Xót xa khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc

Phố thương mại hoang vắng, condotel ế ẩm

Nhiều người tâm huyết với câu chuyện đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc không khỏi xót xa với không khí kinh doanh ảm đạm, nhiều khu phố thương mại được các chủ đầu tư xây dựng hoàn thiện, bàn giao cho khách hàng đã lâu nhưng vẫn bị bỏ trống hàng loạt.

Chị Hà Vũ Ánh, một nhà đầu tư đến từ TP. HCM, cho hay với sự phát triển nóng trong giai đoạn 2017 - 2021 cùng sự tham gia của nhiều chủ đầu tư lớn, Phú Quốc đã từng thành công khi thu hút nhiều nhà đầu tư cá nhân. Bản thân chị Ánh cũng “nhanh chân” để sở hữu một căn nhà phố thương mại ở khu vực An Thới với mức giá 10 tỷ đồng và một căn biệt thự nghỉ dưỡng với giá mua trên 30 tỷ đồng. Dẫu vậy, cả hai sản phẩm trên hiện đều trong trạng thái “ngủ đông”.

“Tại khu phố thương mại, chỉ có lác đác vài căn là hoàn thiện nội thất để mở quán café, nhà hàng, còn lại bỏ trống đến 80% nên tôi cũng không muốn hoàn thiện. Còn căn biệt thự thì hiện nay, chủ đầu tư đã không còn trả mỗi năm lãi suất 10% như cam kết ban đầu, có chút doanh thu cho thuê thì cùng chia, nhưng chỉ đạt mức lãi 3%/năm, trong khi nợ ngân hàng là 11%/năm, xem như lỗ nặng”, chị Ánh tâm sự.

Theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, tính đến tháng 9/2023, bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc tồn kho khoảng 16.000 sản phẩm (bao gồm cả condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng), là thị trường đứng thứ ba về tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng sau Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo anh Bùi Tiến Anh, một môi giới chuyên nghiệp tại TP. HCM thì hoạt động du lịch phát triển mạnh mẽ đã từng thúc đẩy quá trình phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc. Tuy nhiên, thời gian qua, vì nhiều lý do như vé máy bay đắt đỏ, dịch vụ du lịch thiếu chuyên nghiệp, du khách vắng dần khiến sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng không có khả năng sinh lời.

Mặt khác, nhiều chủ đầu tư đã gia nhập thị trường một cách vội vàng, thiếu sự cân nhắc thấu đáo trong quá trình hoạch định, triển khai và vận hành dự án mà điển hình là dạng nhà phố thương mại nên hầu như nhà đầu tư cá nhân “thất bại” xét trên khía cạnh doanh thu hàng năm.

“Nhà phố không đặc sắc về kiến trúc, một số chủ đầu tư đơn thuần sao chép các sản phẩm hiện hữu nặng về xi măng cốt thép mà bỏ qua các yếu tố xu hướng thẩm mỹ du lịch, văn hóa địa phương để kiến tạo nét đặc trưng riêng cho sản phẩm nên du khách không thích trải nghiệm. Nhà phố ở Phú Quốc không thể đơn thuần là “nhà” để kinh doanh mà cần có thông điệp về văn hóa, thế nên các dịch vụ mọc lên nhưng ế ẩm”, anh Tiến Anh chia sẻ.

Cũng theo anh Tiến Anh, hầu như chủ đầu tư bàn giao xong cho người mua thì bỏ qua yếu tố vận hành đồng bộ, nhiều khu nhà phố thương mại không có chợ, trường học bệnh viện nên nếu cả gia đình kéo hết về đây kinh doanh dịch vụ như khách sạn, nhà hàng, quán cafe thì cuộc sống bị đảo lộn.

“Năm 2019, tôi rót hơn 6 tỷ đồng để sở hữu 2 căn condotel tại Phú Quốc. Đầu năm 2021, tôi nhận bàn giao và trải qua hơn 1 năm tê liệt vì dịch Covid-19. Những tưởng sang năm 2022 sẽ cho thuê tốt hơn nhưng chỉ được vài tháng là đông khách, từ cuối năm 2022 tới nay hầu như nhà để trống”, anh Phú Cường, một nhà đầu tư ở Hà Nội, cho hay.

