Bất động sản TP.HCM: Dự báo lãi suất giảm trong quý II/2026 sẽ kéo dòng tiền trở lại
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.

Vào đúng 7h sáng ngày 6/11/2021, lễ bàn giao, đưa vào khai thác đường sắt Cát Linh - Hà Đông giữa Bộ GTVT và TP Hà Nội bắt đầu. Phó Thủ tướng Lê Văn Thành, Bí thư Hà Nội Đinh Tiến Dũng, Bộ trưởng Bộ GTVT Nguyễn Văn Thể, Chủ tịch Hà Nội Chu Ngọc Anh và nhiều lãnh đạo Bộ, Ban ngành đến dự và đi chuyến tàu chở khách đầu tiên.
Đường sắt Cát Linh - Hà Đông từng được kỳ vọng là bước khởi đầu của một hệ thống metro hiện đại phủ khắp thành phố, trở thành phương tiện của đa số người dân đô thị giống như tại một số thủ đô các nước như Bangkok (Thái Lan), Seoul (Hàn Quốc) và Tokyo (Nhật Bản)...
Năm 2008, Bộ GTVT và Tổng thầu Trung Quốc ký hợp đồng EPC dự án đường sắt Cát Linh - Hà Đông. Tháng 11/2011, dự án chính thức được khởi công, dự kiến đến năm 2015 sẽ hoàn thành. Nhưng vì vô số những lý do mà ngày khánh thành dự án phải lùi đến tận cuối năm 2021.
Dự án dùng vốn vay ODA của Trung Quốc với tổng mức đầu tư ban đầu 8.770 tỷ đồng (gần 553 triệu USD), sau đó “đội vốn” lên 18.002 tỷ đồng (hơn 868 triệu USD). Trong số này, vốn vay là 13.867 tỷ đồng, vốn đối ứng từ phía Việt Nam là 4.134 tỷ.
Cho đến khi hoàn thành, dự án đường sắt Cát Linh - Hà Đông đã trải qua 5 đời Bộ trưởng, gồm các ông: Đào Đình Bình, Hồ Nghĩa Dũng, Đinh La Thăng, Trương Quang Nghĩa và hiện tại là ông Nguyễn Văn Thể.
Dự án đường sắt Cát Linh – Hà Đông để lại những bài học thấm thía không chỉ về năng lực quản lý dự án mà quan trọng hơn là bài học về quản trị Nhà nước, ở đây là trong câu chuyện sử dụng vốn vay ODA.
Kỷ lục về chậm tiến độ và lỡ hẹn khai thác
Dự án đường sắt Cát Linh – Hà Đông ban đầu được xác định đưa vào khai thác thương mại từ tháng 6/2015. Sau đó lùi tới tháng 6/2016, rồi tháng 12/2016, tháng 2/2017, tháng 10/2017, quý II/2018, cuối năm 2018, tháng 4/2019, cuối năm 2019, đầu năm 2020, cuối năm 2020, đầu năm 2021, giữa năm 2021, và cuối cùng Phó Thủ tướng Lê Văn Thành yêu cầu tới ngày 10/11, Bộ GTVT phải bàn giao cho Hà Nội để đưa vào khai thác. Đây là kết quả của sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ nhiệm kỳ này.
Tại buổi họp báo báo cung cấp thông tin, kế hoạch bàn giao đường sắt Cát Linh - vào vận hành, khai thác, Thứ trưởng Bộ GTVT Nguyễn Ngọc Đông và Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết, dự án chậm trễ là bài học lớn cho Bộ GTVT và TP Hà Nội, cùng đó qua dự án này đã rút ra được nhiều bài học cho việc triển khai các dư án đường sắt đô thị trong thời gian tới.
Thứ trưởng GTVT Nguyễn Ngọc Đông đã chỉ ra 5 bài học cần rút kinh nghiệm sau hơn 10 năm thực hiện dự án.
Cụ thể, Thứ trưởng Bộ GTVT Nguyễn Ngọc Đông đánh giá công tác chuẩn bị đầu tư của dự án chưa tốt, các cơ quan chưa lường hết nhiều vấn đề phát sinh nên phải điều chỉnh bổ sung thiết kế, hay việc chậm tiến độ. “Đây là dự án đường sắt đô thị đầu tiên của Việt Nam và Thủ đô Hà Nội, dự án thí điểm, tức là “vừa làm vừa dòm”.
