợp với nhu cầu thực và khả năng triển khai bền vững”, ông Đính nhấn mạnh.
Song song với pháp lý là quá trình dữ liệu hóa. Việc gắn mã định danh bất động sản, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và giao dịch nhà ở đang từng bước thu hẹp không gian của thông tin mập mờ. Thị trường dần vận hành dựa trên dữ liệu thực thay vì tin đồn.
Theo One Mount, dữ liệu định giá, dữ liệu giao dịch và hành vi người mua đang trở thành nền tảng cho các quyết định mua - bán. Người mua có nhiều công cụ để so sánh và đánh giá, trong khi chủ đầu tư buộc phải minh bạch nếu muốn tiếp cận thị trường.
Quá trình tái cấu trúc đang tạo ra một cuộc sàng lọc rõ nét trên toàn thị trường.
Với chủ đầu tư, lợi thế không còn nằm ở khả năng mở rộng quỹ đất nhanh, mà ở năng lực pháp lý, tài chính và quản trị dự án. Những doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu sẽ sớm bộc lộ rủi ro trong giai đoạn mới.
Ở góc độ đầu tư, Avison Young nhận định hoạt động M&A đang chuyển từ “nhiều nhưng rủi ro” sang “ít nhưng chắc”. Nhà đầu tư chỉ lựa chọn các dự án có hồ sơ rõ ràng, dữ liệu đầy đủ và khả năng kiểm soát rủi ro cao. Các thương vụ mang tính cơ hội, thiếu nền tảng dữ liệu đang dần biến mất.
Người mua ở thực, trong khi đó, trở thành chủ thể được bảo vệ tốt hơn nhờ minh bạch thông tin. Tuy nhiên, nghịch lý cũng xuất hiện: khi số lượng dự án mới ít đi, khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp tại khu vực trung tâm ngày càng khó khăn, đặc biệt với nhóm thu nhập trung bình.
Việc thị trường bước vào giai đoạn “ít dự án - nhiều dữ liệu” là điều kiện cần để nâng cao chất lượng tăng trưởng. Tuy nhiên, để quá trình tái cấu trúc không tạo ra hệ lụy xã hội, cần những giải pháp đồng bộ.
Trước hết, chính sách phát triển nhà ở cần được điều chỉnh theo hướng cân bằng hơn về cơ cấu nguồn cung. Kiểm soát chặt dự án không nên đồng nghĩa với thiếu hụt sản phẩm phù hợp cho người mua ở thực.
Thứ hai, quá trình dữ liệu hóa cần được triển khai đồng bộ và nhất quán. Mã định danh bất động sản, dữ liệu giao dịch và thông tin quy hoạch cần được kết nối liên thông, dễ tiếp cận và có tính cập nhật cao. Khi dữ liệu trở thành nền tảng chung, thị trường sẽ vận hành minh bạch và kỷ luật hơn.
Cuối cùng, các chủ thể tham gia thị trường cũng buộc phải thay đổi tư duy. Chủ đầu tư phải chấp nhận chu kỳ phát triển dài hơn; nhà đầu tư cần chuyển sang chiến lược dài hạn; người mua ở thực cần được trang bị đầy đủ thông tin để ra quyết định dựa trên dữ liệu, không phải cảm tính.
Khi thị trường bước sang thời kỳ ít dự án hơn nhưng yêu cầu quản trị cao hơn, câu hỏi lớn vẫn còn bỏ ngỏ: liệu người mua ở thực sẽ được hưởng lợi từ sự minh bạch và kỷ luật này, hay sẽ phải chấp nhận mặt bằng tiếp cận ngày càng cao trong bối cảnh nguồn cung bị kiểm soát chặt? Đây chính là bài toán mà giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phải trả lời.
Tags:
(VNF) - Sau chưa đầy hai năm kể từ khi được chấp thuận đầu tư dự án đầu tiên, Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh doanh nghiệp này muốn phát triển một khu công nghiệp quy mô khoảng 370ha tại xã Thạch Xuân.
(VNF) - TP. HCM còn 421 dự án, khu đất cơ bản tháo gỡ hoặc đang thực hiện tháo gỡ theo chỉ đạo trên tổng số 838 dự án có vướng mắc cần giải quyết.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đề nghị bổ sung phương pháp xác định dân số nhà chung cư để có nhiều hơn căn hộ loại vừa và nhỏ.
(VNF) - Nguồn cung nhà thấp tầng tại phía tây Hà Nội đang thu hẹp nhanh trong khi mặt bằng giá không ngừng tăng cao theo đà phát triển hạ tầng. Trong bối cảnh đó, nhiều dự án đại đô thị đã hình thành cư dân và có chính sách tài chính kéo dài đang trở thành tâm điểm hút dòng tiền trên thị trường.
(VNF) - Trong quý I/2026, phân khúc căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch, giảm 60% so với quý trước và giảm 26% so với cùng kỳ năm trước.
(VNF) - Dự án Liễu Giai Tower do CTCP Đầu tư xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà làm chủ đầu tư quy mô 27 tầng nổi vừa bị điểm tên chưa được nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy.
