Ba luật mới sẽ hãm được giá nhà?

- Từ 1/8/2024, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực, sớm hơn 5 tháng so với trước đó. Theo quan sát của bà, việc các luật này có hiệu lực sẽ tác động như thế nào tới thị trường bất động sản?

Bà Đỗ Thu Hằng: 3 Luật mới có hiệu lực sớm chắc chắn sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi sớm hơn. Trong thời gian tới, mọi thứ sẽ trở nên bài bản, thậm chí luật cũng tính đến việc đảm bảo lợi ích cho người mua, đồng thời các chủ đầu tư phải thực hiện nghiêm chỉnh hơn trong phát triển dự án, huy động vốn, đặt cọc cũng như hoàn thành các nghĩa vụ tài chính trước khi bán sản phẩm. Điều này dẫn đến bản thân các chủ đầu tư cũng phải hoàn thành nhiều thủ tục, thời gian kéo dài nên nguồn cung mới phải chờ đợi thêm.

Đây cũng chính là một trong những thách thức đối với chủ đầu tư, đồng thời sẽ ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường. Dù vậy, chúng ta thấy thị trường đã chuyển sang một chu kỳ mới theo hướng tích cực hơn nhưng cần có thời gian để hướng đến sự phát triển bền vững.

- Bộ 3 luật có hiệu lực, theo bà, sẽ tác động ra sao tới giá nhà?

Nghiên cứu về xu hướng giữa các kênh đầu tư cộng với nguồn cung căn hộ hiện nay, chúng tôi nhận thấy nửa cuối năm 2024, việc hạn chế nguồn cung và mất cân bằng về sản phẩm vẫn chưa thể giải quyết, bởi thị trường đang chờ các văn bản luật hướng dẫn cho thành phố Hà Nội cũng như các địa phương.

Tại thị trường Hà Nội, giá căn hộ đang neo ở mức cao. Trong tổng số 18 dự án trên thị trường sơ cấp Hà Nội, đa phần đều phản ánh đúng chất lượng của sản phẩm, còn một tỷ lệ rất nhỏ đang có hiện tượng bị đẩy giá. Tính đến thời điểm quý II/2024, giá sơ cấp căn hộ trung bình Hà Nội đạt 65 triệu đồng/m2, trong khi đó nguồn cung mới căn hộ dưới 45 triệu đồng/m2 “biến mất”. Như vậy, trong thời gian sắp tới, chúng tôi dự báo giá sẽ có điều chỉnh nhưng không thể điều chỉnh nhanh, vì nguồn cung mới chưa thể giải quyết trong ngắn hạn.

Hiện nay, mọi người đang cân nhắc đầu tư vào phân khúc căn hộ hoặc các kênh đầu tư khác như: vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm. Chúng tôi đã tiến hành phân tích về tăng trưởng đầu tư trong 10 năm qua, số liệu cho thấy kênh đầu tư bất động sản gồm: biệt thự, nhà liền kề, căn hộ vẫn là kênh hấp dẫn được lựa chọn nhiều nhất.

- Bà dự báo như thế nào về giá bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TP. HCM sắp tới?

Đối với thị trường nhà ở tại Hà Nội, chúng tôi nhận thấy trong quý II/20224, phân khúc biệt thự, liền kề tại các dự án chưa có dấu hiệu phục hồi, giá tăng ở mức cao, song thanh khoản không tốt. Trong khi đó tại các thị trường lân cận vẫn có nguồn cung mới với mức giá cạnh tranh, nhu cầu tìm mua nhiều hơn.

Từ nay đến cuối năm 2024, giá biệt thự, liền kề chưa thể điều chỉnh ngay, tương tự như phân khúc căn hộ để bán. Chưa kể, thị trường biệt thự, nhà liền kề thường có sự hồi phục trễ hơn so với căn hộ. Đối với căn hộ để bán tại Hà Nội, chúng tôi thấy trong nửa đầu năm 2024, số lượng căn hấp thụ được trên 10.000 căn, cao hơn năm 2023. Nếu tính theo quý, thị trường căn hộ để bán đã phục hồi, còn biệt thự liền kề phục hồi chậm.