Anh Cường cho biết thêm, thông thường các kỳ nghỉ lễ, cả 2 căn vẫn được lấp đầy, còn ngày thường thì vẫn có vài đoàn khách, đủ để bù đắp các khoản chi phí, đỡ một phần lãi vay. Nhưng từ đầu năm 2023 thì “đói” hoàn toàn, hơn 10 tháng qua, khách chỉ đếm trên đầu ngón tay”.

Còn chị Trịnh Minh Thư, chủ nhân của căn condotel tại khu vực An Thới buồn bã cho biết, không có khách thuê, áp lực từ khoản nợ hơn 3 tỷ đồng (vay để tất toán vào năm 2022) đè nặng sau khi chị hết ưu đãi lãi suất, buộc phải rao bán cắt lỗ 15% tương đương mức giảm gần 500 triệu đồng, nhưng đã 3 tháng trôi qua vẫn không có khách hỏi.

Báo cáo mới nhất của DKRA Research dự báo nguồn cung và sức cầu các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng năm 2023 cả nước nói chung và Phú Quốc nói riêng giảm mạnh. Tỷ suất lợi nhuận đầu tư condotel, officetel… đi xuống, nhiều căn chỉ đạt trên dưới 1%/năm, thậm chí thu không đủ bù chi.

Bao giờ ấm lại?

Dù đang chìm trong khó khăn, tuy nhiên, giới đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc vẫn đang đặt nhiều kỳ vọng vào quy định mới của Chính phủ về việc cấp sổ hồng cho các loại hình condotel, officetel… Đáng chú ý, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa đề nghị các địa phương khẩn trương triển khai thực hiện quy định mới của pháp luật về đất đai theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP.

Theo đó, các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Như vậy, vấn đề pháp lý, trong đó có sổ hồng trước nay vẫn được cho là sợi dây “thòng lọng” siết chặt các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng nay đã được “cởi trói”. Vấn đề còn lại là việc thực thi nhanh của các địa phương.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Guru Property - khu vực miền Nam, đánh giá bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc có nhiều cơ hội dẫn đầu xu hướng hồi phục trong giai đoạn cuối năm 2023 - 2024. “Đề xuất của tỉnh Kiên Giang nâng hạn miễn thị thực lên 6 tháng kỳ vọng tạo ra đột biến về lượng khách du lịch trong thời gian sắp tới”, ông Tuấn nói.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, trong bối cảnh dòng tiền khó, niềm tin của nhà đầu tư xuống thấp, các loại hình condotel, officetel tại Phú Quốc… dù có được cấp sổ cũng vẫn sẽ gặp khó về thanh khoản trong ngắn hạn.

Bà Helen Trần, Giám đốc nguồn vốn của một quỹ đầu tư bất động sản du lịch, cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc mang lại mất mát lớn cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư cá nhân. Nhưng sự thay đổi đó là cần thiết để giá đất ở các vùng biển trở về hợp lý, để các cá nhân và công ty kinh doanh du lịch lưu trú tái cơ cấu, có phương án đầu tư sinh lời hợp lý, có như thế mới phát triển bền vững.

“Việc phát triển các sản phẩm biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng là một kênh tiếp cận nguồn vốn tốt. Tuy nhiên, quá trình này cần được hoạch định cẩn trọng để đem lại giá trị cho cả chủ đầu tư, chủ sở hữu và khách lưu trú.

Các chủ đầu tư nên chú trọng đến khía cạnh chất lượng của dự án, cách vận hành hậu bàn giao nhà sao cho hiệu quả thay vì đơn thuần tập trung vào quy mô. Bên cạnh đó, Phú Quốc cần nhiều giải pháp đồng bộ để vực lại du lịch như điều chỉnh giá vé máy bay, có nhiều sản phẩm du lịch hấp dẫn hơn, cung cách quản lý cũng chuyên nghiệp hơn”, bà Helen Trần nhận định.

Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, bất động sản nghỉ dưỡng đang diễn biến theo chiều hướng không thuận lợi. Nguyên nhân bởi sự phát triển ồ ạt, khiến nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng vượt cầu. Kéo theo đó là sự cạnh tranh không lành mạnh, phá vỡ cảnh quan thiên nhiên khiến sức hút du lịch giảm.

“Nếu bất động sản nghỉ dưỡng không có giải pháp tốt, chặn nguy cơ bỏ hoang lan rộng thì tâm lý nặng nề sẽ bao trùm cả chủ đầu tư và nhà đầu tư, ảnh hưởng tiêu cực lâu dài tới thị trường”, ông Ánh cảnh báo.