Xử lý tài sản bảo đảm nợ xấu là bất động sản: Cần luật hóa một quy định của Nghị quyết 42

Từ năm 2017, Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng đã mở ra một hướng xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản.

Cụ thể, Điều 10 của Nghị quyết 42 quy định: "Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây: a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật; b) Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Quy định này của Nghị quyết 42 được đánh giá là thông thoáng, tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý nợ xấu. Tuy nhiên, cho đến hiện tại, các đạo luật về bất động sản vẫn chưa có quy định tương ứng với nội dung trên của Nghị quyết 42.

Cụ thể, điểm b, khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai 2013 quy định: “Các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận...".

Khoản 2, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định một trong các điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản là chủ đầu tư đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Còn khoản 4, Điều 25 Luật Nhà ở 2014 xác định: chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại "được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Như vậy, trong khi Nghị quyết 42 cho phép chuyển nhượng dự án, một phần dự án khi có quyết định giao đất, cho thuê đất thì các đạo luật hiện hành vẫn yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tình trạng "vênh" giữa Nghị quyết 42 và các đạo luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản đã gây khó cho việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản. Bởi lẽ có rất nhiều dự án bất động sản "cắm" tại ngân hàng mới chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất chứ chưa có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. 

HoREA cho rằng các quy định của các đạo luật nêu trên đã hạn chế "quyền" của doanh nghiệp và không đồng bộ với quy định của Luật Doanh nghiệp 2020.

Cụ thể, Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định doanh nghiệp có các quyền: tự do kinh doanh ngành nghề mà pháp luật không cấm; tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh (…); lựa chọn hình thức, phương thức huy động, phân bổ và sử dụng vốn; tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng”.

Vì lẽ đó, doanh nghiệp phải có quyền quyết định lựa chọn dự án nào giữ lại để tiếp tục đầu tư xây dựng kinh doanh; dự án nào hợp tác liên doanh liên kết; dự án nào bán, chuyển nhượng để cơ cấu lại đầu tư.

HoREA cũng nhận định rằng việc bán, chuyển nhượng dự án bất động sản không làm tăng giá nhà ở như một số người quan ngại, vì giá cả do thị trường quyết định và tuân theo quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu, không chỉ do ý muốn chủ quan của chủ đầu tư.

Hơn nữa, việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản một cách thông thoáng còn giúp cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, lưu thông hàng hoá (là dự án) được thông suốt và nhà nước thu được thuế, quản lý được thị trường.

Đáng kể hơn nữa là nhà nước khắc phục được tình trạng “bất cập” hiện nay là doanh nghiệp “lách” bằng cách chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông, thay đổi “ruột” của doanh nghiệp, chứ không mua bán dự án - trong khi thực chất đây là chuyển nhượng dự án, khiến nhà nước thất thu thuế.

Do đó, HoREA đề nghị Chính phủ “luật hoá” điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội, bổ sung vào các đạo luật Đất đai và Kinh doanh bất động sản quy định này.