'Vốn ngoại sẽ tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản'

“Miếng bánh hấp dẫn” cho các doanh nghiệp ngoại

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, nhìn nhận thị trường bất động sản Việt Nam không ngừng hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài thông qua các thương vụ mua bán và sáp nhập. Theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, hình thức phổ biến mà hầu hết nhà đầu tư nước ngoài ưa chuộng là thâu tóm phần lớn cổ phần của doanh nghiệp để tham gia vào việc phát triển dự án. Ngoài ra, nhà đầu tư có thể mua một phần nhỏ lượng cổ phần theo hình thức góp vốn hoặc mua một nửa số cổ phần để đồng phát triển dự án.

Sau giai đoạn suy thoái từ năm 2008, dòng vốn bất động sản phục hồi trở lại từ năm 2013 với sự tham gia của hàng loạt tên tuổi nổi bật, điển hình là: Keppel Land, Capitaland, Hong Kong Land, Fraser Centrepoints, KKR, Warburg Pincus, Mappletree... đã thực hiện nhiều thương vụ đối với nhiều loại tài sản khác nhau như nhà ở, văn phòng, khách sạn, khu công nghiệp, điều này đã giúp thị trường bất động sản tăng trưởng “nóng” trở lại cho đến tận hiện nay.

Nguồn vốn nước ngoài là yếu tố quan trọng thúc đẩy tổng nguồn cung bất động sản tăng mạnh ở tất cả các phân khúc trong 10 năm qua tại TP. HCM và Hà Nội. Thị trường căn hộ đạt gần 625.000 căn từ mốc 104.000 căn, tương đương với mức tăng gần 6 lần; thị trường văn phòng hạng A và B đạt 3.050.000m2 từ mức 1.750.000m2 của năm 2013, tăng 74%; nguồn cung bán lẻ đạt gần 2.300.000 m2, tăng trưởng 110% từ mức 1.080.000m2 của năm 2013. Nổi bật trong các loại hình bất động sản khu vực miền Nam và miền Bắc là bất động sản công nghiệp, bao gồm nguồn cung đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn cũng lần lượt đạt tổng là hơn 40.000ha; 6.500.000m2; 5.700.000m2, theo số liệu của Cushman & Wakefield.

Trong tháng 6/2022, quỹ đầu tư Hoa Kỳ Warburg Pincus đã công bố việc rót khoản vốn đầu tư 250 triệu USD vào Novaland. Cũng trong tháng 6, hai “ông lớn” VinaCapital và Dragon Capital cũng đã công bố việc đầu tư 103 triệu USD vào Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Land.

Theo bà Trang Bùi, sự phát triển nhanh chóng của Việt Nam, trở thành một trong những cường quốc tại khu vực Đông Nam Á đang thu hút đầu tư từ các tập đoàn công nghệ đa quốc gia lớn tại Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Hong Kong, Đài Loan và Trung Quốc, chẳng hạn như Microsoft, LG, Intel và đáng chú ý nhất là Samsung. Bất động sản cũng theo đó mà càng phát triển với tốc độ nhanh chóng trong bối cảnh nhu cầu về văn phòng, bán lẻ và khách sạn tăng lên, cùng với hệ thống tàu điện ngầm mới cũng đang được xây dựng.

Các nhà đầu tư EU và Mỹ cũng đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản Việt Nam. Một trong những nhà đầu tư Mỹ đáng chú ý là công ty Warburg Pincus có trụ sở tại New York, đã cam kết rót hơn 1 tỷ USD vào Việt Nam, trong đó phần lớn quỹ này được phân bổ để thiết lập các nền tảng bất động sản bao gồm bán lẻ, khách sạn, khu công nghiệp và kho vận.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers tại Việt Nam, đánh giá lĩnh vực bất động sản ngày càng trở nên hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư hùng mạnh rót vốn vào những dự án lớn, mà đáng chú ý là bất động sản nhà ở và khu công nghiệp. Trong đó, sự xuất hiện của các sản phẩm mới thuộc phân khúc bất động sản hàng hiệu từ một số thương hiệu quốc tế hay các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư phát triển vào các khu công nghiệp lớn cho thấy những tín hiệu tích cực giúp thúc đẩy, chuẩn hóa toàn ngành bất động sản.

Theo ông David Jackson, một trong những nhân tố kéo nhà đầu tư vào Việt Nam thay vì những điểm đến khác như Ấn Độ, Trung Quốc, Thái Lan… là bởi nội lực và tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư ngoại. Với các nhà đầu tư, niềm tin chỉ có được sau khi họ đã tiến hành nghiên cứu, phân tích cặn kẽ và khách quan.

