Bất động sản du lịch nói chung, condotel nói riêng, đang là mối quan tâm rất lớn của giới đầu tư bất động sản. 2 năm dịch bệnh vừa qua, với những biện pháp giãn cách khắc nghiệt, cùng các vấn đề nội tại cố hữu, thị trường này gần như “đóng băng”. Năm 2022 với những bối cảnh mới, kỳ vọng mới, bất động sản du lịch liệu có hồi sinh? Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với ông Thân Thành Vũ, Phó Chủ tịch thường trực Hội bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) về vấn đề này:
- Dịch bệnh được kiểm soát, đi lại trong nước đã dễ dàng, hàng không quốc tế đang nối lại, dường như thời cơ cho bất động sản du lịch đang đến sau 2 năm dài ảm đạm. Ông có nghĩ năm nay bất động sản du lịch sẽ khởi sắc?
Ông Thân Thành Vũ: Mặc dù có một số yếu tố hỗ trợ khá tích cực, song chúng tôi chưa nhận thấy có gì sáng sủa với bất động sản du lịch năm 2022, bởi cái gốc của kinh tế du lịch là du khách vẫn chưa vững.
Trong ngắn hạn, khách nội địa chưa thực sự phục hồi tốt, vì các địa phương vẫn còn rào cản về phòng chống dịch; ở nhiều nơi, F0 vẫn bị đưa đi cách ly tập trung, hình thành tâm lý e ngại của người dân. Khách quốc tế vẫn hết sức hạn chế, hiện mới chỉ bằng số lẻ của những năm trước dịch. Hồi phục lượng khách quốc tế không dễ, không phải cứ mở cửa, cho bay thường lệ là khách ào ạt tới.
Năm 2021, các biện pháp giãn cách quá khắc nghiệt đã tạo nên hình ảnh không đẹp về Việt Nam trong con mắt nhiều du khách. Để họ quay lại, Việt Nam phải làm rất nhiều việc, bao gồm “làm mới” (refresh) hình ảnh, xem xét chính sách visa, chính sách phòng dịch, tổ chức lại các chương trình kích cầu và hỗ trợ cho doanh nghiệp trong ngành... Nếu không, mọi thứ vẫn chỉ là lời nói và những kế hoạch.
- Đánh giá của ông về tình hình tại các điểm du lịch – nghỉ dưỡng hiện nay?
Chỉ có thể nói là trầm lắng. Chỉ lấy một khía cạnh là giá cho thuê, tại hai thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP. HCM, giá cho thuê phòng khách sạn giảm rất mạnh, chỉ bằng 30% so với trước dịch. Trước Tết Nguyên đán, tôi ra Hà Nội, khách sạn quen trên phố Tạ Hiện (quận Hoàn Kiếm) thường phải trả 1 triệu đồng/đêm, giờ còn có 300 nghìn đồng/đêm. Khách sạn đó 60 phòng, giờ chỉ có 30 phòng hoạt động.
Tôi ra Mũi Né, Phan Thiết, ngồi ăn sáng ở khu nghỉ dưỡng, cả khu ăn vài trăm bàn ghế chỉ lèo tèo vài người ngồi. Chỗ đó, trước đây đặt phòng rất khó, giá phải tới 5- 6 triệu đồng/biệt thự, giờ chỉ đặt 1 triệu đồng/biệt thự. Tôi đi ra Phú Quốc, nguyên khu Bãi Trường, Dương Đông vắng tanh. Có khu nghỉ dưỡng 10 hạng mục phải đóng tới 6 – 7 hạng mục. Các dãy shophouse đóng cửa hết, treo khuyến mãi quá trời.
Đồng sự của tôi đi Nha Trang cùng dịp trước Tết Nguyên đán, ở nguyên cái biệt thự, “kêu” rẻ quá, bình thường phải trả 600 USD, giờ còn có 120 USD. Các “thủ phủ” du lịch nghỉ dưỡng đã thế, chúng ta hình dung ở các địa điểm khác sẽ thế nào. Tôi chưa ghi nhận sự khởi sắc của khu nghỉ dưỡng nào, kể cả khi họ đã tái hoạt động được một thời gian.
- Tình hình giao dịch các sản phẩm thì sao?