Theo Thứ trưởng, bài học đầu tiên là cần thừa nhận rằng về tiêu chuẩn đường sắt đô thị hiện nay Việt Nam cơ bản chưa có. Bộ GTVT mới ban hành một số quy định về tiêu chuẩn, quản lý khai thác, còn tiêu chuẩn thiết kế, thiết bị thì chưa có. Do vậy, trong quá trình thực hiện chỉ mới áp dụng các tiêu chuẩn Việt Nam đã có như tiêu chuẩn về bê tông, xi măng. Còn lại các tiêu chuẩn Việt Nam chưa có vẫn áp dụng theo tiêu chuẩn Trung Quốc.
Thứ hai, hệ thống tiêu chuẩn của dự án đường sắt Cát Linh – Hà Đông là một bài học. Ngay tiêu chuẩn của Trung Quốc cũng chưa thật đồng bộ, từ khi triển khai dự án chưa có tiêu chuẩn khai thác. Vì thế, trong quá trình thực hiện chúng ta phải tiếp cận nên sau này phải cập nhật thêm. Đây là bài học rút ra để sau này thực hiện các dự án tương tự sẽ đồng bộ, nhanh và rút ngắn thời gian hoàn thành.
Thứ ba là bài học về giải phóng mặt bằng (GPMB). Theo ông Đông đối với dự án đường sắt đô thị đi trong nội đô thì GPMB cần phải được tách riêng thành một dự án làm trước. Tại dự án đường sắt Cát Linh – Hà Đông đáng lẽ ra công tác này phải hoàn thành từ năm 2015, nhưng thực tế lại vướng đến 2017 và kéo theo điều chỉnh thiết kế làm dự án chậm tiến độ.
“Thực tế nếu có mặt bằng sạch, dự án Cát Linh – Hà Đông thi công xây dựng hoàn thành chỉ trong 3 năm. Khi thực hiện nếu giải quyết được mặt bằng cũng sẽ tách bạch được trách nhiệm của các bên”, ông Đông nói.
Thứ tư, hợp đồng EPC (hợp đồng thiết kế - cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng) giữa Việt Nam và thông lệ quốc tế còn có sự khác biệt, Việt Nam cần quy định chi tiết hơn, phù hợp với thông lệ quốc tế để tránh phát sinh tranh chấp.
“EPC theo thông lệ quốc tế tổng thầu, nhà thầu thiết kế, thi công lắp đặt chạy tàu cho đến khi hoàn thành bàn giao theo kiểu chìa khoá trao tay, nhưng thực tế khi triển khai lại phải duyệt cả kỹ thuật, dự toán…Việc này Bộ GTVT đang đề xuất kiến nghị có điều chỉnh”, ông Đông thông tin.
Cuối cùng là thời gian nghiệm thu kéo dài. Thứ trưởng Đông thừa nhận, dự án rất mới nên phải đối chiếu, các cơ quan đều rất thận trọng, tiêu chuẩn chưa đồng bộ vừa làm vừa cập nhật. Do đây là dự án đầu tiên, thí điểm nên có những cái ta chưa biết, nhiều bài học cần rút ra.
Còn theo Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn, dự án vô cùng phức tạp, dù đã tính tới việc khai thác từ những năm 2014 - 2015, nhưng không thể vận hành được.
“Sau 10 năm thi công xây dựng và 13 năm nếu tính từ thời điểm Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư dự án, đến nay, sau khoảng 3 - 4 lần lỡ hẹn thì chúng tôi mới triển khai khai thác. So với kế hoạch thì thực tiễn khai thác đã chậm khoảng 6 năm", ông Tuấn nói.
Theo ông Tuấn, lý do chậm trễ của dự án rất nhiều, do thủ tục, hợp đồng, giải phóng mặt bằng và các tiêu chuẩn kỹ thuật của dự án đường sắt đô thị đầu tiên của Việt Nam.