Mặc dù các chủ đầu tư bắt đầu tung ra các sản phẩm mới, tuy nhiên theo nghiên cứu của Savills, phải đến đầu năm 2025, thị trường nguồn cung mới được giải quyết, lúc đó giá mới được điều chỉnh sát với thực tế hơn.

- Như bà vừa chia sẻ thị trường bất động sản đã chuyển sang một chu kỳ mới. Vậy với các doanh nghiệp địa ốc, cần phải chuẩn bị gì cho chu kỳ này?

Các chỉ số liên quan đến hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều cho thấy rằng các doanh nghiệp vẫn đang gặp nhiều khó khăn. Về huy động vốn, dù lãi suất đã ở ngưỡng thấp, khá hợp lý nhưng việc tiếp cận nguồn vốn đối với các chủ đầu tư vẫn là một thách thức, bởi bản thân họ còn phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, thủ tục pháp lý trước khi có thể tiếp cận được nguồn vốn thuận lợi trong điều kiện hiện nay. Do đó, chúng tôi cho rằng các doanh nghiệp cần có giải pháp cân đối về dòng sản phẩm, nghĩa vụ pháp lý cũng như việc chuẩn bị đầu tư sắp tới mới có thể vượt qua giai đoạn khó khăn và thách thức.

- Còn với người mua nhà thì sao?

Hiện nay, lãi suất vay mua nhà đang ở ngưỡng hợp lý nhưng chỉ là trong ngắn hạn 1-2 năm tới. Bản thân người mua cũng đặt ra câu hỏi về triển vọng lãi suất trong thời gian 2-3 năm nữa sẽ ra sao? Chúng tôi đã có phân tích chuyên sâu liên quan đến vấn đề thu nhập, chi tiêu, tiết kiệm, sử dụng đòn bẩy ngân hàng và các nhóm thu nhập. Qua nghiên cứu, Savills nhận thấy nhóm thu nhập trung bình hiện đang nổi lên là nguồn cầu chính đối với thị trường Hà Nội. Nhóm thu nhập này có thể chi trả những sản phẩm bất động sản dưới 3 tỷ đồng.

Tuy nhiên, phân khúc dưới 3 tỷ đồng tại thị trường Hà Nội hiện không có nhiều sự lựa chọn, bởi 95% sản phẩm này đã có người ở ổn định chứ không bán. Do đó, với mức giá này người mua sẽ phải hướng đến sản phẩm trong tương lai hoặc dịch chuyển ra khỏi khu vực xa trung tâm hay các tỉnh lân cận như Hưng Yên, thậm chí là Bắc Ninh. Khu vực này chúng tôi tính toán có khoảng trên 33.000 căn trong thời gian sắp tới sẽ ra mắt thị trường, có thể sẽ hỗ trợ những người có nhu cầu nhà ở.

Tương tự với TP. HCM, nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp nửa đầu năm nay, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10km. Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này.

Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế có thể dẫn đến sự dịch chuyển nguồn cầu ra các khu vực lân cận. Với cơ sở hạ tầng ngày càng mở rộng, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai sẽ cải thiện nguồn cung căn hộ bình dân với gần 24.000 căn trong 3 năm tới. Người mua TP. HCM chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong 6 tháng 2024.

Dù lãi suất đang rất hấp dẫn, song chúng tôi nhận thấy sau 3 năm tới, đây cũng là vấn đề khiến người mua vẫn phải cân nhắc trước khi quyết định đầu tư, bởi vì nhu cầu nhà ở luôn tăng nhưng giá phải hợp lý và lãi suất phải ở mức người mua có thể cân đối được dòng tiền chi trả trong thời gian dài hạn.