Hiện chúng tôi không có dữ liệu toàn thị trường để có thể vẽ ra bức tranh toàn cảnh, và e rằng các tổ chức khác cũng rất khó để có báo cáo đầy đủ, chi tiết. Nhưng nói về mặt đầu tư, sẽ là rất khó khăn để nhà đầu tư cá nhân “xuống tiền” bất động sản du lịch lúc này, vì nhiều rủi ro: giá quá cao, quyền sở hữu không rõ ràng, cam kết lợi nhuận cao đến phi lý.
Thử hình dung, nhà ở TP. HCM – nơi dễ cho thuê nhất, thu nhập từ cho thuê chỉ khoảng 4%/giá trị căn hộ/năm, chưa trừ chi phí cho môi giới và chi phí khác. Condotel liệu có được 4% không? Biệt thự biển thì giá lại càng “ảo”, chỉ có những người kiếm tiền quá dễ mới mua.
Tại sao nói giá cao đến mức “ảo”? Tại vì chi phí làm ra 1 condotel, biệt thự biển rất thấp. Giá thành 1 cái biệt thự chỉ 3 - 5 tỷ đồng, còn condotel chỉ 600 triệu đồng. Nhưng chủ đầu tư đôn lên: condotel lên 3 tỷ đồng, biệt thự bán 20 - 30 tỷ đồng. Biên lợi nhuận lớn nên họ cam kết trả lãi cao. Đó cũng là lý do vì sao nhiều người thích làm bất động sản du lịch. Nhưng rủi ro cũng phát sinh từ chuyện đôn giá cao đó, vì chỉ cần thị trường biến động, chủ đầu tư không xoay được dòng tiền để trả lãi cho khách, tranh chấp, kiện tụng sẽ lập tức nảy sinh.
Có những chuyện thế này nữa: có doanh nghiệp làm dự án có 500 biệt thự, 5.000 condotel, định giá cao để bán, nhưng chỉ bán được 10 căn biệt thự, còn lại nhờ người thân, bạn bè, môi giới đăng ký để quảng cáo. Nhưng chỉ 10 căn thì không đủ để trang trải cho toàn dự án, cuối cùng cụt dòng tiền, không thể trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư.
Nói chung, chiến lược định giá cao rồi trả lãi cao giờ không còn là “mồi ngon” thu hút nhà đầu tư nữa. Chúng tôi khuyến nghị các chủ đầu tư nên định giá thật. Một căn biệt thự 5 tỷ đồng thì bán 7 tỷ đồng là hợp lý, vì giá có hợp lý mới bán được hàng nhanh, kinh doanh mới bền vững. Anh cố tình định giá cao để có lãi lớn, nhưng bán chày cối năm này qua tháng khác, rốt cục thời gian trôi qua, thị trường thay đổi, sản phẩm của anh biến thành hàng tồn kho. Anh ôm hàng tồn và chết vì hàng tồn kho đó. Rất nhiều chủ dự án đã chết vì hàng tồn kho. Do đó, doanh nghiệp nên tính lại chiến lược giá của mình.
- Có một thực tế là trong bối cảnh dịch bệnh, hoạt động khai thác bị ảnh hưởng lớn song hoạt động đầu tư lại dường như “miễn nhiễm”. Thị trường ghi nhận khá nhiều doanh nghiệp triển khai mới hoặc triển khai giai đoạn tiếp theo của các dự án. Điều này có thể được giải thích như thế nào?
Có nguyên tắc kinh doanh có thể dùng để xem xét tình trạng trên. Một là các doanh nghiệp nhận thấy giai đoạn dịch bệnh lại là cơ hội tốt để xin thêm dự án, vì đấy là giai đoạn ít cạnh tranh và các tỉnh sẽ khuyến khích đầu tư. Chi phí xin dự án, vì thế, sẽ rẻ hơn. Hai là vấn đề dòng tiền. Giả sử anh có 5 dự án nhưng không có khách, không có nguồn thu, vậy anh sẽ làm dự án như một cách tái cơ cấu nợ, có thêm một khoản tín dụng mới, lấy cái sau bù đắp cho cái trước. Đó là một kiểu đạp xe lên dốc, cứ phải liên tục gồng lên đạp, cho đến một ngày không chịu nổi nữa thì “bung”, “toang”.
Luật Đất đai mới sẽ được sửa đổi vào năm tới. Đây là luật sẽ quyết định sinh mạng của condotel, bất động sản du lịch. Thị trường dường như có tâm lý chờ đợi việc sửa luật này?
