Vỡ mộng căn hộ nghỉ dưỡng, hết thời 'đẻ trứng vàng'

Cú đau 600 tỷ

Condotel khởi đầu với tư cách một sản phẩm đầu tư cực hấp dẫn những năm 2016-2017. Khi mới xuất hiện, dự án gây được tiếng vang lớn trên thị trường nhờ chiến dịch quảng bá rầm rộ với các siêu sao và cam kết lợi nhuận cao ngất ngưởng.

TS. Mai Huy Tân, chủ tịch một công ty chế biến xúc xích, lúc đó đã bỏ 600 tỷ đồng (phần nhiều là vốn vay) để đầu tư tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Theo cam kết, Thành Đô nhận trách nhiệm chi trả thu nhập cam kết 10% giá trị biệt thự trước thuế VAT với khối biệt thự; 12,5% với khối nhà ở liền kề Boutique Hotel và 12% với khối condotel. Đơn vị này đã trả thu nhập cam kết trong hai năm 2017 và 2018, mỗi năm 67,7 tỷ đồng và chia làm hai lần, cuối tháng 6 và cuối tháng 12.

Cuối năm 2019, Cocobay là một trong số những dự án đầu tiên chính thức ”vỡ trận” không thể chi trả lợi nhuận cho khách hàng như đã cam kết.

Ông Tân kể rằng khi Cocobay Đà Nẵng thông báo “vỡ trận” cam kết lãi suất, ông cảm thấy rất sốc. Trong 3 hướng giải quyết mà Thành Đô đưa ra nhằm giải quyết quyền lợi cho nhà đầu tư, ông Tân chọn giải pháp lấy lại tài sản để tự khai thác kinh doanh.

Một chủ sở hữu căn hộ tại Cocobay Đà Nẵng nói trong nước mắt: “Mỗi người bỏ tiền đầu tư vào Cocobay Đà Nẵng, ai cũng nhắm tới mục đích có được đồng lợi nhuận mong ước. Với tôi, vay ngân hàng để đầu tư mong có lợi nhuận cố định để nuôi hai con nhỏ ăn học, giờ thì phải gánh thêm tiền lãi vay thế này không biết phải làm thế nào?”

Sau sự cố Cocobay, condotel trở thành “trái đắng” của không chỉ nhiều khách hàng. Tại Đà Nẵng, trên các đường Lý Thường Kiệt, Trường Sa, Võ Nguyên Giáp, Ngô Quyền... nhiều chủ sở hữu của loại hình sản phẩm bất động sản này đang rao bán cắt lỗ phổ biến từ 200 đến 500 triệu đồng/căn.

Anh Hoàng Hải, môi giới bất động sản cho biết, từ giữa tháng 3 đến nay, nhiều chủ sở hữu đã dừng ký gửi rao bán căn hộ condotel. Đáng chú ý, nhiều căn được rao bán gấp, bán cắt lỗ đến 700 triệu đồng.

Tại Nha Trang, nhiều condotel trên đường Trần Phú, Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Tất Thành, Phạm Văn Đồng... đang được rao bán cắt lỗ phổ biến từ 100 đến 300 triệu đồng/căn. Cá biệt có những căn condotel trên đường Lê Thánh Tôn chấp nhận cắt lỗ 400-500 triệu đồng cũng chưa có người mua.

Bao giờ “tan băng”

Bà Lan Hương, một nhà đầu tư tại Hà Nội, cho biết, trước thời điểm dịch bùng phát chị có mua một căn hộ condotel với giá 1,6 tỷ đồng. Khi giao dịch hoàn tất thì dịch bệnh bùng phát khiến du lịch bị đóng băng. Đến giữa năm 2021, chị nhờ môi giới rao bán cắt lỗ 400 triệu đồng, nhưng chật vật suốt thời gian dài vẫn không tìm được khách mua.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh mẽ của condotel là hung pháp lý vẫn chưa thực sự rõ ràng cộng với ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19 từ đầu năm tới nay.

"Khách hàng vẫn còn những tâm lý e ngại, mất niềm tin bởi sự phá vỡ cam kết ở một số dự án du lịch, nghỉ dưỡng", báo cáo của Hội Môi giới phân tích. Những khu vực dẫn đầu về thị trường condotel như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận… đều có số lượng giao dịch ở mức rất thấp.

Không chỉ nguồn cung, giao dịch sụt giảm, thị trường này còn cho thấy những dấu hiệu bất ổn khi lượng khách lưu trú sụt giảm mạnh chưa từng có, dẫn đến một số chủ đầu tư phải tạm hoãn chi trả thu nhập cam kết cho chủ sở hữu.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, cho rằng, khách hàng mua condotel đã quên đi việc phải mua đúng giá trị của nó. Condotel đã được đẩy giá lên quá cao, ngang ngửa chung cư cao cấp, trung cấp tại những thành phố lớn và được đánh bóng giá trị thái quá.

Thực tế, đất trong các dự án này chỉ là đất thuê, tiền sử dụng đất thấp. Yếu tố này cho thấy có vẻ như chủ đầu tư đã cơ bản thu hồi vốn ngay trong thời kỳ huy động vốn, bán sản phẩm cho khách hàng. Quá trình khai thác nếu không hiệu quả thì chủ đầu tư không bị thiệt hại nhiều mà người lãnh trái đắng là nhà đầu tư.

Tại một hội thảo, ông Kai Marcus Schroter, Tổng giám đốc Hospitality Tourism Management (HTM), cho hay: “Trên thế giới, mức cam kết lợi nhuận 10-15% rất ít được nhắc đến. Ở Việt Nam có mức cam kết này vì họ chưa hiểu cách vận hành của loại hình condotel. Để có được lợi nhuận 10-15% phải tốn rất nhiều chi phí vận hành. Tôi nghĩ ở Việt Nam, người ta tạo ra lợi nhuận này để quảng bá hơn là để hiện thực”.

Cũng theo vị CEO trên, condotel chỉ đạt được mức lợi nhuận đó khi nằm ở điểm đến rất nổi tiếng và khách du lịch thường xuyên quay trở lại. Để có được điều đó điểm đến phải tốn hàng thập kỷ đầu tư và quảng bá, chứ không phải một sớm một chiều.

Thị trường đóng băng, nhà đầu tư đang ngồi trên đống lửa. Bà Nguyễn Thị Lan Anh, một nhà đầu tư, lo ngại: “Tình hình này không biết bao giờ kết thúc, nhưng càng để lâu tôi càng phải gồng mình trả lãi trả ngân hàng. Hai vợ chồng tôi cãi nhau chỉ vì mãi không bán được để thoát lỗ”.

Trong khi đó, chủ đầu tư cũng than thở: “Nếu tình trạng này kéo dài thì doanh nghiệp không chắc có cầm cự được không. Bởi dự án đã xây xong nhưng chưa bán được hết, trong khi tiền vay ngân hàng thì lãi mẹ đẻ lãi con. Những căn hộ bàn giao cũng vắng khách, khiến khó khăn chồng chất”.