Liên quan đến xử lý trách nhiệm của các bên do chậm trễ kéo dài, Thứ trưởng Bộ GTVT Nguyễn Ngọc Đông cho biết, dự án chậm trễ do cả nguyên nhân chủ quan và khách quan. Đây là dự án đường sắt đô thị đầu tiên, dự án thí điểm và kéo dài nên sẽ không lường trước được những phát sinh.
Theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư là Bộ GTVT chịu trách nhiệm chung khi dự án chậm trễ. Chủ đầu tư đã làm không tốt công tác chuẩn bị đầu tư, nghiệm thu dự án chưa thông suốt. Bộ GTVT sẽ mổ xẻ để làm rõ trách nhiệm của từng đơn vị, từng phần việc và xử lý theo quy định của pháp luật.
Bài học quản trị Nhà nước trong quản lý dự án ODA
Theo chuyên gia Nguyễn Xuân Thành, Đại học Fulbright Việt Nam nhìn nhận, lỗi bộ máy quản lý trong quá trình thực hiện giờ đây cũng đã được thấy rõ. Chính lãnh đạo Bộ GTVT cũng thừa nhận là việc đặt ban quản lý dự án thuộc Cục đường sắt là không đúng vì Cục thiếu kinh nghiệm rồi phải chuyển Ban quản lý dự án về Bộ GTVT.
“Rõ ràng, dự án đường sắt đô thị Cát Linh – Hà Đông để lại những bài học thấm thía không chỉ về năng lực quản lý dự án mà quan trọng hơn là bài học về quản trị Nhà nước, ở đây là trong câu chuyện sử dụng vốn vay ODA”, ông Thành phân tích.
Hiện nay, Việt Nam đang triển khai 5 dự án đầu tư công lớn: 3 dự án đường sắt đô thị ở Hà Nội và 2 dự án metro ở TP.HCM. Cả 5 dự án này đề đội vốn gấp nhiều lần so với dự toán ban đầu và trễ tiến độ.
Đặc điểm của 5 dự án này đều là vay vốn ODA, do đó Việt Nam đều phải chịu các điều kiện ràng buộc từ bên tài trợ.
Ông Thành phân tích, “Chúng ta đều biết, vay ODA thì bị ràng buộc, đặc biệt là ODA song phương. Anh không thể tổ chức đấu thầu cạnh tranh mà chỉ có thể đấu thầu hạn chế, thậm chí chỉ định thầu từ khâu thuê tư vấn, thiết kế, tổng thầu.
Nhưng lỗ hổng lớn nhất trong dự án đường sắt Cát Linh – Hà Đông là tự đẩy mình vào thế yếu khi mà trước khi có hiệp định vay ODA anh đã xác định luôn công ty về sau sẽ trở thành EPC tương lai, trong khi chưa biết dự án cụ thể cần bao nhiêu vốn, thiết kế sơ khởi sẽ là như thế nào, nguồn vốn sẽ thu xếp ra sao”.
Từ đó, ông Thành phân tích, cho dù ODA có ràng buộc, thậm chí phải chỉ định thầu đi chăng nữa thì anh vẫn hoàn toàn có lựa chọn những nhà thầu có năng lực, có kinh nghiệm chứ không thể chấp nhận sự áp đặt ngay từ khi mới hình thành dự án.
Do vậy, để tránh rơi vào “bẫy vay nợ song phương” tương tự, bài học rút ra từ phía Việt Nam là trong khâu chuẩn bị dự án không nên chỉ vì có được vốn mà quyết định đầu tư, và trong khâu thực hiện thì phải đẩy mạnh trách nhiệm giải trình từ nhà thầu đến chủ đầu tư, từ chủ đầu tư đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền và từ cơ quan nhà nước đến người dân.
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
Những căn hộ có giá thấp hơn từ 200-300 triệu đồng so với các căn cùng diện tích trong cùng dự án, nhưng người mua cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Giá chung cư Hà Nội neo ở mức cao, trung bình 91 triệu đồng/m2, trong bối cảnh giao dịch suy giảm và nguồn cung tăng trở lại.
(VNF) - Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của CTCP Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt hơn 409 tỷ đồng, tăng vượt trội so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Hai chị em ở Ninh Bình nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất nhưng sau đó không thực hiện cam kết. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt số tiền 3 tỷ đồng.