Chúng tôi không rõ có tâm lý chờ đợi không, nhưng giới đầu tư không thiếu chỗ để cất giữ tài sản. Không có gì bắt buộc họ phải chờ đợi một sản phẩm đang trên con đường hoàn thiện pháp lý mà không chắc chắn về kết quả sau cùng. Chúng tôi cũng đã hơn một lần cảnh báo rằng nếu cấp “sổ đỏ” cho condotel thì Việt Nam sẽ có một vạn lý trường thành dọc các bãi biển, hy vọng Chính phủ lắng nghe.
Với các doanh nghiệp, phản ứng rất đa dạng. Có những doanh nghiệp làm ăn theo kiểu “liều”, nhưng họ “liều” được là nhờ lợi thế quan hệ. Lại có những doanh nghiệp làm ăn dựa trên khảo sát kĩ lưỡng và thường ở giai đoạn này, họ không làm thêm dự án mới, vì đâu ra không có, trong khi tồn kho rất nhiều. Loại doanh nghiệp khác thì bắt buộc phải làm, để cân đối tài chính, cơ cấu dòng tiền. Nhưng có một điều cần ngẫm ngợi khi quan sát đó là rất ít doanh nghiệp ngoại vào đầu tư bất động sản du lịch giai đoạn qua. Một vài lý do của tình trạng này là: luật pháp phức tạp, chưa minh bạch...
- Ông có đề xuất nào để giải quyết khối dư cung condotel khổng lồ hiện nay?
Chúng tôi cho rằng chìa khóa nên là chính sách visa. Xin lấy trường hợp Malaysia làm ví dụ, chính phủ nước này cho visa 10 năm. Người Nhật, Hàn nghỉ hưu, tháng được 3.000 USD, có hàng vạn người sang Malaysia mua nhà. Hình dung, mỗi người chi tiêu 2.000 USD/tháng thì nền kinh tế Malaysia đã hưởng lợi hàng tỷ USD.
Nếu Việt Nam có thể cấp visa dài hạn, khoảng 5 năm, cho người nước ngoài và cho phép họ mua condotel rộng rãi hơn, số dư cung hiện nay sẽ được giải quyết. Tất nhiên, để ra được chính sách này, Chính phủ sẽ còn rất nhiều việc phải làm.
Tags:
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai đoạn tới, việc lựa chọn động lực dẫn dắt trở nên đặc biệt quan trọng. PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cho rằng, tài chính, đặc biệt là tài chính công nghệ, cần được xác định là mũi nhọn chiến lược nếu muốn tạo bứt phá về năng suất, mở rộng không gian tăng trưởng và nâng cao vị thế của nền kinh tế trong dài hạn.
(VNF) - Chuyển đổi số đang làm thay đổi sâu sắc nền tảng vận hành của hoạt động đầu tư, kinh doanh, kéo theo sự gia tăng nhanh chóng của rủi ro pháp lý và tranh chấp. Trong bối cảnh đó, yêu cầu đặt ra không chỉ là hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp, mà còn phải thiết kế lại tư duy quản trị rủi ro theo hướng chủ động, xuyên suốt toàn bộ vòng đời của dự án đầu tư.
(VNF) - Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, hiện vẫn còn định kiến rằng người giàu thường gắn với sự bất minh, từ đó thiếu sự tôn trọng đúng mức đối với vai trò của lực lượng doanh nhân.
Trong cuộc đua nhân sự, nhiều doanh nghiệp TP.HCM đẩy nhanh cấp bậc qua danh xưng để hút ứng viên, nhưng không đi kèm lương, quyền lợi tương xứng, khiến người lao động vỡ kỳ vọng.
(VNF) - Theo PGS.TS Phạm Thị Hoàng Anh, Phó giám đốc phụ trách Ban giám đốc Học viện Ngân hàng: “Trung tâm tài chính quốc tế không chỉ là nơi dòng tiền hội tụ, mà còn là nơi tập trung trí tuệ, công nghệ và các chuẩn mực vận hành tiên tiến”.
