Phó Chủ tịch VnTPA Thân Thành Vũ: 'Chìa khóa cho condotel nên là visa dài hạn'

Bất động sản du lịch nói chung, condotel nói riêng, đang là mối quan tâm rất lớn của giới đầu tư bất động sản. 2 năm dịch bệnh vừa qua, với những biện pháp giãn cách khắc nghiệt, cùng các vấn đề nội tại cố hữu, thị trường này gần như “đóng băng”. Năm 2022 với những bối cảnh mới, kỳ vọng mới, bất động sản du lịch liệu có hồi sinh? Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với ông Thân Thành Vũ, Phó Chủ tịch thường trực Hội bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) về vấn đề này:

Chưa thấy triển vọng lớn

- Dịch bệnh được kiểm soát, đi lại trong nước đã dễ dàng, hàng không quốc tế đang nối lại, dường như thời cơ cho bất động sản du lịch đang đến sau 2 năm dài ảm đạm. Ông có nghĩ năm nay bất động sản du lịch sẽ khởi sắc?

Ông Thân Thành Vũ: Mặc dù có một số yếu tố hỗ trợ khá tích cực, song chúng tôi chưa nhận thấy có gì sáng sủa với bất động sản du lịch năm 2022, bởi cái gốc của kinh tế du lịch là du khách vẫn chưa vững.

Trong ngắn hạn, khách nội địa chưa thực sự phục hồi tốt, vì các địa phương vẫn còn rào cản về phòng chống dịch; ở nhiều nơi, F0 vẫn bị đưa đi cách ly tập trung, hình thành tâm lý e ngại của người dân. Khách quốc tế vẫn hết sức hạn chế, hiện mới chỉ bằng số lẻ của những năm trước dịch. Hồi phục lượng khách quốc tế không dễ, không phải cứ mở cửa, cho bay thường lệ là khách ào ạt tới.

Năm 2021, các biện pháp giãn cách quá khắc nghiệt đã tạo nên hình ảnh không đẹp về Việt Nam trong con mắt nhiều du khách. Để họ quay lại, Việt Nam phải làm rất nhiều việc, bao gồm “làm mới” (refresh) hình ảnh, xem xét chính sách visa, chính sách phòng dịch, tổ chức lại các chương trình kích cầu và hỗ trợ cho doanh nghiệp trong ngành... Nếu không, mọi thứ vẫn chỉ là lời nói và những kế hoạch.

- Đánh giá của ông về tình hình tại các điểm du lịch – nghỉ dưỡng hiện nay?

Chỉ có thể nói là trầm lắng. Chỉ lấy một khía cạnh là giá cho thuê, tại hai thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP. HCM, giá cho thuê phòng khách sạn giảm rất mạnh, chỉ bằng 30% so với trước dịch. Trước Tết Nguyên đán, tôi ra Hà Nội, khách sạn quen trên phố Tạ Hiện (quận Hoàn Kiếm) thường phải trả 1 triệu đồng/đêm, giờ còn có 300 nghìn đồng/đêm. Khách sạn đó 60 phòng, giờ chỉ có 30 phòng hoạt động.

Tôi ra Mũi Né, Phan Thiết, ngồi ăn sáng ở khu nghỉ dưỡng, cả khu ăn vài trăm bàn ghế chỉ lèo tèo vài người ngồi. Chỗ đó, trước đây đặt phòng rất khó, giá phải tới 5- 6 triệu đồng/biệt thự, giờ chỉ đặt 1 triệu đồng/biệt thự. Tôi đi ra Phú Quốc, nguyên khu Bãi Trường, Dương Đông vắng tanh. Có khu nghỉ dưỡng 10 hạng mục phải đóng tới 6 – 7 hạng mục. Các dãy shophouse đóng cửa hết, treo khuyến mãi quá trời.

Đồng sự của tôi đi Nha Trang cùng dịp trước Tết Nguyên đán, ở nguyên cái biệt thự, “kêu” rẻ quá, bình thường phải trả 600 USD, giờ còn có 120 USD. Các “thủ phủ” du lịch nghỉ dưỡng đã thế, chúng ta hình dung ở các địa điểm khác sẽ thế nào. Tôi chưa ghi nhận sự khởi sắc của khu nghỉ dưỡng nào, kể cả khi họ đã tái hoạt động được một thời gian.

- Tình hình giao dịch các sản phẩm thì sao?

Hiện chúng tôi không có dữ liệu toàn thị trường để có thể vẽ ra bức tranh toàn cảnh, và e rằng các tổ chức khác cũng rất khó để có báo cáo đầy đủ, chi tiết. Nhưng nói về mặt đầu tư, sẽ là rất khó khăn để nhà đầu tư cá nhân “xuống tiền” bất động sản du lịch lúc này, vì nhiều rủi ro: giá quá cao, quyền sở hữu không rõ ràng, cam kết lợi nhuận cao đến phi lý.

Thử hình dung, nhà ở TP. HCM – nơi dễ cho thuê nhất, thu nhập từ cho thuê chỉ khoảng 4%/giá trị căn hộ/năm, chưa trừ chi phí cho môi giới và chi phí khác. Condotel liệu có được 4% không? Biệt thự biển thì giá lại càng “ảo”, chỉ có những người kiếm tiền quá dễ mới mua.