(VNF) - Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa phối hợp với UBND TP Hà Nội ban hành thông báo kết luận về phương án bảo đảm an toàn thủy lực, thoát lũ sông Hồng đoạn thực hiện dự án Trục đại lộ sông Hồng, trong đó nhấn mạnh nhiệm vụ trọng tâm là sắp xếp, quy hoạch lại toàn bộ khu vực ngoài đê theo hướng đồng bộ, lâu dài.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Liên danh nhà đầu tư dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đề xuất TP. Hà Nội giao cho nhà đầu tư lập và thực hiện các dự án đối ứng tại 12 khu đất, với tổng diện tích khoảng 5.073ha.
Từng được xem là “gà đẻ trứng vàng”, nhà mặt phố nay rơi vào cảnh ế ẩm, cho thuê khó, bán cũng chật vật. Nhiều căn treo biển cả năm, chủ nhà liên tục giảm giá nhưng vẫn mòn mỏi chờ khách.
(VNF) - TP.Hải Phòng đã chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu nhà ở xã hội tổng mức đầu tư 846 tỷ đồng, quy mô gần 590 căn hộ tại phường An Biên.
(VNF) - Từ Bắc vào Nam, hàng loạt dự án bất động sản của T&T Group đã và đang dần lộ diện sau một thời gian chuẩn bị. Việc các dự án được triển khai đồng loạt trên nhiều địa bàn đặt ra câu hỏi: bầu Hiển đang theo đuổi cách làm gì trên thị trường bất động sản?
(VNF) - Đà tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ của Hải Phòng đang kéo theo nhu cầu lớn về các mặt bằng kinh doanh tại khu vực trung tâm. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, Royal Boulevard tại Vinhomes Royal Island nổi lên như một đại lộ thương mại hiếm hoi, thu hút sự săn tìm của giới đầu tư trong và ngoài thành phố.
(VNF) - Giá căn hộ tại TP. HCM quý I/2026 có mức trung bình khoảng 112 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng mới so với cùng kỳ 2025.
(VNF) - Tính đến hết tháng 4/2026, TP. HCM ước giải ngân vốn đầu tư công khoảng 22.000 tỷ đồng, tức khoảng 15% kế hoạch 147.599 tỷ đồng của Thủ tướng giao.
(VNF) - Nhóm bất động sản chính thức trở lại ngôi vương trên thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau 1 năm "im hơi lặng tiếng". Tuy vậy, thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn đáo hạn lớn.
(VNF) - Theo PGS.TS.KTS Hoàng Mạnh Nguyên, Chủ tịch Viện Khoa học Công nghệ Đô thị xanh, Vinhomes Global Gate Hạ Long đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một công trình bất động sản đơn thuần để trở thành một hình mẫu định hình chuẩn sống mới – xanh hơn, sạch hơn và đáng sống hơn.
(VNF) - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, ông Trần Báu Hà vừa ký quyết định số 1055/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sân golf thể thao 18 hố thuộc quy hoạch khu Thể thao phía Tây Nam, huyện Thạch Hà (cũ).
(VNF) - Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, khi các tiêu chí như pháp lý, chất lượng và giá trị sử dụng thực dần thay thế kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Sự chuyển dịch này đang định hình lại cách phát triển dự án, qua đó thiết lập một chuẩn mực mới cho doanh nghiệp bất động sản.
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.
(VNF) - Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản công nghiệp miền Nam bước qua giai đoạn phát triển thuần túy theo chiều rộng, để chuyển sang một chu kỳ mới, nơi các yếu tố về hạ tầng, chuỗi cung ứng, tiêu chuẩn sản phẩm và tính bền vững đóng vai trò ngày càng lớn.
(VNF) - Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu sẽ bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ ngày 20/5 đến ngày 20/6, với mức giá gần 24 triệu đồng/m2.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế – Vinhomes Sài Gòn Park vừa được khởi công tại xã Xuân Thới Sơn, khu vực tây bắc TP. HCM. Với định hướng phát triển gắn với giáo dục, nghiên cứu và hệ sinh thái dịch vụ, dự án được kỳ vọng góp phần thúc đẩy quá trình hình thành một cực phát triển mới trong chiến lược đô thị đa trung tâm của thành phố.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng giá rõ nét, đi kèm là sự bùng nổ nguồn cung nhưng lệch mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Diễn biến này không chỉ làm thay đổi cấu trúc thị trường mà còn khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.
(VNF) - Bức tranh tài chính quý I/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy gam màu kém tích cực khi hàng loạt đơn vị báo lỗ, thậm chí không ghi nhận doanh thu. Áp lực chi phí, thị trường trầm lắng và dòng tiền suy yếu tiếp tục là những yếu tố chính kéo lùi kết quả kinh doanh của ngành.
(VNF) - Sau chưa đầy hai năm kể từ khi được chấp thuận đầu tư dự án đầu tiên, Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh doanh nghiệp này muốn phát triển một khu công nghiệp quy mô khoảng 370ha tại xã Thạch Xuân.
(VNF) - Dù công tác giải phóng mặt bằng đoạn Nguyễn Trãi - Đầm Hồng, thuộc Vành đai 2.5 Hà Nội, vẫn chưa hoàn tất, dọc tuyến đã xuất hiện nhiều công trình xây trên những thửa đất nhỏ hẹp, méo mó sau phá dỡ. Đáng nói, đa số đất trong khu vực đều có nguồn gốc là đất nông nghiệp.