(VNF) - Trao đổi với VietnamFinance, LS Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất của khu vực doanh nghiệp nhà nước hiện nay không chỉ nằm ở cơ chế mà còn ở tư duy “giữ phần, sợ sai” kéo dài nhiều năm. Để hiện thực hóa mục tiêu của Nghị quyết 79, cần một cuộc cải cách mạnh mẽ từ thể chế đến quản trị, trong đó trao quyền thực chất và tạo “không gian an toàn” để doanh nghiệp dám đổi mới, dám chịu trách nhiệm và bứt phá.
(VNF) - Cuộc chiến mà Mỹ và Israel phát động nhắm vào Iran đã và đang để lại những hệ quả rất lớn đối với nền kinh tế toàn cầu. VietnamFinance xin trân trọng giới thiệu bài phân tích của tác giả Shanaka Anslem Perera về nguyên nhân và hệ quả của cuộc chiến này. Bài viết được dịch giả Phạm Quang Vinh gửi riêng cho tòa soạn.
(VNF) - “Nếu thực sự tin và trao quyền đúng nghĩa, để doanh nghiệp tư nhân tham gia với tư cách chủ nhân các chương trình hành động quốc gia, Việt Nam có thể tạo ra năng lực bứt phá chưa từng có”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh khi bàn về động lực tăng trưởng mới.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cảnh báo, việc thiếu phối hợp nhịp nhàng giữa chính sách tài khóa và tiền tệ có thể làm suy giảm hiệu quả điều hành, thậm chí khiến đà tăng trưởng “trật nhịp”.
(VNF) - Sáng ngày 6/4, kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XVI, phiên khai mạc sẽ diễn ra trọng thể tại Nhà Quốc hội.
(VNF) - Theo TS. Phan Đức Hiếu, cải cách doanh nghiệp nhà nước không thể chỉ dừng ở tái cơ cấu hay thay đổi quản trị nội bộ, mà cốt lõi nằm ở việc hoàn thiện thể chế, bảo đảm minh bạch, tách bạch vai trò và tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng với các khu vực kinh tế khác.
(VNF) - Trao đổi với Đầu tư Tài chính, TS. Nguyễn Minh Thảo, Ban Phát triển doanh nghiệp và Môi trường kinh doanh, Viện Chiến lược và Chính sách kinh tế - tài chính, cho rằng việc lựa chọn đúng các doanh nghiệp nhà nước quy mô lớn, có năng lực cạnh tranh làm “đầu tàu” sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa và nâng cao hiệu quả của chính khu vực kinh tế nhà nước cũng như của toàn nền kinh tế.
(VNF) - Thành công của Hà Nội không chỉ đo bằng quy mô kinh tế riêng lẻ, mà còn bằng mức độ thu hẹp khoảng cách phát triển giữa các vùng và khả năng kéo cả “đoàn tàu” quốc gia tiến lên.
(VNF) - Sự vượt ra khỏi quy luật thông thường của giá vàng cho thấy thị trường tài chính toàn cầu đang vận hành theo những quy luật phức tạp hơn, nơi dòng tiền không chỉ tìm đến vàng mà còn dịch chuyển mạnh sang các tài sản sinh lời khác.
(VNF) - Doanh nghiệp Việt Nam ngày càng tham gia sâu vào thương mại quốc tế, song phần lớn vẫn dừng ở khâu sản xuất, gia công – phần “xương” nhất trong chuỗi giá trị, trong khi 70 – 80% lợi nhuận lại tập trung ở các khâu thương hiệu và phân phối.
(VNF) - Luật sư Nguyễn Tiến Lập cho rằng, để kinh tế nhà nước thực sự dẫn dắt được nền kinh tế, Nhà nước cần làm tốt vai trò thiết lập thể chế, "phân định sân chơi" ngay từ đầu, tránh nguy cơ tiềm ẩn xung đột với khu vực tư nhân.
(VNF) - TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh kinh tế thế giới nhiều biến động và rủi ro gia tăng, Việt Nam vẫn duy trì được sự ổn định kinh tế vĩ mô, tạo nền tảng quan trọng để củng cố niềm tin thị trường và hỗ trợ đà tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Dù được xem là “tài sản trú ẩn an toàn” nhưng vàng vẫn nhiều lần lao dốc mạnh trong lịch sử, có khi mất tới 60% giá trị. Từ sau 'Nixon Shock' đến biến động hiện tại được ví như lặp lại chu kỳ 40 năm, các đợt sụt giảm này cho thấy vàng không miễn nhiễm rủi ro, mà luôn vận động theo chu kỳ kinh tế và chính sách tiền tệ toàn cầu.