Tại sao nói giá cao đến mức “ảo”? Tại vì chi phí làm ra 1 condotel, biệt thự biển rất thấp. Giá thành 1 cái biệt thự chỉ 3 - 5 tỷ đồng, còn condotel chỉ 600 triệu đồng. Nhưng chủ đầu tư đôn lên: condotel lên 3 tỷ đồng, biệt thự bán 20 - 30 tỷ đồng. Biên lợi nhuận lớn nên họ cam kết trả lãi cao. Đó cũng là lý do vì sao nhiều người thích làm bất động sản du lịch. Nhưng rủi ro cũng phát sinh từ chuyện đôn giá cao đó, vì chỉ cần thị trường biến động, chủ đầu tư không xoay được dòng tiền để trả lãi cho khách, tranh chấp, kiện tụng sẽ lập tức nảy sinh.

Có những chuyện thế này nữa: có doanh nghiệp làm dự án có 500 biệt thự, 5.000 condotel, định giá cao để bán, nhưng chỉ bán được 10 căn biệt thự, còn lại nhờ người thân, bạn bè, môi giới đăng ký để quảng cáo. Nhưng chỉ 10 căn thì không đủ để trang trải cho toàn dự án, cuối cùng cụt dòng tiền, không thể trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư.

Nói chung, chiến lược định giá cao rồi trả lãi cao giờ không còn là “mồi ngon” thu hút nhà đầu tư nữa. Chúng tôi khuyến nghị các chủ đầu tư nên định giá thật. Một căn biệt thự 5 tỷ đồng thì bán 7 tỷ đồng là hợp lý, vì giá có hợp lý mới bán được hàng nhanh, kinh doanh mới bền vững. Anh cố tình định giá cao để có lãi lớn, nhưng bán chày cối năm này qua tháng khác, rốt cục thời gian trôi qua, thị trường thay đổi, sản phẩm của anh biến thành hàng tồn kho. Anh ôm hàng tồn và chết vì hàng tồn kho đó. Rất nhiều chủ dự án đã chết vì hàng tồn kho. Do đó, doanh nghiệp nên tính lại chiến lược giá của mình.

Hoạt động đầu tư không ảnh hưởng

- Có một thực tế là trong bối cảnh dịch bệnh, hoạt động khai thác bị ảnh hưởng lớn song hoạt động đầu tư lại dường như “miễn nhiễm”. Thị trường ghi nhận khá nhiều doanh nghiệp triển khai mới hoặc triển khai giai đoạn tiếp theo của các dự án. Điều này có thể được giải thích như thế nào?

Có nguyên tắc kinh doanh có thể dùng để xem xét tình trạng trên. Một là các doanh nghiệp nhận thấy giai đoạn dịch bệnh lại là cơ hội tốt để xin thêm dự án, vì đấy là giai đoạn ít cạnh tranh và các tỉnh sẽ khuyến khích đầu tư. Chi phí xin dự án, vì thế, sẽ rẻ hơn. Hai là vấn đề dòng tiền. Giả sử anh có 5 dự án nhưng không có khách, không có nguồn thu, vậy anh sẽ làm dự án như một cách tái cơ cấu nợ, có thêm một khoản tín dụng mới, lấy cái sau bù đắp cho cái trước. Đó là một kiểu đạp xe lên dốc, cứ phải liên tục gồng lên đạp, cho đến một ngày không chịu nổi nữa thì “bung”, “toang”.

Luật Đất đai mới sẽ được sửa đổi vào năm tới. Đây là luật sẽ quyết định sinh mạng của condotel, bất động sản du lịch. Thị trường dường như có tâm lý chờ đợi việc sửa luật này?

Chúng tôi không rõ có tâm lý chờ đợi không, nhưng giới đầu tư không thiếu chỗ để cất giữ tài sản. Không có gì bắt buộc họ phải chờ đợi một sản phẩm đang trên con đường hoàn thiện pháp lý mà không chắc chắn về kết quả sau cùng. Chúng tôi cũng đã hơn một lần cảnh báo rằng nếu cấp “sổ đỏ” cho condotel thì Việt Nam sẽ có một vạn lý trường thành dọc các bãi biển, hy vọng Chính phủ lắng nghe.

Với các doanh nghiệp, phản ứng rất đa dạng. Có những doanh nghiệp làm ăn theo kiểu “liều”, nhưng họ “liều” được là nhờ lợi thế quan hệ. Lại có những doanh nghiệp làm ăn dựa trên khảo sát kĩ lưỡng và thường ở giai đoạn này, họ không làm thêm dự án mới, vì đâu ra không có, trong khi tồn kho rất nhiều. Loại doanh nghiệp khác thì bắt buộc phải làm, để cân đối tài chính, cơ cấu dòng tiền. Nhưng có một điều cần ngẫm ngợi khi quan sát đó là rất ít doanh nghiệp ngoại vào đầu tư bất động sản du lịch giai đoạn qua. Một vài lý do của tình trạng này là: luật pháp phức tạp, chưa minh bạch...

- Ông có đề xuất nào để giải quyết khối dư cung condotel khổng lồ hiện nay?

Chúng tôi cho rằng chìa khóa nên là chính sách visa. Xin lấy trường hợp Malaysia làm ví dụ, chính phủ nước này cho visa 10 năm. Người Nhật, Hàn nghỉ hưu, tháng được 3.000 USD, có hàng vạn người sang Malaysia mua nhà. Hình dung, mỗi người chi tiêu 2.000 USD/tháng thì nền kinh tế Malaysia đã hưởng lợi hàng tỷ USD.

Nếu Việt Nam có thể cấp visa dài hạn, khoảng 5 năm, cho người nước ngoài và cho phép họ mua condotel rộng rãi hơn, số dư cung hiện nay sẽ được giải quyết. Tất nhiên, để ra được chính sách này, Chính phủ sẽ còn rất nhiều việc phải làm.