Hơn nữa, dư địa phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất lớn khi quy mô dân số hơn 98 triệu người nhưng tỷ lệ đô thị hóa vẫn chưa cao (35,7%, thấp hơn so với Thái Lan 51,43% và Trung Quốc 63,9%). Người dân có nhu cầu sở hữu và ở thực rất cao trong khi nguồn cung không nhiều, cộng thêm việc tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng, khiến bất động sản nhà ở tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Cùng với đó, tiềm năng tăng giá bất động sản ở Việt Nam vẫn còn hấp dẫn so với các thị trường khác trong khu vực. Chẳng hạn như giá nhà đất trung bình tại TP. HCM khoảng 2.500 USD/m2 trong khi con số này tại Singapore là khoảng 17.000 USD/m2.

“Ngoài ra, phải nói đến sức hấp dẫn của phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics. Phân khúc này được trợ lực mạnh mẽ từ sự trỗi dậy của thương mại điện tử. Việt Nam tiếp tục là lựa chọn ưa thích của nhiều tập đoàn lớn trên thế giới trong nỗ lực đa dạng hóa chuỗi cung ứng thông qua chính sách ‘Trung Quốc cộng một’. Việt Nam cũng đã dần xác lập được vị thế ngày càng quan trọng hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Đáng chú ý còn phải kể đến các lợi thế khác của Việt Nam như vị trí địa lý thuận lợi, hệ thống quy định pháp lý liên tục được cải thiện hay nguồn nhân công dồi dào”, Tổng giám đốc Colliers phân tích.

Còn ông Đỗ Duy Thành, Quản lý bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam tất yếu sẽ trở thành “miếng bánh hấp dẫn” cho các doanh nghiệp nước ngoài, với hình thức đầu tư ngày càng đa dạng và chất lượng hơn, đặc biệt bất động sản công nghiệp ngày càng thu hút vốn ngoại.

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng ký kết 2 hiệp định thương mại tự do thế hệ mới, bao gồm Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định Thương mại tự do giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu (EVFTA). Nổi lên như một thị trường lớn mạnh với lượng lao động trẻ, năng động, chất lượng nguồn nhân lực ngày càng nâng cao, Việt Nam hoàn toàn có thể cạnh tranh thu hút vốn ngoại với các nước khác trong khu vực.

Những rào cản trong hút vốn ngoại

Bên cạnh những cơ hội, dòng vốn ngoại vào thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang phải đối diện với nhiều thách thức mới. Ông Đỗ Duy Thành cho biết số vốn ngoại đăng ký vào thị trường qua từng năm thực chất không được giải ngân như đã cam kết, do nhiều yếu tố liên quan đến hệ thống pháp lý xung quanh quá trình phát triển dự án. Điều này dẫn đến việc chậm tiến độ trong quá trình triển khai.

Ông Thành viện dẫn một số loại hình mới đã và đang rất “hot” trên thị trường như condotel, officetel được nhiều nhà đầu tư nhắm đến nhưng các quy định pháp lý cho những loại hình này lại chưa được ban hành đầy đủ và kịp thời. Do đó, khi gia nhập thị trường, nhà đầu tư nước ngoài thường sẽ muốn hợp tác liên doanh với các chủ đầu tư Việt Nam, để nhận được sự hỗ trợ trong quá trình xử lý các thủ tục pháp lý phục vụ việc phát triển dự án. Tuy nhiên, không phải lúc nào 2 doanh nghiệp cũng có tiếng nói chung.

Một vấn đề vĩ mô hơn là hiện nay, các dự án với chất lượng tốt đang dần trở nên khan hiếm và ít được công khai rộng rãi. Chính vì vậy, để nắm rõ tình hình thị trường cũng như tiếp cận các dự án tiềm năng, các nhà đầu tư phải tìm đến các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp với kiến thức sâu rộng trong ngành bất động sản.

Một thách thức khác được ông David Jackson đưa ra là việc thu hút vốn ngoại vào lĩnh vực bất động sản đang gặp những khó khăn liên quan đến một số quy định pháp lý chưa thực sự thống nhất trong các bộ luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư... Việc tiến hành các thủ tục hành chính cũng cần thời gian khá dài, làm tăng chi phí tuân thủ pháp luật. Ngoài ra, hệ thống cơ sở dữ liệu về đầu tư quốc gia chưa thực sự hoàn thiện gây khó khăn cho nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình tiếp cận nguồn thông tin.