(VNF) - Khu đất bị thu hồi có diện tích 10.030,9m² tại khu dân dụng Bắc Phú Cát (xã Hòa Lạc) do Công ty cổ phần Constrexim - Meco thuê từ năm 2008.
(VNF) - Từ ngày 1/5/2026, theo Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội, các dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch sẽ được phép tiếp tục triển khai, không bị buộc tháo dỡ công trình, song nhà đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và chịu xử phạt theo quy định.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Regal Group (HoSE:RGG) đã công bố chiến lược chuyển đổi sang mô hình "Holding Living" với bất động sản hạng sang tích hợp hệ sinh thái “Luxury Wellness” làm trọng tâm. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng và vốn hóa khoảng 1 tỷ USD vào năm 2030.
(VNF) - Tập đoàn Novaland (HoSe: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Nghệ An chính thức lựa chọn nhà đầu tư cho dự án Khu đô thị Bắc Thung quy mô hơn 1.100 tỷ đồng, với sự tham gia cạnh tranh của 4 doanh nghiệp, trong đó Công ty cổ phần Hạ tầng Công nghiệp và BĐS Gia Huy trụ sở đóng tại xã Vạn An, tỉnh Nghệ An là đơn vị phát triển dự án.
(VNF) - Hệ sinh thái shophouse, văn phòng, trung tâm thương mại tại Goldmark City đang được nhìn nhận như một mô hình tiên phong với lợi thế đến từ nhu cầu sẵn của nhiều nhóm cộng đồng trong khu vực.
(VNF) - Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương phải đảm bảo quỹ đất, quy hoạch, tiến độ… để hoàn thành mục tiêu 158.700 căn nhà ở xã hội theo chỉ tiêu được giao.
(VNF) - Dự thảo nghị định hướng dẫn Nghị quyết 29/2026 được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thống nhất, xử lý dứt điểm các dự án đất đai vướng mắc kéo dài, tạo cú hích lớn cho thị trường.
(VNF) - Người có nhà ở hợp pháp tại Hà Nội nhưng cách nơi làm việc từ 20km trở lên có thể được mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup vừa đề xuất phương án xây dựng hai đảo nhân tạo trên tuyến đường vượt biển nối Cần Giờ với Vũng Tàu, nhằm phục vụ thi công cầu, hầm và bố trí các hạng mục hạ tầng kỹ thuật vận hành.
(VNF) - GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, việc kiểm tra, rà soát, xử lý các dự án chậm triển khai chính là giải pháp thiết thực loại bỏ doanh nghiệp yếu kém.
(VNF) - UBND tỉnh Hà Tĩnh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn Công ty CP Đầu tư Hưng Long Việt Nam (trụ sở tại phường Bắc Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh) là nhà đầu tư Dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hưng Long, với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận kết quả kinh doanh bùng nổ trong quý I/2026.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, tâm lý người mua bất động sản đang thay đổi rõ rệt. Thay vì xuống tiền vào các dự án mới chỉ nằm trên bản vẽ, nhiều khách hàng ưu tiên những dự án đã hình thành hạ tầng, pháp lý rõ ràng và có thể kiểm chứng tiến độ thực tế. Xu hướng này đang tạo ra lợi thế cho các chủ đầu tư có sự chuẩn bị dự án bài bản trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
(VNF) - Ngày 28/4/2026, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ và hệ thống Marriott International đã ký kết hợp tác đưa hai thương hiệu khách sạn hàng đầu thế giới là The Ritz-Carlton và Marriott Hotel về Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (TP. HCM).
(VNF) - Thị trường bất động sản đã có tín hiệu cải thiện về giao dịch, nhưng sức ép lên doanh nghiệp chưa hề giảm nhẹ. Khi vốn không còn rẻ, chi phí vật liệu, thi công và vận hành tiếp tục neo cao, bài toán của doanh nghiệp không còn đơn thuần là bán được hàng, mà là giữ được dòng tiền, bảo toàn biên lợi nhuận và tái cấu trúc mô hình tăng trưởng.
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.
(VNF) - Dự án Metropoli5 của Vietradico tại Nam An Khánh mới đây đã bắt đầu chuyển động sau nhiều năm quây tôn.