Vì sao 'siêu dự án' Khu đô thị Nam TP. HCM vẫn dở dang sau 3 thập kỷ?

Vướng mắc lựa chọn chủ đầu tư

Báo cáo mới nhất của tổ công tác thuộc đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hành tiết kiệm, chống lãng phí cho thấy đến nay, việc triển khai rất chậm, một số dự án chưa hoàn tất việc lập quy hoạch phân khu 1/2000 và điều chỉnh quy hoạch chung tỷ lệ 1/5000 do còn phụ thuộc vào quy hoạch chung của Thành phố (chưa phê duyệt).

Theo báo cáo, do tình hình thị trường bất động sản (BĐS) khó khăn và một số chủ đầu tư hạn chế về năng lực, đã có 38 dự án bị chấm dứt pháp lý. Theo đó, phải tiến hành thủ tục lựa chọn lại chủ đầu tư cho các khu chức năng và các dự án nói trên với diện tích khoảng 408 ha. Dẫu vậy, việc lựa chọn các chủ đầu tư mới còn vướng mắc, lúng túng, nguyên nhân là do thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất phức tạp, phải thực hiện khoảng hơn 20 bước.

Đại lộ xuyên suốt khu Nam Sài Gòn nâng cấp từ 6 lên 10 làn xe

Trong khi đó, Nghị định 11/2013 ra đời, quy định các Ban Quản lý khu vực phát triển đô thị là đơn vị sự nghiệp, không còn chức năng quản lý nhà nước. Do đó, Ban Quản lý Khu Nam TP. HCM không còn chủ động trong giải quyết các thủ tục hành chính theo cơ chế ”một cửa” cũng như không thể  phối hợp với các sở, ngành, quận, huyện khi giải quyết các vấn đề phát sinh.

Các kiến nghị của chủ đầu tư, hồ sơ phải chạy lòng vòng, giải quyết chậm trễ, kéo dài do phải chờ ý kiến của các sở, ngành. Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư xây dựng các khu đô thị mới.

Ì ạch công tác GPMB, giao đất triển khai dự án

Dự kiến công tác GPMB sẽ hoàn thành vào năm 2020, hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội vào năm 2030. Tuy nhiên, hiện tại, diện tích đã GPMB được 1.811,2ha/2.755 ha, chỉ chiếm tỷ lệ 66%.  

Nhiều dự án trong phân khu có tỷ lệ GPMB đạt 80% - 90% vẫn không thể hoàn thành để được nhà nước giao đất và tiến hành xây dựng, gây lãng phí về sử dụng đất và bức xúc cho người dân. Diện tích đã bồi thường không liền thửa nên không thể xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội các khu chức năng.

Cá biệt, trong khu chức năng số 19, có dự án đã hoàn tất đền bù GPMB từ năm 2017 nhưng đến nay vẫn chưa triển khai được. Điển hình là dự án Khu nhà ở Doxaco, có quy mô 5,3ha đã đền bù xong 100% diện tích từ năm 2017 nhưng do Luật Đầu tư sửa đổi, bổ sung nên công ty phải làm thủ tục lại từ đầu, phải lập hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư xong mới được giao đất thực hiện dự án.

“Gần 20 năm theo đuổi dự án nhưng đến nay, doanh nghiệp vẫn chưa thể triển khai được do vướng mắc quy định pháp luật. Hiện hồ sơ xin chủ trương đầu tư đã hoàn thành, đang được Sở KHĐT trình UBND TP xem xét, phê duyệt. Doanh nghiệp đang chờ đợi và mong lãnh đạo thành phố sớm giải quyết để nhà đầu tư sớm triển khai dự án, góp phần sớm chỉnh trang đô thị, thu hút đầu tư phát triển các khu đất còn lại của toàn khu chức năng số 19", ông Trần Văn Thường, Phó Giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn xây dựng Đô thị Mới kiến nghị.

Trong khi đó, đại diện Sở KHĐT thành phố cho biết theo quy định của Luật Đất đai, nếu toàn khu được chấp thuận chủ trương xây dựng khu đô thị thì có cơ sở để Nhà nước đứng ra bồi thường, giải phóng phần đất còn lại. Tuy nhiên, từ trước đến nay, thành phố chưa thực hiện cách làm này mà chủ yếu vẫn là sự đàm phán giữa nhà đầu tư với người dân có đất bị thu hồi.

Cần gỡ rối cho "siêu dự án"

Điểm ách tắc được tổ công tác của đoàn giám sát của Quốc hội chỉ ra là do các dự án nằm trong khu đô thị mới Nam TP. HCM thuộc đối tượng nhà nước thu hồi đất, nhưng công tác kiện toàn pháp lý và thực hiện GPMB diện tích còn lại chưa kịp thời, một số chủ đầu tư phải tự thương lượng GPMB đưa đến việc GPMB kéo dài. Việc giải quyết các thủ tục đầu tư xây dựng, các kiến nghị của chủ đầu tư chuyển qua nhiều tầng nấc trung gian gây khó khăn cho nhà đầu tư.

Ban Quản lý Khu Nam TP. HCM không còn là đầu mối giải quyết thủ tục hành chính và quản lý đầu tư xây dựng đối với khu đô thị mới, gây khó khăn trong công tác quản lý, điều hành, triển khai dự án.

Nhiều dự án đã hoàn tất bồi thường GPMB nhưng vẫn chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư do không có quyền sử dụng đất ở hợp pháp do thực tế các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn khu đô thị mới này có nguồn gốc là đất nông nghiệp không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở.

Trước thực tế trên, nhiều nhà đầu tư đề xuất phương án gỡ rối cho dự án đó là đấu thầu lựa chọn một nhà đầu tư duy nhất thực hiện đầu tư toàn bộ khu chức năng số 19 theo quy định hiện hành để thực hiện GPMB, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội toàn khu. Những nhà đầu tư trước đây có thể tham gia dự án thông qua liên doanh, liên kết góp vốn bằng quỹ đất đã có.

Đại diện lãnh đạo TP. HCM cho biết, hiện đã chỉ đạo Sở TN&MT chịu trách nhiệm rà soát lại kế hoạch sử dụng đất, đánh giá tình trạng quản lý đất đai tại khu vực; Sở KHĐT rà soát, thống kê lại thủ tục đầu tư, tham mưu giải pháp khả thi để dự án tiếp tục được triển khai.