(VNF) - Sáng qua, khi đi vào giờ cao điểm trên đường Nguyễn Trãi, tôi chứng kiến gần như đầy đủ những gì Hà Nội đang phải gánh.
(VNF) - TS Bùi Ngọc Sơn, Viện Kinh tế và Chính trị thế giới cho rằng căng thẳng quân sự giữa Mỹ, Israel và Iran đang đẩy Trung Đông trở lại vòng xoáy bất ổn, làm dấy lên lo ngại về một cú sốc chi phí mới đối với kinh tế toàn cầu. Với Việt Nam, nền kinh tế có độ mở lớn và phụ thuộc đáng kể vào năng lượng nhập khẩu thì nguy cơ giá dầu, chi phí vận tải và lãi suất gia tăng có thể tạo áp lực lên lạm phát, thu hẹp dư địa chính sách và bào mòn đà phục hồi còn mong manh.
(VNF) - Chiến sự tại Trung Đông đang bước vào giai đoạn leo thang mới, tiềm ẩn nguy cơ lan rộng và tác động dây chuyền tới kinh tế toàn cầu. PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng nhận định, nếu nguồn cung năng lượng bị gián đoạn, Việt Nam có thể đối mặt “cú sốc kép” từ giá dầu tăng mạnh và áp lực lạm phát nhập khẩu, đòi hỏi phải chủ động kịch bản điều hành và chiến lược dự trữ phù hợp.
(VNF) - Khi Việt Nam đặt mục tiêu trở thành quốc gia phát triển vào năm 2045, nhiều chuyên gia cho rằng sự thịnh vượng sẽ không đồng nghĩa với nhàn nhã. Trái lại, đó có thể là một giai đoạn cạnh tranh khốc liệt, đòi hỏi mỗi cá nhân phải tự nâng cấp năng lực và xây dựng “hạ tầng” cho chính mình nếu không muốn bị bỏ lại phía sau.
(VNF) - Việc tổ chức lại không gian đô thị Đà Nẵng sau sáp nhập không chỉ là một bài toán kỹ thuật quy hoạch mà còn là phép thử về bản lĩnh thể chế và tầm nhìn phát triển dài hạn của thành phố. Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Nguyễn Cửu Loan – Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Quy hoạch Phát triển đô thị TP. Đà Nẵng cho rằng đây là cơ hội lịch sử để thành phố tái cấu trúc mô hình phát triển theo hướng đa trung tâm, tích hợp vùng và bền vững.
(VNF) - Lễ ra mắt Trung tâm Tài chính Quốc tế tại Việt Nam không chỉ đánh dấu sự hình thành của một thiết chế mới, mà còn mở ra kỳ vọng đưa Việt Nam tiến gần hơn tới “vòng trong” của dòng vốn toàn cầu. Tuy nhiên, theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân để tham vọng này trở thành hiện thực, điều kiện tiên quyết không chỉ là ưu đãi hay vị trí địa lý, mà phải kiến tạo được một “không gian thể chế đặc biệt” đủ minh bạch, ổn định và tiệm cận chuẩn mực quốc tế.
(VNF) - Với mục tiêu đến năm 2045 sẽ trở thành quốc gia thu nhập cao, công nghiệp hoá là con đường bắt buộc. Nhưng trong bối cảnh địa chính trị - kinh tế thế giới ngày càng bất định, tiến trình công nghiệp hóa Việt Nam sẽ đi theo hướng nào, Chính phủ cần điều chỉnh chính sách ra sao? Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với GS Trần Văn Thọ - Đại học Waseda, Tokyo về các vấn đề này.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai đoạn tới, việc lựa chọn động lực dẫn dắt trở nên đặc biệt quan trọng. PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cho rằng, tài chính, đặc biệt là tài chính công nghệ, cần được xác định là mũi nhọn chiến lược nếu muốn tạo bứt phá về năng suất, mở rộng không gian tăng trưởng và nâng cao vị thế của nền kinh tế trong dài hạn.
(VNF) - Sau hơn một năm khởi công, dự án cầu đi bộ vượt sông Sài Gòn đang bước vào giai đoạn thi công cao điểm với nhiều hạng mục quan trọng dần hoàn thiện, tạo hình rõ nét cho một công trình được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc mới của TP. HCM.
