Áp điều kiện quy hoạch khi tách thửa đất: 'Không phù hợp quy định, gây khó khăn cho dân'

- Sở TNMT TP.HCM đưa ra dự thảo không có quy định việc tách thửa, hợp thửa đất phải có quy hoạch tỉ lệ 1/2.000, tỉ lệ 1/500. Ông nhận xét về vấn đề này như thế nào?

Luật sư Nguyễn văn Hậu: Tại địa bàn TP.HCM, mỗi cá nhân, tổ chức đều có nhu cầu sử dụng đất theo mục đích riêng của mình, kéo theo đó thì nhu cầu tách thửa của người dân cũng rất đa dạng, phức tạp, không ngừng thay đổi qua các năm. Để tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất theo đúng mục đích và các quy định pháp luật, năm 2014, căn cứ vào tính đặc thù của khu vực, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Song, do tình hình kinh tế - xã hội tại địa bàn TP.HCM không ngừng phát triển, mở rộng, các quy định này dần trở nên khó áp dụng trên thực tế. Năm 2017, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 được UBND TP.HCM ban hành để thay thế cho Quyết định 33/2014/QĐ-UBND nhằm khắc phục những kẽ hở trong quá trình tách thửa, phân lô bán nền, hạn chế việc kinh doanh bất động sản trái với quy định.

Tuy nhiên, sau hơn 4 năm được áp dụng trong thực tiễn, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND cũng dần bộc lộ nhiều bất cập, một số khái niệm chưa được quy định rõ ràng, thống nhất tại các văn bản quy phạm pháp luật như “đất ở xây dựng mới”, “đất sử dụng hỗn hợp” khiến các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương cũng như người dân gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện việc tách thửa. Chính vì vậy, việc xem xét, góp ý các quy định tại Dự thảo Quyết định Quy định về điều kiện tách thửa và hợp thửa là rất cần thiết, nên được tập trung hoàn thiện và sớm đưa vào áp dụng trong thực tế.

Tại bản Dự thảo trước đây vào tháng 5/2024 quy định, để tách thửa đất quy hoạch đất nông nghiệp, đất dân cư hiện hữu, đất dân cư hiện hữu chỉnh trang thì phải bảo đảm điều kiện phù hợp quy hoạch tỉ lệ 1/2.000. Còn đất ở quy hoạch dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp thì phải đáp ứng quy hoạch chi tiết 1/500. Tôi thấy rằng điều kiện tách thửa đất phải căn cứ quy hoạch 1/500 là khó khả thi. Bởi vì với quy mô một gia đình rất khó có thể lập được quy hoạch 1/500 và cũng không phù hợp với quy định của chính thành phố về lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị trên địa bàn TP.HCM.

Đơn cử một số địa phương như huyện Bình Chánh, đất quy hoạch dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp rất nhiều, trong khi quy hoạch ở huyện chủ yếu lập ở tỷ lệ 1/2.000. Nếu quy định điều kiện quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 mới được tách thửa thì không giải quyết được mong muốn của người dân.

Dự thảo lần này đã không phân loại đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp là các khái niệm không hề có quy định trong luật, nhất là Luật Đất đai. Đồng thời dự thảo lần này cũng không "ràng" điều kiện quy hoạch để tách thửa. So với dự thảo quy định tách thửa trước thì dự thảo lần này đúng tinh thần Luật Đất đai 2024 và nghị định 101 hướng dẫn Luật Đất đai 2024 về nội dung tách thửa, hợp thửa đất, phù hợp với nhu cầu tách thửa của người dân và các ý kiến phản biện tại hội nghị trước đó đã được cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp thu.

- Hiện vẫn có một số địa phương áp dụng điều kiện phải phù hợp với quy hoạch 1/500, 1/2.000 khi thực hiện tách thửa đất. Là người từng nhận định điều kiện này không phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101 hướng dẫn Luật Đất đai 2024 về nội dung tách thửa, hợp thửa đất, ông quan điểm thế nào về điều này?

Luật sư Nguyễn văn Hậu: Trước đây, Luật Đất đai 2013 không quy định cụ thể về việc tách thửa mà theo Khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ các điều kiện được tách thửa, hợp thửa. Cụ thể, Khoản 1 Điều 220 quy định việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm 8 nguyên tắc, điều kiện.

Thứ nhất, thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ ba, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ tư, việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Thứ năm, trường hợp tách thửa đất mà có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất.

Thứ sáu, các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.

Thứ bảy, trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách ra phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.

Thứ tám, trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

* Về các điều kiện để đất được tách thửa:

Thứ nhất, các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.

Thứ hai, trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.

Thứ ba, trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Đối với việc hợp thửa đất, ngoài các nguyên tắc tại Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai còn phải đảm bảo 2 điều kiện khác. Cụ thể, việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở.

Bên cạnh đó, trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai cũng nêu, UBND cấp tỉnh căn cứ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.

Như vậy có thể thấy, Luật Đất đai 2024 không quy định nội dung nguyên tắc, điều kiện liên quan đến quy hoạch khi giải quyết việc tách thửa, hợp thửa đất. Do đó, việc tiếp tục áp dụng điều kiện phải phù hợp với quy hoạch 1/500, 1/2000 khi thực hiện tách thửa đất là không phù hợp với các quy định nói trên của Luật Đất đai 2024.

- Có ý kiến cho rằng cần có điều kiện phù hợp với quy hoạch để tránh tình trạng phân lô bán nền tràn lan đã từng gây ra các cơn sốt đất ảo, tác động xấu đến thị trường bất động sản. Ông cho biết quan điểm về nhận định này?

Luật sư Nguyễn văn Hậu: Tôi thấy rằng, việc áp dụng các điều kiện liên quan đến quy hoạch khi giải quyết việc tách thửa, hợp thửa đất không những không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024 mà trên thực tế đã gây không ít khó khăn cho người dân lẫn các cơ quan trực tiếp giải quyết hồ sơ.

Việc phân lô bán nền sắp tới sẽ được “siết chặt” bởi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025). Theo đó, chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Quy định mới sẽ không cho phân lô bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành. Quy định này chỉ áp dụng đối với dự án bất động sản, không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.

Việc siết phân lô bán nền như trên sẽ sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, hạn chế lãng phí đất.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này