Bà Trang Bùi thì cho rằng một trong những điều quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư quốc tế là tính minh bạch. Thị trường càng minh bạch thì nhà đầu tư nước ngoài càng quan tâm. Nếu thị trường không đủ minh bạch, không có đủ thông tin và dữ liệu, giao dịch chậm và quyền sở hữu đất đai không rõ ràng thì sẽ gây thách thức rất lớn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Họ có nhiều vốn, đang chờ được đầu tư vào bất động sản cần giao dịch diễn ra nhanh chóng.

“Do thị trường thống trị bởi nhà đầu tư nội địa, nhiều nhà đầu tư quốc tế vẫn ưa chuộng tham gia bằng hình thức liên doanh với các đối tác trong nước. Hầu hết các nhà đầu tư tham gia vào các thương vụ liên doanh và M&A chứ không phải là các giao dịch bất động sản thuần túy. Nguồn tiền đầu tư không hề thiếu. Rào cản lớn nhất là việc khan hiếm quỹ đất phù hợp trong các thành phố lớn như TP. HCM và Hà Nội để phát triển dự án”, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhấn mạnh.

Hiến kế tháo gỡ các điểm nghẽn, Tổng giám đốc Collier David Jackson cho rằng pháp lý cũng như quy trình đầu tư là vấn đề quan trọng nhất để Việt Nam cải thiện môi trường đầu tư. Song song với đó, việc tiếp tục phát triển thêm các dự án cơ sở hạ tầng quy mô, có năng lực kết nối liên vùng và quốc tế cao sẽ là một điểm cộng rất đáng kể. Ngoài ra, áp dụng các giải pháp số hoá để giúp thị trường minh bạch hơn, thông tin được truyền tải nhanh chóng, chính xác và khách quan hơn sẽ khiến nhà đầu tư nước ngoài ngày càng tin tưởng khi quyết định đầu tư vào Việt Nam.

Ông Đỗ Duy Thành bổ sung thêm, việc chọn lọc các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cũng cần được triển khai kỹ càng và đảm bảo. Điều này có thể thực hiện được thông qua công tác thẩm định nhà đầu tư nước ngoài về khả năng tài chính, tổng vốn đầu tư, các dự án đã thực hiện, uy tín doanh nghiệp trên thị trường và tiêu chí đầu tư của họ.

Theo bà Trang Bùi, để tăng sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài, cần rất nhiều sự hỗ trợ và chiến lược từ các cơ quan ban ngành trong nước. Tiềm năng TP. HCM rất lớn, cũng giống như Dubai, có thể thu hút rất nhiều nhà đầu tư bằng các dự án quy hoạch gần cảng, xây dựng hạ tầng cứng và hạ tầng mềm, biến địa phương này thành trụ sở của các tập đoàn lớn.

Vốn ngoại sẽ tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản

Dự báo về dòng vốn ngoại chảy vào bất động sản thời gian tới, ông David Jackson nhận định nửa cuối năm 2022, khả năng cao sẽ có thêm các doanh nghiệp quốc tế đến với Việt Nam trên hành trình đa dạng hoá chuỗi cung ứng toàn cầu của họ. Trong khi đó, đà tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử cũng tạo ra động lực quan trọng cho các phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics. Tất cả sẽ tạo nên một diện mạo tươi sáng hơn của nền kinh tế sau một quãng thời gian dài phải chống chọi với đại dịch Covid-19 và tiếp tục củng cố niềm tin của nhà đầu tư ngoại.

Ông Đỗ Duy Thành thì nhìn nhận những số liệu về thu hút vốn vốn ngoại trong 10 năm qua cho thấy thị trường Việt Nam, đặc biệt là ngành bất động sản vẫn sẽ là điểm đến an toàn và tiềm năng đối với các nhà đầu tư nước ngoài, hứa hẹn sẽ đem đến con số ngoạn mục hơn nữa trong thời gian sắp tới.

“Thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng đón nhận nhiều luồng quan tâm mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là đối với các dự án tạo ra lợi nhuận. Chúng tôi đang chứng kiến nhiều sự hợp tác và liên doanh giữa các công ty trong nước với nhà đầu tư nước ngoài. Các dự án bất động sản từ nhà ở, căn hộ, văn phòng cho đến công nghiệp và bất động sản ứng dụng sẽ luôn nằm trong tầm ngắm.

Thị trường cũng sẽ chứng kiến câu chuyện phục hồi mạnh mẽ ở các mảng du lịch nghỉ dưỡng và bán lẻ, vốn đã bị kìm hãm trong thời gian qua, nhờ mở cửa các đường bay quốc tế trở lại. Thị trường bất động sản nhà ở cũng được kỳ vọng sẽ tích cực nhờ vào gói đầu tư hạ tầng 114 nghìn tỷ đồng đã được Quốc hội thông qua”, bà Trang Bùi nhận định.